Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. et Mme C... et E... B... et M. et Mme A... et F... D... ont demandé au tribunal administratif de Nîmes d'annuler l'arrêté du 1er août 2018 par lequel le maire de Pertuis a délivré un permis de construire à la société Logeo Méditerranée en vue de l'édification de vingt-et-un logements et de la réhabilitation d'une villa sur un terrain situé rue Paul Arène et la décision implicite par laquelle leur recours gracieux dirigé contre cet arrêté a été rejeté.
Par un jugement n° 1803072, 1900449 du 18 juin 2019, le tribunal administratif de Nîmes a annulé cet arrêté du 1er août 2018 et cette décision.
Procédure devant la Cour :
Par un arrêt n° 19MA03897 du 29 septembre 2022, la cour administrative de Marseille a, sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, sursis à statuer sur l'appel présenté par la société anonyme 3F Sud, venant aux droits de la société Logeo Méditerranée, à l'encontre de ce jugement du tribunal administratif de Nîmes du 18 juin 2019, jusqu'à l'expiration du délai de huit mois à compter de la notification de cet arrêt fixé afin de permettre à la société 3F Sud de régulariser les vices retenus aux points 4, 6 et 8 de ce même arrêt.
Par un mémoire enregistré le 29 mai 2023, la société 3F Sud a communiqué à la Cour le permis de construire modificatif délivré par le maire de Pertuis par arrêté du 26 mai 2023.
Par des mémoires enregistrés le 29 juin 2023 et le 20 septembre 2023, M. et Mme B... et M. et Mme D... concluent au rejet de la requête, à l'annulation de cet arrêté du maire de Pertuis du 26 mai 2023 et à ce que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge de la société 3F Sud au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- le permis de construire modificatif délivré le 26 mai 2023 ne régularise pas les vices retenus aux points 4, 6 et 8 de l'arrêt n° 19MA03897 du 29 septembre 2022 ;
- l'arrêté du maire de Pertuis du 26 mai 2023 méconnaît en outre l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, l'article 11 des dispositions générales du règlement du PLU de Pertuis et l'article UC 11 de ce règlement ainsi que l'article 4 de ces dispositions générales.
Par un mémoire enregistré le 11 septembre 2023, la société 3F Sud demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Nîmes du 18 juin 2019 ;
2°) de rejeter les demandes de M. et Mme B... et M. et Mme D... devant le tribunal administratif de Nîmes ;
3°) de rejeter les conclusions de M. et Mme B... et M. et Mme D... devant la Cour tendant à l'annulation de l'arrêté du maire de Pertuis du 26 mai 2023 ;
4°) de mettre à la charge de M. et Mme B... et de M. et Mme D... la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les vices retenus aux points 4, 6 et 8 de l'arrêt n° 19MA03897 du 29 septembre 2022 ont été régularisés par l'arrêté du maire de Pertuis du 26 mai 2023 ;
- les moyens soulevés par M. et Mme B... et M. et Mme D... à l'encontre de l'arrêté du maire de Pertuis du 26 mai 2023 ne sont pas fondés.
Un mémoire a été enregistré le 9 octobre 2023, présenté par la société 3F Sud, et non communiqués en application des dispositions de l'article R. 613-2 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. d'Izarn de Villefort,
- les conclusions de M. Quenette, rapporteur public,
- et les observations de Me Mariette, représentant la société 3F Sud, et de Me Bronzani, représentant M. et Mme B... et M. et Mme D....
