Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. et Mme U... et autres requérants ont demandé au tribunal administratif de Marseille d'annuler, d'une part, l'arrêté de permis de construire délivré le 29 mai 2012 par le maire de Marseille à la SNC Cogédim Provence pour la construction d'un immeuble de neuf logements et, d'autre part, l'arrêté de permis de construire modificatif délivré à la même société le 1er février 2013.
Par un jugement n°1205051 du 4 décembre 2013, le tribunal administratif de Marseille a annulé les deux arrêtés précités.
Procédure devant la cour :
Par une requête et deux mémoires, enregistrés le 10 février 2014, le 30 mars 2015 et le 22 juillet 2015, la SNC Cogédim, représentée par Me P..., demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Marseille du 4 décembre 2013 ;
2°) à titre principal de rejeter les demandes de M. et Mme U... et autres requérants et à titre subsidiaire d'annuler partiellement les autorisations litigieuses, sur le fondement de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme ou de surseoir à statuer sur le fondement des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme afin de lui permettre de régulariser la situation ;
3°) de mettre à la charge des défendeurs la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- il ressort du plan de coupe " PC3 " du permis de construire modificatif que le projet est implanté sur une profondeur ne dépassant pas 17 mètres ;
- c'est à tort que les premiers juges ont estimé que le projet de construction méconnaissait les dispositions de l'article UA 3 du règlement du plan d'occupation des sols ainsi que celles de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;
- les illégalités pouvaient en tout état de cause être régularisées par un permis de construire modificatif et les premiers juges auraient dû prononcer une annulation partielle sur le fondement de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme ;
- les autres moyens d'annulation invoqués par M. et Mme U... et autres requérants ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense enregistré le 12 novembre 2014 et un mémoire en réplique enregistré le 24 juin 2015, M. et Mme U... et autres, représentés par Me R... concluent au rejet de la requête et demandent de mettre à la charge de la société requérante la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils font valoir que :
- aucun des moyens soulevés par la société Cogédim n'est fondé.
- en tout état de cause, le tribunal aurait dû accueillir les autres moyens de première instance ; le projet méconnaît les dispositions de l'article R. 431-8 2°, R. 431-10 du code de l'urbanisme ; il est illégal en l'absence de délivrance d'une autorisation de voirie ; il méconnaît également les dispositions de l'article UA10 du règlement du plan d'occupation des sols ;
- la société Cogédim Provence n'est pas fondée à solliciter un sursis à statuer dans l'attente de la délivrance d'un permis de construire modificatif alors qu'elle a déjà obtenu une autorisation modificative.
Un courrier du 28 mai 2015 adressé aux parties en application des dispositions de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative, les a informées de la période à laquelle il est envisagé d'appeler l'affaire à l'audience et a indiqué la date à partir de laquelle l'instruction pourra être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l'article R. 613-1 et le dernier alinéa de l'article R. 613-2.
Par ordonnance du 13 novembre 2015, la clôture de l'instruction a été fixée à sa date d'émission en application de l'article R613-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience par un avis d'audience adressé le 23 novembre 2015.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Gougot, 1ère conseillère,
- les conclusions de M. Salvage, rapporteur public,
- et les observations de Me T..., représentant la SNC Cogedim Provence et Me R..., représentant M. et Mme U... et autres.
1. Considérant que le maire de Marseille a, par arrêté du 29 mai 2012, accordé à la société Cogédim un permis de construire pour la réalisation d'un projet de construction de neuf logements sur une parcelle cadastrée n° 62 et située 12, avenue de la Madrague de Montredon en zone " UAv " du règlement du plan d'occupation des sols, pour une surface hors oeuvre nette de 661 m² ; que le 1er février 2013, il a délivré à ladite société un permis de construire modificatif visant notamment à modifier et préciser les cotes altimétriques, et à mettre en place pour l'accès véhicule un ascenseur depuis l'avenue de la Madrague de Montredon ; que la société Cogedim interjette appel du jugement en date du 4 décembre 2013 par lequel le tribunal administratif de Marseille a annulé ces deux arrêtés ;
Sur le bien-fondé du jugement :
En ce qui concerne la recevabilité de la demande de première instance :
2. Considérant que M. et Mme U..., qui justifient de leur qualité de voisins disposent d'un intérêt suffisant pour contester les arrêtés de permis de construire délivrés le 29 mai 2012 et le 1er février 2013 à la société Cogedim ; que l'un des signataires de la requête collective présentée au tribunal ayant ainsi un intérêt lui donnant qualité pour agir contre la décision litigieuse, la société Cogedim ne peut utilement soutenir que les autres signataires de cette demande seraient dépourvus d'intérêt et de qualité pour agir à l'encontre de l'autorisation initiale du 29 mai 2012 ainsi que de l'autorisation modification du 1er février 2013, en l'absence de justification d'un affichage régulier de cette dernière ;
