Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile immobilière (SCI) Primmopro a demandé au tribunal administratif de Bastia de condamner in solidum les sociétés Electricité de France (EDF) et Engie à lui verser la somme totale de 2 836 129 euros en réparation des préjudices qu'elle estime avoir subis du fait de ce que ces deux sociétés n'ont pas, contrairement aux engagements qu'elles avaient pris, déposé les ouvrages irrégulièrement implantés sur sa parcelle.
Par un jugement n° 2000940 du 8 juillet 2022, le tribunal administratif de Bastia a rejeté la demande de la SCI Primmopro, a mis à sa charge la somme de 1 500 euros à verser à la société Engie et la somme de 1 500 euros à verser à la société EDF au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, et a rejeté le surplus des conclusions de ces deux sociétés.
Procédure devant la Cour :
Par une requête, enregistrée le 8 septembre 2022, la SCI Primmopro, représentée par Me Léandri, demande à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Bastia du 8 juillet 2022 ;
2°) de condamner in solidum les sociétés EDF et Engie à lui verser la somme de 2 208 129 euros en réparation de l'ensemble des préjudices qu'elle dit avoir subis ;
3°) de mettre à la charge de la société EDF et de la société Engie, in solidum, la somme de 10 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, la société EDF s'est bien engagée à réaliser les travaux de déplacement de la canalisation située dans la partie basse de son terrain et faisant obstacle à la mise en œuvre de son programme immobilier, comme le montre une lettre du
8 avril 2009 ;
- l'enfouissement d'un câble haute tension, de canalisations de gaz et la présence d'un regard de gaz dans sa parcelle, réalisé en 1974, n'a donné lieu à aucune convention de servitude, non plus qu'à une déclaration d'utilité publique sur le fondement de la loi du 15 juin 1906 et caractérisent une emprise irrégulière, à laquelle les sociétés intimées s'étaient engagées de mettre fin en déplaçant les ouvrages ;
- ces sociétés ont commis une faute en implantant irrégulièrement ces ouvrages et en ne respectant pas leurs engagements de les déplacer, préférant les enfouir ;
- ces fautes sont à l'origine pour elle d'un préjudice lié à l'obligation d'abandonner son projet immobilier et de vendre à perte son terrain ;
- il ne peut lui être reproché une imprudence en acquérant un bien dont elle savait qu'il était grevé d'ouvrages irréguliers, ni de ne pas avoir demandé la prorogation de son permis de construire, dès lors qu'elle a réalisé cette acquisition sur la foi des engagements formulés et réitérés par les deux sociétés de les déplacer pour rendre possible son projet et que du fait des tergiversations de celles-ci, elle a perdu toute espérance dans la faisabilité de ce projet ;
- elle a droit, en conséquence, à la réparation de ses préjudices correspondant à l'engagement de frais d'études en pure perte, de 18 198 euros, au coût de l'immobilisation de l'argent nécessaire au projet, de 48.581,77 euros, au manque à gagner d'un montant de
1 131 350 euros, et à la perte de chance de réaliser des gains sur le programme immobilier, d'un montant d'un million d'euros ;
- elle peut enfin prétendre à l'octroi d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait du comportement dilatoire des sociétés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 14 avril 2023, la société EDF, représentée par Me Delcombel, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de son auteur la somme de 8 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- les conclusions indemnitaires fondées sur le comportement dilatoire des intimées sont irrecevables, faute d'avoir donné lieu à une décision préalable, et doivent être rejetées par application de la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil ;
- la créance invoquée au titre d'une vente à perte de son terrain et d'un manque à gagner est elle aussi prescrite par application de ces dispositions ;
- elle ne justifie d'aucun intérêt à agir en indemnisation d'une vente à perte de l'entreprise et de frais d'études exposés inutilement, dès lors que les sommes correspondantes ont été exposées ou auraient dû être perçues par d'autres qu'elle ;
- à titre subsidiaire, les moyens d'appel ne sont pas fondés, la requérante n'établissant ni les préjudices allégués, ni la faute d'EDF, ni un lien de causalité.