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 1er août 2018, le maire de Pertuis a délivré un permis de construire à la société Logeo Méditerranée en vue de l'édification de vingt-et-un logements et de la réhabilitation d'une villa sur un terrain situé rue Paul Arène. Sur la demande de M. et Mme B... et M. et Mme D..., le tribunal administratif de Nîmes a, par un jugement du 18 juin 2019, annulé cet arrêté et la décision implicite de rejet de leur recours gracieux. Par un arrêt n° 19MA03897 du 29 septembre 2022, la cour administrative de Marseille a, sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, sursis à statuer sur l'appel présenté par la société 3F Sud, venant aux droits de la société Logeo Méditerranée, à l'encontre de ce jugement, jusqu'à l'expiration du délai de huit mois à compter de la notification de cet arrêt fixé afin de permettre à cette société de régulariser les vices retenus aux points 4, 6 et 8 de ce même arrêt. Par un arrêté du 26 mai 2023, dont M. et Mme B... et M. et Mme D... demandent également l'annulation, le maire de Pertuis a délivré un permis de construire modificatif à la société 3F Sud.
2. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction désormais applicable : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".
3. A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l'appui de la contestation de l'acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu'il n'a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu'il s'agisse d'un moyen déjà écarté par la décision avant dire droit ou de moyens nouveaux, à l'exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.
4. La Cour a jugé, au point 4 de son arrêt du 29 septembre 2022, que le permis de construire délivré le 1er août 2018 méconnaissait les dispositions du point 2-2 du paragraphe 2 de l'article 3 des dispositions communes du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de Pertuis. La Cour a caractérisé, au point 6 de cet arrêt, un autre vice résultant de l'erreur manifeste d'appréciation commise par le maire de Pertuis en s'abstenant d'opposer au pétitionnaire les dispositions du point 1-2 du paragraphe 1 de la section 1 des dispositions communes du règlement du PLU de Pertuis. Enfin, la Cour a considéré, au point 8 de son arrêt, que l'arrêté attaqué ne respectait pas l'article UC 7 du règlement du PLU.
5. En premier lieu, aux termes de l'article 3 des dispositions communes à tout ou partie des zones du règlement du plan local d'urbanisme de Pertuis, relatif aux accès et à la voirie : " (...) 2-Voirie (...) 2-2 Règle générale / Les voiries doivent avoir des caractéristiques suffisantes permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité publique, de la défense contre l'incendie et de la protection civile. Concernant les règles techniques pour la sécurité contre l'incendie, il convient de se reporter à l'annexe I du présent règlement. (...) Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent et à la destination des constructions projetées. / Voiries nouvelles : / Toute voirie nouvelle doit être adaptée à la morphologie du terrain d'implantation de la construction, en cohérence avec le fonctionnement de la trame viaire environnante et en évitant la création d'impasse. / En outre, les voiries doivent être dimensionnées en tenant compte des caractéristiques de l'opération desservie et notamment des flux automobiles et piétons, des besoins en stationnement. / Les voiries nouvelles doivent disposer d'une largeur de chaussée, hors stationnement et trottoir, d'au moins 5 mètres permettant une circulation à double sens. Toutefois, une largeur inférieure peut être admise sous réserve du respect de l'article R 111-5 du code de l'urbanisme dès lors que ladite voie dessert au plus 5 constructions principales, comprenant au plus 5 logements. (...) En outre, la voirie interne de toute opération d'ensemble doit : / - bénéficier d'au moins deux accès sur la voirie existante, dont la localisation est déterminée sur le fondement du fonctionnement et de la composition de la trame viaire environnante, / -contribuer à assurer la cohérence du réseau viaire par secteur considéré, même lors d'un aménagement par tranche successive. / Voiries en impasse : / l'aménagement de toute voirie en impasse peut être admis : / -Pour les opérations de 5 lots ou de 5 constructions au plus, dès lors qu'elles n'excèdent pas 10 logements / -Pour les opérations réalisées successivement dès lors que les conditions juridiques et techniques de leur raccordement ultérieur sont réunies / -En cas d'impossibilité technique démontrée ou liée à la configuration des lieux. / Toute voirie en impasse doit être aménagée pour assurer le retournement aisé des véhicules, dès lors qu'elle dépasse 60 mètres. (...) ". Aux termes, par ailleurs, de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ".