En ce qui concerne les motifs d'annulation du tribunal :
3. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article UA 10 du règlement du plan d'occupation des sols : "(...) 3. En UAv, la hauteur des constructions à édifier : [...] 3.2 . ne peut excéder trois mètres en tout point, à l'extérieur de la profondeur définie en RUA7 (...) " ; qu'aux termes de l'annexe 10 du règlement : " (...) 2. Mode de calcul de la hauteur absolue des constructions / La hauteur d'une façade se mesure par tranche de 20 mètres à compter de la limite latérale topographiquement la plus haute, et dans l'axe de chacune des tranches à partir du niveau du sol jusqu'à l'égout de la couverture ou le haut de l'acrotère. 2.1 Dans la bande constructible, la hauteur se mesure sur la façade située du côté de la voie, à partir du niveau du trottoir (...)// 2.2 En dehors de la bande constructible, la hauteur, pour chacune des façades, se mesure à partir du niveau du sol naturel (...) " ;
4. Considérant, en premier lieu, que s'il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de masse du permis de construire modifié " PC2 " que la construction de pergolas en béton prévue par le permis de construire initial et figurée notamment sur les documents " PC2 " et " PC5 " est prévue au-delà de la bande de constructibilité, contrairement à ce que soutient la société Cogedim, il n'est pas établi en revanche, contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, que cet ouvrage excédera la hauteur maximale de 3 mètres autorisée par les dispositions précitées de l'article UA 10 3.2 du règlement du plan d'occupation des sols ; que les époux U...et autres n'apportent pas une telle preuve en se bornant à se prévaloir de la pente du terrain et du fait, au demeurant non établi, qu'il ressortirait de la comparaison entre les cotes du terrain naturel figurant sur le permis de démolir et celles du plan de masse du permis de construire modificatif que les cotes du terrain naturel seraient erronées ;
5. Considérant, en second lieu, qu'aux termes que l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme dispose : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. " ; que selon l'article UA 3 du règlement du plan d'occupation des sols : " 1. Les constructions sont desservies par des voies publiques ou privées dont les caractéristiques, telles qu'elles se présentent au moment de l'exécution du projet, correspondent à leur destination. 2/ Les accès sur les voies publiques sont aménagés de façon à éviter toute perturbation et tout danger pour la circulation générale, et en conformité avec les dispositions prévues à l'annexe 3 du présent règlement. " ;
6. Considérant qu'en se bornant à soutenir que l'ascenseur prévu par le permis de construire modificatif délivré le 1er février 2013, qui constitue la seule voie d'accès des véhicules à partir de l'avenue de la Madrague de Montredon jusqu'au parking souterrain, est en retrait de la voie, sans plus de précision, et à relever que le projet porte sur 9 logements et prévoit 23 places de stationnement, la société Cogedim ne démontre pas que c'est à tort que le tribunal a estimé qu'une telle modalité d'accès, qui ne prévoit aucun emplacement pour permettre aux véhicules entrants de marquer l'arrêt en toute sécurité en attendant l'arrivée de cet ascenseur et aucun dispositif de croisement des véhicules entrants et sortants, méconnaissait les dispositions précitées de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme et de l'article UA 3 du règlement du plan d'occupation des sols ;
7. Considérant toutefois que, contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, une telle irrégularité n'est pas de nature à justifier l'annulation totale des autorisations litigieuses mais seulement leur annulation partielle ; qu'il appartient par suite à la cour administrative d'appel, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner si un autre des moyens soulevés par les époux U...et autres devant le tribunal administratif et devant la cour est de nature à maintenir l'annulation totale desdites autorisations ;
En ce qui concerne les autres moyens :
Quant à la qualité pour déposer la demande de permis de construire :
8. Considérant qu'aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés :/a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ;... " ; qu'il résulte de ces dispositions qu'une demande de permis de construire concernant un mur séparatif de propriété peut, alors même que les travaux en cause pourraient être contestés par les autres propriétaires devant le juge judiciaire sur le fondement des articles 653 et suivants du code civil, être présentée par un seul copropriétaire ; qu'en conséquence, sous réserve de la fraude, dès lors que le pétitionnaire fournit l'attestation, prévue à l'article R. 431-35 du code de l'urbanisme, selon laquelle il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis, il doit être regardé comme ayant qualité pour présenter cette demande, sans que l'autorité administrative puisse exiger de lui la production d'un document établissant soit qu'il est seul propriétaire du mur mitoyen, soit qu'il a l'accord de l'autre copropriétaire de ce mur ; que les époux U...et autres ne peuvent par suite, et en tout état de cause, utilement soutenir que la société Cogedim n'avait pas qualité pour solliciter l'autorisation de construire ;
