Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Mme A... G... a demandé au tribunal administratif de Strasbourg d'annuler les points 14 et 15 de la délibération du 5 juillet 2016 par lesquels le conseil municipal de Schiltigheim a décidé la vente de deux immeubles.
Par un jugement n° 1605947 du 30 mai 2018, le tribunal administratif de Strasbourg a annulé les points n° 14 et n° 15 de la délibération du conseil municipal de Schiltigheim du 5 juillet 2016 et a rejeté les conclusions présentées par Mme G... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Procédure devant la cour :
I. Par une requête enregistrée, sous le n° 18NC02029, le 19 juillet 2018, la commune de Schiltigheim, représentée par Me F..., demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Strasbourg du 30 mai 2018 ;
2°) de rejeter la demande présentée par Mme G... devant le tribunal administratif de Strasbourg ;
3°) de mettre à la charge de Mme G... le versement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
S'agissant du bien concerné par le point 14 de la délibération du 5 juillet 2016 :
- le prix de cession de ce bien n'était pas entaché d'erreur manifeste d'appréciation, étant supérieur de plus de 30 % à l'estimation réalisée par France Domaines sur la base de critères objectifs et de la situation du marché local ; ce prix était aussi le résultat d'une adjudication prenant en compte la poursuite d'objectifs d'intérêt général ; il tenait compte, enfin, de l'état de dégradation du bâtiment ;
- pour apprécier la valeur vénale du bien, le tribunal a retenu à tort les termes de comparaison produits par la requérante, relatifs à des logements et immeubles d'habitation, au lieu de retenir la destination du bien à usage de bureaux au jour de la vente ;
- en supposant même que le bien ait été cédé à un prix inférieur à sa valeur de marché, le tribunal aurait dû rechercher si des considérations d'intérêt général justifiaient ce prix ;
S'agissant du bien concerné par le point 15 de la délibération du 5 juillet 2016 :
- le prix de cession de ce bien n'était pas entaché d'erreur manifeste d'appréciation, ayant été établi en considération des caractéristiques et de l'état du bien, ainsi qu'au regard du prix de vente de biens similaires ;
- les termes de référence retenus par le tribunal, portant sur des biens différents de celui de cause, ne permettaient pas de fixer la valeur réelle de ce bien ;
- le tribunal a estimé à tort que le bien était habitable en l'état ;
S'agissant des autres moyens présentés par Mme G... devant le tribunal :
- aucun de ces moyens n'était fondé.
Par deux mémoires en défense, enregistrés les 8 décembre 2018 et 28 octobre 2019, Mme G..., représentée par Me B... demande à la cour :
1°) de rejeter la requête ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Schiltigheim et de l'EURL GE Lux la somme de 2 500 euros chacun au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens soulevés par la commune de Schiltigheim ne sont pas fondés.
Par deux mémoires, enregistrés les 22 mars 2019 et 2 avril 2020, l'EURL GE Lux et la SCI BGL, venant aux droits de l'EURL GE Lux, représentées par Me D..., demandent à la cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Strasbourg du 30 mai 2018 ;
2°) de rejeter la demande présentée par Mme G... devant le tribunal administratif de Strasbourg ;
3°) de mettre à la charge de Mme G... le versement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
S'agissant du bien concerné par le point 14 de la délibération du 5 juillet 2016 :
- le service des domaines a fait une juste appréciation de la valeur du bien ;
- il n'y avait pas lieu, pour estimer le prix du bien, de tenir compte de sa destination future ;
- l'évaluation du service des domaines a tenu compte de l'état de délabrement de l'immeuble, ainsi que des contraintes architecturales et des travaux nécessaires à la réhabilitation du bâtiment ;
- la commune de Schiltigheim a sollicité un prix de 30 % supérieur à cette évaluation, conforme au marché ;
- le tribunal s'est fondé sur des éléments de comparaison non pertinents et a retenu à tort les chiffrages émanant d'un site internet et d'un quotidien régional, sans vérification de leur méthode d'évaluation et du sérieux de leurs estimations ; il n'a pris en compte ni les contraintes imposées au futur acquéreur, ni la question du prix de sortie ;
S'agissant du bien concerné par le point 15 de la délibération du 5 juillet 2016 :
- le service des domaines a fait une juste appréciation de la valeur du bien ; son estimation tient compte du mauvais état du bâtiment et de la situation enclavée de son jardin ;
- la commune de Schiltigheim a sollicité un prix de 13 % supérieur à cette évaluation, conforme au marché ;
- le tribunal s'est fondé sur des éléments de comparaison non pertinents ; il n'a pas tenu compte des contraintes juridiques et architecturales imposées à l'acquéreur ;
S'agissant des autres moyens présentés par Mme G... devant le tribunal :
- aucun de ces moyens n'était fondé.