6. Il ressort du dossier de la demande de permis de construire modificatif que le projet modifié prévoit la création sur le terrain d'assiette de deux voies de desserte interne en impasse menant à des emplacements de stationnement et disposant chacune d'un accès distinct. Il confirme la création déjà prévue par le projet initial d'une voie contournant les constructions principales pour desservir au sud du terrain une aire de stationnement de 39 emplacements. Il supprime la voie interne initialement prévue au nord du terrain entre l'accès unique réservé à la voie précitée et deux places de stationnement, lesquelles bénéficient désormais d'un accès propre à la rue Paul Arène au moyen d'une voie interne dédiée longue d'une dizaine de mètres.
7. Les dispositions citées au point 5 n'exigent pas la création d'une aire de retournement pour l'aménagement d'une voirie en impasse de moins de 60 mètres, et la société 3F Sud s'est prévalue de la configuration des lieux caractérisée par le dénivelé du terrain aménagé en restanques. Toutefois elle n'a pas précisé en quoi cette configuration imposait nécessairement la construction d'une voie en impasse, le projet ne relevant d'aucune des autres situations dans lesquelles un tel aménagement est permis. Il en est de même de la voie interne menant au sud du terrain d'assiette, dont la configuration en impasse est inchangée. Ainsi, dans la mesure où les accès prévus par le projet modifié mènent à des voies internes en impasse qui ne répondent pas aux dispositions du règlement sur ce point, les dispositions du règlement imposant au moins deux accès sur la voirie existante ne peuvent être regardées comme étant respectées.
8. Il résulte, en outre, des plans du projet modifié que la largeur de la voie d'accès aux deux emplacements de stationnement, dont l'un réservé aux personnes à mobilité réduite, situés au nord du terrain au droit de la villa préexistante à réhabiliter et du bâtiment B est de 3,30 mètres. Eu égard au nombre d'emplacements desservis et à la faible longueur de cette voie, ni l'étroitesse de celle-ci et sa pente importante, laquelle s'adoucit du côté de l'accès à la rue Paul Arène, ni les difficultés à opérer une manœuvre de retournement ne caractérisent une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, que le maire de Pertuis aurait commise en délivrant le permis de construire modificatif litigieux. Pour autant, si la villa précitée est destinée à accueillir deux logements de type T2 disposant chacun d'une place de stationnement, il n'est pas établi que les deux emplacements de stationnement précités seraient réservés aux logements qui doivent y être créés, 4 logements de type T3 disposant de deux places chacun devant ainsi être créés au sein du bâtiment B. Dès lors, la largeur de cette voie, qui dessert au moins 6 logements, est insuffisante pour répondre aux prescriptions du règlement du PLU de Pertuis citées au point 5, qui n'admettent une largeur inférieure à 5 mètres que dans le cas où la voie dessert au plus 5 constructions principales, comprenant au plus 5 logements. Par suite, le premier vice retenu par l'arrêt de la cour du 29 septembre 2022 n'a pas été régularisé par l'arrêté du 26 mai 2023.
9. En deuxième lieu, aux termes du III de l'article L. 123-1-5 du code de l'urbanisme, en vigueur à la date d'approbation du plan local d'urbanisme de Pertuis, repris à l'article L. 151-19 de ce code : " Le règlement peut, en matière de caractéristiques architecturale, urbaine et écologique : (...) / 2° Identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique, architectural ou écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation. Lorsqu'il s'agit d'espaces boisés, ces prescriptions sont celles prévues à l'article L. 130-1 ". Aux termes du point 1-2 du paragraphe 1 de la section 1 des dispositions communes à tout ou partie des zones du règlement du plan local d'urbanisme de Pertuis : " (...) Les documents graphiques identifient les espaces végétalisés présentant un intérêt paysager qui doivent faire l'objet d'une protection et d'une mise en valeur. / Les constructions, les aménagements de voirie, les travaux réalisés sur les terrains concernés par une telle prescription doivent être conçus pour garantir la préservation et la mise en valeur de ces éléments paysagers. Leur destruction partielle pourra être exceptionnellement admise dès lors qu'elle est compensée par des plantations restituant ou améliorant, sur la même unité foncière, l'ambiance végétale du terrain ".
