Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. B... G...a demandé au tribunal administratif de Marseille d'annuler l'arrêté du 12 juillet 2013 par lequel le maire de Marseille a délivré un permis de construire à la SCI Le Régent pour la construction d'un bâtiment à usage de logements, bureaux et commerces.
Par un jugement n° 1307021 du 2 juillet 2015, le tribunal administratif de Marseille a annulé cet arrêté.
Procédure devant la Cour :
Par, I°, une requête, enregistrée le 2 septembre 2015 sous le n° 15MA03686, la commune de Marseille, représentée par Me F..., demande à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Marseille du 2 juillet 2015 ;
2°) de rejeter la demande présentée par M. G... devant le tribunal administratif de Marseille ;
3°) de mettre à la charge de M. G... une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- M. G... n'a pas intérêt à agir contre l'arrêté en litige ;
- le projet ne méconnaît pas les articles R. UZR10, R. UZR11 et Dg 7UZR du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Marseille.
Par un mémoire en défense, enregistré le 21 mars 2017, M. G... conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la commune de Marseille et de la SCI Le Régent la somme de 3 000 euros à lui verser chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Par, II°, une requête et un mémoire, enregistrés les 2 septembre 2015 et 29 novembre 2016, sous le n° 15MA03688, la SCI Le Régent, représentée par la SCP Berenger Blanc Burtez-Doucede et associés, demande à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Marseille du 2 juillet 2015 ;
2°) de rejeter la demande présentée par M. G... devant le tribunal administratif de Marseille ;
3°) de mettre à la charge de M. G... une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le jugement attaqué n'est pas signé ;
- le projet ne méconnaît pas les articles R. UZR10, R. UZR11 et Dg7UZR du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Marseille.
Par un mémoire en défense, enregistré le 12 novembre 2015, M. G... conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la commune de Marseille et de la SCI Le Régent la somme de 3 000 euros à lui verser chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Josset,
- les conclusions de M. Thiélé,
- et les observations de Me E..., représentant la commune de Marseille, de Me C..., représentant la SCI Le Régent et de Me A..., représentant M. G....
1. Considérant que les requêtes n° 15MA03686 et 15MA03688, présentées respectivement pour la commune de Marseille et la SCI Le Régent, tendent à l'annulation du même jugement et ont fait l'objet d'une instruction commune ; qu'il y a lieu de les joindre pour qu'il y soit statué par un seul arrêt ;
2. Considérant que M. G... a demandé au tribunal administratif de Marseille d'annuler l'arrêté du 12 juillet 2013 par lequel le maire de la commune de Marseille a délivré un permis de construire à la SCI Le Régent pour la construction d'un bâtiments à usage de logements, bureaux et commerces ; que la commune de Marseille et la SCI Le Régent interjettent appel du jugement du 2 juillet 2015 par lequel le tribunal administratif de Marseille a annulé cet arrêté ;
Sur la régularité du jugement attaqué :
3. Considérant qu'aux termes de l'article R. 741-7 du code de justice administrative : " Dans les tribunaux administratifs et les cours administratives d'appel, la minute de la décision est signée par le président de la formation de jugement, le rapporteur et le greffier d'audience " ; qu'il ressort des pièces du dossier que la minute du jugement attaqué est signée par le président de la formation de jugement, le rapporteur et le greffier d'audience ; qu'ainsi, le moyen tiré de l'absence de signature du jugement soulevé par la société Le Régent manque en fait et doit être écarté ;
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
En ce qui concerne l'intérêt à agir de M. G... :
4. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que M. G... justifie être propriétaire d'un appartement qu'il occupe dans un immeuble situé au 4 rue Blanche dans le voisinage immédiat des parcelles sur lesquelles les travaux en litige sont projetés ; que, compte tenu d'une telle proximité et de l'ampleur du projet, prévoyant la création d'un ensemble immobilier composé de commerces en rez-de-chaussée, de deux plateaux de bureaux aux niveaux R+1 et R+2 et de 6 niveaux totalisant 75 logements, M. G... justifie d'un intérêt suffisant pour contester la légalité du permis de construire délivré par le maire de Marseille à la SCI Le Régent ;
