Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société Transports NJS Faramia a demandé au tribunal administratif de Marseille d'une part d'annuler une première décision de non opposition à déclaration préalable aux fins de division foncière n° DP 13117 17 F0150 accordée le 10 janvier 2018 à l'établissement public foncier PACA d'un terrain situé impasse Descartes sur les parcelles, cadastrées section CK 0089, CK 0006, CK 0128, CK 0132, CK 0087, CK 0159, CK 0148, par le maire de Vitrolles ainsi que la décision implicite rejetant son recours gracieux, d'autre part d'annuler une seconde décision du maire de Vitrolles de non opposition à déclaration préalable aux fins de division foncière n° DP 13117 19 F0017 accordée le 5 avril 2019 sur le même terrain ainsi que la décision rejetant son recours gracieux.
Par jugement n° 1804250, 1907841 du 3 janvier 2022, le tribunal administratif de Marseille a rejeté ces demandes.
Procédure devant la Cour :
Par une requête enregistrée le 25 février 2022, la société Transports NJS Faramia, représentée par Me Hequet, demande à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement du 3 janvier 2022 du tribunal administratif de Marseille ;
2°) d'annuler les deux décisions de non oppositions à déclaration préalable de travaux des 10 janvier 2018 et 5 avril 2019 précitées ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Vitrolles la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- elle dispose d'un intérêt et d'une qualité pour agir et ses requêtes étaient recevables ;
- les dossiers de déclaration préalable sont incomplets, en ce qu'ils ne comportent aucune indication sur la surface de plancher maximale dont la construction est autorisée à l'échelle du lotissement, pas plus que leur répartition par lot en méconnaissance des dispositions de l'article A. 424-10 du code de l'urbanisme ;
- sont méconnues les dispositions des L. 111-1, R. 111-2 et R. 441-9 du code de l'urbanisme ;
- un permis d'aménager était nécessaire à la réalisation du projet conformément à l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme.
La procédure a été communiquée à la commune de Vitrolles et à l'établissement public foncier PACA qui n'ont pas produit de mémoire.
Par un courrier en date du 10 avril 2024 les parties ont été informées de ce qu'en application de l'article L. 600 5-1 du code de l'urbanisme, la Cour est susceptible de surseoir à statuer afin de permettre la régularisation du vice tiré de l'incomplétude des dossiers de déclaration préalable de division foncière, en l'absence de documents joints comportant la mention de la surface de plancher maximale.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Angéniol,
- les conclusions de M. Quenette,
- et les observations de Me Hequet, représentant la société Transports NJS Faramia;
Après avoir pris connaissance de la note en délibéré enregistrée le 19 avril 2024 présentée pour la requérante.
Considérant ce qui suit :
1. Par deux arrêtés en date du 10 janvier 2018 et du 5 avril 2019, le maire de Vitrolles ne s'est respectivement pas opposé à une première déclaration préalable déposée par l'établissement public foncier PACA, relative à la division foncière n° DP 13117 17 F0150 d'un terrain situé impasse Descartes sur les parcelles, cadastrées section CK 0089, CK 0006, CK 0128, CK 0132, CK 0087, CK 0159, CK 0148, et à une seconde déclaration aux fins de division foncière n° DP 13117 19 F0017 sur le même terrain. La société Transports NJS Faramia relève appel du jugement du tribunal administratif de Marseille du 3 janvier 2022 qui a rejeté ses demandes tendant à l'annulation de ces deux arrêtés et des deux décisions implicites de rejet de ses recours gracieux.
Sur les fins de non-recevoir opposées aux demandes de première instance :
2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme : " les requêtes dirigées contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d'irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l' article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation , du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l'occupation ou de la détention de son bien par le requérant. ".
3. La société requérante a produit en première instance l'acte d'acquisition en date du 7 juin 2002 des parcelles cadastrées section CK n° 130,134 et 139, lequel dispose que la société NJS est crédit preneur de ces parcelles. La requérante, qui produit d'ailleurs ses avis d'imposition à la cotisation foncière des entreprises, fait valoir sans que ce soit contesté qu'elle est devenue depuis propriétaire de ces parcelles. Elle doit être regardée ayant ainsi produit tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l'occupation ou de la détention de son bien au sens des dispositions précitées.
4. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ".
5. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.
