Vu, I, sous le n° 08NT00214, la requête enregistrée le 28 janvier 2008, présentée pour la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE (SCI) “1 BIS RUE GUILLAUME LE CONQUERANT”, représentée par son gérant en exercice, dont le siège est 5, rue de l'Amiral Roussin à Paris (75015), par Me Rudloff, avocat au barreau de Paris ; la SCI “1 BIS RUE GUILLAUME LE CONQUERANT” demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 06-1169 du 23 novembre 2007 par lequel le Tribunal administratif de Caen a annulé, à la demande de l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, de l'association pour la sauvegarde du marais de Varaville et de ses environs, de M. X et de Mme Y, l'arrêté du 14 avril 2006 par lequel le maire de Varaville (Calvados) a délivré à ladite société un permis de construire en vue de l'édification de quatre immeubles à usage, notamment, de logement, de bureau et de local commercial et de trois maisons à usage d'habitation ;
2°) de rejeter la demande de l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, de l'association pour la sauvegarde du marais de Varaville et de ses environs, de M. X et de Mme Y présentée devant le Tribunal administratif de Caen ;
3°) de condamner l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, de l'association pour la sauvegarde du marais de Varaville et de ses environs, de M. X et de Mme Y à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
....................................................................................................................
Vu, II, sous le n° 08NT00236, la requête sommaire et le mémoire complémentaire enregistrés, respectivement, les 30 janvier et 12 mars 2008, présentés pour l'ASSOCIATION POUR LA SAUVEGARDE DU MARAIS DE VARAVILLE ET DE SES ENVIRONS, représentée par son président en exercice, dont le siège est 1, rue Simone à Varaville (14390), par Me Perret, avocat au barreau de Paris ; l'ASSOCIATION POUR LA SAUVEGARDE DU MARAIS DE VARAVILLE ET DE SES ENVIRONS demande à la Cour d'annuler le jugement n° 06-1169 du 23 novembre 2007 du Tribunal administratif de Caen en tant qu'il a jugé irrecevable la demande de l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, de l'association pour la sauvegarde du marais de Varaville et de ses environs, de M. X et de Mme Y en ce qu'elle émane de l'ASSOCIATION POUR LA SAUVEGARDE DU MARAIS DE VARAVILLE ET DE SES ENVIRONS ;
Vu les autres pièces des dossiers ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 2 septembre 2008 :
- le rapport de Mme Buffet, rapporteur ;
- et les conclusions de M. Degommier, commissaire du gouvernement ;
Considérant que la requête n° 08NT00214 de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE (SCI) “1 BIS RUE GUILLAUME LE CONQUERANT” et la requête n° 08NT00236 de l'ASSOCIATION POUR LA SAUVEGARDE DU MARAIS DE VARAVILLE ET DE SES ENVIRONS, sont dirigées contre un même jugement et ont fait l'objet d'une instruction commune ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt ;
Considérant que par jugement du 23 novembre 2007, le Tribunal administratif de Caen a annulé, à la demande de l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, de l'ASSOCIATION POUR LA SAUVEGARDE DU MARAIS DE VARAVILLE ET DE SES ENVIRONS, de M. X et de Mme Y, l'arrêté du 14 avril 2006 par lequel le maire de Varaville (Calvados) a délivré à la SCI “1 BIS RUE GUILLAUME LE CONQUERANT” un permis de construire en vue de l'édification de quatre immeubles à usage, notamment, d'habitation collective, de bureau et de local commercial et de trois maisons à usage d'habitation individuelle sur deux parcelles cadastrées à la section AD sous les n°s 62 et 130 ; que la SCI “1 BIS RUE GUILLAUME LE CONQUERANT” interjette appel de ce jugement ; que, pour sa part, l'ASSOCIATION POUR LA SAUVEGARDE DU MARAIS DE VARAVILLE ET DE SES ENVIRONS demande l'annulation de ce même jugement en tant qu'il a jugé irrecevable la demande de première instance en ce qu'elle émane de l'ASSOCIATION POUR LA SAUVEGARDE DU MARAIS DE VARAVILLE ET DE SES ENVIRONS ;
Sur les conclusions de l'ASSOCIATION POUR LA SAUVEGARDE DU MARAIS DE VARAVILLE ET DE SES ENVIRONS :
