Vu la requête, enregistrée le 14 mai 2013, présentée pour M. et Mme B... et Laurence A..., demeurant à..., par Me Le Cornec ; M. et Mme A... demandent à la cour :
1°) de réformer le jugement n° 1101522 du 12 avril 2013 par lequel le tribunal administratif de Rennes a limité à 1 000 euros le montant des indemnisations sollicitées en réparation des préjudices subis du fait de l'illégalité du certificat d'urbanisme délivré le 29 mai 2008 par le maire de la commune de Moëlan-sur-Mer et du classement illégal en zone UHc de la parcelle cadastrée section ZY 311 ;
2°) de mettre à la charge de commune de Moëlan-sur-Mer une indemnisation totale d'un montant de 38 120 euros portant intérêt au taux légal à compter du 9 décembre 2010 et dire que ces intérêts seront capitalisés par application des dispositions de l'article 1154 du code civil ;
3°) de mettre à la charge de commune de Moëlan-sur-Mer une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
ils soutiennent que :
- la responsabilité pour faute de la commune est engagée dès lors que le certificat d'urbanisme qui leur a été délivré le 29 mai 2008 était illégal, qu'il méconnaissait les dispositions du I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme, le lieu-dit Kerouzé étant loin de tout village ou agglomération au sens de ces dispositions, que le plan d'occupation des sols de la commune n'était pas conforme à la loi Littoral, que la zone UHc a été maintenue illégalement dans le POS, et que, nonobstant ce classement, le maire ne devait pas faire application du règlement illégal de 2005 mais de la loi Littoral, à laquelle le certificat d'urbanisme ne fait pas référence et qu'il a appliquée tardivement, après leur acquisition du terrain en cause, et alors que le maire avait refusé un permis de construire à Kerduel pour le même motif avant de leur délivrer le certificat d'urbanisme illégal ;
- le lien de causalité est direct entre l'illégalité du certificat d'urbanisme et du classement et le préjudice qu'ils ont subi dès lors qu'en l'absence de certificat d'urbanisme positif, ils n'auraient pas acquis le terrain en cause ;
- les premiers juges ont dénaturé les pièces du dossier, omis de statuer sur la faute résultant du classement irrégulier de la parcelle et insuffisamment motivé leur décision, dès lors qu'ils ne peuvent plus rien faire de leur terrain et que la faute de la commune résulte non seulement de la délivrance du certificat d'urbanisme positif, mais également du classement illégal de leur terrain, sur lequel le tribunal ne se prononce pas ;
- ils ont droit à être indemnisés à hauteur de 10 000 euros au titre de la perte de chance certaine et définitive de construire ;
- leur préjudice moral doit être indemnisé à hauteur de 5 000 euros ;
- le préjudice matériel doit être indemnisé à hauteur de 23 120 euros, soit 1 120 euros au titre des droits payés et mentionnés dans l'acte de vente, et 21 525 euros au titre de la différence entre la valeur actuelle du terrain, attestée par le notaire à 415 euros, et son prix d'acquisition ;
- ils n'ont commis aucune faute de nature à atténuer la responsabilité de la commune, qui ne peut invoquer ni l'annulation possible de la vente en raison d'une erreur sur les qualités substantielles du terrain, ni le fait qu'ils pourraient construire en continuité du bâtiment existant, ce qui est impossible d'une part, en raison de l'importance de la limite entre la parcelle en litige et la parcelle construite et d'autre part, parce qu'ils ne disposent plus des fonds nécessaires, ni la faute du notaire ;
Vu le jugement attaqué et la décision contestée ;
Vu le mémoire en défense, enregistré le 6 mai 2014, présenté pour la commune de Moëlan-sur-Mer, représentée par son maire en exercice, par Me Prieur, avocat, qui conclut au rejet de la requête et à ce que M. et Mme A... lui versent la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
elle soutient que :
- la requête est irrecevable en raison de l'absence de liaison du contentieux, la demande indemnitaire préalable ayant été adressée au maire de la commune de Nevez et non de Moëlan-sur-Mer ;