Par un mémoire en défense, enregistré le 17 avril 2023, la société Engie, représentée par Me Savoie, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de son auteur la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, en faisant valoir, d'une part, que l'argumentation de l'appelante relative à la responsabilité pour faute est inopérante et d'autre part que les moyens qu'elle développe ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 16 mai 2023 la clôture d'instruction a été fixée au 1er juin 2023, à 12 heures.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Revert,
- les conclusions de Mme Balaresque, rapporteure publique,
- et les observations de Me Delcombel représentant la société EDF.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI Leca immobilier, devenue la SCI Primmopro le 11 septembre 2009, a acquis le 4 octobre 2007, des parcelles situées sur la commune d'Ajaccio, quartier du Salario, dont la parcelle cadastrée section BV n° 384, constitutive de la partie basse du tènement et contiguë à la voie publique, dans l'intention d'y faire réaliser un projet immobilier de trois bâtiments de douze logements, dont elle s'est vue transférer le permis de construire par arrêté du 9 août 2007. L'acte d'acquisition du tènement précisait que la parcelle BV n° 384 était grevée en son sous-sol d'un fourreau contenant une conduite de gaz et des câbles électriques et faisant obstacle à la réalisation de ce projet immobilier. Par un arrêt rendu le 14 décembre 2016, la cour d'appel de Bastia a rejeté, comme portée devant un ordre de juridiction incompétent pour en connaître, la demande de la SCI Primmopro tendant d'une part au retrait des canalisations enfouies et d'autre part à la condamnation des sociétés EDF et GDF à lui verser la somme de 3 500 000 euros en réparation des préjudices subis du fait de la perte de son permis de construire. Par un jugement du 8 juillet 2022, dont la SCI relève appel, le tribunal administratif de Bastia a rejeté sa demande tendant à la condamnation de ces mêmes sociétés à lui verser la somme totale en réparation des préjudices qu'elle estime avoir subis du fait, d'une part, de l'emprise irrégulière de canalisations et de câbles sur sa propriété, d'autre part du non-respect des engagements pris par celles-ci à son égard de déplacer ces ouvrages et enfin de leur attitude dilatoire.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
En ce qui concerne les conclusions indemnitaires fondées sur l'emprise irrégulière :
2. La réalisation, par une personne publique, de travaux dans le sol et le sous-sol d'une propriété privée, qui dépossède les propriétaires de la parcelle concernée d'un élément de leur droit de propriété, ne peut être régulièrement réalisée qu'après, soit l'accomplissement d'une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique, soit l'institution de servitudes légales, soit l'intervention d'un accord amiable avec les propriétaires de cette parcelle. Le droit à l'indemnisation des conséquences dommageables d'une emprise irrégulière d'un ouvrage public n'est pas subordonné au caractère définitif de la privation de propriété qui en résulte.
3. Il résulte de l'instruction, et il n'est d'ailleurs pas sérieusement contesté, que l'implantation dans le sous-sol du terrain devenu plus tard la parcelle BV n° 384, d'un fourreau contenant une conduite de gaz ainsi que des câbles électriques à haute tension, a été réalisée en 1974, alors que ce bien, propriété privée, n'appartenait pas encore à la commune d'Ajaccio qui n'en a décidé régulièrement la cession aux auteurs de la SCI Primmopro que le 7 juillet 2006. Il n'est pas moins constant que la pose des canalisations et câbles électriques, constitutifs d'ouvrages publics, n'a fait l'objet ni d'une expropriation pour cause d'utilité publique, ni d'une servitude d'utilité publique, ni d'un accord amiable du propriétaire de la parcelle. Ainsi réalisée, l'installation de ces ouvrages, qui a dépossédé le propriétaire d'un élément de son droit de propriété, constitue une emprise irrégulière. La circonstance, alléguée par la société EDF, qu'elle n'a jamais refusé de réaliser les travaux de déplacement de cette conduite et de ces câbles, demeure sans incidence sur la régularité de l'emprise, dès lors que les travaux que cette société a effectivement réalisés n'ont pas mis fin à celle-ci.