Considérant qu'aux termes de l'article 2 des statuts de l'ASSOCIATION POUR LA SAUVEGARDE DU MARAIS DE VARAVILLE ET DE SES ENVIRONS, celle-ci a pour but : “la protection et la mise en valeur du Marais (...) prévenir et réduire ou supprimer les pollutions ou les nuisances de toutes sortes (...) représenter les intérêts de ses membres auprès des pouvoirs publics (...) notamment en ce qui concerne la sauvegarde des zones naturelles de la commune, du Marais dans son ensemble, en les préservant de tous projets susceptibles de les détruire, de les contrarier ou de les dégrader (par exemple par un urbanisme contraire à l'intérêt desdites zones autorisant des constructions autres qu'agricoles ou de pêche et de chasse (...)” ; qu'un tel objet social confère à cette association un intérêt lui donnant qualité pour demander l'annulation, pour excès de pouvoir, du permis de construire délivré le 14 avril 2006 à la SCI “1 BIS RUE GUILLAUME LE CONQUERANT” en vue de l'édification de quatre immeubles à usage, notamment, d'habitation collective, de bureau et de local commercial et de trois maisons d'habitation individuelle d'une surface hors oeuvre brute totale de 2 483 m², à proximité du marais de la Dives ; que, par suite, l'ASSOCIATION POUR LA SAUVEGARDE DU MARAIS DE VARAVILLE ET DE SES ENVIRONS est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Caen a estimé qu'elle ne justifiait pas d'un intérêt lui donnant qualité pour demander l'annulation dudit permis de construire et à en demander l'annulation dans cette mesure ;
Sur les conclusions de la SCI “1 BIS RUE GUILLAUME LE CONQUERANT” :
Considérant que le Tribunal administratif de Caen a annulé le permis de construire du 14 avril 2006 au motif que la SCI “1 BIS RUE GUILLAUME LE CONQUERANT”, qui n'était pas, à la date de délivrance dudit permis de construire, propriétaire de la parcelle AD 130 susmentionnée, ne justifiait pas d'un titre l'habilitant à construire sur ledit terrain, en méconnaissance des dispositions de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme ;
Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme, alors en vigueur : “La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation dudit terrain pour cause d'utilité publique.” ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la SCI “1 BIS RUE GUILLAUME LE CONQUERANT”, anciennement dénommée SCI Home 4, était à la date du 14 avril 2006 du permis de construire contesté, propriétaire de la parcelle cadastrée à la section AD sous le n° 62 ; que, s'agissant de la parcelle cadastrée à la section AD sous le n° 130, la SCI “1 BIS RUE GUILLAUME LE CONQUERANT” a été régulièrement substituée à la Sarl Foncière Escudier comme bénéficiaire de la promesse de vente de cette parcelle consentie, le 6 janvier 2006, par la commune de Varaville aux termes de laquelle le bénéficiaire était habilité à présenter une demande de permis de construire sur ladite parcelle ; qu'ainsi, la SCI “1 BIS RUE GUILLAUME LE CONQUERANT” justifiait d'un titre l'habilitant à construire sur les parcelles cadastrées à la section AD sous les n°s 62 et 130 ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que c'est à tort que le Tribunal administratif de Caen s'est fondé sur la méconnaissance de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme pour annuler le permis de construire du 14 avril 2006 délivré par le maire de Varaville à la SCI “1 BIS RUE GUILLAUME LE CONQUERANT” ;
Considérant qu'il appartient à la Cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens invoqués par l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, l'ASSOCIATION POUR LA SAUVEGARDE DU MARAIS DE VARAVILLE ET DE SES ENVIRONS, M. X et de Mme Y devant le Tribunal administratif de Caen ;
Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur : “A. Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte : 1° Le plan de situation du terrain ; 2° Le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions, des travaux extérieurs à celles-ci et des plantations maintenues, supprimées ou créées ; (...) 5° Deux documents photographiques au moins permettant de situer le terrain respectivement dans le paysage proche et lointain et d'apprécier la place qu'il y occupe (...) 