Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Mme G... C... et M. F..., M. et Mme I..., M. et Mme A..., M. et Mme E..., M. et Mme D... ainsi que M. B... et Mme H... ont demandé au tribunal administratif de Strasbourg d'annuler l'arrêté du 25 septembre 2018 par lequel le maire de Geispolsheim a délivré un permis de construire à la société Axcess Promotion.
Par un jugement n° 1807214 du 7 novembre 2019, le tribunal administratif de Strasbourg a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire enregistrés le 10 janvier 2020 et le 6 décembre 2021, Mme C... et autres, représentés par Me Deleau, demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Strasbourg du 7 novembre 2019 ;
2°) d'annuler l'arrêté du 25 septembre 2018 par lequel le maire de Geispolsheim a délivré un permis de construire à la société Axcess Promotion ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Geispolsheim le versement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- ils justifient d'un intérêt à agir ;
- le dossier de demande du permis de construire est incomplet du fait de l'absence de consultation du service départemental d'incendie et de secours (SDIS) ;
- le permis de construire méconnaît l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme en ce que la notice descriptive du projet est insuffisante sur son volet paysager ;
- il méconnaît l'article 3 UCA du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de l'Eurométropole de Strasbourg du 16 décembre 2016 modifié et l'article 3 des dispositions générales de ce même PLU dès lors qu'il n'est pas établi que les engins de secours pourront accéder aux bâtiments, que la largeur de l'accès est inférieure à 3 mètres, qu'il n'existe aucune aire de retournement, que les véhicules ne peuvent se croiser et que la hauteur du passage est inférieure aux quatre mètres requis ;
- il méconnaît l'article 7 UCA du PLU en ce qu'il fallait calculer la distance entre le bâtiment et la limite séparative de propriété à compter de l'emprise du sous-sol ;
- il méconnaît l'article 9 UCA du PLU dès lors que l'emprise au sol du projet n'a pas été calculée en prenant en compte la superficie du sous-sol situé au-dessus du niveau du terrain naturel ;
- il méconnaît l'article 10 UCA du PLU en ce qu'il convient de mesurer la hauteur du bâtiment à compter du chéneau central et non des gouttières latérales ;
- le permis de construire modificatif méconnaît l'article 10-2 UCA du PLU en ce que les lucarnes du toit ne respectent pas le retrait minimum de 0,50 mètre par rapport au nu de la façade ;
- il méconnaît l'article 11 UCA du PLU en ce que le projet querellé portera atteinte au caractère et à l'intérêt des lieux avoisinants ;
- il méconnaît l'article 11.1.1 des dispositions générales du PLU de l'Eurométropole de Strasbourg ;
- il méconnaît l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme en ce que le projet a pour effet d'aggraver le risque d'inondation pesant sur les voisins directs et sur la voie publique ;
- il méconnaît le plan de prévention des risques inondation (PPRI) de l'Eurométropole de Strasbourg qui autorise la réalisation de remblai uniquement pour permettre l'accès de plain-pied aux constructions ;
- il méconnaît la législation au titre de la loi sur l'eau.
Par des mémoires enregistrés le 9 avril 2020 et le 26 juillet 2022, la société Axcess Promotion représentée par Me Gillig, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de l'ensemble des requérants sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Par un arrêt avant dire droit du 8 décembre 2022, la cour a sursis à statuer sur la requête de Mme C... et autres aux fins d'annulation de l'arrêté du 25 septembre 2018, jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la notification de cet arrêt, imparti à la société Axcess promotion pour notifier à la cour un permis de construire modificatif régularisant les vices tirés de la méconnaissance des articles 7.1 UCA et 9 UCA du règlement du plan local d'urbanisme de l'Eurométropole de Strasbourg. La cour a en outre réservé jusqu'en fin d'instance tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'était pas expressément statué par cet arrêt.
Par des mémoires enregistrés le 31 mars 2023 et le 15 juin 2023, la société Axcess promotion, représentée par Me Gillig, a produit l'arrêté du 27 mars 2023 de la commune de Geispolsheim portant régularisation du permis délivré le 25 septembre 2018 et conclut au rejet de la requête.