- les requérants ne subissent aucun préjudice matériel lié à l'impossibilité de réaliser une construction nouvelle sur la parcelle en cause dès lors que leur projet reste réalisable s'ils construisent une extension à leur maison, laquelle ne constituerait pas une extension de l'urbanisation au sens du I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme ;
- à titre subsidiaire, le préjudice matériel est surévalué et doit être limité à 17 800 euros car la valeur résiduelle de la parcelle ne peut être appréciée au prix du terrain agricole dès lors que l'achat du terrain permet une extension importante de leur construction notamment au-delà de la bande des trois mètres par rapport à la limite séparative, conformément au plan local d'urbanisme, ce que confirme le rapport d'expertise réalisé le 2 mai 2014, selon lequel la valeur du terrain s'élève dans ce cas à 4 200 euros ;
- le préjudice moral doit être apprécié à de justes proportions s'agissant d'un projet qui ne concerne pas une maison d'habitation ;
- les requérants ne justifient pas de ce que le montant des droits de mutation aurait été différent s'ils avaient acquis un terrain non-constructible ;
- les requérants, qui n'ont jamais demandé de permis de construire une extension de leur habitation, ont participé à la réalisation de leur préjudice ;
- à supposer que la responsabilité de la commune puisse être engagée, le préjudice n'est pas lié aux décisions prises par la commune mais au risque pris par les requérants qui n'ont pas fait inclure de clause suspensive d'obtention d'un permis de construire dans l'acte de vente, dès lors que le certificat d'urbanisme ne constituant pas un droit à construire, son éventuelle illégalité ne peut être le fait générateur du préjudice ;
- aucune faute ne peut être imputée à la commune à raison du certificat d'urbanisme positif du 29 mai 2008 dès lors qu'il est possible de réaliser une extension sur la parcelle en cause ;
- à titre subsidiaire, la faute de la commune doit être écartée en raison de la difficulté d'interprétation et d'application du I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme, ce que confirme l'absence d'opposition des services de l'Etat au classement en zone UHc de la parcelle en cause ;
Vu le mémoire en réplique, enregistré le 13 août 2014, présenté pour M. et Mme A..., qui maintiennent leurs conclusions ;
ils soutiennent en outre que :
- la commune de Moëlan-sur-Mer a reçu leur demande administrative préalable envoyée en recommandé avec accusé de réception qui a eu pour effet de lier le contentieux ;
- le certificat d'urbanisme positif en litige portait sur un projet prévu sur la parcelle ZY 311 achetée le 13 janvier 2009 et non sur la parcelle voisine qui supporte leur habitation, et la commune est de mauvaise foi en faisant valoir que leur projet était une extension de la maison existante ;
- la valeur actuelle du terrain est de 415 euros, et l'évaluation du prix du terrain par l'expert, faite à la date de 2009, n'est pas fiable car le préjudice s'évalue à la date la plus proche de celle à laquelle le juge statue et en raison de la baisse du marché immobilier depuis la liaison du contentieux ;
- ils n'ont commis aucune imprudence et l'argument selon lequel ils auraient dû faire insérer une clause suspensive dans le contrat de vente est inopérant ;
Vu la lettre du 2 janvier 2015, informant les parties, en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, que la décision à intervenir est susceptible d'être fondée sur un moyen soulevé d'office ;
Vu le mémoire, enregistré le 16 janvier 2015, présenté pour M. et Mme A..., qui maintiennent leurs conclusions par les mêmes moyens ;
ils soutiennent en outre que la commune de Moëlan-sur-Mer a reçu leur demande administrative préalable envoyée en recommandé avec accusé de réception qui a eu pour effet de lier le contentieux ;
Vu le mémoire en défense, enregistré le 30 janvier 2015, présenté pour la commune de Moëlan-sur-Mer qui conclut au rejet de la requête ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 6 février 2015 :
- le rapport de Mme Piltant, premier conseiller ;
- les conclusions de Mme Grenier, rapporteur public ;
- et les observations de Me Le Cornec, avocat de M. et Mme A... et de Me Gourvennec, avocat de la commune de Moëlan-sur-Mer ;