4. Toutefois, d'une part, la victime d'une emprise irrégulière ne pouvant utilement demander l'indemnisation que des préjudices qui résultent directement de cette privation de propriété, la SCI Primmopro ne justifie pas que l'abandon de son projet immobilier, consistant en la réalisation de trois bâtiments de douze logements, dont l'accès devait être assuré au droit de la parcelle BV n° 384, serait la conséquence directe de la privation irrégulière de propriété que constitue l'implantation en sous-sol, sans titre, des ouvrages publics litigieux. Pour les mêmes raisons, elle ne justifie pas davantage de ce que la vente " à perte " de son terrain trouverait son origine dans cette emprise irrégulière.
5. D'autre part, il résulte des termes mêmes de l'acte d'acquisition du tènement en cause, que la SCI Leca immobilier, devenue SCI Primmopro, a été précisément informée par le vendeur, de l'existence et de l'irrégularité de la canalisation de gaz sur la parcelle BV n° 384, et de l'obstacle ainsi mis, selon elle, à la bonne réalisation du projet immobilier autorisé par le permis de construire dont il était alors encore titulaire, et que la société a formellement stipulé en faire son affaire personnelle. Si cette même clause de la vente renvoyait à une lettre d'EDF du
23 mai 2007 évoquant deux solutions possibles pour lever cet obstacle, et faisant part des incertitudes relatives à la seconde, il résulte de l'instruction, et plus spécialement d'un courrier du vendeur adressé à EDF le 6 juin 2007, que c'est cette solution qui a été privilégiée par
celui-ci. Il suit de là que l'abandon par la SCI de son projet immobilier dont, compte tenu de son objet social et de sa qualité de professionnel de l'immobilier, elle ne pouvait pas raisonnablement ignorer les difficultés de réalisation dès l'acquisition du bien, ne peut être regardé comme dû à la présence d'ouvrages publics sur sa propriété, compte tenu de la clause dont elle a accepté l'insertion dans l'acte de vente, sans y être contrainte ou incitée à tort par un fait imputable à l'administration. Ni ce dommage, ni le dommage consécutif lié à la diminution du prix de la revente de son bien, à le supposer établi, ne sont ainsi, contrairement à ce que soutient l'appelante, liés à l'emprise irrégulière en litige.
6. Il suit de là que la SCI Primmopro n'est pas fondée à réclamer, au titre de la faute commise par les sociétés intimées du fait de l'emprise irrégulière, l'indemnisation des préjudices consistant en des frais d'études exposés en pure perte pour la réalisation de son projet, en l'immobilisation de l'argent nécessaire à ce projet, en un manque à gagner et en une perte de chance de réaliser des gains sur le programme immobilier.
En ce qui concerne les conclusions indemnitaires fondées sur les engagements non tenus des sociétés EDF et Engie :
7. Certes, ni la lettre d'EDF du 23 mai 2007, à laquelle renvoie l'acte de vente du
4 octobre 2007 et qui se borne à envisager deux solutions de nature à rendre possible le projet immobilier de la SCI, dont le déplacement des ouvrages en litige, présenté par ce document comme long à réaliser, ni la réponse du vendeur du terrain à ce courrier, du 6 juin 2007, privilégiant la seconde solution, ainsi qu'il a été dit, ni le plan des réseaux d'électricité de gaz du 9 février 2009, auquel renvoie l'argumentation de l'appelante, ne démontrent, contrairement à ce que celle-ci prétend, la réalité d'engagements des sociétés intimées de mettre en œuvre des travaux de déplacement de ces ouvrages. Il ne résulte en outre ni de ces pièces ni d'aucun autre élément de l'instruction que la société EDF ou la société Engie se serait engagée à déplacer les câbles électriques haute tension contenus dans le même fourreau que la canalisation de gaz.
8. Cependant, la lettre du 28 mars 2008 par laquelle EDF annonce à la SCI Leca immobilier avoir réalisé des travaux de déplacement de la canalisation de gaz, conformément à la demande qui lui avait été confirmée par le vendeur le 6 juin 2007, en réponse à son courrier du 23 mai 2007 précité, révèle l'existence d'un engagement de sa part de réaliser de tels travaux.
