Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La Sarl Yver a demandé au tribunal administratif de Nice de condamner la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat à lui verser la somme de 264 802,80 euros en réparation de ses préjudices résultant du non renouvellement du bail commercial conclu avec la commune.
Par un jugement n° 1903595 du 7 mars 2023, le tribunal administratif de Nice a rejeté cette demande.
Procédure devant la Cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 21 avril et 26 décembre 2023, sous le n° 23MA01013, la Sarl Yver, représentée par Me Chrestia, demande à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Nice du 7 mars 2023 ;
2°) de condamner la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat à lui verser la somme de 264 802,80 euros en réparation de ses préjudices ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat la somme de 4 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la commune a commis une faute en concluant le bail commercial le 28 juillet 2009 alors qu'elle avait reçu notification du jugement annulant le déclassement des parcelles neuf jours auparavant ;
- elle n'a commis aucune faute de nature à atténuer voire exonérer la responsabilité de la commune ;
- le tribunal a estimé à tort qu'elle n'avait pas droit à l'indemnisation de la perte de son fonds de commerce évalué à la somme de 173 000 euros ;
- il a commis une erreur de droit en refusant d'indemniser les frais de conclusion du bail commercial estimés à 50 000 euros ;
- elle a droit à l'indemnisation des frais d'honoraires résultant de la conclusion du bail commercial évalués à 3 946,80 euros ;
- elle a droit à l'indemnisation du préjudice résultant de la souscription d'un prêt en vue de la réalisation de travaux d'un montant de 23 995,84 euros ;
- elle a subi un préjudice moral estimé à 15 000 euros.
Par un mémoire en défense, enregistré le 5 décembre 2023, la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat, représentée par Me Rouillot, conclut au rejet de la requête de la Sarl Yver et, par la voie de l'appel incident demande à la Cour :
1°) d'infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a jugé que la commune a pu induire en erreur la Sarl Yver sur l'existence d'un bail commercial ;
2°) de rejeter l'ensemble des demandes indemnitaires de la Sarl Yver ;
3°) de mettre à sa charge la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- à titre principal, elle n'a commis aucune faute ;
- les moyens soulevés par la Sarl Yver ne sont pas fondés ;
- à titre subsidiaire, le montant du préjudice sollicité est disproportionné et doit être ramené à de plus juste proportion.
Les parties ont été informées, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que l'arrêt était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office tiré de l'irrecevabilité des conclusions incidentes de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat tendant à l'infirmation du jugement en ce qu'il a jugé que la commune a commis une faute en concluant un bail commercial avec la Sarl Yver dès lors qu'elles ne sont pas dirigées contre le dispositif du jugement mais contre ses motifs.
Des observations en réponse au moyen d'ordre public ont été produites le 2 septembre 2024 par la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat, et communiquées le même jour.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général de la propriété des personnes publiques ;
- la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Marchessaux,
- les conclusions de M. Guillaumont, rapporteur public,
- et les observations de Me Bosetti, substituant Me Rouillot, représentant la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat.
Considérant ce qui suit :
1. La commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat est propriétaire d'un ensemble immobilier, situé sur le port de plaisance de Saint-Jean-Cap-Ferrat, correspondant aux parcelles cadastrées section AI n° 567 et 544. Elle a conclu, le 28 juillet 2009, un bail commercial avec la Sarl Yver portant sur deux alvéoles numérotées 207 et 208 situées sur une partie déclassée de la parcelle cadastrée section AI n° 567, pour une durée de neuf ans, à compter du 1er juin 2009. Toutefois, les délibérations du conseil municipal du 1er septembre et 6 septembre 2005, ayant procédé au déclassement du domaine public de la place du Centenaire et des parcelles concernées par un projet de réaménagement, ont été annulées par un jugement n° 0505594 et 0506446 du tribunal administratif de Nice du 7 juillet 2009, confirmé par un arrêt n° 09MA03473 du 22 novembre 2011 de la cour administrative d'appel de Marseille. Le 3 janvier 2018, la Sarl Yver a demandé à la commune le renouvellement de ce bail commercial. Par courrier du 22 mars 2018, la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat s'y est opposée au motif que le local était situé sur son domaine public. Par un courrier du 18 avril 2018, la société requérante a formulé une demande préalable indemnitaire qui a été implicitement rejetée par la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat. La Sarl Yver relève appel du jugement attaqué par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à la condamnation de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat à lui verser la somme de de 264 802,80 euros en réparation de ses préjudices.