II. Par une requête enregistrée, sous le n° 18NC02050, le 19 juillet 2018, l'EURL GE Lux, représentée par Me D..., demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Strasbourg du 30 mai 2018
2°) de rejeter la demande présentée par Mme G... ;
3°) de mettre à la charge de Mme G... le versement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la commune de Schiltigheim a respecté les principes de détermination du prix des deux biens en cause ;
- pour juger que le prix était entaché d'erreur manifeste d'appréciation, le tribunal a retenu des points de comparaison non pertinents et n'a tenu compte ni des contraintes d'aménagement du bien, imposées par la commune de Schiltigheim, ni du prix de sortie susceptible d'être proposé à des candidats à l'acquisition ;
- c'est à tort que la requérante de première instance avait évoqué l'insuffisance des informations apportées aux conseillers municipaux ;
- les allégations de celle-ci sur la prétendue collusion entre l'EURL GE Lux et la commune de Schiltigheim sont infondées.
Par un mémoire en défense, enregistré le 6 juin 2020, Mme G..., représentée par Me B... demande à la cour :
1°) de rejeter la requête ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Schiltigheim et de l'EURL GE Lux la somme de 2 500 euros chacun au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens soulevés par l'EURL GE Lux ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Goujon-Fischer, premier conseiller,
- les conclusions de Mme Kohler, rapporteur public,
- les observations de Me C..., pour la commune de Schiltigheim,
- et les observations de Me E..., pour l'EURL Ge Lux.
Considérant ce qui suit :
1. Par les points n° 14 et 15 de sa délibération du 5 juillet 2016, le conseil municipal de la commune de Schiltigheim a approuvé la désignation de l'EURL GE Lux comme adjudicataire du bâtiment et de ses annexes, sis 57 rue Principale, au prix de 500 000 euros ainsi que la cession à la même société du bâtiment sis 46a rue Principale, au prix de 300 000 euros. Par deux requêtes, n° 18NC02029 et 18NC02050, qu'il y a lieu de joindre, la commune de Schiltigheim et l'EURL GE Lux relèvent appel du jugement du 30 mai 2018 par lequel le tribunal administratif de Strasbourg a, sur la demande de Mme G..., membre du conseil municipal de la commune de Schiltigheim, annulé les points n° 14 et 15 de sa délibération du 5 juillet 2016.
Sur la légalité des points n° 14 et 15 de sa délibération du 5 juillet 2016 :
En ce qui concerne le moyen d'annulation retenu par les premiers juges:
S'agissant de l'immeuble situé au 57 rue Principale :
2. Il ressort des pièces du dossier, notamment de l'avis du service France Domaines du 26 mai 2016, qu'à la date de la délibération litigieuse, l'immeuble situé 57 rue Principale à Schiltigheim, dit " ancien hôtel de ville ", était érigé sur une parcelle de 5,28 ares, comportait trois niveaux, un sous-sol partiel et des combles non aménagés d'une surface utile de 1 021,49 m². A la lumière des caractéristiques physiques et urbanistiques du bien et des éléments d'information relatifs au marché local, France Domaines a estimé la valeur vénale de cet immeuble à 388 200 euros hors travaux, soit 380 euros hors travaux par mètre carré. Cette estimation s'est notamment fondée sur les prix de cession de divers immeubles à usage de bureaux entre 2012 et 2014 dans le secteur de Schiltigheim et a tenu compte de ce que le bâtiment, inoccupé depuis plus de 11 ans, était inadapté aux personnes à mobilité réduite et continuait à se dégrader en l'absence d'entretien, l'ensemble présentant un état qualifié de " passable à médiocre ". A cet égard, les informations fournies par Mme G... sur le prix moyen de l'immobilier ancien, ressortant des ventes constatées par les notaires et sur le prix moyen du mètre carré, apparaissant sur le site Netvendeur.com, en ce qu'elles ne précisent ni la nature, ni les caractéristiques des biens ayant servi de termes de référence, ne permettent pas d'établir une sous-estimation, par France Domaines, de la valeur vénale du bien, laquelle, contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, devait être établie au regard de l'état de l'immeuble à la date à laquelle sa cession a été consentie, sans tenir compte de sa destination future à usage d'immeuble d'habitation à la suite de travaux de réhabilitation. En outre, si l'immeuble présentait des atouts exceptionnels, notamment sa façade en grès, son escalier monumental, ses planchers anciens et ses vitraux, de nature à en accroitre la valeur patrimoniale, de tels atouts devaient être mis en balance avec les coûts induits par leur remise en état et les obligations imposées par la commune de Schiltigheim dans le cadre de l'appel à projets de réhabilitation de l'immeuble. Sur ce point, il ne ressort pas des pièces du dossier que l'état de dégradation de l'immeuble, mentionné dans l'avis de France Domaines, aurait été surestimé, ni qu'aurait dû davantage être prise en considération son insertion en zone résidentielle.