1. Considérant que, par jugement du 12 avril 2013, le tribunal administratif de Rennes a condamné la commune de Moëlan-sur-Mer (Finistère) à verser la somme de 1 000 euros à M. et Mme A... en réparation des préjudices subis du fait de l'illégalité du classement en zone UHc constructible du terrain cadastré ZY 311, dont ils sont propriétaires au lieu-dit Kerouzé, et du certificat d'urbanisme positif du 29 mai 2008 qui leur a été délivré pour ce terrain ; que M. et Mme A... relèvent appel de ce jugement en ce qu'il n'a pas fait intégralement droit à leurs demandes ;
Sur la recevabilité de la demande de première instance :
2. Considérant qu'il résulte de l'instruction que la demande de M. et Mme A..., enregistrée le 8 avril 2001au greffe du tribunal administratif de Rennes tendant à ce que la commune Moëlan-sur-Mer soit condamnée à leur verser une indemnité de 32 785 euros en réparation des conséquences dommageables de l'illégalité fautive affectant le certificat d'urbanisme positif du 29 mai 2008 et le classement en zone UHc de leur terrain, a été précédée d'une demande indemnitaire préalable des intéressés, notifiée le 9 décembre 2010 au maire de Moëlan-sur-Mer par pli recommandé avec demande d'avis de réception, et demeurée sans réponse ; que, par suite, l'exception d'irrecevabilité opposée par la commune de Moëlan-sur-Mer à la demande de première instance de M. et Mme A... et tirée du défaut de décision préalable ayant lié le contentieux, ne peut qu'être écartée ;
Sur la régularité du jugement attaqué :
3. Considérant qu'en réponse au moyen, soulevé par M. et Mme A... et tiré de l'illégalité du certificat d'urbanisme du 29 mai 2008 et du classement en zone UHc de leur terrain, le tribunal administratif de Rennes a répondu qu' " en classant ledit terrain en zone UHc constructible au plan d'occupation des sols et en délivrant le 29 mai 2008 à M. et Mme A..., avant l'acquisition de ce terrain, un certificat d'urbanisme positif, indiquant d'une part que ledit terrain pouvait être utilisé pour l'édification d'une maison d'habitation alors qu'une telle opération constituait une extension de l'urbanisation, laquelle, à défaut d'être réalisée en continuité d'un village ou d'une agglomération ne pouvait être autorisée sans méconnaître les dispositions précitées du I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme et d'autre part faisant état d'un classement illégal du terrain en zone constructible, les autorités communales ont induit M. et Mme A... en erreur sur les possibilités de construire sur le terrain acquis par eux, et commis une faute de nature à engager la responsabilité de la commune " ; que les premiers juges ayant statué sur ce moyen et suffisamment motivé leur décision sur ce point, M. et Mme A... ne sont pas fondés à soutenir que le jugement attaqué serait entaché d'irrégularité ;
Sur les conclusions indemnitaires :
En ce qui concerne la responsabilité de la commune :
4. Considérant qu'il résulte de l'instruction que, par acte authentique du 13 janvier 2009, M. et Mme A... ont acquis, au prix de 22 000 euros, une parcelle de terrain cadastrée ZY 311, d'une contenance de 830 m², située sur le territoire de la commune de Moëlan-sur-Mer au lieu-dit Kérouze ; qu'à l'acte de vente était annexé un certificat d'urbanisme pré opérationnel positif du 29 mai 2008 délivré par le maire de Moëlan-sur-Mer, précisant que le terrain objet de la demande pouvait être utilisé pour la réalisation d'une opération consistant en la construction d'une maison d'habitation ; que, par arrêté du 10 mai 2010, le maire de Moëlan-sur-Mer a refusé de délivrer à M. et Mme A... le certificat d'urbanisme pré opérationnel qu'ils sollicitaient, au motif que " le projet de construction d'un hangar n'est pas implanté en continuité avec une agglomération ou un village existant (article L. 146-4 I du code de l'urbanisme) ", et, par arrêté du 25 juillet 2010, il a refusé, pour le même motif, de leur délivrer le permis de construire un hangar en vue d'y entreposer des véhicules et du matériel ;
5. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes du I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme : " L'extension de l'urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement. (...) " ; qu'aux termes de l'article L. 410-1 du même code : " Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée : (...) b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. (...) " ; qu'il résulte de l'instruction, et notamment des documents photographiques et graphiques produits, que le terrain d'implantation du projet, qui se situe dans une zone d'urbanisation diffuse et ne se trouve en continuité ni avec une agglomération ni avec un village existants, n'était pas constructible au regard des dispositions précitées du I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme ; qu'ainsi en classant ledit terrain en zone UHc constructible au plan d'occupation des sols et en délivrant le 29 mai 2008, avant l'acquisition de ce terrain, un certificat d'urbanisme positif indiquant, d'une part, que ce terrain pouvait être utilisé pour l'édification d'une maison d'habitation alors qu'une telle opération constituait une extension de l'urbanisation, laquelle ne pouvait être autorisée sans méconnaître les dispositions précitées du I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme, et d'autre part, faisant état du classement illégal en zone UHC " zone destinée à l'habitation et aux activités compatibles avec l'habitat ", le maire de Moëlan-sur-Mer a commis une faute de nature à engager la responsabilité de la commune, quelles que soient, comme le soutient cette dernière, les difficultés d'interprétation et d'application de la loi Littoral ; que la circonstance que M. et Mme A... pourraient construire, sur la parcelle YZ 311, une extension de leur habitation implantée sur la parcelle voisine est sans incidence sur la faute commise par la commune dès lors que le certificat d'urbanisme en litige avait été demandé pour la construction d'une maison d'habitation ;
6. Considérant, en second lieu, que la commune de Moëlan-sur-Mer ne peut, pour se soustraire à sa responsabilité, invoquer les fautes qu'auraient, selon elle, commises M. et Mme A... en ne faisant pas dépendre l'acquisition du terrain en cause d'une condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire, et en ne demandant pas de permis de construire une extension de leur maison d'habitation, dès lors que M. et Mme A... ont acquis ce terrain au vu du certificat d'urbanisme positif litigieux ;
Sur les préjudices :
7. Considérant qu'eu égard aux conditions dans lesquelles est intervenu l'achat du terrain en cause par M. et Mme A..., le préjudice correspondant à la différence entre la valeur réelle de ce terrain et les coûts exposés pour son acquisition en vue d'y construire, y compris les frais d'acquisition, doit être regardé comme directement lié à l'illégalité fautive commise par la commune de Moëlan-sur-Mer ; que la circonstance que le projet de M. et Mme A... consistait à construire sur ce terrain un hangar et non une maison d'habitation est sans incidence sur la nature du préjudice subi par les requérants ;
8. Considérant, en premier lieu, que l'acte de vente authentique du terrain du 13 janvier 2009 stipule un prix de 22 000 euros ; que M. et Mme A... produisent deux attestations de notaires d'où il ressort que la valeur vénale du terrain non constructible peut être appréciée à une somme comprise entre 415 et 2 000 euros ; que la commune de Moëlan-sur-Mer produit un rapport d'expertise établi le 2 mai 2014 estimant que la valeur vénale de la parcelle en 2009 était de 2 500 euros dans le cas où le terrain serait regardé comme inconstructible et de 4 200 euros dans le cas où le terrain serait regardé comme constructible pour l'extension de la maison implantée sur la parcelle voisine cadastrée ZY 309 appartenant à M. et Mme A... et sur laquelle se trouve leur habitation ; qu'il sera fait une juste appréciation de la valeur vénale de la parcelle en cause en retenant la somme de 2 500 euros ; qu'en conséquence la perte de valeur vénale de ce bien doit être évaluée à 19 500 euros ; que, par suite, il y a lieu de faire droit à la demande de M. et Mme A... tendant à l'indemnisation de la perte de valeur du terrain en cause à hauteur de 19 500 euros ;