10. Ainsi qu'il a été mentionné au point 6, alors que le projet initial prévoyait l'abattage de trois arbres de haute tige en conséquence de l'aménagement d'une voie interne en limite nord du terrain et d'un arbre de haute tige situé sur l'emprise du bloc A, tous compris dans l'espace végétalisé à préserver et à mettre en valeur identifié par le PLU au titre des dispositions citées au point 9, le projet modifié inclut ces 3 premiers arbres au nombre des 33 arbres à conserver et compense comme dans le projet initial l'abattage du 4ème par la plantation d'un nouvel arbre au niveau d'un emplacement de stationnement sud et donc en dehors de cet espace végétalisé. Trois arbres de haute tige supplémentaires doivent être plantés en limite est du terrain d'assiette, en dehors de cet espace. Il résulte par ailleurs de la comparaison entre le dossier de la demande de permis de construire initial et celui du permis de construire modificatif que l'emprise des corps de bâtiments désignés au projet initial comme A, B et C, au nord, n'a pas été modifiée et que, en particulier, la façade nord des blocs initialement désignés B et C est très proche du mur de restanque conservé ou reconstruit, à très faible distance duquel sont implantés six arbres de haute tige alignés, le plan de masse du projet modifié représentant d'ailleurs comme celui du projet initial la ramure de ces arbres comme atteignant ces façades ou surmontant ces constructions. La circonstance qu'une " étude phytosanitaire " a été annexée à la demande de permis de construire modificatif dans le but d'établir que l'atteinte causée à ces arbres par le bâti serait nulle ou négligeable ne permet pas de remettre en cause l'appréciation faite par la Cour dans son arrêt avant-dire-droit pour caractériser l'un des vices dont était affecté le permis de construire initial. Dans ces conditions, en dépit des modifications apportées au projet, le deuxième vice caractérisé par l'arrêt avant-dire-droit du 29 septembre 2022 n'a pas été régularisé.
11. En troisième lieu, aux termes de l'article UC 7 du règlement du plan local d'urbanisme de Pertuis, relatif à l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété : " 7-1 Règle générale / Les constructions non accolées doivent être implantées les unes par rapport aux autres à une distance (D) au moins égale en tout point de la construction aux deux tiers de la hauteur (H) de la construction dont la hauteur au faîtage est la plus élevée, avec un minimum de 4 mètres (...) 7-2 Règles particulières / Des implantations en retrait inférieur à celui fixé au 7-1 ci-dessus pourront être autorisées dans les cas suivants : (...) - pour prendre en compte les caractéristiques particulières du terrain d'assiette de la construction telles qu'une configuration atypique du parcellaire, une topographie accidentée ou lorsque le terrain est riverain de plusieurs limites de référence (terrain d'angle), (...) Des implantations en retrait inférieur à celui fixé au 7-1 ci-dessus pourront être autorisées ou imposées pour assurer la préservation d'un élément ou d'un ensemble végétal de qualité et notamment ceux repérés aux documents graphiques. ".
