Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. A... D... a demandé au tribunal administratif de Nice d'annuler la décision du 8 décembre 2015 par laquelle le maire de la commune de Menton a accordé à la SAS Cinq Etoiles International Limited Hôtel Genesis, (SAS Cinq Etoiles), un permis de construire portant sur le réaménagement d'un hôtel et de ses abords, la démolition d'une véranda et d'une annexe, et la construction d'un restaurant et de ses annexes, la décision du 25 avril 2016 par laquelle le maire de la commune de Menton a délivré à la SAS Cinq Etoiles un permis de construire modificatif et la décision du 24 mars 2017 par laquelle le maire de cette commune a délivré à la SAS Cinq Etoiles un second permis de construire modificatif.
Par un jugement n° 1602292 du 16 janvier 2019, le tribunal administratif de Nice a annulé le permis de construire du 8 décembre 2015 et rejeté comme irrecevables les conclusions dirigées contre les décisions des 25 avril 2016 et 24 mars 2017.
Procédure devant la Cour :
Par une requête, enregistrée le 15 mars 2019, et des mémoires complémentaires des 29 novembre 2019 et 19 février 2021, la commune de Menton, représentée par Me E..., demande à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement du 16 janvier 2019 du tribunal administratif de Nice en ce qu'il a prononcé l'annulation totale de l'arrêté du 8 décembre 2015 et de prononcer en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme un sursis à statuer en fixant un délai de neuf mois pour permettre l'obtention d'un permis de construire modificatif dans le but de régulariser la méconnaissance des articles UC 10 et UC 11 du plan d'occupation des sols de la commune de Menton.
Elle soutient que :
- le tribunal a entaché son jugement d'irrégularité en ne se prononçant pas sur la possibilité de régularisation des deux irrégularités relevées en application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;
- les travaux en cours ne sont pas achevés ;
- la commune de Menton ne conteste pas les motifs d'annulation retenus, mais l'approbation du plan local d'urbanisme permet leur régularisation.
Par des mémoires enregistrés les 30 avril et 18 décembre 2019, 17 mars 2020, 3 février 2021, M. D..., représenté par Me F..., conclut au rejet de la requête et à ce que la Cour rappelle que l'annulation du permis de construire du 8 décembre 2015 prive d'effets les permis de construire modificatifs des 25 avril 2016 et 24 mars 2017.
Il soutient que :
- la requête est irrecevable faute pour la commune de Menton de produire le règlement du plan local d'urbanisme qui selon elle permettrait la délivrance d'un permis de régularisation ;
- la demande tendant à l'application des dispositions de l'article L. 600-5-1 ne peut être présentée pour la première fois en appel et par une partie autre que le pétitionnaire ;
- la demande tendant à l'application des dispositions de l'article L. 600-5-1 ne peut être présentée alors que les travaux sont achevés ;
- les moyens de la requête ne sont pas fondés ;
- les mémoires présentés par la SAS Cinq Etoiles ont été enregistrés après l'expiration du délai d'appel, et ses conclusions sont dès lors irrecevables ;
- les dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, qu'invoquent le pétitionnaire du permis et l'autorité qui lui a délivré le permis, ne pouvaient s'appliquer puisque ce texte, objet de la loi du 23 novembre 2018, n'est entré en vigueur qu'à la date du 1er janvier 2019, soit après que cette affaire eut été plaidée devant le tribunal administratif de Nice.
- si le permis de construire avait été demandé sous l'empire du plan local d'urbanisme en vigueur au jour de l'audience de plaidoirie, il n'aurait pas pu être délivré, car le restaurant et l'annexe se trouvent en zone Np, cette zone correspondant, d'après les indications données par la mairie de Menton, aux espaces naturels protégés au titre de la DTA des Alpes-Maritimes et des sites NATURA 2000, et aucune des deux constructions n'aurait pu être autorisée.