6. Il ressort des pièces du dossier, d'une part, que la société Transports NJS Faramia est voisine immédiate des terrains objets des divisions parcellaire attaquées et que, d'autre part, à l'issue des divisions foncières concernées, il est projeté la construction d'un important immeuble de bureau et d'un hôtel. Dans ces conditions, la société Transports NJS Faramia justifie d'un intérêt lui donnant qualité pour demander l'annulation des arrêtés des 10 janvier 2018 et 5 avril 2019 du maire de Vitrolles.
7. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme :
" Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 ".
8. S'il ressort des pièces du dossier que le recours gracieux à l'encontre de la première décision de non opposition à déclaration préalable du 10 janvier 2018 n'a pas été formé dans les deux mois suivant la délivrance de la déclaration préalable, mais le 20 mars 2018, ainsi que cela ressort de l'accusé réception postal de la lettre recommandée, le pétitionnaire n'apporte aucun élément permettant d'établir un affichage de la décision attaquée conformément aux dispositions précitées de l'article R 600-2 du code de l'urbanisme. Dans ces conditions, en l'absence de tout affichage de la décision attaquée, il ne peut être opposé à la Société Transports NJS Faramia la tardiveté de sa requête au motif que son recours gracieux a été déposé plus de deux mois après la date d'édiction de la décision attaquée, aucun délai de recours n'ayant commencé à courir à l'encontre de cette dernière qui a, par ailleurs, été contestée dans un délai raisonnable inférieur à un an. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en défense et tirée de la tardiveté de la requête doit être écartée.
9. Enfin, l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme dispose ; " Lorsqu'un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation intervient au cours d'une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d'aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue et que ce permis modificatif, cette décision modificative ou cette mesure de régularisation ont été communiqués aux parties à cette instance, la légalité de cet acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance. ".
10. Il ne ressort pas des pièces du dossier que la décision de non opposition à déclaration de division foncière en date du 5 avril 2019 serait modificative de la décision en litige en date du 10 janvier 2018. La fin de non-recevoir tirée de la méconnaissance des dispositions précitées ne peut dès lors qu'être écartée, en tout état de cause.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
11. En premier lieu, aux termes de l'article A. 424-10 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet porte sur un lotissement, l'arrêté précise le nombre maximum de lots et la surface de plancher maximale dont la construction est autorisée dans l'ensemble du lotissement. Il précise, s'il y a lieu, la répartition de cette surface entre les différents lots. ".
12. L'appelante soutient que ni les arrêtés, ni les dossiers de demande, n'indiquent la surface de plancher maximale autorisée en méconnaissance des dispositions précitées et qu'ils ne sont pas suffisamment précis s'agissant des travaux envisagés. Pour écarter ce moyen, les premiers juges ont considéré qu'il ressort des pièces du dossier que le plan de masse du lot B (hôtel) PC 2-2 précise que l'emprise au sol sera de 650 m² et que la surface de plancher du bâtiment sera de 3 100m² et le plan de masse PC 2-2 du lot A (ensemble de bureaux) indique que l'emprise au sol sera de 4 292 m² et que la surface de plancher du bâtiment sera de 9 184 m². Le tribunal a également relevé qu'il ressort des pièces du dossier n° 1907841 que le plan de masse du lot B (hôtel) PC 2-2 précise que l'emprise au sol sera de 650 m² et la notice descriptive indique que la surface de plancher sera de 3 100 m² et que le plan de masse du lot A (ensemble de bureaux) mentionne que l'emprise au sol sera de 4 292 m² et la notice descriptive que la surface de plancher sera de 9 184 m² répartie en trois corps de bâtiments. Il ressort toutefois des pièces du dossier que ni les arrêtés, ni les dossiers de demande de division parcellaire, n'indiquent la surface de plancher maximale autorisée. Les surfaces de plancher, auxquelles font référence les premiers juges, sont issues des permis de construire postérieurs aux décisions attaquées, et qui, de ce fait, ne pouvaient permettre de répondre à l'obligation d'indication de la surface plancher maximum qui s'applique aux déclarations préalables contestées et devait figurer dans les dossiers de déclaration afférents. Dans ces conditions, les décisions attaquées sont entachées d'illégalité en ce qu'elles méconnaissent les dispositions précitées de l'article A. 424-10 du code de l'urbanisme.
13. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 441-9 du code de l'urbanisme : " La déclaration préalable précise : a) L'identité du ou des déclarants, qui comprend son numéro SIRET lorsqu'il s'agit d'une personne morale en bénéficiant et sa date de naissance lorsqu'il s'agit d'une personne physique ; b) La localisation et la superficie du ou des terrains ; c) La nature des travaux ou la description du projet de division ; (...). ". Aux termes de l'article R. 441-10 de ce code : " Le dossier joint à la déclaration comprend : a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ; b) Un plan sommaire des lieux indiquant les bâtiments de toute nature existant sur le terrain ; c) Un croquis et un plan coté dans les trois dimensions de l'aménagement faisant apparaître, s'il y a lieu, la ou les divisions projetées. (...) ".
14. Il ressort des pièces des dossiers des déclarations préalables de division foncière déposées par le pétitionnaire, que ces dossiers comprennent l'ensemble des pièces exigées par l'article R. 441-10 du code de l'urbanisme et qu'ils précisent l'identité du déclarant et la localisation et la superficie du terrain à diviser conformément aux a) et b) de l'article R. 441-9 du code de l'urbanisme. Par suite, il y a lieu d'écarter le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées des articles R. 441-9 et R441-10 du code de l'urbanisme.
15. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 421-19 du code de l'urbanisme : " Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager :/ a) Les lotissements : -qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ;-ou qui sont situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement ; (...) ".
16. L'appelante soutient, de nouveau, que les projets concernés par les décisions attaquées auraient dû faire l'objet d'un permis d'aménager, qui s'impose lorsque les lots doivent être desservis par des équipements communs. Il n'est, toutefois, toujours pas contesté utilement en cause d'appel, qu'aucun équipement collectif commun aux deux lots n'est envisagé, l'impasse Descartes existante susmentionnée, quand bien même elle serait la propriété du pétitionnaire, ne pouvant part ailleurs être regardée comme une voie créée au sens des dispositions précitées de l'article R. 421-19 du code de l'urbanisme. Par suite, ce moyen doit également être écarté.
17. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ".
18. Comme l'ont relevé à bon droit les premiers juges, il n'est en rien établi que les arrêtés litigieux seraient entachés d'une erreur manifeste d'appréciation en ce qu'ils présentent un risque pour la sécurité publique relativement aux conditions de circulation dans l'impasse Descartes. En effet, il n'est pas démontré que cette voie de circulation ne permettrait pas une prise en charge conforme à la sécurité publique du flux de circulation engendré par le projet de construction à venir dont les caractéristiques, sur ce point, ne sont pas encore connues, et alors, qu'en tout état de cause, la voie concernée, qui est à double sens et large de plus de cinq mètres, permet aujourd'hui, sans difficulté, la circulation de nombreux poids lourds de la société de l'appelante. Par ailleurs, au stade de la seule division parcellaire, il n'est en rien établi qu'existerait un risque lié à la gestion des eaux pluviales. Par suite, ce moyen doit être écarté.
19. En dernier lieu aux termes de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme : " Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. ".
20. L'appelante soutient que la décision attaquée méconnait les dispositions précitées de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme. Il appert cependant que lesdites dispositions ne s'appliquent qu'aux permis de construire ou d'aménager. Par voie de conséquence, ce moyen, soulevé à l'encontre de simples décisions de non opposition à déclaration préalable de division foncière, ne peut qu'être écarté.
Sur l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :
21. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".
22. Il résulte des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée, sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Le juge n'est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d'une part, si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, d'autre part, si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.
23. Le vice de légalité tenant à la méconnaissance des dispositions de l'article A. 424-10 du code de l'urbanisme, relevé au point 12, est susceptible de régularisation. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la notification du présent arrêt afin que, dans ce délai, le pétitionnaire procède à cette régularisation.
D É C I D E :
Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête d'appel, jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois, afin de permettre à l'établissement public foncier PACA de régulariser le vice retenu par le présent arrêt au point 12.
Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu'en fin d'instance.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société Transports NJS Faramia, l'établissement public foncier PACA et à la commune de Vitrolles.
Délibéré après l'audience du 18 avril 2024, où siégeaient :
- M. Portail, président,
- M. d'Izarn de Villefort, président assesseur,
- M. Angéniol, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 mai 2024.
N° 22MA00709 2
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