Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La SCI Foncière du Valois a demandé au tribunal administratif de Toulon d'annuler l'arrêté en date du 4 juillet 2019 par lequel le maire de Sanary-sur-Mer a délivré à cette commune un permis de construire pour des travaux de restructuration d'un bâtiment existant et de création d'un restaurant sur un terrain situé impasse Corniche des Baux et cadastré section 123 AR n° 169 sur le territoire communal, ensemble la décision du 30 octobre 2019 rejetant son recours gracieux.
Par jugement n° 1904171 du 10 mai 2022, le tribunal administratif de Toulon a annulé le permis de construire du 4 juillet 2019 et la décision du 30 octobre 2019 susvisée.
Procédure devant la Cour :
Par une requête enregistrée le 8 juillet 202 et un mémoire en réplique enregistré le 8 novembre 2023, la commune de Sanary-sur-Mer représentée par Me d'Albenas, demande à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement du 10 mai 2022 du tribunal administratif de Toulon ;
2°) de rejeter les demandes de la SCI Foncière du Valois ;
3°) à titre subsidiaire de surseoir à statuer en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;
4°) de mettre à la charge de la SCI Foncière du Valois la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la SCI Foncière du Valois est dénuée d'intérêt à agir ;
Le permis de construire attaqué ne méconnait pas :
- les dispositions de l'article UA 2 du règlement du plan local d'urbanisme , le tribunal a commis une erreur d'appréciation en retenant une aggravation des nuisances sonores et olfactives ainsi que l'existence de vues préjudiciables sur la propriété de la SCI ;
- les dispositions de l'article UA 12.1 du règlement du plan local d'urbanisme, la création de deux places de stationnement étant impossible et le stationnement des véhicules dans un rayon de 300 mètres étant assuré de façon satisfaisante par le parc de stationnement public de Portissol ;
- les dispositions combinées de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et celle de l'article UA11 du règlement du plan local d'urbanisme, l'impact que pourrait avoir la construction litigieuse sur le site concerné ne caractérisant pas une atteinte à un paysage urbain ou naturel justifiant un refus de permis de construire.
Par un mémoire en défense enregistré le 16 juin 2023, la SCI Foncière du Valois, représentée par Me Taupenas, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à l'annulation du permis de construire accordé le 4 juillet 2019 et demande que soit mise à la charge de la commune de Sanary-sur-Mer la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Un mémoire enregistré le 21 novembre 2023 pour la SCI Foncière du Valois n'a pas été communiqué en application de l'article R. 611-1 du code de justice administrative.
Par un courrier en date du 29 mai 2024 les parties ont été informées de ce qu'en application de l'article L. 600 5-1 du code de l'urbanisme, la Cour est susceptible de surseoir à statuer afin de permettre la régularisation du vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UA 2 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Sanary-sur-Mer, au regard de l'accroissement des nuisances pour le voisinage entrainé par le projet contesté.
Par des observations enregistrées le 3 juin 2024, la SCI Foncière du Valois fait valoir que les travaux contestés sont achevés et qu'un permis modificatif changerait substantiellement la nature du projet concerné.
Par des observations enregistrées le 5 juin 2024, la commune de Sanary-sur-Mer soutient que la construction n'est pas achevée et que la suppression des deux terrasses du projet ne changerait pas la nature de ce dernier.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Angéniol,
- les conclusions de M. Quenette,
- et les observations de Me d'Albenas représentant la commune de Sanary-sur-Mer et de Me Taupenas, représentant la SCI Foncière du Valois.
Une note en délibéré présentée par la SCI Foncière du Valois a été enregistrée le 18 juin 2024.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté en date du 4 juillet 2019, le maire de la commune de Sanary-sur-Mer a délivré à cette commune un permis de construire pour des travaux de restructuration d'un bâtiment existant et de création d'un restaurant sur un terrain situé impasse Corniche des Baux et cadastré section 123 AR n° 169 sur le territoire communal. Par un jugement rendu le 10 mai 2022, le tribunal admiratif de Toulon, à la demande la SCI Foncière du Valois a annulé ce permis de construire ainsi que la décision du 30 octobre 2019 rejetant du recours gracieux de la SCI Foncière du Valois. La commune de Sanary-sur-Mer relève appel de ce jugement.
Sur la recevabilité de la demande de première instance :
En ce qui concerne l'intérêt à agir des requérants de première instance :
2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation.