Par des mémoires enregistrés les 7 janvier et 23 février 2021, la SAS Cinq Etoiles International Limited Hôtel Genesis, (SAS Cinq Etoiles), représentée par Me I..., doit être regardée comme demandant à la Cour d'annuler le jugement du tribunal administratif de Nice du 16 janvier 2019, en ce qu'il a prononcé une annulation totale de l'arrêté du 8 décembre 2015 en violation des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, de prononcer un sursis à statuer sur le fondement des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, en fixant un délai de neuf mois pour permettre à la SAS Cinq Etoiles d'obtenir un permis de construire modificatif dans le but de régulariser la violation des articles UC 10 et UC 11 du plan d'occupation des sols et de mettre à la charge des époux D... la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- elle reprend les moyens de la requête d'appel de la commune de Menton ;
- ses conclusions en appel sont recevables ;
- la société concluante n'est d'ailleurs par partie principale en première instance qui opposait les consorts D... à la Commune de Menton ;
- son mémoire peut être considéré, comme un appel incident, lequel peut être exercé sans condition de délai ;
- il peut être considéré comme un appel provoqué lequel est recevable toutes les fois où la situation de l'intimé risque d'être aggravée par la décision d'appel.
Un mémoire a été enregistré le 12 mars 2021, présenté pour M. D..., et non communiqué en application des dispositions de l'article R. 611-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
La présidente de la Cour a désigné M. G... pour présider la formation de jugement en application de l'article R. 222 26 du code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. G...,
- les conclusions de Mme Giocanti, rapporteure publique,
- et les observations de Me H..., substituant Me E..., représentant la commune de Menton.
Considérant ce qui suit :
1. M D... a demandé au tribunal administratif de Nice d'annuler la décision du 8 décembre 2015 par laquelle le maire de la commune de Menton a accordé à la SAS Cinq Etoiles International Limited Hôtel Genesis, (SAS Cinq Etoiles), un permis de construire portant sur le réaménagement d'un hôtel et de ses abords, la démolition d'une véranda et d'une annexe, et la construction d'un restaurant et de ses annexes, la décision du 25 avril 2016 par laquelle le maire de la commune de Menton a délivré à la SAS Cinq Etoiles un permis de construire modificatif et la décision du 24 mars 2017 par laquelle le maire de cette commune a délivré à la SAS Cinq Etoiles un second permis de construire modificatif.
2. Par un jugement du 16 janvier 2019, le tribunal administratif de Nice a annulé le permis de construire du 8 décembre 2015 en raison de la méconnaissance du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Menton, en vigueur à la date de délivrance de ce permis de construire, en ce qui concerne la hauteur d'une annexe et l'aspect des toitures de l'annexe et du restaurant, et rejeté comme irrecevables les conclusions dirigées contre les décisions des 25 avril 2006 et 24 mars 2017, faute pour le demandeur de première instance de justifier des formalités de notification prévues par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme en ce qui concerne ces décisions. La commune de Menton, si elle ne critique pas les motifs d'annulation retenus par le tribunal, doit être regardée comme demandant à la Cour d'annuler ce jugement en ce qu'il a prononcé l'annulation totale de l'arrêté du 8 décembre 2015 et de prononcer en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme un sursis à statuer en fixant un délai de neuf mois pour permettre l'obtention d'un permis de construire modificatif dans le but de régulariser l'illégalité dont est entaché le permis de construire au regard des articles UC 10 et UC 11 du règlement du plan d'occupation des sols de Menton alors en vigueur.
Sur la recevabilité de la requête de la commune de Menton :
3. En premier lieu, la circonstance que la commune de Menton n'aurait pas produit dans sa requête les dispositions du règlement du plan local d'urbanisme de la commune approuvé le 5 mars 2018, qui selon elle sont de nature à permettre la régularisation du permis de construire en litige, est sans influence sur la recevabilité de cette requête. En tout état de cause, la commune a produit ce règlement.
4. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique: " Sans préjudice de la mise en oeuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ". En vertu des dispositions du V de l'article 80 de la même loi, ces dispositions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2019. Concernant seulement l'office du juge, elles sont, en l'absence de dispositions contraires expresses, d'application immédiate aux instances en cours. La circonstance qu'elles sont entrées en vigueur après l'audience du 19 décembre 2018 ne fait pas dès lors obstacle à ce que la commune de Menton en demande l'application devant le juge d'appel.
5. En troisième lieu, il résulte de ces dispositions que, lorsque le juge estime que le permis de construire, de démolir ou d'aménager qui lui est déféré est entaché d'un vice entraînant son illégalité mais susceptible d'être régularisé par la délivrance d'un permis modificatif, il peut, de sa propre initiative ou à la demande d'une partie, et non du seul pétitionnaire, après avoir invité les parties à présenter leurs observations sur le principe de l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, constater, par une décision avant-dire droit, que les autres moyens ne sont pas fondés et surseoir à statuer jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour permettre, selon les modalités qu'il détermine, la régularisation du vice qu'il a relevé. Le juge peut mettre en oeuvre les pouvoirs qu'il tient de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme pour la première fois en appel, alors même que l'autorisation d'urbanisme en cause a été annulée par les premiers juges.
Sur la recevabilité des conclusions de la SAS Cinq Etoiles :
6. La SAS Cinq Etoiles, qui était partie en première instance, n'a pas relevé appel dans le délai prescrit par l'article L. 811-2 du code de justice administrative. Ses mémoires, enregistrés les 7 janvier et 23 février 2021, tendent aux mêmes fins que la requête présentée par la commune de Menton et ne peuvent être regardés comme constituant un appel incident. Sa situation n'est pas susceptible d'être aggravée par l'appel formé par la ville de Menton, et ses mémoires ne peuvent donc pas être analysés commune un appel provoqué. Alors même qu'elle a été invitée par la Cour à présenter ses observations dans la présente procédure, ses conclusions tendant à l'annulation du jugement du 16 janvier 2019 et à la mise à la charge de M. D... d'une somme en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, sont irrecevables et doivent être rejetées.
Sur la régularité du jugement :
7. Le tribunal n'étant pas saisi d'une demande tendant à ce qu'il fasse application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, il n'a pas entaché son jugement d'irrégularité en s'abstenant de se prononcer expressément sur leur application.
Sur le bien-fondé du jugement en tant qu'il n'a pas fait application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :
8. Aux termes des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, applicable au litige : " Sans préjudice de la mise en oeuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. ". Concernant seulement l'office du juge, elles sont, en l'absence de dispositions contraires expresses, d'application immédiate aux instances en cours. La circonstance qu'elles sont entrées en vigueur après l'audience du 19 décembre 2018 ne fait pas dès lors obstacle à ce que la commune de Menton en demande l'application devant le juge d'appel.
9. Il résulte de ces dispositions, et de celles de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme citées au point 4, qui ne subordonnent pas, par principe, la faculté de régularisation à la condition que les travaux autorisés par le permis de construire initial n'aient pas été achevés, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée, sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Le juge n'est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d'une part, si les conditions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme sont réunies et qu'il fait le choix d'y recourir, d'autre part, si le bénéficiaire de l'autorisation lui a indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.
10. Il ressort des pièces du dossier, et il n'est d'ailleurs pas contesté par la commune de Menton, que le permis de construire en litige méconnaît l'article UC 10 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune alors en vigueur, car la hauteur de 3,2 mètres de l'annexe excède la hauteur maximale autorisée par cet article. Il méconnaît aussi les dispositions de l'article UC11 du règlement de ce plan d'occupation des sols relatives à l'aspect des toitures car les toitures de l'annexe et du restaurant ne sont pas réalisées en tuiles de terre cuite. Ces vices sont néanmoins susceptibles d'être régularisés par un permis modificatif eu égard aux règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue et au fait que cette mesure de régularisation n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.
