Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile de construction vente (SCCV) Peymeinade chemin de la Montagne a demandé au tribunal administratif de Nice d'annuler l'arrêté du 26 juin 2020 par lequel le maire de Peymeinade a refusé de lui délivrer un permis de construire 55 logements collectifs sociaux sur les parcelles cadastrées section AH n° 110 à 114.
Par un jugement n° 2003462 du 18 octobre 2023, le tribunal administratif de Nice a rejeté cette demande.
Procédure devant la Cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 13 décembre 2023 et le 13 novembre 2024, la société civile de construction vente (SCCV) Peymeinade chemin de la Montagne, représentée par Me Hemeury, demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Nice du 18 octobre 2023 ;
2°) d'annuler l'arrêté du maire de Peymeinade du 26 juin 2020 ;
3°) d'enjoindre à la commune de Peymeinade de lui délivrer le permis de construire sollicité et, subsidiairement, de réexaminer sa demande en tenant compte de la motivation de l'arrêt à intervenir dans un délai d'un mois à compter de la notification de cet arrêt sous astreinte, passé ce délai, de 500 euros par jour de retard ;
4°) de mettre à la charge de la commune de Peymeinade la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le motif de l'arrêté attaqué, sur lequel le tribunal s'est fondé pour rendre son jugement, tiré de ce que le poste de distribution publique devant être implanté sur son terrain selon l'avis rendu par la société Enedis le 30 mars 2020 ne constitue pas un équipement propre, de même que l'extension du réseau de 40 mètres en amont de ce poste, et que le maire était en conséquence, en application de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme, tenu de rejeter sa demande de permis de construire, est infondé, dès lors qu'il n'est pas établi que ce poste excède les seuls besoins de son projet et qu'il constitue en réalité un équipement propre audit projet au sens de l'article L. 332-6 de ce code, dont le financement peut être mis à sa charge et, par ailleurs, que le montant de ce financement comme le délai de réalisation des travaux de raccordement sont mentionnés dans cet avis ;
- le maire de Peymeinade a commis une erreur d'appréciation en estimant, sur le fondement de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, que le projet était de nature à emporter un risque de déstabilisation des terres supportant le canal de Siagne alors que rien n'établit que les terrassements à réaliser emportent un tel risque, compte tenu notamment de ce que le projet respecte le prospect de 5 mètres par rapport aux limites de propriété imposé par le règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune et que les berges du canal sont elles-mêmes au-delà de cette limite ; le maire ne pouvait en tout état de cause refuser sa demande sans l'assortir de prescriptions ;
- le maire de Peymeinade a commis une erreur d'appréciation en estimant que le projet méconnaît les dispositions de l'article UMb6 du règlement du PLU alors que les toitures des trois bâtiments composant le projet sont constituées en deux pans composés de tuiles canal, comme l'impose cet article, que la toiture du local poubelle implicitement visé par l'arrêté ne pouvait à elle seule justifier l'arrêté litigieux et que les parties en toiture terrasse du projet sont conçues pour rompre la linéarité du bâtiment ; la commune aurait pu assortir un arrêté accordant le permis de construire d'une prescription supprimant ce toit terrasse ;
- le motif tiré de la méconnaissance de l'article UMb7 du règlement du PLU est également entaché d'erreur d'appréciation dès lors que les terrassements à réaliser n'excèdent pas ce qui est nécessaire à la réalisation du projet ;
- le dossier de demande de permis de construire déposé était suffisamment précis quant à la localisation du réseau d'assainissement et sa demande ne pouvait être rejetée sur ce motif, sur le fondement de l'article UMb10 du règlement du PLU.
Par un mémoire en défense, enregistré le 29 octobre 2024, la commune de Peymeinade, représentée par Me Orlandini, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de la SCCV Peymeinade chemin de la Montagne en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- le projet prévoit une toiture terrasse sur les bâtiments B et C du projet en méconnaissance de l'article UMb6 du règlement du PLU et elle sollicite une substitution de motif à ce titre ;
- aucun des moyens de la requête n'est fondé.
