Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile immobilière (SCI) Chiosaccio et la société à responsabilité limitée (SARL) Résidence hôtelière San-Lucianu ont demandé au tribunal administratif de Bastia d'annuler l'arrêté du 21 novembre 2019 par lequel le maire de San-Nicolao a délivré à la SARL Merendella un permis de construire en vue de la réalisation d'un garage d'une surface de 72 m2 pour les véhicules du camping qu'elle exploite, sur la parcelle cadastrée section B n° 577 qui est située au lieu-dit " Moriani plage ", et de mettre à la charge de la commune de San-Nicolao une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Par un jugement n° 2000049 du 28 septembre 2023, le tribunal administratif de Bastia a annulé cet arrêté du maire de San-Nicolao du 21 novembre 2019 et a mis à la charge de la commune de San-Nicolao les sommes de 750 euros à verser respectivement à la SCI Chiosaccio et à la SARL Résidence hôtelière San-Lucianu au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Procédure devant la Cour :
Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 29 novembre 2023 et 22 novembre 2024, la SARL Merendella, représentée par Me Tasciyan, demande à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Bastia du 28 septembre 2023 et de rejeter la demande de première instance présentée par la SCI Chiosaccio et par la SARL Résidence Hôtelière San-Lucianu ;
2°) de mettre à la charge de la SCI Chiosaccio et de la SARL Résidence Hôtelière
San-Lucianu la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la demande de première instance présentée par la SCI Chiosaccio et la SARL Résidence Hôtelière San-Lucianu est irrecevable, faute pour ces deux sociétés de justifier d'un intérêt pour agir au sens de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;
- sur le fond :
. son projet ne méconnaît pas les dispositions de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme ;
. ce projet ne méconnaît pas davantage les dispositions de l'article 2 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de San-Nicolao.
Par un mémoire en défense, enregistré le 22 octobre 2024, la SCI Chiosaccio et la SARL Résidence Hôtelière San-Lucianu, représentées par Me Giorsetti, concluent au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la SARL Merendella au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elles font valoir que :
- la SARL Merendella a sollicité le permis de construire litigieux afin de tenter de régulariser des travaux déjà réalisés sans autorisation ;
- elles ont qualité et intérêt pour agir à l'encontre de l'arrêté du maire de San-Nicolao du 21 novembre 2019 ;
- le jugement attaqué doit être confirmé, cet arrêté litigieux ayant été pris en méconnaissance tant des dispositions de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme que de celles de l'article 2 du règlement du PLU de la commune de San-Nicolao.
La procédure a été communiquée à la commune de San-Nicolao qui n'a pas produit de mémoire.
Par une ordonnance du 22 novembre 2024, la clôture de l'instruction, initialement fixée au 22 novembre 2024, a été reportée au 9 décembre 2024, à 12 heures.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de l'urbanisme ;
- la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Lombart,
- les conclusions de Mme Balaresque, rapporteure publique,
- les observations Me Tasciyan, représentant la SARL Merendella, et celles de Me Giorsetti, représentant la SCI Chiosaccio et la SARL Résidence hôtelière San-Lucianu.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 21 novembre 2019, le maire de San-Nicolao a délivré à la société à responsabilité limitée (SARL) Merendella un permis de construire en vue de la réalisation d'un garage d'une surface de 72 m2, pour les véhicules du camping qu'elle exploite, sur la parcelle cadastrée section B n° 577, laquelle est située, sur le territoire communal, au lieu-dit " Moriani plage ". La SARL Merendella relève appel du jugement du 28 septembre 2023 par lequel le tribunal administratif de Bastia a, à la demande de la société civile immobilière (SCI) Chiosaccio et de la SARL Résidence hôtelière San-Lucianu, annulé cet arrêté.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
En ce qui concerne la recevabilité de la demande de première instance :
2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. (...) "
