Vu la requête, enregistrée le 18 octobre 2013, présentée pour M. et Mme D..., demeurant..., et M. et Mme C..., demeurant..., par Me Dubourg, avocat ; M. et Mme D... et M. et Mme C... demandent à la cour :
1°) d'annuler le jugement no 1202671 du 26 juillet 2013, par lequel le tribunal administratif de Rennes a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 13 février 2012 par lequel le maire de la commune de Rennes a accordé à la société Lamotte Constructeur un permis de construire un immeuble de quarante deux logements ainsi qu'un bâtiment de deux logements sur un terrain situé 80 boulevard Villebois Mareuil à Rennes, et de la décision du 4 juin 2012 de rejet de leur recours gracieux ;
2°) d'annuler l'arrêté du 13 février 2012 et la décision du 4 juin 2012 ;
3°) de mettre à la charge tant de la commune de Rennes que de la société Lamotte Constructeur une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
ils soutiennent que :
- le tribunal a entaché son jugement d'erreur manifeste d'appréciation en estimant que la notice décrivait de façon suffisamment précise l'environnement et que les documents photographiques permettaient à l'autorité administrative d'apprécier la consistance du projet et son insertion par rapport aux constructions avoisinantes ;
- le tribunal a rejeté leur argumentation relative à la dangerosité de l'accès et de la sortie des véhicules sur l'avenue Monseigneur B...sans vérifier la régularité des décisions contestées au regard de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;
- les dispositions des articles UB3 et UD3 du règlement du plan local d'urbanisme ont été méconnues car la voie en impasse prévue le long de la limite ouest du terrain puis le long de sa limite sud, à l'emplacement de la servitude C37, destinée sur une partie de sa longueur à l'accès pompiers, ne présente aucune possibilité de retournement des véhicules ;
- le tribunal ne pouvait pas écarter les moyens tirés de la méconnaissance des articles UB7 et UD 7 du règlement du plan local d'urbanisme par une unique motivation ; en retenant que le projet était situé à l'angle de deux voies, le tribunal a entaché son jugement d'erreur de fait ; la totalité de la construction en zone UB se situe dans la zone de constructibilité restreinte de l'article UB7, dans laquelle la construction de bâtiments est exclue ; le projet ne respecte pas les règles d'implantation par rapport au fond de terrain posées par les articles UB 7.3.2 et UD 7.2.2. ;
- le projet ne respecte pas les règles de hauteur fixées par les articles UB 10 et UD 10 pour les zones de constructibilité restreinte ;
Vu le jugement et la décision attaqués ;
Vu le mémoire en défense, enregistré le 18 février 2014, présenté pour la société Lamotte Constructeur, par Me Bois, qui conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 5 000 euros soit mise à la charge des requérants sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
elle soutient que :
- la requête est irrecevable, d'une part car les demandeurs n'ont pas justifié du respect des obligations de notification prévues par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, d'autre part parce qu'ils n'ont pas justifié de la qualité de propriétaire dont ils se prévalent et enfin parce qu'ils n'ont pas intérêt à agir au regard des dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme, issues de l'ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 ;
- la notice descriptive du projet et les autres pièces du dossier de demande de permis de construire permettaient au service instructeur d'apprécier l'environnement urbain du projet, de sorte que les articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l'urbanisme n'ont pas été méconnues ;
- l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme n'est pas applicable dans les communes couvertes par un plan local d'urbanisme ;
- l'avenue B...est parfaitement apte à desservir le projet et l'accès prévu n'est pas dangereux, de sorte que l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme n'a pas été méconnu ;
- dés lors que la servitude C37 n'est pas une impasse, il n'était pas nécessaire de prévoir une aire de retournement en application des articles UB3 et UD3 du règlement de plan local d'urbanisme ;
- les dispositions des articles UB7 et UD 7 n'ont pas été méconnues dés lors que la partie de la parcelle située au sud de la zone UD n'est pas en fond de parcelle, que le terrain d'assiette du projet se situe à l'angle de deux voies et ne comporte donc aucune limite de fond, et qu'aucune partie du projet n'est prévue dans la bande de constructibilité restreinte de l'article UB7 ;
- il convient de prendre en compte la présence de la servitude de localisation pour déterminer les bandes de constructibilité ; aucun des bâtiments n'empiète sur une bande de constructibilité restreinte, de sorte que les articles UB10 et UD10 n'ont pas été méconnus ;
Vu le mémoire en défense, enregistré le 20 juin 2014, présenté pour la commune de Rennes, représentée par son maire, par Me Olive, avocat, qui conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