6° Un document graphique au moins permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction dans l'environnement, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et des abords. Lorsque le projet comporte la plantation d'arbres de haute tige, les documents graphiques devront faire apparaître la situation à l'achèvement des travaux et la situation à long terme ; 7° Une notice permettant d'apprécier l'impact visuel du projet. A cet effet, elle décrit le paysage et l'environnement existants et expose et justifie les dispositions prévues pour assurer l'insertion dans ce paysage de la construction, de ses accès et de ses abords” ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que les documents joints à la demande de permis de construire déposée par la SCI “1 BIS RUE GUILLAUME LE CONQUERANT” comprenaient, outre le plan de situation, le plan de masse et “un plan des espaces verts à long terme”, plusieurs photographies permettant, notamment, de situer le terrain d'assiette du projet autorisé dans le paysage proche et lointain et d'apprécier l'insertion dudit projet dans l'environnement ; qu'y figuraient, également, deux notices intitulées, l'une, “parti d'aménagement”, l'autre, “volet paysager-intégration dans le site” décrivant, avec précision, le paysage et l'environnement existants et indiquant les dispositions prévues pour assurer l'insertion de la construction projetée, qui s'inscrit dans le cadre d'une opération d'aménagement dénommée “Coeur de Bourg”, dans son environnement ; que ces photographies, les deux notices susmentionnées, ainsi que les documents graphiques joints à la demande de permis de construire ont mis l'autorité administrative à même d'apprécier l'impact visuel de l'ensemble immobilier projeté et d'évaluer les dispositions prises pour en assurer l'insertion dans son environnement ; que, par suite, le permis de construire du 14 avril 2006 contesté n'a pas été accordé en violation des dispositions précitées de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme ;
Considérant, en deuxième lieu, que si le permis de construire ne peut être délivré que pour un projet qui respecte la réglementation d'urbanisme en vigueur, il ne constitue pas un acte d'application de cette réglementation ; que, par suite, un requérant demandant l'annulation d'un permis de construire ne saurait utilement se borner à soutenir qu'il a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal, quelle que soit la nature de l'illégalité dont il se prévaut ; que, cependant, il résulte de l'article L. 125-5 devenu L. 121-8 du code de l'urbanisme que la déclaration d'illégalité d'un document d'urbanisme a, au même titre que son annulation pour excès de pouvoir, pour effet de remettre en vigueur le document d'urbanisme immédiatement antérieur ; que, dès lors, il peut être utilement soutenu devant le juge qu'un permis de construire a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal - sous réserve, en ce qui concerne les vices de forme ou de procédure, des dispositions de l'article L. 600-1 du même code -, à la condition que le requérant fasse, en outre, valoir que ce permis méconnaît les dispositions pertinentes ainsi remises en vigueur ;
Considérant qu'aucun moyen de cette sorte n'a été invoqué par l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, l'ASSOCIATION POUR LA SAUVEGARDE DU MARAIS DE VARAVILLE ET DE SES ENVIRONS, M. X et Mme Y, lesquels se bornent à soutenir que le permis de construire du 14 avril 2006 contesté a été délivré sous l'empire d'un plan d'occupation des sols illégal ; que, par suite, ce moyen, qui est inopérant, ne peut qu'être écarté ;
Considérant, en troisième lieu, qu'il ressort des pièces du dossier, notamment, d'une lettre du 27 mars 2006 de la communauté de communes de l'Estuaire de la Dives, que l'ensemble immobilier dont la construction a été autorisée par le permis de construire contesté peut être raccordé au réseau public d'assainissement situé sous l'emprise de la voirie existante ; qu'il n'est nullement démontré que la construction dudit ensemble immobilier “accroît encore l'urbanisation de la commune et donc les besoins en retraitement des eaux usées alors que la capacité existante et les conditions actuelles de ce traitement sont largement dépassées” ; qu'ainsi, et à supposer que l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, l'ASSOCIATION POUR LA SAUVEGARDE DU MARAIS DE VARAVILLE ET DE SES ENVIRONS, M. X et Mme Y qui n'assortissent ces allégations d'aucune précision, aient entendu soulever le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, un tel moyen ne peut qu'être écarté ;