3. Il résulte de cette disposition qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.
4. La SCI Foncière du Valois, propriétaire de la villa " Les Mouettes ", est voisine immédiate du projet de construction litigieux. Les travaux concernés qui consistent en la transformation d'une ancienne capitainerie en un restaurant à double terrasse donnant certes en partie mais à quelques mètres seulement sur le terrain de la villa " les Mouettes, par leur nature et leur localisation, permettent à la SCI Foncière du Valois, qui au surplus peut se prévaloir de nuisances sonores et olfactives liées à l'activité de restauration, de justifier d'un intérêt à agir pour demander l'annulation du permis de construire autorisant lesdits travaux. Sur ce point précis, et par ailleurs, la circonstance que les travaux en question entrainent une légère diminution de l'emprise immobilière n'est pas déterminante.
Sur la légalité de l'arrêté du 4 juillet 2019
En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l'article UA 2 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune
5. Aux termes de l'article UA 2 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune : " Dans les secteurs UAa, UA b et UAc, (...) les commerces et/ou l'artisanat sont autorisés sous réserve : qu'il n'en résulte pas un accroissement de nuisances ou de risques pour le voisinage, de ne pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt paysager des lieux avoisinants, de respecter des conditions de sécurité satisfaisantes ".
6. La commune soutient que c'est par une erreur d'appréciation que les premiers juges ont considéré que la méconnaissance des dispositions précitées était établie. Pour ce faire, elle se fonde notamment et pour l'essentiel, sur un rapport d'expertise judiciaire rendu le 21 mars 2022 à la demande du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon. En réponse à la question de savoir si la configuration de la terrasse de l'étage du projet de contruction litigieux donne une vue sur le fonds de la SCI Foncière du Valois et le cas échéant de savoir s'il s'agit de vue droite ou oblique , l'expert a répondu dans ces conclusions que : " la partie 1, située à l'altitude de 6,73 metres NGF " est " inférieure à l'altitude du faitage originel, situé à 8,42 metres NGF " et que : " la partie 2 du batiment concerné, située à l'atitude de de 8.05 metres NGF permet d'éviter les vues droites ou obliques sur le fond de la SCI Foncière du Valois. " Il appert d'évidence, à la lecture de cette expertise, que cette partie 2, ainsi mentionnée, n'est pas celle où se situe la terrasse du restaurant à l'origine des vues sur le fond voisin, mais la partie n'ayant pas donné lieu à suppresion de la toiture et création d'une terrasse. Dans ces conditions, et contrairement à ce que soutient l'appelante, les conclusions de cette expertise n'apportent aucun élément probant quant à l'abscence d'existence de vue depuis la terrasse du projet de restaurant sur le fond de la SCI. Il ressort, à contrario, et là encore d'évidence des photographies comparatives de cette même expertise, que conformement à l'appréciation des premiers juges, les clients du restaurant, nonobstant la contruction d'un mur en bout de terrase, auront une vue oblique directe sur le terrrain de la villa " les mouettes " ainsi que sur sa facade. Une telle vue, en l'absence de tout préjudice existant de ce type, prélablement aux travaux litigieux, ne peut etre regardé que comme un accroisement de nuisance au sens des dispsitions précitées de l'article UA 2 . Au surplus, il n'est pas utilement contesté que le changement de destination de la capitainerie entrainera des nuissances sonnores et olfactives quand bien même l'exploitation en soirée du restaurant concerné serait réduite dans son amplitude par l'application des chartes " vie nocturne ", et " qualité restaurants " , au demeurant postérieures à la décision attaquée. Par suite, la commune n'est pas fondée à soutenir que c'est au prix d'une erreur d'appréciation que les premiers juges ont considéré que l'arrêté du 4 juillet 2019 méconaissait les dispsitions de l'article UA2 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune.
En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l'article UA12 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune
7. Aux termes de l'article UA 12 du règlement du plan local d'urbanisme : " Pour les constructions à usage de bureaux ou commerces, une place de stationnement pour 70 mètres carrés de surface de plancher. 12.2.4 Ces places de stationnement doivent être aménagées sur le terrain d'assiette de l'opération. Toutefois, exceptionnellement, lorsque l'application de cette prescription est techniquement impossible, et notamment dans la zone piétonne, le constructeur doit apporter la preuve que le stationnement des véhicules peut être assuré de façon satisfaisante dans un rayon de 300 mètres ". En l'absence de dispositions législatives ou réglementaires applicables au calcul de la distance séparant un immeuble des places de stationnement qu'il doit comporter, la distance maximum prévue par l'article UA 12 précité du règlement du plan local d'urbanisme de Sanary-sur-Mer doit s'entendre comme la longueur de la ligne droite séparant tout point de l'immeuble des places de stationnement correspondantes et non comme celle de leur distance mesurée en suivant le tracé des voies publiques, ainsi que le fait valoir à tort la société requérante.