9. Néanmoins il résulte de l'instruction, et notamment de cette même lettre d'EDF du 28 mars 2008, que les travaux auxquels elle s'était ainsi engagée ont été réalisés au cours de l'hiver 2007-2008, suivant le plan de masse annexé au courrier du vendeur de la parcelle du
6 juin 2007. S'il est constant que la canalisation a été ainsi déplacée, pour l'essentiel, sur le terrain voisin et n'a pas eu pour effet de permettre l'accès au projet immobilier de la SCI, il n'est pas sérieusement contesté par la SCI en se bornant à se prévaloir d'un courrier du 13 mars 2007 accompagné d'un plan de localisation de la canalisation, que le plan au vu duquel ces travaux ont été réalisés différait du plan de masse du permis de construire que la société entendait mettre en œuvre, ainsi que l'a jugé le tribunal. La SCI n'est dès lors pas fondée à prétendre qu'à cet égard, la société EDF, qui n'a reconnu aucune erreur dans son courrier du 13 mai 2008, aurait méconnu ses engagements, sciemment ou par erreur, et qu'il en serait résulté pour elle des conséquences dommageables.
10. Enfin, si par ce courrier du 13 mai 2008, adressé à la SCI Leca immobilier après une réunion technique du 11 avril 2008, EDF a annoncé procéder à l'enfouissement de la canalisation de gaz, au-delà des prescriptions réglementaires, au droit de l'accès que la SCI allait créer pour son projet, une telle correspondance, qui ne traduit pas la méconnaissance de ses précédents engagements, révèle en revanche, compte tenu de ses termes, l'existence d'un nouvel engagement de réaliser de nouveaux travaux, au cours de l'hiver 2008-2009, en raison des contraintes techniques particulières, nécessitant des études complémentaires pour l'élaboration d'un calendrier d'intervention. Il résulte de l'instruction, et il n'est d'ailleurs pas contesté par l'appelante, que lorsque celle-ci adresse à EDF le 21 janvier 2009 un courrier lui demandant la réparation des préjudices liés à la nécessité pour elle d'abandonner son projet, compte tenu de la conjoncture économique, ainsi que l'enlèvement de la canalisation et la remise en état des lieux, l'engagement de réaliser les travaux d'enfouissement, dont le calendrier prévisionnel communiqué le 13 mai 2008 n'était pas encore échu, ne pouvait être regardé comme méconnu. Au reste il ressort des lettres de la société GDF-Suez des 8 avril et 29 juin 2009 que ces travaux ont été menés à terme, qu'une convention de servitude de tréfonds a été proposée en vain à la SCI Primmopro ainsi qu'une indemnité forfaitaire unique de 30 000 euros.
11. Il suit de là que la SCI Primmopro n'est pas fondée à rechercher la responsabilité des sociétés EDF et Engie pour promesses non tenues.
En ce qui concerne les conclusions indemnitaires fondées sur l'attitude dilatoire des sociétés EDF et Engie :
12. Compte tenu des circonstances énoncées aux points précédents et plus particulièrement des informations dont disposaient les sociétés intimées, et des contraintes techniques s'imposant à elles pour la réalisation des travaux de déplacement des ouvrages publics litigieux, il ne résulte pas de l'instruction que celles-ci auraient observé un retard anormal dans leur mise en œuvre, auraient fait preuve de tergiversations fautives ou auraient adopté un comportement dilatoire à l'égard de l'appelante. La circonstance que l'acquéreur du tènement vendu par la SCI ait pu bénéficier de travaux de la part des sociétés intimés lui permettant de mener à bien son propre projet immobilier est sans incidence sur les droits à indemnisation de la requérante. Ainsi cette dernière n'est pas non plus fondée à demander l'engagement de leur responsabilité en invoquant une telle faute.
13. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de
non-recevoir et les exceptions de prescription opposées par la société EDF, que la
SCI Primmopro n'est pas fondée à se plaindre de ce que par le jugement attaqué le tribunal administratif de Bastia a rejeté sa demande indemnitaire contre les sociétés EDF et Engie.
Sur les frais liés au litige :
14. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de laisser à chaque partie la charge de ses frais d'instance.
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SCI Primmopro est rejetée.
Article 2 : Les conclusions des sociétés EDF et Engie présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Primmopro, à la société EDF et à la société Engie.
Délibéré après l'audience du 5 septembre 2023, où siégeaient :
- M. Marcovici, président,
- M. Revert, président assesseur,
- M. Martin, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2023.
N° 22MA024422