Elle soutient que les vices ont été totalement régularisés.
Par un mémoire du 25 mai 2023, Mme C... et autres représentés par Me Deleau maintiennent leurs conclusions à fin d'annulation du jugement du 7 novembre 2019 et de l'arrêté du 25 septembre 2018 par lequel le maire de Geispolsheim a délivré un permis de construire à la société Axcess Promotion tel que modifié par l'arrêté du 27 mars 2023.
Ils soutiennent que les vices n'ont pas été régularisés et en outre, que le projet modifié n'est pas conforme au plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) dès lors que l'exhaussement du sol non nécessaire à la réalisation des projets autorisés est interdit dans toutes les zones et que le sous-sol désormais ouvert entre les deux bâtiments n'est pas étanche.
En réponse à des demandes de communication de la cour, la société Axcess promotion a communiqué les pièces demandées les 4 et 7 juillet 2023.
Par un courrier du 30 août 2023, la cour a invité les parties à présenter des observations sur la faculté qui lui est offerte en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme de sursoir à statuer pendant un délai de quatre mois afin de permettre aux parties de régulariser les moyens susceptibles d'être retenus de la méconnaissance de l'article 9 UCA du règlement du plan local d'urbanisme et des articles 1.1.2 et 5.2.2 du PPRI.
Par un arrêt avant dire droit du 28 septembre 2023, la cour a sursis à statuer sur la requête de Mme C... et autres aux fins d'annulation de l'arrêté du 25 septembre 2018 tel que modifié par l'arrêté du 27 mars 2023, jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la notification de cet arrêt, a imparti à la société Axcess promotion un délai de quatre mois pour notifier à la cour un permis de construire modificatif régularisant les vices tirés de la méconnaissance de l'article 9 UCA du règlement du plan local d'urbanisme de l'Eurométropole de Strasbourg. La cour a en outre réservé jusqu'en fin d'instance tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'était pas expressément statué par cet arrêt.
Par un mémoire enregistré le 27 mars 2024 et le 11 juin 2024, la société Axcess promotion, représentée par Me Gillig, a produit l'arrêté du 7 décembre 2023 de la commune de Geispolsheim portant régularisation du permis délivré le 25 septembre 2018 modifié par l'arrêté du 27 mars 2023 et conclut au rejet de la requête.
Elle soutient que les vices ont été totalement régularisés.
Par un mémoire du 29 mai 2024 et du 19 juin 2024, Mme C... et autres représentés par Me Deleau maintiennent leurs conclusions à fin d'annulation du jugement du 7 novembre 2019 et de l'arrêté du 25 septembre 2018 par lequel le maire de Geispolsheim a délivré un permis de construire à la société Axcess Promotion tel que modifié par l'arrêté du 27 mars 2023 et par l'arrêté du 7 décembre 2023.
Ils soutiennent que :
- l'arrêté du 7 décembre 2023 portant permis de construire du 25 septembre 2018 modifié par l'arrêté du 27 mars 2023 en vue de la régularisation des vices relevés par la cour dans l'arrêt avant dire droit du 28 septembre 2023 est tardif ;
- les vices n'ont pas été régularisés et le projet méconnaît toujours les règles relatives à l'emprise au sol ; en outre, le projet modifié n'est pas conforme au PPRI.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'environnement ;
- le code de l'urbanisme ;
- le plan local d'urbanisme de l'Eurométropole de Strasbourg du 16 décembre 2016 modifié ;
- le plan de prévention des risques d'inondation du 20 avril 2018 ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Guidi, présidente,
- les conclusions de Mme Antoniazzi, rapporteure publique,
- et les observations de Me Metzger, pour Mme C... et autres, ainsi que celles de Me Cheminet, pour la société Axcess promotion.