11. Lorsque le juge d'appel estime qu'un moyen ayant fondé l'annulation du permis litigieux par le juge de première instance est tiré d'un vice susceptible d'être régularisé par un permis modificatif, et qu'il décide de faire usage de la faculté qui lui est ouverte par l'article L. 600-5-1, il lui appartient, avant de surseoir à statuer sur le fondement de ces dispositions, de constater préalablement qu'aucun des autres moyens ayant, le cas échéant, fondé le jugement d'annulation, ni aucun de ceux qui ont été écartés en première instance, ni aucun des moyens nouveaux et recevables présentés en appel, n'est fondé et n'est susceptible d'être régularisé par un permis modificatif et d'indiquer dans sa décision de sursis pour quels motifs ces moyens doivent être écartés.
12. En premier lieu l'article UC7 du règlement du plan d'occupation des sols de Menton, en vigueur à la date du permis de construire en litige dispose : " implantation par rapport aux limites séparatives. Les bâtiments (saillies et débords de toiture non compris) doivent s'implanter à une distance des limites séparatives au moins égale à la moitié de la hauteur du bâtiment avec un minimum de 4 m, soit L = H/2 mini 4 m...Toutefois, l'implantation sur limite séparative est admise si le nouveau bâtiment s'adosse à un bâtiment en bon état construit sur le terrain voisin et sur la limite séparative, ou bien si le nouveau bâtiment est une annexe qui n'est affectée ni à l'habitation, ni à une activité artisanale, commerciale ou de service, ou bien si deux nouveaux bâtiments s'édifient simultanément de part et d'autre de la limite. L'extension d'un bâtiment existant situé en limite séparative est admise. ". Il ne ressort pas des pièces du dossier que l'annexe autorisée en limite séparative de propriété est affectée à l'habitation, à une activité artisanale, commerciale ou de service.
13. En deuxième lieu, le moyen tiré de ce que le permis de construire autorise la construction d'un mur à 50 centimètres de la limite séparative de propriété en méconnaissance du règlement du plan d'occupation des sols est sans influence sur la légalité du permis de construire en litige, car les dispositions précitées de l'article UC7 du règlement du POS règlementent l'implantation des bâtiments, et les murs ne constituent pas des bâtiments.
14. En troisième lieu, l'article UC 13 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Menton alors applicable dispose : " La construction de piscines, ·bassins, plans d'eau, voies d'accès, et toute utilisation du sol admise à l'article UC1 doivent être implantées de manière à préserver les plantations existantes. Dans la mesure où l'abattage d'arbres s'avérerait indispensable, ces derniers devront être soit transplantés, soit remplacés par des arbres de taille équivalente ". En l'occurrence, la notice architecturale jointe au dossier de demande de permis de construire dispose que l'hôtel disposant d'un parc, une étude paysagère est réalisée afin de créer un jardin méditerranéen, que toutes les plantes et arbustes en bonne santé seront récupérés et réimplantés dans le parc, que les grands végétaux de qualité et en bonne santé seront conservés, que l'ensemble des agrumes sera remplacé et aménagé pour offrir un jardin d'agrumes organisé, que les arbres actuellement plantés, s'ils sont en bonne santé, seront déplacés et que toutes les précautions nécessaires à la survie des espèces seront mises en oeuvre. Le permis de construire prévoit ainsi que les ouvrages autorisés seront implantés de manière à préserver les plantations et arbres existants.
15. En quatrième lieu, le moyen tiré de ce que le bâtiment ne respecte pas la distance aux limites séparatives aboutissant aux voies inférieures imposée par le plan d'occupation des sols n'est pas assorti de précisions permettant d'en apprécier la portée ni le bien fondé.
16. En cinquième lieu, le moyen tiré de qu'une buvette ne serait pas mentionnée dans les surfaces construites n'est pas davantage assorti de précisions permettant d'en apprécier la portée ni le bien fondé.