Considérant, en dernier lieu, que l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, l'ASSOCIATION POUR LA SAUVEGARDE DU MARAIS DE VARAVILLE ET DE SES ENVIRONS, M. X et Mme Y soutiennent que le permis de construire litigieux a été pris en méconnaissance de la délibération du 12 juin 1962, approuvée par arrêté préfectoral du 19 septembre suivant, par laquelle le conseil municipal de Varaville, à l'occasion de l'acquisition par cette commune de plusieurs parcelles de terrain auprès de l'association de l'hôpital Saint-Joseph, propriétaire du lotissement dit “de l'Hôpital Saint-Joseph”, s'est “engagé à faire réaliser une voie nouvelle (future avenue de la plage)” à l'est du lotissement, voie qui n'a pas été réalisée par la commune mais dont l'emprise se situe sur les terrains d'assiette des constructions autorisées par ledit permis de construire ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, notamment, de la délibération du 10 avril 1962 du conseil d'administration de l'association de l'hôpital Saint-Joseph, que cette association a décidé de céder à la commune de Varaville plusieurs parcelles du lotissement “de l'Hôpital Saint-Joseph” pour “le prix total de 41 395 francs, stipulé payable dans un délai de cinq ans, sans intérêt, compte tenu de l'engagement (...) pris par la commune d'exécuter les travaux de la voie nouvelle aussitôt après la réalisation de l'acte de vente à son profit” ; qu'ainsi, l'engagement de réaliser la voie en cause, pris par délibération du 12 juin 1962 du conseil municipal, en contrepartie de la cession par ladite association à la commune de Varaville de lots de ce lotissement dans des conditions financières avantageuses, qui, contrairement à ce que soutiennent les requérants, ne constitue pas une disposition du règlement dudit lotissement “de l'Hôpital Saint-Joseph”, revêt un caractère purement contractuel au regard duquel la légalité du permis de construire contesté ne saurait s'apprécier ; que le moyen tiré de la violation de ladite délibération ne peut donc qu'être écarté ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SCI “1 BIS RUE GUILLAUME LE CONQUERANT” est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Caen a annulé, à la demande de l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, de l'ASSOCIATION POUR LA SAUVEGARDE DU MARAIS DE VARAVILLE ET DE SES ENVIRONS, de M. X et de Mme Y, l'arrêté du 14 avril 2006 par lequel le maire de Varaville a délivré à ladite société un permis de construire en vue de l'édification de quatre immeubles à usage, notamment, d'habitation collective, de bureau et de local commercial et de trois maisons à usage d'habitation, sur deux parcelles cadastrées à la section AD sous les n°s 62 et 130 ;
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant, d'une part, qu'il y a lieu, en application de ces dispositions, de condamner l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, l'ASSOCIATION POUR LA SAUVEGARDE DU MARAIS DE VARAVILLE ET DE SES ENVIRONS, M. X et Mme Y à verser à la SCI “1 BIS RUE GUILLAUME LE CONQUERANT” une somme globale de 1 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que, d'autre part, ces mêmes dispositions font obstacle à ce que la SCI “1 BIS RUE GUILLAUME LE CONQUERANT”, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, soit condamnée à verser à l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, à l'ASSOCIATION POUR LA SAUVEGARDE DU MARAIS DE VARAVILLE ET DE SES ENVIRONS, à M. X et à Mme Y la somme que ces derniers demandent au titre des frais de même nature qu'ils ont exposés ;
DÉCIDE
Article 1er : Le jugement du 23 novembre 2007 du Tribunal administratif de Caen est annulé.
Article 2 : La demande présentée par l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, l'ASSOCIATION POUR LA SAUVEGARDE DU MARAIS DE VARAVILLE ET DE SES ENVIRONS, M. X et Mme Y devant le Tribunal administratif de Caen est rejetée.
Article 3 : L'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, l'ASSOCIATION POUR LA SAUVEGARDE DU MARAIS DE VARAVILLE ET DE SES ENVIRONS, M. X et Mme Y verseront à la SCI “1 BIS RUE GUILLAUME LE CONQUERANT” une somme globale de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Les conclusions de l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, l'ASSOCIATION POUR LA SAUVEGARDE DU MARAIS DE VARAVILLE ET DE SES ENVIRONS, M. X et Mme Y tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “1 BIS RUE GUILLAUME LE CONQUERANT”, à l'ASSOCIATION POUR LA SAUVEGARDE DU MARAIS DE VARAVILLE ET DE SES ENVIRONS, à l'association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, à M. Emmanuel X, à Mme Catherine Z et à la commune de Varaville (Calvados).
Une copie en sera, en outre, adressée au Procureur de la République près le Tribunal de grande instance de Caen en application de l'article R. 751-11 du code de justice administrative et au ministre d'Etat, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire.
N°s 08NT00214,08NT00236
2
1
N°
3
1