elle soutient que :
- tant la notice descriptive que les documents graphiques du dossier de demande de permis de construire présentent précisément les lieux environnants et la future construction, de sorte que l'administration a pu valablement se prononcer en toute connaissance de cause sur le projet et que les articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l'urbanisme n'ont pas été méconnus ;
- l'avenue B...est une voie large d'environ 7 mètres, qui permet aisément la circulation de nombreux véhicules chaque jour ainsi que l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie, de sorte que les caractéristiques de la voie d'accès répondent à la destination de la construction et que l'article R. 111-2 n'a pas été méconnu ;
- les dispositions de l'article 3 des secteurs UB et UD concernent uniquement la dessert des terrains et non leurs voies internes ; en tout état de cause, l'impasse créée a été conçue pour permettre le retournement des véhicules ;
- le terrain doit être considéré dans son ensemble comme situé à l'angle de deux voies, de sorte qu'il n'existe pas de fond de terrain ; le terrain d'assiette de la construction est grevé d'une servitude de localisation, de sorte que le projet est bien situé en bande de constructibilité principale ; les dispositions des articles UB7 et UD 7 n'ont donc pas été méconnues
- dés lors que le projet n'est pas dans une bande de constructibilité restreinte, l'article UB10 n'a pas été méconnu ;
Vu le mémoire en réplique, enregistré le 12 novembre 2014, présenté, pour M. et Mme D... et M. et Mme C..., par Me Dubourg ; Les requérants concluent aux mêmes fins que précédemment par les mêmes moyens ; ils soutiennent en outre que le projet concerne un ensemble unique, qui ne pouvait pas faire l'objet de deux permis de construire ;
Vu le mémoire, enregistré le 17 novembre 2014, présenté, pour la société Lamotte Constructeur, par Me Bois ; la société Lamotte Constructeur conclut aux mêmes fins que précédemment par les mêmes moyens ; elle soutient en outre que :
- les bâtiments A, B et C, qui présentent des gabarits différents et ne sont pas accolés mais au contraire séparés par des espaces verts, ne constituent pas une seule et même construction, qui aurait du faire l'objet d'un unique permis de construire ;
- le dossier de permis de construire mentionnait à plusieurs reprises le bâtiment A et les deux demandes de permis de construire ont été instruites ensemble, de sorte que l'existence de deux demandes n'a eu aucune incidence sur l'appréciation portée par l'administration ;
Vu le mémoire, enregistré le 17 novembre 2014, présenté, pour la commune de Rennes, par Me le Guen ; la commune maintient ses conclusions à fin de rejet de la requête par les mêmes moyens ;
Vu les autres pièces du dossier
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 21 novembre 2014:
- le rapport de Mme Rimeu, premier conseiller;
- les conclusions de Mme Grenier, rapporteur public ;
- et les observations de Me Dubourg, avocat de M. et Mme D... et de M. et Mme C..., celles de Me Le Guen, avocat de la commune de Rennes, et celles de MeA..., substituant Me Bois, avocat de la société Lamotte Constructeur ;
1. Considérant que par un arrêté du 13 février 2012, le maire de la commune de Rennes a accordé à la société Lamotte Constructeur un permis de construire un immeuble de quarante-deux logements et un bâtiment de deux logements, sur un terrain situé 80 boulevard Villebois Mareuil à Rennes et classé pour partie en zone UB et pour partie en zone UD du plan local d'urbanisme de la commune ; que M. et Mme D... et M. et Mme C... relèvent appel du jugement du 26 juillet 2013 par lequel le tribunal administratif de Rennes a rejeté leur demande tendant à l'annulation de cet arrêté et de la décision du 4 juin 2012 rejetant le recours gracieux formé contre cet arrêté ;
Sur les conclusions à fin d'annulation :
Sans qu'il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir soulevées :
2. Considérant en premier lieu, qu'une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l'objet d'un seul permis de construire ;
3. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que si un autre permis de construire a également été délivré à la société Lamotte Constructeur le 13 février 2012 pour la construction de 44 logements sociaux et un commerce sur le même terrain située 80 boulevard Villebois Mareuil à Rennes, il ressort des pièces du dossier que le bâtiment objet de ce projet est distinct de ceux autorisés par le permis litigieux et est doté d'une vocation fonctionnelle autonome ; que par ailleurs, l'autorité administrative, qui a été saisie en même temps des deux demandes de permis de construire, a instruit simultanément les deux dossiers et a ainsi pu vérifier, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique étaient assurés par la délivrance de deux permis de construire ; qu'il suit de là que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les deux projets de construction, d'un commerce et de 44 logements sociaux d'une part, et de 44 logements en accession à la propriété d'autre part, aurait du faire l'objet d'un permis de construire unique ;