Un mémoire enregistré le 30 décembre 2024, présenté pour la commune de Peymeinade, n'a pas été communiqué en application de l'article R. 611-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Claudé-Mougel,
- les conclusions de M. Quenette, rapporteur public,
- et les observations de Me Costantini, substituant Me Hemeury, représentant la SCCV Peymeinade chemin de la Montagne, et celles de Me Barandon, représentant la commune de Peymeinade.
Une note en délibéré présentée pour la SCCV Peymeinade chemin de la Montagne a été enregistrée le 17 janvier 2025, et non communiquée.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 26 juin 2020, le maire de Peymeinade a refusé de délivrer à la société civile de construction vente (SCCV) Peymeinade chemin de la Montagne un permis de construire trois bâtiments pour la création de 55 logements collectifs sociaux sur les parcelles cadastrées section AH n° 110 à 114, situées chemin de la Montagne. La SCCV Peymeinade chemin de la Montagne relève appel du jugement du 18 octobre 2023 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa requête tendant à l'annulation de cet arrêté en considérant que le maire de Peymeinade aurait pris la même décision en se fondant uniquement sur les dispositions de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme.
Sur le bien-fondé du jugement :
2. D'une part, aux termes de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme : " Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire (...) ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés (...) ". Ces dispositions poursuivent notamment le but d'intérêt général d'éviter à la collectivité publique ou au concessionnaire d'être contraints, par le seul effet d'une initiative privée, de réaliser des travaux d'extension ou de renforcement des réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou d'électricité et de garantir leur cohérence et leur bon fonctionnement, en prenant en compte les perspectives d'urbanisation et de développement de la collectivité. Il en résulte qu'un permis de construire ne peut être délivré lorsque, d'une part, des travaux d'extension ou de renforcement de la capacité des réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou d'électricité sont nécessaires à la desserte de la construction projetée et, d'autre part, l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés, après avoir, le cas échéant, accompli les diligences appropriées pour recueillir les informations nécessaires à son appréciation.
3. D'autre part, aux termes de l'article L. 332-15 du code de l'urbanisme : " L'autorité qui délivre l'autorisation de construire (...) exige, en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci la réalisation et le financement de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l'équipement de la construction (...), notamment en ce qui concerne (...) l'alimentation en (...) électricité (...). / Les obligations imposées par l'alinéa ci-dessus s'étendent au branchement des équipements propres à l'opération sur les équipements publics qui existent au droit du terrain sur lequel ils sont implantés et notamment aux opérations réalisées à cet effet en empruntant des voies privées ou en usant de servitudes. (...) / L'autorisation peut également, avec l'accord du demandeur et dans les conditions définies par l'autorité organisatrice du service public (...) de l'électricité, prévoir un raccordement aux réseaux (...) d'électricité empruntant, en tout ou partie, des voies ou emprises publiques, sous réserve que ce raccordement n'excède pas cent mètres et que les réseaux correspondants, dimensionnés pour correspondre exclusivement aux besoins du projet, ne soient pas destinés à desservir d'autres constructions existantes ou futures (...) ". Il résulte de ces dispositions que, pour l'alimentation en électricité, relèvent des équipements propres à l'opération ceux qui sont nécessaires à la viabilité et à l'équipement de la construction ou du terrain jusqu'au branchement sur le réseau public d'électricité qui existe au droit du terrain, en empruntant, le cas échéant, des voies privées ou en usant de servitudes, ou, dans les conditions définies au troisième alinéa de l'article L. 332-15, en empruntant, en tout ou partie, des voies ou emprises publiques, sous réserve dans ce dernier cas que le raccordement n'excède pas cent mètres. En revanche, pour l'application de ces dispositions, les autres équipements de raccordement aux réseaux publics d'électricité, notamment les ouvrages d'extension ou de branchement en basse tension, et, le cas échéant, le renforcement des réseaux existants, ont le caractère d'équipements publics.