Sur la recevabilité des conclusions incidentes de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat :
2. Les conclusions incidentes de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat tendant à l'infirmation du jugement attaqué en ce qu'il a jugé que la commune a pu induire en erreur la Sarl Yver sur l'existence d'un bail commercial sont irrecevables dès lors qu'elles ne sont pas dirigées contre le dispositif du jugement mais contre ses motifs.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
En ce qui concerne la responsabilité de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat :
3. En raison du caractère précaire et personnel des titres d'occupation du domaine public et des droits qui sont garantis au titulaire d'un bail commercial, un tel bail ne saurait être conclu sur le domaine public. Lorsque l'autorité gestionnaire du domaine public conclut un " bail commercial " pour l'exploitation d'un bien sur le domaine public ou laisse croire à l'exploitant de ce bien qu'il bénéficie des garanties prévues par la législation sur les baux commerciaux, elle commet une faute de nature à engager sa responsabilité. Cet exploitant peut alors prétendre, sous réserve, le cas échéant, de ses propres fautes, à être indemnisé de l'ensemble des dépenses dont il justifie qu'elles n'ont été exposées que dans la perspective d'une exploitation dans le cadre d'un bail commercial ainsi que des préjudices commerciaux et, le cas échéant, financiers qui résultent directement de la faute qu'a commise l'autorité gestionnaire du domaine public en l'induisant en erreur sur l'étendue de ses droits.
4. Si, en outre, l'autorité gestionnaire du domaine met fin avant son terme au bail commercial illégalement conclu en l'absence de toute faute de l'exploitant, celui-ci doit être regardé, pour l'indemnisation des préjudices qu'il invoque, comme ayant été titulaire d'un contrat portant autorisation d'occupation du domaine public pour la durée du bail conclu. Il est à ce titre en principe en droit, sous réserve qu'il n'en résulte aucune double indemnisation, d'obtenir réparation du préjudice direct et certain résultant de la résiliation unilatérale d'une telle convention avant son terme, tel que la perte des bénéfices découlant d'une occupation conforme aux exigences de la protection du domaine public et des dépenses exposées pour l'occupation normale du domaine, qui auraient dû être couvertes au terme de cette occupation.
5. En revanche, eu égard au caractère révocable et personnel, déjà rappelé, d'une autorisation d'occupation du domaine public, celle-ci ne peut donner lieu à la constitution d'un fonds de commerce dont l'occupant serait propriétaire. Si la loi du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a introduit dans le code général de la propriété des personnes publiques un article L. 2124-32-1, aux termes duquel " Un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public sous réserve de l'existence d'une clientèle propre ", ces dispositions ne sont, dès lors que la loi n'en a pas disposé autrement, applicables qu'aux fonds de commerce dont les exploitants occupent le domaine public en vertu de titres délivrés à compter de son entrée en vigueur. Par suite, l'exploitant qui occupe le domaine public ou doit être regardé comme l'occupant en vertu d'un titre délivré avant cette date, qui n'a jamais été légalement propriétaire d'un fonds de commerce, ne peut prétendre à l'indemnisation de la perte d'un tel fond.
6. Il résulte de l'instruction que la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat, propriétaire d'un ensemble immobilier, situé sur le port de plaisance de Saint-Jean-Cap-Ferrat, correspondant aux parcelles cadastrées section AI n° 567 et 544, a conclu, le 28 juillet 2009, un " bail commercial " avec la Sarl Yver, portant sur deux alvéoles numérotées 207 et 208 situées sur une partie de la parcelle cadastrée section AI n° 567, pour une durée de neuf ans. Ainsi qu'il a été dit au point 1, cette parcelle appartient au domaine public de la commune dès lors que les délibérations du conseil municipal du 1er septembre et 6 septembre 2005, ayant procédé au déclassement du domaine public de la place du Centenaire et des parcelles concernées par un projet de réaménagement, ont été annulées par un jugement du tribunal administratif de Nice du 7 juillet 2009 notifié à la commune le 20 juillet suivant, confirmé par un arrêt du 22 novembre 2011 de la Cour administrative d'appel de Marseille. Ainsi, à la date de signature du " bail commercial ", le 28 juillet 2009, la commune avait connaissance de ce que le local occupé par la Sarl Yver, dont le déclassement avait été annulé par le jugement précité du tribunal, relevait de son domaine public. Par suite, le tribunal a estimé à bon droit qu'eu égard au caractère précaire et révocable des titres d'occupation du domaine public et des droits qui sont garantis au titulaire d'un bail commercial, un tel bail ne pouvait pas, dès lors, être légalement conclu sur le domaine public. Dès lors, en concluant un tel bail sur son domaine public, la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat a commis une faute de nature à engager sa responsabilité.