8. Il n'est pas contesté par les parties qu'il est techniquement impossible de réaliser les deux places de stationnement qu'exigent les dispositions précitées de l'article UA12 au regard de la surface de plancher du projet. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le parc de stationnement de Portisol, situé au rond-point René Cassin, dans un rayon de 300 mètres du projet, et qui dispose de 100 places de stationnement payantes dont la rotation des véhicules est encouragée par une interdiction de stationner plus de 4 h 30, pourra assurer un stationnement satisfaisant des véhicules correspondant à ces deux places de parking, au sens de ces mêmes dispositions de l'article UA 12 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune, et ce, quand bien même, en période estivale, les parkings de la commune sont fréquemment pleins. Par suite, la commune de Sanary-sur-Mer est fondée à soutenir que c'est à tort que les premiers juges ont considéré que la décision attaquée était entachée d'illégalité en ce qu'elle méconnaissait les dispositions de l'article UA 12 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune.
En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et de l'article UA11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune
9. Aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ", et aux termes de l'article UA 11 du règlement du plan local d'urbanisme " Les constructions doivent présenter une simplicité de volume, une unité d'aspect et de matériaux compatible avec la tenue générale de l'agglomération, les constructions et l'harmonie du paysage ou des perspectives ". Ces dernières dispositions ont le même objet que celles, également invoquées par les requérants, de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres. Dès lors, c'est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d'urbanisme que doit être appréciée la légalité de la décision attaquée.
10. Il ressort des pièces du dossier que le projet contesté de restaurant se trouve à proximité immédiate de la villa des mouettes puis de 4 autres villas toutes édifiées en continuité à l'ouest du dit projet et identifiées par le plan local d'urbanisme comme des immeubles protégées au regard de leur caractère architectural remarquable. Il n'est toutefois pas utilement contesté que la seule transformation de ce qui était une ancienne capitainerie en un restaurant ne va pas entrainer de changement notable quant à l'harmonie des lieux, la modification de l'aspect extérieur du bâtiment concerné consistant seulement en la création d'une terrasse de plein pied et d'une terrasse en toiture qui ne rend pas moins visible la ville " les mouettes ". Par ailleurs, le choix des matériaux retenus pour la façade ou les éléments d'habillage des terrasses ne créent pas de rupture quant à l'harmonie des lieux, préexistante. Enfin, le bâtiment objet de la décision attaquée s'inscrit lui-même dans la continuité d'un ensemble de contractions qui, certes, jouxtent les villas remarquables précitées, mais ne présentent aucune qualité architecturale particulière. Dans ces conditions, le permis litigieux ne méconnaît pas les dispositions de l'article UA 11 du plan local d'urbanisme, seul applicable à l'espèce.
Sur l'application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :
11. Aux termes des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".
12. Il résulte de ces dispositions qu'un vice entachant le bien-fondé d'une autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé dans les conditions qu'elles prévoient, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.
13. Contrairement à ce qui été affirmé par les premiers juges, le vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UA 2 du même règlement parait régularisable sans que soit modifié la nature même du projet, mais seulement son économie générale en supprimant les terrasses litigieuses. Par ailleurs et contrairement à ce que soutient la SCI Foncière du Valois, il résulte des termes mêmes de l'article L. 600-5-1 précité que l'achèvement allégué des travaux ne saurait s'opposer à cette régularisation. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et d'impartir à la commune de Sanary-sur-Mer un délai de six mois à compter de la notification du présent arrêt afin de produire la mesure de régularisation nécessaire.
D É C I D E :
Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de la commune de Sanary-sur-Mer, jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois, afin de permettre à la commune de régulariser le vice retenu par le présent arrêt en son point 6.
Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu'en fin d'instance.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Sanary-sur-Mer et à la SCI Foncière du Valois.
Délibéré après l'audience du 6 juin 2024, où siégeaient :
- M. Portail, président,
- M. d'Izarn de Villefort, président assesseur,
- M. Angéniol, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2024.
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N° 22MA01941
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