Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La SCI 29 Grande Rue a demandé au tribunal administratif de Nancy d'annuler :
1. l'arrêté du 23 janvier 2015 par lequel le maire de la commune de Minorville a refusé, au nom de l'Etat, de transférer à son nom le permis de construire PC n° 5437006N0004 ainsi que la décision du 2 mars 2015 par laquelle le préfet de Meurthe-et-Moselle a rejeté son recours hiérarchique ;
2. l'arrêté du 15 juillet 2015 par lequel le maire de la commune de Minorville a prescrit l'interruption de ses travaux ;
3. la décision du 14 août 2015 par laquelle le maire de la commune de Minorville a refusé de lui accorder une permission de voirie en vue de raccorder leur immeuble aux réseaux existants.
Par un jugement nos 1501272, 1502700 et 1502905 du 28 juin 2016, le tribunal administratif de Nancy a rejeté ses demandes.
Procédure devant la cour :
Par une requête enregistrée le 17 août 2016 sous le n° 16NC01802 et des mémoires complémentaires, enregistrés les 20 et 24 janvier 2017, la SCI 29 Grande Rue, représentée par la SCP Gaucher, Dieudonné, A..., Schaefer, demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement nos 1501272, 1502700 et 1502905 du 28 juin 2016 du tribunal administratif de Nancy ;
2°) d'annuler l'arrêté du 23 janvier 2015 par lequel le maire de la commune de Minorville a refusé, au nom de l'Etat, de transférer à son nom le permis de construire PC n° 5437006N0004 ainsi que la décision du 2 mars 2015 par laquelle le préfet de Meurthe-et-Moselle a rejeté son recours hiérarchique ;
3°) d'annuler l'arrêté du 15 juillet 2015 par lequel le maire de la commune de Minorville a prescrit l'interruption de ses travaux ;
4°) d'annuler la décision du 14 août 2015 par laquelle le maire de la commune de Minorville a refusé de lui accorder une permission de voirie en vue de raccorder leur immeuble aux réseaux existants ;
5°) d'enjoindre au maire de prendre, dans un délai de 15 jours à compter de la notification de la décision à intervenir, l'arrêté autorisant le transfert sollicité ;
6°) de condamner la commune de Minorville à lui verser une somme de 10 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La SCI 29 Grande Rue soutient que :
- le tribunal n'a pas répondu au moyen tiré de ce que les travaux poursuivis postérieurement à l'arrêté interruptif de travaux ne nécessitaient pas d'autorisation d'urbanisme et que, dès lors, l'arrêté interruptif a été respecté ;
- les travaux n'ont subi aucun interruption d'une année et se sont notamment poursuivis entre 2012 et 2014 ;
- la commune n'a jamais fait état de l'interruption des travaux et a seulement entendu faire échec à son projet, alors qu'elle était intéressée par l'acquisition du bien ;
- l'arrêté n'est pas motivé ;
- les travaux portaient sur deux corps de bâtiment distincts dont l'un était achevé et ne pouvait faire l'objet d'un arrêté d'interruption des travaux ;
- elle n'a pas été mise à même de présenter ses observations au préalable en ce qui concerne l'arrêté interruptif de travaux ;
- après avoir fait l'objet de l'arrêté interruptif de travaux, elle n'a procédé qu'à des travaux d'aménagement intérieur ne nécessitant pas une autorisation d'urbanisme ; l'arrêté interruptif de travaux a donc été respecté ;
- la permission de voirie ne pouvait pas lui être refusée dès lors que, les travaux ayant été autorisés et réalisés, elle avait droit au raccordement de l'immeuble au réseau d'eau potable en application de l'article L. 111-6 du code de l'urbanisme.
Par un mémoire en défense, enregistré le 6 octobre 2016, la commune de Minorville, représentée par MeC..., conclut au rejet de la requête et à la condamnation de la SCI 29 Grande Rue à lui verser une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La commune de Minorville soutient qu'aucun des moyens soulevés par la requérante n'est fondé.
Par un mémoire en défense, enregistré le 20 janvier 2017, le ministre du logement et de l'habitat durable conclut au rejet de la requête
Le ministre soutient qu'aucun des moyens soulevés par la requérante n'est fondé.