3. Eu égard à l'état général de l'immeuble et au coût des travaux de sa réhabilitation à usage d'immeuble d'habitation de standing, qui pouvaient, sans exagération des besoins des futurs résidents, inclure le coût de l'installation d'un ascenseur et l'adaptation du bâtiment aux nécessités des personnes à mobilité réduite, le prix de cession, fixé par la délibération du 5 juillet 2016 au montant de 500 000 euros, d'ailleurs supérieur de 30 % à l'estimation de France Domaines, ne peut donc être regardé comme sous-évalué. Enfin, si deux autres entreprises candidates à l'acquisition et à la réhabilitation de l'immeuble avaient formulé des offres de prix supérieures à ce montant, la commune de Schiltigheim n'avait pas l'obligation de vendre au mieux-offrant.
4. Il résulte de ce qui précède que la commune de Schiltigheim et l'EURL GE Lux sont fondées à soutenir que c'est à tort que, pour annuler le point 14 de la délibération du 5 juillet 2016, le tribunal administratif de Strasbourg a estimé que le prix de cession de l'immeuble sis 57 rue Principale avait été sous-évalué.
S'agissant de l'immeuble situé 46a rue Principale :
5. Il ressort des pièces du dossier, notamment de l'avis du service France Domaines du 22 juillet 2015, qu'à la date de la délibération litigieuse, l'immeuble situé 46a rue Principale à Schiltigheim, érigé sur une parcelle de 11,14 ares, était composé d'un rez-de-chaussée surélevé, d'un étage, de combles partiellement aménagés et d'un sous-sol et avait une surface totale de 414 m². A la lumière des caractéristiques physiques et urbanistiques du bien et des éléments d'information relatifs au marché local, France Domaines a estimé la valeur vénale du bâtiment à 186 000 euros, soit près de 450 euros par mètre carré, et celle du jardin, de 6,66 ares, à 80 000 euros. L'estimation de la valeur du jardin a inclus un abattement de 50 % destiné à tenir compte de la situation enclavée du terrain. L'estimation de la valeur du bâtiment s'est notamment fondée sur les prix de cession de divers immeubles d'habitation entre 2010 et 2012 dans le secteur de Schiltigheim et a notamment pris en compte le fait que l'état de l'immeuble ne s'était pas amélioré depuis la dernière évaluation de la valeur vénale de l'immeuble, établie en 2001 à 467,50 euros par mètre carré, que la parcelle ne disposait pas d'accès direct à la voie publique, que la couverture en tuiles était dans un état passable, que l'immeuble, dépourvu d'ascenseur, comportait deux appartements, dont un, situé au rez-de-chaussée, était inoccupé de longue date et se trouvait dans en état de délabrement avancé avec des lézardes et des fissures aux murs et plafonds, qu'il était dépourvu de tout dispositif de chauffage et pâtissait d'un affaissement du sol dans les sanitaires et enfin que les combles avaient fait l'objet d'un aménagement très partiel avec une pièce, transformée en chambre, dans un état passable.