9. Considérant, en deuxième lieu, qu'en produisant une attestation aux termes de laquelle le montant de la taxe de publicité foncière acquittée lors de la vente s'est élevée à la somme de 1 120 euros, M. et Mme A... ne justifient pas du montant des frais qu'ils auraient dû exposer pour l'acquisition d'un terrain non constructible ; que, par suite, les requérants ne peuvent prétendre à une indemnisation de ce chef de préjudice ;
10. Considérant, en troisième lieu, qu'en évaluant à 1 000 euros le préjudice moral subi par M. et Mme A..., les premiers juges ont fait une juste appréciation de ce chef de préjudice ;
11. Considérant, en dernier lieu, que le préjudice invoqué par M. et Mme A... tenant à leur impossibilité de réaliser la construction projetée sur le terrain en cause, qui résulte du refus de la commune de leur délivrer un permis de construire, est dépourvu de lien de causalité direct avec la délivrance du certificat d'urbanisme illégal ; que, par suite, ainsi que l'ont estimé les premiers juges, les requérants ne peuvent prétendre à une indemnisation de ce chef de préjudice ;
12. Considérant qu'il résulte de ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de statuer sur la recevabilité des conclusions d'appel en tant qu'elles excèdent celles de première instance, que M. et Mme A... sont fondés à soutenir que leur préjudice global s'élève à 20 500 euros et que c'est à tort que le tribunal administratif de Rennes a limité à 1 000 euros la somme que la commune de Moëlan-sur-Mer doit être condamnée à leur verser en réparation des préjudices subis ;
Sur les intérêts et leur capitalisation :
13. Considérant que M. et Mme A... ont droit aux intérêts de la somme de 20 500 euros à compter du 9 décembre 2010, date de réception de leur demande préalable par la commune de Moëlan-sur-Mer ;
14. Considérant que la capitalisation des intérêts peut être demandée à tout moment devant le juge du fond, même si, à cette date, les intérêts sont dus depuis moins d'une année ; qu'en ce cas, cette demande ne prend toutefois effet qu'à la date à laquelle, pour la première fois, les intérêts sont dus pour une année entière ; que la capitalisation des intérêts a été demandée par M. et Mme A... dans le cadre de leur demande devant le tribunal administratif de Rennes ; qu'il y a lieu de faire droit à cette demande à compter du 9 décembre 2011, date à laquelle était due, pour la première fois, une année d'intérêts, ainsi qu'à chaque échéance annuelle à compter de cette date ;
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
15. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de M. et Mme A..., qui ne sont pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme sollicitée par la commune de Moëlan-sur-Mer ; qu'il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la commune de Moëlan-sur-Mer une somme de 2 000 euros à verser à M. et Mme A... au même titre ;
DÉCIDE :
Article 1er : La somme que la commune de Moëlan-sur-Mer est condamnée à verser à M. et Mme A... en réparation des préjudices subis est portée de 1 000 euros à 20 500 (vingt mille cinq cents) euros. Cette somme portera intérêts à compter du 9 décembre 2010.
Article 2 : Les intérêts sur la somme de 20 500 euros que la commune de Moëlan-sur-Mer est condamnée à verser à M. et Mme A..., échus à la date du 9 décembre 2011, seront capitalisés à cette date pour produire eux-mêmes intérêts.
Article 3 : Le jugement du 12 avril 2013 du tribunal administratif de Rennes est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 4 : La commune de Moëlan-sur-Mer versera à M. et Mme A... une somme de 2 000 (deux mille) euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête de M. et Mme A... et les conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative présentées par la commune de Moëlan-sur-Mer sont rejetés.
Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme B... et Laurence A... et à la commune de Moëlan-sur-Mer.
Délibéré après l'audience du 6 février 2015, à laquelle siégeaient :
- M. Lenoir, président de chambre,
- M. Francfort, président-assesseur,
- Mme Piltant, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 27 février 2015.
Le rapporteur,
Ch. PILTANTLe président,
H. LENOIR
Le greffier,
F. PERSEHAYE
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N° 13NT01369 2
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