17. En sixième lieu, si le demandeur de première instance soutenait que le dossier de permis de construire comporterait des contradictions en ce qui concerne la superficie de plancher existante, il n'en tire aucune conséquence quant à la légalité du permis de construire.
18. En septième lieu, le moyen tiré de ce que le permis de construire ne respecterait pas les dispositions de la circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions définies au code de l'urbanisme n'est pas assorti de précisions permettant d'en apprécier la portée ni le bien fondé.
19 En huitième lieu, le moyen tiré de ce que le dossier de permis de construire ne répondrait pas aux exigences de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme n'est pas assorti de précisions permettant d'en apprécier le bien-fondé.
20. En neuvième lieu, le permis de construire étant délivré sous réserve du droit des tiers, les moyens tirés de ce que le permis de construire méconnaîtrait des dispositions du code civil sont sans influence sur sa légalité.
21. En dixième lieu, la circonstance que le pétitionnaire n'aurait pas respecté le permis de construire qui lui a été délivré est sans influence sur sa légalité.
22. Il résulte de ce qui précède que les vices de légalité relevés au point 10 relatifs à la hauteur de l'annexe et à l'aspect de la toiture de l'annexe et du restaurant affectent une partie identifiable de la construction et sont susceptibles de régularisation. Il y a lieu, en conséquence, en application des dispositions de l'article L. 6005 du code de l'urbanisme, d'annuler le permis de construire en litige uniquement en tant que la hauteur de l'annexe comporte une hauteur de 3,2 mètres et en ce que les toitures de l'annexe et du restaurant ne sont pas réalisées en tuiles de terre cuite et de fixer à deux mois le délai imparti au pétitionnaire pour solliciter la régularisation du projet.
23. Il résulte de ce qui précède que la commune de Menton est fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal a annulé le permis de construire en litige dans sa totalité et à demander, outre la réformation de ce jugement, l'annulation de ce permis de construire uniquement en tant que la hauteur de l'annexe comporte une hauteur de 3,2 mètres et en ce que les toitures de l'annexe et du restaurant ne sont pas réalisées en tuiles de terre cuite.
Sur les conclusions de M. D... dirigées contre les permis de construire modificatifs des 25 avril 2016 et 24 mars 2017 :
24. M. D... ne conteste pas l'irrecevabilité opposée en première instance à sa demande tendant à l'annulation des permis de construire modificatifs délivrés par le maire de la commune de Menton à la SAS Cinq Etoiles les 25 avril 2016 et 24 mars 2017. Ses conclusions en appel dirigées contre ces permis de construire modificatifs ne peuvent dès lors qu'être rejetées.
D É C I D E :
Article 1er : L'arrêté du 8 décembre 2015 du maire de la commune de Menton portant permis de construire est annulé en tant que la hauteur de l'annexe comporte une hauteur de 3,2 mètres et en ce que les toitures de l'annexe et du restaurant ne sont pas réalisées en tuiles de terre cuite.
Article 2 : Le jugement du 16 janvier 2019 du tribunal administratif de Nice est réformé en ce qu'il est contraire à l'article 1er du présent arrêt.
Article 3 : Le délai imparti à la SAS Cinq Etoiles pour solliciter la régularisation de son projet est de deux mois.
Article 4 : Les conclusions de la SAS Cinq Etoiles sont rejetées.
Article 5 : Les conclusions de M. D... dirigées contre les permis de construire modificatifs des 25 avril 2016 et 24 mars 2017 sont rejetées.
Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Menton, à M. A... D... et à la SAS Cinq Etoiles International Limited Hôtel Genesis.
Copie en sera adressée au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Nice.
Délibéré après l'audience du 22 avril 2021, où siégeaient :
- M. G..., président assesseur, présidant la formation de jugement en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative,
- Mme C..., première conseillère,
- Mme B..., première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 12 mai 2021.
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N°19MA01286
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