Le 10 février 2017 les parties ont été informées, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que l'arrêt était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office, tiré de l'irrecevabilité du moyen invoqué contre le refus de délivrance de la permission de voirie, soulevé tardivement, et de l'irrecevabilité, par voie de conséquence, des conclusions à fin d'annulation de ce refus et de la partie du jugement qui s'y rapporte.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme,
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Rees, premier conseiller,
- les conclusions de M. Favret, rapporteur public,
- et les observations de Me A...pour la SCI 29 Grande Rue, ainsi que celles de Me C...pour la commune de Minorville.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 28 février 2007, le maire de la commune de Minorville, agissant au nom de l'Etat, a délivré à la SCI Bellair un permis de construire en vue de la transformation et de l'aménagement d'une ancienne ferme en dix logements sur un terrain situé 29, Grande Rue. Le 6 décembre 2014, la SCI 29 Grande Rue, qui avait acquis l'immeuble le 26 novembre précédent, a sollicité le transfert du permis de construire à son nom. Par un arrêté du 23 janvier 2015, le maire, toujours au nom de l'Etat, a rejeté sa demande. Saisi d'un recours hiérarchique contre ce refus, le préfet l'a expressément confirmé par une décision du 2 mars 2015. La SCI 29 Grande Rue, sous le n° 1501272, a demandé l'annulation de ces deux décisions.
2. Par un arrêté du 15 juillet 2015, le maire a prescrit l'interruption des travaux. La SCI 29 Grande Rue, sous le n° 1502700, a demandé l'annulation de cette décision.
3. Enfin, le 14 août 2015, le maire a refusé de délivrer à la SCI 29 Grande Rue la permission de voirie qu'elle avait sollicitée pour réaliser les travaux de raccordement de l'immeuble au réseau public d'eau potable. La SCI 29 Grande Rue, sous le n° 1502905, a demandé l'annulation de cette décision.
4. La SCI 29 Grande Rue relève appel du jugement du 28 juin 2016 par lequel le tribunal administratif de Nancy, après avoir joint les trois demandes, les a rejetées.
Sur la recevabilité de l'appel en tant qu'il porte sur le rejet des conclusions à fin d'annulation de la décision du 14 août 2015 portant refus de permission de voirie :
5. La SCI 29 Grande Rue demande l'annulation du jugement du 28 juin 2016 du tribunal administratif de Nancy notamment en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à l'annulation de la décision du 14 août 2015 par laquelle le maire de la commune de Minorville a refusé de lui accorder une permission de voirie ; elle sollicite également l'annulation de cette décision.
6. Dans sa requête d'appel enregistrée le 17 août 2016, la requérante n'a soulevé aucun moyen à l'appui de ses conclusions à fin d'annulation dirigées contre cette décision et la partie du jugement la concernant. Elle ne l'a fait, pour la première fois, que dans son mémoire enregistré le 20 janvier 2017, en faisant valoir que la permission de voirie ne pouvait pas lui être refusée dès lors que, les travaux ayant été autorisés et réalisés, elle avait droit au raccordement de l'immeuble au réseau d'eau potable en application de l'article L. 111-6 du code de l'urbanisme.
7. Il ressort des pièces du dossier que le jugement lui avait été régulièrement notifié le 1er juillet 2016. A la date du 20 janvier 2017, le délai d'appel de deux mois était donc expiré.
8. Par conséquent, les conclusions, dirigées contre cette décision, qui n'ont été motivées que dans le mémoire enregistré le 20 janvier 2017, soit après l'expiration du délai de recours contentieux, sont irrecevables et doivent être rejetées.
Sur la régularité du jugement :
9. En premier lieu, la SCI 29 Grande Rue soutient que le tribunal n'a pas répondu au moyen tiré de ce qu'après avoir fait l'objet de l'arrêté interruptif de travaux, elle n'a procédé qu'à des travaux d'aménagement intérieur ne nécessitant pas une autorisation d'urbanisme et a ainsi respecté l'arrêté interruptif de travaux.
10. Toutefois, le moyen ainsi formulé est inopérant dès lors que la légalité de l'arrêté interruptif de travaux s'apprécie à la date de son édiction. Par conséquent, la nature des travaux réalisés postérieurement à cette date est sans incidence sur l'appréciation de cette légalité. Le tribunal, qui n'était pas tenu de répondre à un moyen inopérant, n'a ainsi pas entaché son jugement d'irrégularité en s'abstenant de le faire.
11. En second lieu, la SCI 29 Grande Rue soutient que le tribunal n'a pas répondu au moyen tiré de ce que les travaux restant à réaliser à la date du procès-verbal d'infraction du 12 juillet 2015 ne nécessitaient aucune autorisation ou déclaration d'urbanisme.
12. Le tribunal a cependant répondu expressément à ce moyen dans le considérant n° 15 de son jugement, en indiquant, après en avoir rappelé la teneur, que la requérante n'apportait aucun élément probant au soutien de ses allégations.
Sur la légalité des arrêtés des 23 janvier et 15 juillet 2015, ainsi que de la décision du préfet du 2 mars 2015 :
En ce qui concerne le moyen tiré du défaut de motivation :
13. La SCI 29 Grande Rue soutient que " c'est par erreur que le tribunal a estimé que l'arrêté considéré était motivé ", sans indiquer auquel des deux arrêtés contestés elle fait référence, ni expliquer en quoi celui-ci serait insuffisamment motivé.