12. Il ressort des pièces du dossier que le bâtiment principal, désormais désigné sous la lettre A par le projet modifié, est composé de trois blocs qui sont alignés parallèlement à la limite sud du terrain d'assiette, en léger décalage, et qui sont séparés entre eux par une distance d'1,90 mètre, soit une distance inférieure au minimum de 4 mètres fixé au paragraphe 7-1 de l'article UC 7 du règlement. Une venelle piétonne située le long des façades sud de ces constructions permet l'accès direct en rez-de-chaussée à chacun des appartements, qui sont tous en duplex. Les espaces situés entre les blocs, qui sont protégés par une couverture en béton, permettent d'accéder par des escaliers à la partie nord du terrain en pente puis à la rue Paul Arène. Le projet modifié prévoit la création, sous ces deux passages piétonniers, de deux celliers dépendant des appartements situés de part et d'autre et majorant la surface de plancher du projet. Ces nouveaux aménagements, qui, notamment, ne constituent pas un équipement commun aux différents blocs, pas davantage que les autres éléments de construction initialement prévus, ne permettent pas de regarder ces blocs comme des constructions accolées au sens de l'article UC 7 du règlement. Si le paragraphe 7-2 de cet article autorise une implantation différente des règles posées à l'article 7-1 lorsqu'il s'agit de préserver un élément ou d'un ensemble végétal de qualité, il ne ressort pas des pièces du dossier, en tout état de cause, qu'un projet différent aurait pu assurer à la fois le respect de ces règles et la préservation de l'espace végétal en cause. Dès lors, le vice résultant de la méconnaissance de l'article UC 7 du règlement du plan local d'urbanisme n'a pas été régularisé par le permis modificatif délivré.
13. En quatrième lieu, comme l'indique le formulaire CERFA de la demande de permis de construire modificatif, celle-ci porte sur la création d'un second accès depuis la rue Paul Arène afin de desservir la villa existante, la création de celliers pour les logements et la réalisation d'une étude phytosanitaire pour justifier de la préservation de l'espace végétalisé à protéger et à mettre en valeur. Ni le tracé, ni les autres caractéristiques de la voie interne contournant les constructions et menant à l'aire de stationnement prévue au sud du terrain n'ont été modifiées. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme est inopérant en tant qu'il porte sur cette voie dès lors que ce moyen est en réalité dirigé contre le permis de construire initial et non contre le permis de construire modificatif. Il en va de même des moyens tirés de la méconnaissance de l'article 11 des dispositions générales du règlement du PLU de Pertuis et de l'article UC 11 de ce règlement, prescrivant la plantation d'arbres de haute tige sur les aires de stationnement, dans la mesure où le projet modifié ne porte pas sur les deux emplacements de stationnement au nord du terrain mais sur la voie interne qui y conduit. Enfin, si M. et Mme B... et M. et Mme D... soutiennent que le déversement prévu des eaux pluviales dans le réseau pluvial métropolitain serait contraire aux prescriptions de l'article 4 des dispositions générales du règlement du PLU, ce mode de déversement n'a pas davantage été modifié. Ce dernier moyen est donc sans incidence sur la légalité de l'arrêté du 26 mai 2023.
14. Il résulte des motifs énoncés aux points 7, 8 et 12 que les vices relevés par la Cour dans son arrêt du 29 septembre 2022 n'ont pas été régularisés par l'arrêté du 26 mai 2023 délivrant à la société 3F sud un permis de construire modificatif. Il en résulte, d'une part, que la société 3F Sud n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort, que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nîmes a annulé l'arrêté du 1er août 2018 délivrant le permis de construire initial ainsi que la décision implicite de rejet du recours gracieux présenté par M. et Mme B... et M. et Mme D..., d'autre part, que ces derniers sont fondés à demander l'annulation de l'arrêté du 26 mai 2023.
Sur les frais liés au litige :
15. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. et Mme B... et M. et Mme D... qui ne sont pas, dans la présente instance, partie perdante, la somme que la société 3F Sud demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la société 3F Sud une somme globale de 2 000 euros au titre des frais exposés par M. et Mme B... et M. et Mme D... et non compris dans les dépens.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de la société 3F Sud est rejetée.
Article 2 : L'arrêté du maire de Pertuis du 26 mai 2023 est annulé.
Article 3 : La société 3F Sud versera à M. et Mme B... et M. et Mme D... une somme globale de 2 000 euros, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la société anonyme 3F Sud, à M. et Mme C... et E... B... et à M. et Mme A... et F... D....
Délibéré après l'audience du 12 octobre 2023, où siégeaient :
- M. Portail, président,
- M. d'Izarn de Villefort, président assesseur,
- Mme Poullain, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2023.
N° 19MA03897 2