En ce qui concerne les préjudices subis par la Sarl Yver :
S'agissant de la demande d'indemnisation de la perte du fonds de commerce :
7. Comme dit précédemment au point 5, eu égard au caractère révocable et personnel d'une autorisation d'occupation du domaine public, celle-ci ne peut donner lieu à la constitution d'un fonds de commerce dont l'occupant serait propriétaire. La Sarl Yver occupant le domaine public en vertu d'un titre délivré antérieurement à la loi du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises qui a permis dans certaines conditions l'exploitation d'un fonds de commerce sur le domaine public, elle n'a dès lors jamais été légalement propriétaire d'un fonds de commerce et ne peut prétendre à l'indemnisation de la perte d'un tel fonds évaluée à la somme de 173 000 euros. Par ailleurs, les dispositions de la loi du 18 juin 2014 n'étant applicables qu'aux fonds de commerce dont les exploitants occupent le domaine public en vertu de titres délivrés à compter de son entrée en vigueur, la société requérante dont le bail commercial a été signé le 28 juillet 2009, ne peut utilement soutenir que le tribunal a méconnu son office de juge de plein contentieux en ne faisant pas application de cette loi dans sa version en vigueur à la date à laquelle il a statué. Par suite, cette demande doit être rejetée.
S'agissant de l'indemnisation du préjudice moral :
8. Si la Sarl Yver soutient qu'elle a été trompée par l'administration et que l'impossibilité de valoriser son fonds de commerce lui interdit de prendre sa retraite et le contraint, à près de 70 ans, de continuer de travailler, ce préjudice n'est pas constitutif d'un préjudice indemnisable pour une personne morale. Cette demande doit dès lors être rejetée.
S'agissant de la demande d'indemnisation du préjudice résultant de l'indemnité versée pour la conclusion d'un bail commercial :
9. La Sarl Yver soutient qu'elle a versé la somme de 50 000 euros correspondant au " pas de porte " dans le cadre de la conclusion du bail commercial. Il résulte de l'instruction que le versement de cette somme était prévu dans le cadre d'un accord transactionnel signé le 28 juillet 2009 entre la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat et la société requérante. dont l'article 1er mentionne que " en contrepartie de la conclusion de ce bail qui lui confère la propriété commerciale, la Sarl Yver règle à la commune à titre forfaitaire et transactionnel la somme de 50 000 euros ". Par suite, elle a bien été engagée dans la perspective d'une exploitation dans le cadre d'un bail commercial. Dès lors, la Sarl Yver est fondée à demander le remboursement de la somme de 50 000 euros.
S'agissant de la demande d'indemnisation du préjudice résultant des honoraires de négociation et de rédaction du bail commercial :
10. En l'espèce, la société requérante a dû payer des frais de négociation et de rédaction du " bail commercial " d'un montant de 3 946,80 euros, ainsi qu'il résulte d'une note d'honoraires du cabinet Carlo du 28 juillet 2009. Toutefois et contrairement à ce qu'a estimé le tribunal, ces dépenses ont bien été engagées dans la perspective de l'exploitation du " bail commercial ", comme mentionné au point 3. Par suite, la Sarl Yver est fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal a rejeté sa demande d'indemnisation de ces préjudices financiers, pour un montant total de de 3 946,80 euros. Il y a donc lieu de condamner la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat à lui verser cette somme.
S'agissant de la demande d'indemnisation résultant de la souscription d'un prêt pour la réalisation de travaux :
11. En l'espèce, la Sarl Yver a contracté, le 15 mars 2018, un prêt professionnel de 22 285 euros sur 60 mois en vue de réaliser des travaux dans son commerce. Devant la Cour, elle produit pour la première fois les factures correspondant à ces travaux pour un montant total de 23 995,84 euros, réalisés entre le 22 février 2018 et le 25 avril 2018. Toutefois, il résulte de l'instruction que la société requérante a su dès le 22 mars 2018, date du courrier de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat, que son " bail commercial " ne serait pas renouvelé et arriverait à échéance le 30 juin 2018. Ainsi, la Sarl Yver ayant pris le risque de s'exposer à un dommage prévisible à compter de cette date, il y a lieu de ne faire droit à sa demande d'indemnisation qu'en condamnant la commune à lui rembourser les montants des dépenses de travaux effectuées antérieurement à cette date, correspondants aux sommes de 150 euros, 70,60 euros, 300 euros, 5 488 euros et 2 500 euros, soit un total de 8 508,60 euros.
12. Compte tenu de ce qui a été dit aux points 9 à 11, il y a lieu de condamner la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat à verser à la Sarl Yver la somme de 62 455,40 euros.
13. Il résulte de tout ce qui précède que la Sarl Yver est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à la condamnation de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat à lui verser la somme de 264 802,80 euros en réparation de son préjudice financier.
Sur les frais liés au litige :
14. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la Sarl Yver qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par la Sarl Yver et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Nice du 7 mars 2023 est annulé.
Article 2 : La commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat est condamnée à verser à la Sarl Yver la somme de 62 455,40 euros.
Article 3 : La commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat versera à la Sarl Yver une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la Sarl Yver et à la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat.
Délibéré après l'audience du 6 septembre 2024, où siégeaient :
- Mme Chenal-Peter, présidente de chambre,
- Mme Marchessaux, première conseillère,
- Mme Poullain, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 20 septembre 2024.
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