14. La cour n'est ainsi pas à même d'apprécier la portée et le bien-fondé de ce moyen qui ne peut dès lors qu'être écarté.
En ce qui concerne l'arrêté du maire du 23 janvier 2015 et la décision du préfet du 2 mars 2015 :
15. La SCI 29 Grande Rue soutient en premier lieu que le maire a commis une erreur d'appréciation en considérant que le permis de construire était périmé, alors que les travaux n'ont jamais été interrompus pendant une durée supérieure à une année, en particulier pendant la période de 2012 à 2014.
16. L'autorisation de transfert d'un permis de construire est subordonnée à la condition que le permis de construire en cause soit toujours en vigueur à la date à laquelle l'autorité compétente se prononce sur ce transfert.
17. Aux termes de l'article R. 421-17 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : " Le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l'article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. / Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. (...) ".
18. La SCI 29 Grande Rue fait valoir que les travaux ont été réalisés directement par M.B..., gérant de la SCI Bellair, qui les a poursuivis seul et sans interruption depuis l'ouverture du chantier en février 2007.
19. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que l'immeuble objet des travaux a été mis en vente dès le mois d'août 2012 et que sa vente forcée a ensuite été ordonnée le 11 juillet 2013 par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Nancy, alors que les travaux n'étaient toujours pas achevés. La requérante n'indique pas les raisons pour lesquelles le bénéficiaire du permis de construire initial, M.B..., aurait poursuivi les travaux après que la vente forcée de l'immeuble a été décidée.
20. Par ailleurs, l'ancien maire de la commune, son premier adjoint et deux architectes se sont rendus sur le site le 1er octobre 2013 et ont constaté que le chantier était abandonné. Si la commune n'apporte pas d'autre élément que les attestations des personnes présentes lors de ce constat, celui-ci est en cohérence avec ce qui vient d'être relevé au point précédent.
21. La requérante n'apporte aucun élément de nature à établir la poursuite des travaux pendant cette période, courant du 11 juillet 2013 à la demande de transfert du permis de construire.
22. Tout d'abord, le courrier du 23 août 2012, par lequel le notaire chargé de la vente de l'immeuble a interrogé la commune sur la situation de ce dernier, se borne à indiquer : " immeuble en construction non raccordé car les travaux ne sont pas terminés ". Il ne saurait être déduit de cette simple indication que les travaux se poursuivaient à cette date.
23. Ensuite, les diverses factures d'achat de matériels et de fournitures que la requérante produit sont, pour la plupart, datées de 2007 et aucune n'est postérieure à 2009. Par ailleurs, aucun des bons de livraison correspondants ne comporte l'adresse du chantier en cause. En l'absence d'explication de la part de la requérante sur ces deux points, expressément relevés par la commune, ces éléments ne suffisent pas à démontrer la réalité de la poursuite des travaux de 2007 à 2014 et notamment entre 2012 et la date de demande du transfert du permis. Quant aux devis et factures de novembre et décembre 2014, ils ne sont pas de nature à établir que les travaux n'ont pas été interrompus auparavant.
24. La SCI 29 Grande Rue produit également des factures de consommation électrique couvrant la période d'août 2012 à octobre 2014. Cependant, elle-même indique que " la consommation d'électricité est très peu impactée par la réalisation des travaux ". En outre, la consommation électrique relevée apparaît faible (15 kwh pour la période d'août à octobre 2012, 53 kwh pour la période d'octobre 2012 à avril 2013, 28 kwh pour la période d'avril à octobre 2013, 97 kwh pour la période d'octobre 2013 à avril 2014, nulle pour la période d'avril à octobre 2014). A supposer même que cette consommation résulte de la réalisation de travaux, ce qui n'est pas démontré, la consommation électrique constatée ne permet pas d'établir que ces derniers étaient suffisamment importants pour que l'opération de construction puisse être regardée comme s'étant poursuivie pendant toute la période en cause.
25. Enfin, si les quatre attestations de témoins produites par la requérante indiquent que M. B...a poursuivi des travaux d'aménagement intérieur de 2011 à 2014 et réalisé pendant cette période quatre des dix logements prévus, lesdites attestations, peu circonstanciées, ne sont étayées par aucun élément concret.
26. Dans ces conditions, la SCI 29 Grande Rue n'est pas fondée à soutenir que le maire a commis une erreur d'appréciation en considérant que le permis de construire dont elle avait sollicité le transfert à son bénéfice était périmé.
27. En second lieu, la SCI 29 Grande Rue fait valoir que la commune n'a jamais fait état de l'interruption des travaux et a seulement entendu faire échec à son projet, alors qu'elle était intéressée par l'acquisition du bien.
28. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que l'interruption des travaux pendant plus d'une année ne résulte pas du fait de la commune, qui l'a seulement constatée, de sorte que le détournement de pouvoir ainsi allégué ne peut, en tout état de cause, être retenu.
29. Il résulte de ce qui précède que la SCI 29 Grande Rue n'est pas fondée à demander l'annulation de la décision du 23 janvier 2015 par laquelle le maire de la commune de Minorville a refusé de transférer à son nom le permis de construire antérieurement délivré à la SCI Bellair. Par voie de conséquence, elle n'est pas non plus fondée à demander l'annulation de la décision du 2 mars 2015 par laquelle le préfet de Meurthe-et-Moselle a rejeté son recours hiérarchique.
En ce qui concerne l'arrêté d'interruption des travaux :
30. Aux termes de l'article L. 480-2 du code de l'urbanisme : " (...) Dès qu'un procès-verbal relevant l'une des infractions prévues à l'article L. 480-4 a été dressé, le maire peut également, si l'autorité judiciaire ne s'est pas encore prononcée, ordonner par arrêté motivé l'interruption des travaux. Copie de cet arrêté est transmise sans délai au ministère public. / (...) / Dans le cas de constructions sans permis de construire ou d'aménagement sans permis d'aménager, ou de constructions ou d'aménagement poursuivis malgré une décision de la juridiction administrative suspendant le permis de construire ou le permis d'aménager, le maire prescrira par arrêté l'interruption des travaux ainsi que, le cas échéant, l'exécution, aux frais du constructeur, des mesures nécessaires à la sécurité des personnes ou des biens ; copie de l'arrêté du maire est transmise sans délai au ministère public (...) ".
31. En premier lieu, la SCI 29 Grande Rue soutient qu'elle n'a pas été mise à même de présenter ses observations préalablement à l'arrêté interruptif de travaux.
32. Elle a cependant été informée de l'intention du maire de prescrire l'interruption des travaux par un courrier du 23 juin 2015, qu'elle a reçu le 30 juin suivant. A ce courrier était joint le procès-verbal d'infraction dressé le 12 juin 2015. Elle y a répondu par un courrier du 6 juillet 2015, où elle conteste la mesure envisagée. Si elle fait valoir qu'elle n'a pas pu se défendre correctement à cette occasion, faute d'avoir reçu communication des pièces annexées au procès-verbal (historique, plan des lieux, photos des lieux, permis de construire, arrêté refusant le transfert du permis de construire), ce défaut de communication ne l'a en rien empêchée de présenter utilement ses observations puisqu'elle disposait de l'ensemble de ces éléments.
33. En deuxième lieu, la SCI 29 Grande Rue soutient que l'arrêté interruptif de travaux ne pouvait pas légalement concerner tout l'immeuble dès lors qu'il est divisible et qu'il était déjà en partie achevé.
34. D'une part, si l'immeuble comporte effectivement deux volumes différents, il ressort des pièces du dossier, en particulier des plans annexés à la demande de permis de construire, qu'ils sont rattachés l'un à l'autre aussi bien par l'extérieur que par les couloirs intérieurs, que leurs entrées sont communes, tout comme leur cour et leur parking. Ils forment donc un seul corps de bâtiment.
35. D'autre part, la requérante n'apporte aucun élément concret de nature à démontrer l'achèvement allégué des travaux à la date de l'arrêté attaqué.
36. En troisième lieu, la SCI 29 Grande Rue soutient qu'après avoir fait l'objet de l'arrêté interruptif de travaux, elle n'a procédé qu'à des travaux d'aménagement intérieur ne nécessitant pas une autorisation d'urbanisme.
37. Cette circonstance, postérieure à la date de l'arrêté attaqué, est sans incidence sur sa légalité.
38. Enfin, à supposer que la SCI 29 Grande Rue ait entendu soutenir que l'arrêté prescrivant l'interruption des travaux est entaché de détournement de pouvoir, elle ne l'établit pas.
39. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI 29 Grande Rue n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nancy a rejeté ses demandes tendant à l'annulation des décisions des 23 janvier, 15 juillet et 14 août 2015 par lesquelles le maire de la commune de Minorville a rejeté sa demande de transfert d'un permis de construire, prescrit l'interruption des travaux qu'elle réalisait et rejeté sa demande de permission de voirie. Ses conclusions à fin d'annulation ainsi que, par voie de conséquence, ses conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent, dès lors, qu'être rejetées.
40. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de mettre à la charge de la SCI 29 Grande Rue de la somme réclamée par la commune de Minorville en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Par ces motifs,
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la SCI 29 Grande Rue est rejetée.
Article 2 : Les conclusions de la commune de Minorville tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI 29 Grande Rue, à la commune de Minorville et au ministre du logement et de l'habitat durable.
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N°16NC01802