En ce qui concerne la légalité de l'arrêté du 12 juillet 2013 :
5. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R - Uzr10 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Marseille : " Hauteur - (...) / 3. En secteurs UzrA et UzrB en dehors des bandes constructibles figurées sur le document graphique : / La hauteur maximale des constructions mesurée à partir du niveau du sol ne peut excéder 3 mètres (...) " ; que, selon l'annexe 2 de ce règlement applicable à la zone Uzr : " En secteur UzrA (...), en dehors de la bande constructible (...) / En tout point la hauteur de la construction ne peut dépasser la hauteur maximale autorisée. / Elle se mesure à partir du niveau du sol (ou à partir du niveau du trottoir) à l'aplomb du point considéré " ; que selon l'annexe 1 de ce même règlement : " Le niveau du sol / Il se définit comme l'état du terrain naturel avant tout affouillement ou exhaussement. (...) " ; que, pour l'application de ces dispositions, il convient de mesurer la hauteur des constructions projetées à partir du niveau du sol existant avant tous travaux d'exhaussement ou d'excavation exécutés en vue de la réalisation du projet faisant l'objet d'une demande de permis de construire ; que le dossier de la demande doit contenir les éléments utiles à cette exacte mesure ; qu'aux termes de l'article L. 123-1-9 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au présent litige : " Les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation, à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes " ;
6. Considérant, d'une part, qu'il ressort de la planche graphique n° 72 zr du plan d'occupation des sols que la plus grande profondeur de la bande constructible du terrain d'assiette, délimitée à partir de sa limite Sud donnant sur la rue Louis Rège, est de 17 mètres ; qu'il ressort en outre des pièces du dossier de la demande de permis de construire, et plus particulièrement du rapprochement entre les trois plans de coupe PC 3.1, PC 3.2 et PC 3.3 et le plan de masse PC 2.1, que le projet s'étend au-delà de la bande de constructibilité définie par le document graphique pour s'implanter en limite séparative avec les parcelles situées au Nord-Ouest ; que selon le plan de coupe PC 3.1, l'une des terrasses accessibles créées au-delà de la bande constructible figure à la cote de 24,27, soit à une hauteur de 5,70 mètres depuis le terrain naturel ; que selon le plan de coupe PC 3.2, la hauteur des deux terrasses situées au-delà de la bande constructible varie entre 4 et 8 mètres depuis le terrain naturel ; qu'enfin, selon le plan de coupe PC 3.3., la toiture végétalisée située au-delà de la bande constructible figure à la cote de 18,58, correspondant à une hauteur de 3,4 mètres par rapport au terrain naturel ; que si la SCI Le Régent soutient, par référence à la notice descriptive du dossier permis de construire, que le projet respecte les dispositions précitées de l'article R-Uzr10 du règlement du plan d'occupation des sols dès lors qu'il doit s'implanter en coeur d'îlot au Nord en limite séparative en respectant, pour tous les niveaux du bâtiment se trouvant en dehors de la bande constructible, la hauteur des arases supérieures des murs mitoyens, il résulte des dispositions précitées du règlement du plan d'occupation des sols que la hauteur d'un bâtiment en dehors de la bande constructible ne peut être mesurée depuis une cote de référence autre que celle du terrain naturel à l'aplomb de la construction ; que le terrain naturel à prendre en compte ne pouvait être celui des fonds voisins mitoyens ; qu'enfin, si la SCI Le Régent soutient que le niveau du terrain naturel tel qu'il apparaît sur les trois plans de coupe n'est pas celui qu'il convient de retenir en raison des travaux de démolition et de mise à niveau précédemment effectués, il ne ressort pas des pièces du dossier que ceux-ci auraient été réalisés en vue de l'exécution du projet de la société Le Régent ; que, dès lors, le terrain naturel à prendre en compte est le terrain tel qu'il figure sur les plans cotés après réalisation des travaux effectués par l'aménageur pour être mis à disposition d'un constructeur ;