3. Il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.
4. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, et notamment des documents photographiques et cartographiques qui y sont joints, ainsi que des données publiques de référence produites par l'Institut géographique national et librement accessibles aux parties comme au juge sur le site Internet geoportail.gouv.fr, que les parcelles cadastrées section B nos 13 et 427 dont la SCI Chiosaccio est la propriétaire et sur lesquelles se trouve une partie des installations hôtelières exploitées par la SARL Résidence hôtelière San-Lucianu, sont mitoyennes de la parcelle cadastrée section B n° 577, laquelle constitue le terrain d'assiette du projet de construction porté par la SARL Merendella. Le garage dont la réalisation a été autorisée par l'arrêté litigieux a ainsi vocation à être implanté à environ 25 mètres de cet hôtel et les clients occupant les façades Nord et Ouest auront une vue directe sur celui-ci. Dans ces conditions, la SCI Chiosaccio et la SARL Résidence hôtelière San-Lucianu, qui font état des incidences de ce projet, susceptibles d'affecter les conditions de jouissance de ses biens, pour la première, et les conditions d'exploitation de cet hôtel en termes de nuisances visuelles et sonores pour ses clients, pour la seconde, justifient, en leur qualité respective de propriétaire et d'exploitant de cet hôtel, et de voisins immédiats du terrain d'assiette, d'un intérêt à agir suffisant contre l'arrêté du maire de San-Nicolao en date du
21 novembre 2019. Par suite, c'est à bon droit que les premiers juges ont écarté la fin de
non-recevoir opposée par la SARL Merendella et tirée du non-respect par la demande de première instance présentée par la SCI Chiosaccio et de la SARL Résidence hôtelière San-Lucianu des dispositions législatives citées au point 2 du présent arrêt.
En ce qui concerne le motif d'annulation retenu par les premiers juges :
5. En application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, il appartient au juge d'appel, saisi d'un jugement annulant un acte en matière d'urbanisme, de se prononcer sur les différents motifs d'annulation retenus par les premiers juges, dès lors que ceux-ci sont contestés devant lui, et d'apprécier si l'un au moins de ces moyens justifie la solution d'annulation.
6. En l'espèce, pour annuler l'arrêté du maire de San-Nicolao du 21 novembre 2019, le tribunal administratif de Bastia a jugé que le projet de construction litigieux porté par la SARL Merendella avait été autorisé en méconnaissance des dispositions de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, telles que précisées par le plan d'aménagement et de développement durable de la Corse (PADDUC).
7. Aux termes de cet article L. 121-8 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi susvisée du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique : " L'extension de l'urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants. (...) ". Il résulte de ces dispositions que l'urbanisation peut être autorisée en continuité avec les agglomérations et villages existants, c'est-à-dire avec les zones déjà urbanisées caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions, mais qu'aucune construction nouvelle ne peut en revanche être autorisée, même en continuité avec d'autres, dans les zones d'urbanisation diffuse éloignées de ces agglomérations et villages. Le respect du principe de continuité posé par ces dispositions s'apprécie en resituant le terrain d'assiette du projet dans l'ensemble de son environnement, sans s'en tenir aux constructions situées sur les seules parcelles limitrophes de ce terrain.
8. En outre, le plan d'aménagement et de développement durable de Corse (PADDUC), qui précise, en application du I de l'article L. 4424-11 du code général des collectivités territoriales, les modalités d'application des dispositions citées ci-dessus, prévoit que, dans le contexte géographique, urbain et socioéconomique de la Corse, une agglomération est identifiée selon des critères tenant au caractère permanent du lieu de vie qu'elle constitue, à l'importance et à la densité significative de l'espace considéré et à la fonction structurante qu'il joue à l'échelle de la micro-région ou de l'armature urbaine insulaire, et que, par ailleurs, un village est identifié selon des critères tenant à la trame et la morphologie urbaine, aux indices de vie sociale dans l'espace considéré et au caractère stratégique de celui-ci pour l'organisation et le développement de la commune. En outre, le PADDUC prévoit que, pour apprécier si un projet s'implante en continuité d'un village ou d'une agglomération, il convient de tenir compte de critères tenant à la distance de la construction projetée par rapport au périmètre urbanisé existant, à l'existence de ruptures avec cet ensemble, tels qu'un espace naturel ou agricole ou une voie importante, à la configuration géographique des lieux et aux caractéristiques propres de la forme urbaine existante. Ces prescriptions du PADDUC apportent des précisions et sont compatibles avec les dispositions du code de l'urbanisme citées au point 7.