4. Considérant en deuxième lieu, que l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme prévoit que la demande de permis de construire précise la localisation et la superficie du ou des terrains ; que l'article R. 431-7 ajoute qu'est joint à la demande le projet architectural défini par l'article L. 431-2 et comprenant, notamment, la notice dont le contenu est défini par l'article R. 431-8 ainsi que le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions mentionné à l'article R. 431-9 du même code ; que l'article R. 431-10 impose de joindre au projet architectural, un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain et deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain, dont les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ; que si la régularité de la procédure d'instruction d'un permis de construire requiert la production par le pétitionnaire de l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, le caractère insuffisant du contenu de l'un de ces documents ne constitue pas nécessairement une irrégularité de nature à entacher la légalité de l'autorisation si l'autorité compétente est en mesure, grâce aux autres pièces produites, d'apprécier l'ensemble des critères énumérés notamment par les dispositions précitées ;
5. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a joint à sa demande de permis de construire une notice décrivant l'état initial du terrain et de ses abords ainsi que les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et précisant notamment que le plus petit bâtiment, appelé bâtiment C, est constitué de deux maisons accolées sur deux niveaux, qui permettent de créer une continuité visuelle avec l'allée privée Adèle de Bretagne constituée de petits collectifs et de maisons accolées en R+1 ; qu'étaient également joint au dossier un document graphique et deux documents photographiques, dont les points et angles de prise de vue étaient reproduits sur le plan de situation ; que si ni le document graphique ni les photographies présentant les vues rapprochées du terrain ne font apparaître l'allée Adèle de Bretagne, ils permettent néanmoins, avec le plan de situation et le plan de masse joints au dossier, d'apprécier la situation du projet en coeur d'îlot et son insertion dans l'environnement proche et lointain, au regard notamment des petits collectifs et des maisons individuelles qui composent essentiellement le quartier ; que par ailleurs, la hauteur du bâtiment C est mentionnée sur les plans de façade et les plans de coupe joints au dossier de permis de construire ; qu'il en résulte que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le tribunal administratif de Rennes a entaché son jugement d'une erreur d'appréciation en écartant le moyen tiré du caractère incomplet du dossier de permis de construire ;
6. Considérant en troisième lieu qu'en application de l'article R. 111-1 du code de l'urbanisme, les dispositions notamment de l'article R. 111-5 du même code ne sont pas applicables dans les territoires dotés d'un plan local d'urbanisme ; que par suite, à supposer que les requérants aient entendu soulever à nouveau en appel le moyen tiré de la méconnaissance de cet article, ce moyen ne peut qu'être écarté comme inopérant ;
7. Considérant en quatrième lieu qu'aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations " ; que si les requérants font valoir que l'accès aux stationnements prévus en sous-sol par la rampe située avenue Monseigneur B...serait dangereux du fait de son implantation à proximité du rond point situé à l'angle de l'avenue Monseigneur B...et du boulevard Villebois Marueil et de l'arrêt de bus situé sur cette même avenue, il ressort des pièces du dossier que la configuration des lieux permet aux véhicules qui sortent du parking d'avoir une visibilité suffisante pour tenir compte à la fois des voitures qui arriveraient du rond point situé à près de 20 mètres et des bus le cas échéant momentanément à l'arrêt à près de 50 mètres ; que, dès lors, le moyen tiré de ce qu'en délivrant le permis contesté, le maire de Rennes aurait commis une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, doit être écarté ;
8. Considérant, en cinquième lieu, qu'aux termes des articles UB3 et UD3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Rennes : " 2. Dans tous les cas, les constructions et installations doivent être desservies par des voies publiques ou privées dont les caractéristiques répondent à leur destination. (...) / 4. Les voies nouvelles en impasse doivent être conçues de manière à permettre le retournement des véhicules. " ; qu'il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de masse du projet que le chemin d'accès pour les piétons et les cycles, objet de la servitude de localisation C37, constitue une voie ouverte à la circulation publique, au sens des dispositions précitées, qui assure la desserte des bâtiments B1, B2 et C ; que les dispositions des articles UB 3 et UD 3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune lui sont donc applicables, nonobstant la circonstance que ce chemin d'accès se situe à l'intérieur du terrain d'assiette du projet ; qu'en revanche, dés lors que cette voie n'est pas ouverte à la circulation automobile, il n'était pas nécessaire qu'elle soit conçue de manière à permettre le retournement des véhicules ; que, par ailleurs, si cette voie a vocation à être empruntée par les véhicules de secours, le retournement est possible pour ceux-ci, au milieu du chemin, devant le bâtiment B1 ; qu'il suit de là que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les dispositions des articles UB3 et UD3 du règlement du plan local d'urbanisme de la ville de Rennes auraient été méconnues ;