4. Il ressort de l'avis émis par la société Enedis du 30 mars 2020 que le projet litigieux nécessite l'implantation d'un poste de distribution publique sur son terrain d'assiette et un raccordement au réseau public de distribution d'électricité de 40 mètres en dehors de ce terrain. Il ne ressort cependant pas de cet avis, ni d'aucune autre pièce du dossier, que ces travaux nécessitent un renforcement de la capacité de ce réseau, ni que ce poste de distribution publique excèderait, par ses caractéristiques et ses dimensions, les seuls besoins des constructions projetées par la société pétitionnaire. Ce poste de distribution doit, dès lors, être regardé comme étant au nombre des équipements propres à l'opération, au sens de l'article L. 332-15 du code de l'urbanisme, dont la réalisation et le financement peuvent être mis à la charge de la société pétitionnaire. En outre, le projet ne nécessite pas davantage une extension du réseau public de distribution d'électricité mais un simple raccordement. La société appelante est ainsi fondée à soutenir que le maire de Peymeinade ne pouvait fonder l'arrêté attaqué sur les dispositions de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme.
5. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. " En vertu de ces dispositions, lorsqu'un projet de construction est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, le permis de construire ne peut être refusé que si l'autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu'il n'est pas légalement possible, au vu du dossier et de l'instruction de la demande de permis, d'accorder le permis en l'assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modification substantielle nécessitant la présentation d'une nouvelle demande, permettraient d'assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et réglementaires dont l'administration est chargée d'assurer le respect.
6. L'arrêté attaqué est fondé sur la circonstance que le projet est de nature à porter atteinte à la salubrité publique en se situant à proximité du canal de la Siagne, le syndicat intercommunal des communes alimentées par les canaux de la Siagne et du Loup (SICASIL) ayant émis un avis défavorable au projet en raison des terrassements très importants devant être réalisés, qui peuvent entraîner une déstabilisation des terres supportant le canal.
7. Cependant, il ressort des pièces du dossier de permis de construire que les trois bâtiments composant le projet ont vocation à être implantés à 5 mètres de la limite de propriété, les berges du canal de la Siagne étant elle-même situées au-delà de cette limite, et, contrairement à ce que soutient la commune de Peymeinade en défense, il ne ressort nullement de l'étude géotechnique G2-AVP, que la société pétitionnaire a fait réaliser, que l'importance des terrassements que requiert le projet litigieux serait susceptible d'avoir un impact sur la stabilité des berges du canal de la Siagne, mais seulement que la réalisation des terrassements généraux et des fondations des bâtiments nécessiteront des moyens importants compte tenu des caractéristiques des sols. Il n'est en outre pas même allégué, à supposer ce risque établi, qu'il n'était pas possible de délivrer le permis de construire sollicité en l'assortissant de prescriptions de nature à le pallier. Le maire de Peymeinade a ainsi méconnu les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.
8. En troisième lieu, aux termes du point 6 des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de Peymeinade applicable en zone UM relatif à la qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère des constructions : " (...) caractéristiques architecturales des toitures / Les toitures seront composées de deux pans, orientés dans le sens de la plus grande longueur de la construction, sauf pour les annexes au bâtiment principal qui pourront avoir des toitures en appentis. / (...) les toitures auront un aspect tuile canal en harmonie avec les tuiles anciennes locales. / Les génoises sont obligatoires et devront être composées selon la typologie locale d'un ou plusieurs rangs d'aspect tuiles canal de ton en harmonie avec l'aspect des constructions. (...) "
9. L'arrêté attaqué est fondé sur les dispositions rappelées au point 8 au motif que les plans du dossier font apparaître une toiture en bac acier. Ainsi que le soutient la société appelante, cette mention fait nécessairement référence au local poubelle prévu dans son projet, qui est le seul bâtiment supportant une telle toiture, selon la notice architecturale du dossier de demande de permis de construire. Compte tenu du caractère accessoire de ce local, et alors que les dispositions en cause prévoient la possibilité de déroger au principe d'une toiture à deux pans pour les annexes, ladite société est fondée à soutenir que l'arrêté est sur ce point entaché d'une erreur d'appréciation.
