Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. et Mme A... ont demandé au tribunal administratif de Strasbourg d'annuler l'arrêté du 2 septembre 2020 par lequel le maire de la commune de Geudertheim a accordé à M. D... C... et Mme B... C... un permis de construire portant sur la construction d'une maison d'habitation individuelle, la modification de menuiseries sur la maison existante et la démolition d'un carport, sur un terrain situé 6, rue des Prés, ainsi que la décision de rejet de leur recours gracieux.
Par un jugement n° 2101209 du 20 avril 2023, le tribunal administratif de Strasbourg a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 19 juin 2023 et le 14 août 2024, M. et Mme A..., représentés par Me Soler-Couteaux, demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Strasbourg du 20 avril 2023 ;
2°) d'annuler l'arrêté du 2 septembre 2020 par lequel le maire de la commune de Geudertheim a accordé à M. et Mme C... un permis de construire ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Geudertheim la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- le projet prévoit un lotissement ou, à défaut, une division qui n'a pas été légalement autorisé ;
- il méconnaît les articles 11 UB et 13 UB du règlement du plan local d'urbanisme.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 27 novembre 2023 et le 30 août 2024, la commune de Geudertheim, représentée par Me Debus, conclut au rejet de la requête et demande que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de M. et Mme A... en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Berthou,
- les conclusions de M. Marchal, rapporteur public,
- et les observations de Me Vilchez, représentant M. et Mme A..., et de
Me Chezeau-Launay, représentant la commune de Geudertheim.
Considérant ce qui suit :
1. M. et Mme C... ont déposé, le 27 juillet 2020, une demande de permis de construire pour une maison d'habitation individuelle sur la parcelle cadastrée section 43 n° 539, rue des Prés dans la commune de Geudertheim. Par un arrêté du 3 septembre 2020, le maire de Geudertheim a délivré le permis sollicité. M. et Mme A... demandent à la cour d'annuler le jugement du 20 avril 2023 par lequel tribunal administratif de Strasbourg a rejeté leur demande tendant à l'annulation de ce permis de construire.
Sur le bien-fondé du jugement :
2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ". Aux termes de l'article R. 431-24 de ce même code : " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. ".
3. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire que M. et Mme C... n'ont coché ni la case de l'imprimé CERFA relative à la mention " le terrain doit être divisé en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de la construction " ni celle, au titre des documents annexés, portant sur la mention " PC 32 Le plan de division du terrain [Art R. 431-24 du code de l'urbanisme] ". S'ils ont produit, à l'appui de leur demande, un document intitulé " PC 32 " délimitant, autour de la construction projetée et d'une partie du terrain d'assiette l'entourant, une zone intitulée " future division ", il ressort du dossier de demande de permis qu'ils ont entendu réaliser l'ensemble du projet avant de procéder à une division en propriété du terrain d'assiette accueillant par ailleurs déjà une construction constituant leur habitation. Enfin, la délivrance à la fille des intéressés d'un permis de construire sur le même terrain n'emporte ni ne révèle une division du terrain en propriété ou en jouissance. Par suite, les moyens tirés de ce que l'opération consiste en un lotissement ou en une division, devant ainsi faire l'objet, dans le premier cas, d'un permis d'aménager ou d'une déclaration préalable et, dans le deuxième cas, d'un permis groupé sur le fondement des dispositions précitées de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme, doivent être écartés.
4. En deuxième lieu, aux termes de l'article 11 UB du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) relatif à l'aspect extérieur des constructions et à l'aménagement des abords : " 4. Remblais et rez-de-chaussée surélevés / Le sol du rez-de-chaussée ne pourra dépasser de 1,30 mètre le niveau du terrain naturel et dans le cas de terrain en pente le niveau moyen du terrain naturel où est implantée la construction. Les remblais en butte entre le rez-de-chaussée et le terrain naturel sont interdits. Toutefois des remblais de raccordement entre le rez-de-chaussée et le terrain naturel sont autorisés lorsque la pente de ces remblais n'excède pas 15 %. ".
5. Il ressort du dossier de demande du permis de construire litigieux que le premier niveau de la construction projetée, constitué d'une buanderie et d'un garage, se situe quelques dizaines de centimètres sous le niveau du terrain naturel sur le côté Nord-Ouest de cette construction et au niveau du terrain naturel permettant l'accès au projet sur son côté Sud-Est. Dans ces conditions et eu égard à la configuration de la parcelle, ce premier niveau doit être regardé comme étant le rez-de-chaussée au sens des dispositions précitées de l'article 11 UB. Le sol du rez-de-chaussée de la construction n'étant ainsi pas surélevé, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.
6. En dernier lieu, les appelants soutiennent à nouveau en appel le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 13 UB du règlement du PLU, sans faire valoir d'élément de fait ou de droit nouveau par rapport à l'argumentation qu'ils avaient développée en première instance. Il y a lieu, par suite, d'écarter ce moyen par adoption des motifs pertinents retenus par les premiers juges qui n'appellent aucune précision.
7. Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme A... ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Strasbourg a rejeté leur requête tendant à l'annulation du permis de construire délivré à M. et Mme C....
Sur les frais de l'instance :
8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Geudertheim, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par M. et Mme A... au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. et Mme A... la somme demandée au même titre par la commune de Geudertheim.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. et Mme A... est rejetée.
Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Geudertheim sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme A..., à la commune de Geudertheim, à M. D... C... et à Mme B... C....
Délibéré après l'audience du 21 novembre 2024 , à laquelle siégeaient :
- M. Wurtz, président,
- Mme Bauer, présidente-assesseure,
- M. Berthou, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.
Le rapporteur,
Signé : D. BERTHOULe président,
Signé : Ch. WURTZLe greffier,
Signé : F. LORRAIN La République mande et ordonne au préfet du Bas-Rhin en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Le greffier :
F. LORRAIN
N° 23NC01928 2