9. Considérant en sixième lieu, que les compléments aux dispositions du règlement littéral du règlement légende des documents graphiques précisent qu' " Est considéré comme terrain, tout bien foncier d'un seul tenant appartenant à un même propriétaire ", que " Le fond de terrain et les limites latérales s'apprécient par rapport au terrain sur lequel est édifié la construction. " et que " Dans le cas d'un terrain situé à l'angle de voies ou d'un terrain triangulaire, il n'existe pas de fond de terrain. " ; que si deux permis de construire ont été délivrés le même jour, pour la construction du bâtiment A implanté en bordure de l'avenue Monseigneur B...et du boulevard Villebois Mareuil d'une part, et pour les bâtiments B et C implantés en coeur d'îlot d'autre part, toutes ces constructions sont édifiées sur le même terrain, constitué des parcelles cadastrées CH 399 et 337, appartenant à la société Lamotte Construction ; que ce terrain est situé à l'angle de l'avenue Monseigneur B...et du boulevard Villebois Mareuil et, en conséquence, n'est pas assorti d'un fond de terrain au sens des dispositions qui viennent d'être rappelées ; que les requérants ne sont, dès lors, pas fondés à soutenir que les dispositions des articles UB7 3.2 et UD7 2.2 du règlement du plan local d'urbanisme relatives aux règles d'implantation des constructions en fond de terrain auraient été méconnues ;
10. Considérant enfin qu'aux termes des articles UB7. 2 et UD7.1. du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Rennes : " Les règles d'implantation des constructions sont différentes selon leur localisation à l'intérieur du terrain en fonction des bandes de constructibilité mesurées perpendiculairement à partir de la limite d'implantation des constructions définies à l'article 6 (alignement, emplacement réservé, servitude de localisation, marge de recul, recul imposé, ..., par rapport à une voie ouverte à la circulation, un cours d'eau ou un parc public). (...) / Les bandes de constructibilité sont ainsi déterminées : / - bande de constructibilité principale : profondeur jusqu'à 16,5 mètres ; (...) " " ; qu'ainsi qu'il a été dit, le chemin d'accès piétons et cycles constitue une voie ouverte à la circulation publique ; que, par suite, ce chemin constitue la limite d'implantation à partir de laquelle sont mesurées les bandes de constructibilité ; qu'il suit de là que les constructions autorisées par le permis de construire litigieux sont situées dans la bande de constructibilité principale ; que, dès lors, les moyens tirés de ce que les règles d'implantation des constructions fixées par l'article UB7.2 et les règles de hauteur fixées par les articles UB10.3 et UD10.3 dans les bandes de constructibilité restreinte doivent être écartés ;
11. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que par le jugement contesté du 26 juillet 2013 le tribunal administratif de Rennes a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 13 février 2012 par lequel le maire de Rennes a accordé un permis de construire à la société Lamotte Constructeur et de la décision du 4 juin 2012 rejetant leur recours gracieux ;
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
12. Considérant que ces dispositions font obstacle à que soit mises à la charge de la commune de Rennes et de la société Lamotte Constructeur, qui ne sont pas parties perdantes dans la présente instance, les sommes que M. et Mme D... et M. et Mme C... demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge des requérants le versement tant à la commune de Rennes qu'à la société Lamotte Constructeur d'une somme de 1 000 euros au titre des frais de même nature qu'elles ont exposés ;
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de M. et Mme D... et M. et Mme C... est rejetée.
Article 2 : M. et Mme D... et M. et Mme C... verseront à la commune de Rennes et à la société Lamotte Constructeur, une somme de 1 000 euros chacun, sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme D... et M. et Mme C..., à la commune de Rennes et à la société Lamotte Constructeur.
Délibéré après l'audience du 21 novembre 2014, à laquelle siégeaient :
- M. Lenoir, président de chambre,
- M. Francfort, président-assesseur,
- Mme Rimeu, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 12 décembre 2014.
Le rapporteur,
S. RIMEU Le président,
H. LENOIR
Le greffier,
C. GOY
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N° 13NT02937