6. Si Mme G... s'est prévalue du prix moyen du mètre carré résultant des données des professionnels de l'immobilier dans le secteur de Schiltigheim, ainsi que du prix de vente d'un bien personnel, situé au 16 A, rue Principale à Schiltigheim, il n'est pas établi par les documents qu'elle produit que la nature et les caractéristiques de ces biens auraient été comparables à ceux de l'immeuble situé 46a rue Principale. Il ne ressort pas des pièces du dossier que l'état de délabrement de l'immeuble, mentionné par l'avis de France Domaines, aurait été surestimé, quand bien même l'appartement situé à l'étage a été occupé par un employé municipal jusqu'à la cession de l'immeuble, l'attestation de ce dernier, produite à l'instance, établissant que cet appartement n'a été rendu habitable qu'au prix de travaux importants.
7. Eu égard à l'état général de l'immeuble, et alors même que l'estimation séparée de la valeur du bâtiment et celle du jardin a pu affecter, dans une certaine mesure, l'estimation de la valeur globale de l'ensemble immobilier cédé à l'EUL GE Lux, le prix de vente retenu, fixé par la délibération du 5 juillet 2016 au montant de 300 000 euros, d'ailleurs supérieur de 13 % à l'estimation de France Domaines, ne peut donc être regardé comme sous-évalué.
8. Il résulte de ce qui précède que la commune de Schiltigheim et l'EURL GE Lux sont également fondées à soutenir que c'est à tort que, pour annuler le point 15 de la délibération du 5 juillet 2016, le tribunal administratif de Strasbourg a estimé que le prix de cession de l'immeuble sis 46a rue Principale avait été sous-évalué.
9. Il appartient toutefois à la cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par Mme G... à l'encontre des points 14 et 15 de la délibération du 5 juillet 2016 du conseil municipal de la commune de Schiltigheim.
En ce qui concerne les autres moyens :
10. En premier lieu, aux termes de l'article L. 2121-12 du code général des collectivités territoriales : " Dans les communes de 3 500 habitants et plus, une note explicative de synthèse sur les affaires soumises à délibération doit être adressée avec la convocation aux membres du conseil municipal (...) ". Aux termes de l'article L. 2241-1 du même code : " Le conseil municipal délibère sur la gestion des biens et les opérations immobilières effectuées par la commune (...) Toute cession d'immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2 000 habitants donne lieu à délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles. Le conseil municipal délibère au vu de l'avis de l'autorité compétente de l'Etat. Cet avis est réputé donné à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la saisine de cette autorité ". Il résulte de ces dispositions que la teneur de l'avis du service des domaines doit, préalablement à la séance du conseil municipal d'une commune de plus de 2 000 habitants durant laquelle la délibération relative à la décision de céder des immeubles ou des droits réels immobiliers doit être prise, être portée utilement à la connaissance de ses membres, notamment par la note de synthèse jointe à la convocation qui leur est adressée.
11. Il ressort des pièces du dossier que la teneur des avis émis par France Domaines, les 22 juillet 2015 et 26 mai 2016, au sujet de la cession des immeubles sis 46a et 57 rue Principale, a été précisée dans la note de synthèse relative à cette cession et que cette note a été adressée aux membres du conseil municipal en même temps que la convocation à la séance au cours de laquelle il devait en être débattu. Ainsi, les membres du conseil municipal ont été mis en mesure de connaître l'estimation de la valeur du terrain par France Domaines, conformément aux dispositions de l'article L. 2241-1 du code général des collectivités territoriales, avant de se prononcer sur la cession envisagée. Outre la valeur vénale estimée par France Domaines, la même note de synthèse comportait également, pour chacun des deux biens, des informations sur l'état général de l'immeuble, son projet de réhabilitation, le nom de l'acquéreur et le prix retenu pour la vente. Elle faisait enfin état, s'agissant de l'ancien hôtel de ville, de la délibération du 29 mars 2016 ayant approuvé le principe de la cession de l'immeuble et comportait le rappel de l'appel à projets d'aménagement au terme duquel l'EURL GE Lux a été choisie comme acquéreur. Ainsi, les conseillers municipaux ont été destinataires, avant la réunion du conseil municipal, d'une information adéquate leur ayant permis d'appréhender le contexte ainsi que de comprendre les motifs de fait et de droit des cessions envisagées et de mesurer les implications de leurs décisions. Par suite, le moyen tiré de ce que les informations données au conseil municipal étaient insuffisantes doit être écarté.
12. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier qu'outre l'EURL GE Lux, deux autres entreprises, les sociétés Immoval et Cotec, ont répondu à l'appel à projets diffusé par la commune de Schiltigheim en vue de l'acquisition et de la rénovation de l'ancien hôtel de ville situé 57 rue Principale. La commune de Schiltigheim indique que l'offre de l'EURL GE Lux a été préférée à celle de la société Immoval en raison de sa cohérence avec le projet d'acquisition de l'immeuble situé 46a rue Principale et des réserves liées à la qualité de marchand de biens de la société Immoval et qu'elle a été préférée à l'offre de la société Cotec, dont le projet consistait en la création d'une maison de retraite, sans garantie du maintien du caractère historique des lieux. Si Mme G... soutient que l'offre de l'EURL GE Lux n'était pas la plus aboutie, il ne ressort pas des pièces du dossier qu'en sélectionnant cette offre au regard des considérations qui viennent d'être indiquées, le conseil municipal de la commune de Schiltigheim aurait entaché sa décision d'erreur manifeste d'appréciation.
13. En troisième lieu, aucune disposition législative ou réglementaire n'impose à une personne morale de droit public autre que l'État de faire précéder la vente d'une dépendance de son domaine privé d'une mise en concurrence préalable. Toutefois, lorsqu'une telle personne publique fait le choix, sans y être contrainte, de céder un bien de son domaine privé par la voie d'un appel à projets comportant une mise en concurrence, elle est tenue de respecter le principe d'égalité de traitement entre les candidats au rachat de ce bien.
14. Il ne ressort pas des pièces du dossier que les trois entreprises ayant déposé une offre en réponse à l'appel à projets diffusé par la commune en vue de l'acquisition et de la rénovation de l'ancien hôtel de ville aient bénéficié d'informations différentes ou aient vu leurs offres examinées sur la base de critères différents au cours de la procédure de mise en concurrence. Si Mme G... fait valoir que l'EURL GE Lux a tiré un avantage sur ses concurrentes de la cession concomitante de l'immeuble situé 46a rue Principale, sur le terrain duquel elle a pu construire des places de stationnement au profit des futurs résidents de l'immeuble de l'ancien hôtel de ville, il ne ressort pas des pièces du dossier que la commune de Schiltigheim ait cédé l'immeuble situé 46a rue Principale à l'EURL GE Lux dans le but de lui fournir un avantage décisif sur ses concurrentes dans le cadre de l'appel à projets pour l'acquisition et la rénovation de l'ancien hôtel de ville. Si enfin l'EURL GE Lux a pu tirer un avantage de ce qu'elle était en mesure d'offrir des places de stationnement implantées à proximité de l'ancien hôtel de ville sur le terrain qu'elle envisageait parallèlement d'acquérir 46a rue Principale, cette seule circonstance, liée à une acquisition distincte de celle faisant l'objet de l'appel d'offres, n'était pas contraire au principe d'égalité de traitement entre les candidats au rachat du bâtiment de l'ancien hôtel de ville.
15. En dernier lieu, le détournement de pouvoir allégué n'est pas établi.
16. Il résulte de tout ce qui précède que la commune de Schiltigheim et l'EURL GE Lux sont fondées à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Strasbourg a annulé les points 14 et 15 de la délibération du conseil municipal de Schiltigheim du 5 juillet 2016.
Sur les frais liés à l'instance :
17. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ".
18. Ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Schiltigheim et de l'EURL GE Lux, qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes, le versement des sommes demandée par Mme G... au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de celle-ci le versement à la commune de Schiltigheim et à l'EURL GE Lux, d'une somme de 1 500 euros chacune au titre de ces mêmes dispositions.
DÉCIDE :
Article 1er : Le jugement n° 1605947 du tribunal administratif de Strasbourg du 30 mai 2018 est annulé.
Article 2 : La demande présentée par Mme G... devant le tribunal administratif de Strasbourg et ses conclusions présentées en appel au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Mme G... versera à la commune de Schiltigheim et à l'EURL GE Lux la somme de 1 500 euros chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié sera notifié à Mme A... G..., à la commune de Schiltigheim et à l'EURL GE LUX.
Copie en sera adressée au préfet du Bas-Rhin.
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N° 18NC02029, 18NC02050