10. En quatrième lieu, aux termes du point 7 des dispositions du règlement du PLU de la commune de Peymeinade applicables en zone UM relatif au traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions : " La construction devra respecter la topographie existante afin d'assurer une insertion correcte du bâtiment dans le milieu bâti ou naturel environnant en limitant les terrassements au strict nécessaire. (...) "
11. Il ne ressort pas des pièces du dossier de demande de permis de construire, en particulier de l'étude géotechnique mentionnée au point 7 du présent arrêt, que les terrassements projetés pour l'édification des trois bâtiments composant le projet excèderaient ce qui est nécessaire à leur implantation. Par ailleurs, les bâtiments projetés, par deux immeubles décrochés et en léger arc de cercle, s'insèrent harmonieusement dans la typologie du terrain naturel en respectant sa déclivité. Dans ces conditions, le motif tiré de la méconnaissance des dispositions du règlement du PLU de la commune de Peymeinade citées au point précédent ne pouvait pas justifier légalement un refus de permis de construire.
12. En cinquième et dernier lieu, aux termes du point 10 des dispositions du règlement du PLU de la commune de Peymeinade applicables en zone UM relatif à la desserte par les réseaux : " (...) Assainissement des eaux usées : / Toute construction (ou installation ou aménagement) requérant un système d'assainissement des eaux usées doit être raccordée au réseau public d'assainissement (...) ".
13. L'arrêté attaqué est fondé sur le motif tiré de ce que les dispositions du règlement du PLU de la commune de Peymeinade rappelées au point précédent ne sont pas respectées dès lors que le service assainissement de la régie des eaux du Canal Belletrud, qui gère le réseau d'assainissement de la commune, a émis un avis défavorable au projet en raison d'un manque d'information s'agissant du raccordement des eaux usées au collecteur public. Toutefois, un plan des réseaux était joint au dossier de demande de permis de construire déposé par la SCCV Peymeinade chemin de la Montagne, qui faisait apparaître clairement le point de raccordement avec le réseau de collecte des eaux usées. La circonstance alléguée que l'écoulement gravitaire des eaux usées emprunterait pour partie une contrepente n'est pas en elle-même de nature à établir que le raccordement du projet immobilier au réseau public d'assainissement serait impossible. Ce motif tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point 11 ne pouvait donc pas justifier le refus de permis de construire.
14. L'administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l'excès de pouvoir que la décision dont l'annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l'auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d'apprécier s'il résulte de l'instruction que l'administration aurait pris la même décision si elle s'était fondée initialement sur ce motif. Dans l'affirmative il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu'elle ne prive pas le requérant d'une garantie procédurale liée au motif substitué.
15. La commune de Peymeinade demande que soit substitué au motif de fait mentionné au point 9 du présent arrêt, fondé sur les dispositions du point 6 des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de Peymeinade applicable en zone UM relatif à la qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère des constructions rappelées au point 8, celui tiré de ce que le projet comporte en partie une toiture terrasse. Il ressort effectivement des plans de coupe du dossier de demande de permis de construire déposé par la SCCV Peymeinade chemin de la Montagne que la toiture du bâtiment C est composée en partie d'une terrasse bordée d'un garde-corps, et que le projet n'est donc pas conforme, sur ce point, à ces dispositions du règlement du PLU. Il y a donc lieu d'accueillir la substitution de motif sollicitée par la commune, qui ne prive ladite société d'aucune garantie.
16. Il résulte de l'instruction que le maire de la commune de Peymeinade aurait pris la même décision s'il s'était fondé uniquement sur la méconnaissance du point 6 des dispositions du règlement du PLU de la commune de Peymeinade applicables en zone UM pour le motif mentionné au point précédent. Dans ces conditions, la SCCV Peymeinade chemin de la Montagne n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement contesté, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté.
17. Il résulte de tout ce qui précède que, la SCCV Peymeinade chemin de la Montagne n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement contesté, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 26 juin 2020 du maire de Peymeinade.
Sur les frais liés au litige :
18. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Peymeinade, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la requérante sur ce fondement. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la SCCV Peymeinade chemin de la Montagne une somme de 2 000 euros à verser à la commune de Peymeinade en application de ces dispositions.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de la SCCV Peymeinade chemin de la Montagne est rejetée.
Article 2 : La SCCV Peymeinade chemin de la Montagne versera à la commune de Peymeinade une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCCV Peymeinade chemin de la Montagne et à la commune de Peymeinade.
Délibéré après l'audience du 16 janvier 2025, où siégeaient :
- M. Portail, président,
- Mme Courbon, présidente assesseure,
- M. Claudé-Mougel, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 30 janvier 2025.
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N° 23MA02983