Considérant ce qui suit :
Sur la régularisation des vices relevés dans l'arrêt avant dire-droit de la Cour du 28 septembre 2023 :
1. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ". Aux termes de l'article L. 600-5-2 du même code, " Lorsqu'un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation intervient au cours d'une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d'aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue et que ce permis modificatif, cette décision modificative ou cette mesure de régularisation ont été communiqués aux parties à cette instance, la légalité de cet acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance ".
2. En premier lieu, il résulte de ces dispositions que, d'une part, si, à l'issue du délai qu'il a fixé dans sa décision avant dire droit pour que lui soient adressées la ou les mesures de régularisation du permis de construire attaqué, le juge peut à tout moment statuer sur la demande d'annulation de ce permis et, le cas échéant, y faire droit si aucune mesure de régularisation ne lui a été notifiée, il ne saurait se fonder sur la circonstance que ces mesures lui ont été adressées alors que le délai qu'il avait fixé dans sa décision avant dire droit était échu pour ne pas en tenir compte dans son appréciation de la légalité du permis attaqué.
3. Par suite, contrairement à ce que soutiennent les requérants, la production le 27 mars 2024 du permis de régularisation délivré le 7 décembre 2023 postérieurement à l'expiration du délai accordé par l'arrêt avant dire droit de la cour du 28 septembre 2023 ne saurait faire obstacle à ce que la cour tienne compte de ces mesures de régularisation dans son appréciation de la légalité du permis de construire en litige.
4. En deuxième lieu, aux termes de l'article 9 UCA du règlement du plan local d'urbanisme de l'euro métropole de Strasbourg, " L'emprise au sol des bâtiments ne peut excéder le pourcentage suivant : UCA1, UCA2, UCA3 : 40 %, UCA4, UCA5 : 30 %, UCA6 : 20 %. La réalisation d'un nouveau bâtiment de plus de 250 m² d'emprise au sol est interdite " et de l'article 9 de ce même règlement dans sa version en vigueur à la date du permis de construire modificatif, " Au titre du présent règlement, l'emprise au sol est calculée en prenant en compte les éléments suivants : la projection verticale du volume du bâtiment au sol, les sous-sols enterrés, y compris ceux dépassant du volume du bâtiment (...) ". Par ailleurs, aux termes du lexique du plan local d'urbanisme applicable au projet, " un bâtiment désigne toute construction durable, couverte et/ou close, qui sert d'abri aux hommes, aux animaux et aux objets ".
5. Le projet portant sur un terrain d'assiette de 1 749 m², l'emprise au sol maximale du projet est de 699,60 m² et l'emprise au sol de chaque bâtiment ne doit pas excéder 250 m². Il ressort des plans annexés au permis de construire modificatif délivré le 27 mars 2024 que deux places de stationnement en sous-sol et closes ont été ajoutées et que le nombre de logements a été porté de 18 à 17 avec suppression des murs extérieurs situées entre les bâtiments A et B, laissant ainsi libre l'espace généré par la suppression de la liaison centrale. Dans ces conditions, eu égard à la suppression des places de stationnement aériens, la surface occupée par le bâtiment A de 242 m² et la surface occupée par le bâtiment B de 249 m² est conforme aux règles de l'emprise maximale au sols prévue par les dispositions de l'article 9 UCA du plan local d'urbanisme de l'Eurométropole de Strasbourg et le vice tiré de leur méconnaissance a été régularisé.
Sur les moyens dirigés contre le permis de construire modificatif du 7 décembre 2023 :
6. En premier lieu, aux termes de l'article 5.2.2 du plan de prévention des risques d'inondation de l'Eurométropole de Strasbourg applicable à la zone bleu clair dans laquelle se situe le projet et où il existe un aléa faible à moyen d'inondation par submersion : " Ces niveaux (les niveaux à usage de stationnement collectif de véhicules motorisés ou non) doivent respecter les conditions suivantes : [...] ils doivent être étanches jusqu'à un niveau supérieur ou égal à la CPHE augmentée d'une revanche de 0,30 m ".
7. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire modificatif que le parking couvert situé en sous-sol de la construction litigieuse ainsi que ses portes d'accès sont situés à un niveau inférieur (145,20 m IGN69) à la cote des plus hautes eaux (CPHE) augmentée d'une revanche de 0,30 m (147,90 m IGN69) et que les murs qui en assuraient l'étanchéité ont été supprimés par le permis de construire modificatif délivré le 7 décembre 2023. Pour soutenir que ce niveau de la construction demeure étanche, la société Axcess promotion indique qu'en cas de crue, après alerte de la préfecture, des batardeaux, stockés dans les immeubles, seront mis en place sur les portes de garage pour assurer l'étanchéité du parking, cette prestation étant assurée par une société tierce. Cet aménagement ne permet pas de considérer que le permis de construire modificatif délivré le 7 décembre 2023 assure l'étanchéité de l'immeuble dans des conditions conformes aux prescriptions de l'article 5.2.2 précité du PPRI de l'Eurométropole de Strasbourg et le moyen tiré de sa méconnaissance est fondé.
8. En deuxième lieu, pour l'application des dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme qui prévoient que " Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation ou la suspension, en l'état du dossier ". Aucun des autres moyens soulevés à l'encontre de l'arrêté du 25 septembre 2018, de l'arrêté du 27 mars 2024 et de l'arrêté du 7 décembre 2023 de la commune de Geispolsheim n'est susceptible, en l'état du dossier, de fonder leur annulation.
Sur l'application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :
9. Il résulte des dispositions précitées de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme que le juge administratif peut procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme dans le cas où une illégalité affecte une partie identifiable du projet, ou surseoir à statuer en vue de sa régularisation, lorsque cette illégalité est susceptible d'être régularisée par un permis modificatif, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.
10. Il n'y a pas lieu de surseoir à statuer en vue de la régularisation du vice entachant le permis de construire modificatif délivré le 7 décembre 2023 par le maire de Gespolsheim à la société Axcess promotion en vue de la régularisation des vices entachant le permis de construire modificatif du 27 mars 2023 de régularisation des vices entachant le permis de construire initial du 25 septembre 2018 tel que modifié par le permis de construire du 10 octobre 2019.
Sur les frais de l'instance :
11. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge Madame G... C... et M. F..., M. et Mme I..., M. et Mme A..., M. et Mme E..., M. et Mme D..., M. B... et Mme H... qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes, le versement de la somme que la société Axcess promotion demande au titre des frais qu'elle a exposé. Il y a lieu en revanche de mettre à la charge de la commune de Geispolsheim une somme de 1 500 euros à verser à Mme G... C... et M. F..., M. et Mme I..., M. et Mme A..., M. et Mme E..., M. et Mme D..., M. B... et Mme H....
D É C I D E :
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Strasbourg du 7 novembre 2019 est annulé.
Article 2 : Le permis de construire délivré par le maire de Geispolsheim à la société Axcess Promotion le 25 septembre 2018 tel que modifié par les arrêtés du 10 octobre 2019, du 27 mars 2023 et du 7 décembre 2023 est annulé.
Article 3 : La commune de Geispolsheim versera globalement une somme de 1 500 euros à Mme G... C... et M. F..., M. et Mme I..., M. et Mme A..., M. et Mme E..., M. et Mme D..., M. B... et Mme H... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à Mme G... C..., représentant unique des autres requérants en application des dispositions de l'article R. 751-3 du code de justice administrative, à la commune de Geispolsheim et à la société Axcess Promotion.
Copie en sera adressée au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Strasbourg.
Délibéré après l'audience du 27 juin 2024, à laquelle siégeaient :
- M. Wallerich, président de chambre,
- Mme Guidi, présidente-assesseure,
- M. Sibileau, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 23 juillet 2024.
La rapporteure,
Signé : L. GuidiLe président,
Signé : M. Wallerich
La greffière,
Signé : S. Robinet
La République mande et ordonne à la préfète du Bas-Rhin en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,
S. Robinet
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N° 20NC00051