9. Ainsi qu'il a été dit au point 1 ci-dessus du présent arrêt, le projet porté par la SARL Merendella consiste en la construction d'un garage d'une surface, d'après l'indication figurant à la page 7 du formulaire Cerfa de demande de permis de construire, de 72 m2, pour les véhicules du camping qu'elle exploite, sur la parcelle cadastrée section B n° 577 qui est située, sur le territoire communal, au lieu-dit " Moriani plage ". Cette construction nouvelle, qui ne saurait être assimilée à un simple agrandissement, a vocation à être construite dans la partie Sud-Est de cette parcelle, à un peu plus de six mètres de sa limite séparative avec la parcelle cadastrée
section B n° 13. Bien que cette dernière parcelle abrite, avec la parcelle cadastrée section B no 427, les installations hôtelières appartenant à la SCI Chiosaccio et exploitées par la SARL Résidence hôtelières San-Lucianu et qu'elles sont elles-mêmes bordées, au Sud, par un groupe de constructions formant le domaine de Soliciana, l'ensemble ainsi dessiné, qui est resté diffus, ne saurait être assimilé à un village ou une agglomération. S'agissant du flanc septentrional, il ressort des pièces du dossier, et notamment des documents photographiques et cartographiques qui y sont joints, ainsi que des données publiques de référence produites par l'Institut géographique national et librement accessibles aux parties comme au juge sur le site Internet geoportail.gouv.fr, que si le projet porté par la SARL Merendella est implanté au sein de son camping composé des parcelles cadastrées section B nos 577 et 579 d'une surface totale de 66 291 m², le garage autorisé n'est pas lui-même dans la continuité des constructions de ce camping et les quelques constructions soumises à autorisation, dont la légalité est au demeurant discutée, qui s'y trouvent n'assurent pas la continuité avec l'ensemble des constructions avoisinantes. En effet, et ainsi que l'ont relevé à juste titre les premiers juges, le terrain d'assiette du projet en litige se trouve à plus de 300 mètres au Sud du périmètre urbain de l'agglomération dénommée " Moriani plage " de laquelle il est séparé par le ruisseau de Bordeo dont le lit, compte tenu de son environnement naturel encore préservé et de la forme " littorale " de l'agglomération de " Moriani plage ", constitue une limite au Sud de laquelle l'agglomération ne s'étend pas. Par suite, c'est à bon droit que les premiers juges ont accueilli le moyen tiré de l'inexacte application des dispositions précitées de l'article
L. 121-8 du code de l'urbanisme telles que précisées par le PADDUC et qu'ils n'ont pas usé des pouvoirs qu'ils tiennent des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, ce vice n'étant pas susceptible de faire l'objet d'une mesure de régularisation.
10. Il résulte de ce qui précède que la SARL Merendella n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bastia a annulé l'arrêté du maire de San-Nicolao du 21 novembre 2019 en son entier.
Sur les frais liés au litige :
11. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent et le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "
12. Ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCI Chiosaccio et de la SARL Résidence hôtelière San-Lucianu, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, une quelconque somme au titre des frais exposés par SARL Merendella et non compris dans les dépens.
13. En revanche, et dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la SARL Merendella, en application de ces dispositions, une somme globale de 2 000 euros au titre des frais exposés par la SCI Chiosaccio et la SARL Résidence Hôtelière San-Lucianu, et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la SARL Merendella est rejetée.
Article 2 : La SARL Merendella versera à la SCI Chiosaccio et à la SARL Résidence Hôtelière San-Lucianu une somme globale de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société à responsabilité limitée (SARL) Merendella, à la commune de San-Nicolao, à la société civile immobilière (SCI) Chiosaccio et à la société à responsabilité limitée (SARL) Résidence hôtelière San-Lucianu.
Copie en sera adressée au préfet de la Haute-Corse.
Délibéré après l'audience du 29 avril 2025, où siégeaient :
- M. Duchon-Doris, président de la Cour,
- M. Revert, président assesseur,
- M. Lombart, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025.
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No 23MA02846