7. Considérant d'autre part, que si la commune fait valoir que l'annexe 1 de la zone UZr prévoit que pour l'îlot ABHF, auquel appartiendrait le terrain d'assiette du projet, des prescriptions particulières seront définies au cahier des charges de cession du terrain, le cahier des charges produit au dossier ne comporte aucune règle en la matière ; qu'en conséquence, à défaut de prescriptions particulières, ce sont les dispositions générales du plan d'occupation des sols qui doivent s'appliquer ; que, par suite, et alors-même que le projet respecterait les dispositions de l'article R-UZr7.2 du plan d'occupation des sols, lesquelles ne régissent que les seules conditions d'implantation d'un bâtiment en dehors de la bande constructible par rapport aux limites séparatives, il méconnaît les dispositions de l'article R-UZr10 du règlement de ce plan ;
8. Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes du 4 de l'article R-UZr11 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Marseille : " Galerie couverte rue Louis Rège / Afin de créer une galerie couverte continue, un recul de 4 mètres sur une hauteur de 6 mètres est imposée en pied d'immeuble le long de la rue Louis Rège. Cette disposition n'interdit pas les poteaux ou le traitement architectural de la structure de l'ensemble. " ; que ces dispositions doivent être interprétées, eu égard à leur objet, à des règles de recul et de hauteur à respecter par les projets, sans seuil minimal ou maximal, sauf pour l'implantation de poteaux ou un traitement architectural de la structure ; que si, en application de ces dispositions, la notice descriptive du dossier de permis de construire indique que le projet prévoit la réalisation d'une galerie couverte en rez-de-chaussée, le long de la rue Louis Rège, de six mètres de hauteur et de quatre mètres de profondeur, s'adaptant à la pente et s'articulant autour de trois paliers qui assurent l'accessibilité en continuité du trottoir, il ressort du plan de coupe PC 3.3. ainsi que du plan de la façade Sud PC 5a que, sur une partie de cette façade, la galerie projetée développe une hauteur de 5,52 mètres seulement, en méconnaissance des dispositions précitées ; qu'à supposer que cette situation résulterait de préconisations émises par la commission communale d'accessibilité, celles-ci ne peuvent être regardées comme constituant un traitement architectural au sens des dispositions précitées ; que la circonstance également que le terrain serait en forte pente ne suffit pas davantage à démontrer que la hauteur de cette galerie inférieure à 6 mètres résulterait d'un tel traitement ; que si la société Le Régent entend soutenir qu'il s'agirait d'une adaptation mineure aux dispositions précitées de l'article R-Uzr11, il ne ressort pas des énonciations du permis litigieux que le maire de Marseille aurait entendu accorder à la société pétitionnaire une telle adaptation en raison de la configuration de la parcelle ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance du 4 de l'article R-UZr11 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Marseille est fondé en tant que, sur une partie de la façade Sud, la hauteur de la galerie couverte est inférieure à 6 mètres ;
9. Considérant, en troisième et dernier lieu, qu'aux termes de l'article DG7Uzr du règlement du plan d'occupation des sols : " Saillies, bandeaux, corniches et balcons / 1. Secteur UzrA le long des voies autres que l'avenue Cantini, ils sont régis comme suit : (...) / 1.2 Saillies situées au-dessous de la hauteur " H ", mais à plus de 6,00 mètres au-dessus du sol / A plus de 6,00 mètres au-dessus du niveau de la voie ou du domaine public, l'avancée des saillies, bandeaux, corniches et balcons, à compter de la façade d'une construction, est autorisée à condition de ne pas excéder 1/20 de la distance qui sépare cette construction de la limite constructible en vis-à-vis et à condition de ne pas excéder 1,00 mètre " ; qu'il ressort du plan des façades Sud et Ouest du dossier de permis de construire que des balcons sont projetés en façade Ouest donnant rue du Rouet à plus de six mètres au-dessus du sol et à moins de 22,50 mètres correspondant à la hauteur " H " selon la planche graphique n° 72 zr ; que la limite constructible à prendre en compte pour l'application des dispositions précitées est, en l'absence d'information contraire sur la planche graphique n° 72 zr du plan d'occupation des sols produite au dossier, la limite séparative entre la parcelle et la voie publique qui fait face au projet de l'autre côté de la voie ; qu'il ressort du plan de masse du dossier de la demande de permis de construire et de la planche graphique précitée que la distance entre cette limite et la façade Ouest du projet est de 10 mètres ; que, dans ces conditions, les saillies en façade Ouest ne peuvent connaître une avancée de plus de 0,5 mètre ; qu'il ressort des pièces du dossier et notamment des documents graphiques que ces saillies sont d'une profondeur de 0,90 mètre ; que, par suite, le projet méconnaît les dispositions du 1 de l'article DG7Uzr du règlement du plan d'occupation des sols en ce qui concerne les saillies sur sa façade Ouest ;
Sur l'application des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme :
10. Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé par un permis modificatif, peut limiter à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixer le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation. " ; qu'il résulte de ces dispositions que le juge administratif peut procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme dans le cas où une illégalité affecte une partie identifiable d'un projet de construction et où cette illégalité est susceptible d'être régularisée par un arrêté modificatif de l'autorité compétente, sans qu'il soit nécessaire que la partie illégale du projet soit divisible du reste de ce projet ; que le juge peut, le cas échéant, s'il l'estime nécessaire, assortir sa décision d'un délai pour que le pétitionnaire dépose une demande d'autorisation modificative afin de régulariser l'autorisation partiellement annulée ;
11. Considérant qu'il ne ressort pas des pièces du dossier, et il n'est d'ailleurs pas allégué, que l'illégalité qui affecte le projet au regard de la hauteur fixée par l'article R. UZr 10 du règlement du plan d'occupation des sols serait susceptible d'être régularisée par un permis de construire modificatif portant sur la hauteur de ce bâtiment sans remettre en cause son économie générale, compte tenu notamment de la configuration des lieux, de l'implantation du bâtiment et de la superficie importante de la construction concernée par le dépassement ; qu'ainsi, ce vice n'est pas susceptible d'être régularisé par un permis de construire modificatif ; qu'en conséquence, il n'y a pas lieu en l'espèce de faire application des dispositions précitées du code de l'urbanisme ;
12. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que ni la commune de Marseille, ni la SCI Le Régent ne sont fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a annulé l'arrêté du 12 juillet 2013 du maire de Marseille ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
13. Considérant qu'aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. " ;
14. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que M. G..., qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, verse quelque somme que ce soit à la SCI Le Régent et à la commune de Marseille au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens ;
15. Considérant, en revanche, qu'il y a lieu de mettre à la charge de commune de Marseille et de la SCI Le Régent la somme de 1 000 euros à verser chacune à M. G... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
D É C I D E :
Article 1er : Les requêtes de la commune de Marseille et de la SCI Le Régent sont rejetées.
Article 2 : La commune de Marseille et la SCI Le Régent verseront chacune une somme de 1 000 euros à M. G... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Marseille, à la SCI Le Régent et à M. B... G....
Délibéré après l'audience du 6 juillet 2017, où siégeaient :
- M. Pocheron, président de chambre,
- Mme Josset, présidente assesseure,
- Mme D..., première conseillère.
Lu en audience publique, le 20 juillet 2017.
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N° 15MA03686, 15MA03688