Quant à la composition du dossier de demande de permis de construire :
9. Considérant qu'aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant :/[...] 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet :/a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ;/b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ;/c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ;/d) Les matériaux et les couleurs des constructions ;/e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ;/f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. " ;
10. Considérant que les précisions nécessaires sur l'environnement existant ont été apportées tant la " note de présentation du projet " que les documents graphiques du dossier de demande de permis de construire ; qu'aucun texte n'imposait à la société Cogedim de faire état de son projet de construction à réaliser sur la parcelle voisine cadastrée numéro 63, les époux U...n'établissant pas comme ils le soutiennent que les deux projets ont une voie d'accès commune au stationnement souterrain ; que si M. et Mme U... et autres requérants, soutiennent qu'il existerait une contradiction entre le plan de coupe " PC3 " sur lequel un retrait apparaît en rez-de-chaussée de la façade et le document PC6-1 sur lequel aucun retrait n'apparaît, ils ne démontrent pas qu'une telle contradiction ait eu une influence sur le sens de l'appréciation du service instructeur, alors notamment que la notice précise que les bâtiments seront construits à l'alignement ;
11. Considérant que lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises ; que les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial ; que si la demande initiale de permis de construire ne comportait pas les plans des façades latérales, cette omission a été réparée par le dossier de demande de permis de construire modificatif délivré le 1er février 2013 ;
Quant à l'autorisation de voirie pour le balcon surplombant la voie publique:
12. Considérant que les requérants ne peuvent utilement invoquer la méconnaissance des dispositions de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme en vertu desquelles lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l'accord du gestionnaire du domaine dès lors que les balcons du projet situés au 3ème étage de la construction ne sauraient être regardés comme portant sur une dépendance du domaine public au sens des dispositions ci-dessus évoquées ;
Quant à l'alignement de la construction :
13. Considérant qu'aux termes de l'article UAv6 du règlement du plan d'occupation des sols : " 1. Les constructions à édifier sont implantées à la limite de l'alignement futur ou du recul, telle que portée sur les documents graphiques du POS, ou à défaut à la limite de l'alignement existant, / 1.1 en UAv " ;
14. Considérant que les époux U...et autres ne démontrent pas que la construction litigieuse ne serait pas à " l'alignement futur ou du recul " au sens des dispositions précitées de l'article UAv6 du règlement du plan d'occupation des sols en se bornant à se prévaloir du retrait de façade figurant sur le document " PC 3 " du dossier de demande de permis de construire, alors qu'ainsi qu'il a été dit au point 10, ce retrait n'apparaît pas sur le document PC 6-1, la notice précisant quant à elle que les bâtiments seront construits à l'alignement ;
Quant aux règles de hauteur :
15. Considérant qu'aux termes de l'article UA 10 du même règlement " (...) 3. En UAv, la hauteur des constructions à édifier : 3.1 / mesurée comme il est indiqué à l'annexe 10, ne peut excéder 10,50 mètres, à l'intérieur de la profondeur définie en RUA7-1, le faîtage de la toiture ne pouvant excéder cette hauteur de plus de trois mètres... " ;
16. Considérant que si les époux U...et autres soutenaient qu'il ressortait de la demande de permis de construire initial que la hauteur du bâtiment B excèderait 10,50 mètres, cette irrégularité a été couverte par le dossier de demande de permis de construire modificatif délivré le 1er février 2013 ;
Quant aux règles de stationnement :
17. Considérant qu'aux termes de l'article UA 12 du règlement du plan d'occupation des sols : " ...2. Il est exigé pour les constructions neuves : / 2.1 à vocation d'habitat [...] une place de stationnement minimum par tranche entamée de 70 m² de planchers hors oeuvre, avec un minimum d'une place et sans toutefois pouvoir exiger plus de trois places par logement. [...] 2.3.4 économiques autres que celles visées aux alinéas précédents, une place de stationnement par tranche entamée de 100 m² de surface hors oeuvre nette de plancher... " ;
18. Considérant que le projet de construction prévoit la création de 23 places de stationnement réparties sur deux niveaux de sous-sol développant une superficie de 350 m² environ, pour une surface hors oeuvre nette de 582 m² au titre de l'habitat et de 47 m² de bureaux ; qu'un ascenseur intérieur desservira les niveaux inférieurs de parkings qui seront par ailleurs accessibles par un ascenseur à voitures depuis l'avenue de Montredon ainsi qu'il a été dit au point 6 ; que la circonstance que la grande majorité de ces places soient des places de stationnement doubles n'est pas de nature, compte tenu en l'espèce du nombre de logements, à entacher le permis de construire attaqué d'irrégularité au regard des prescriptions de l'article UA 12 précitées du règlement du plan d'occupation des sols ;
19. Considérant par ailleurs qu'aucune disposition du code de l'urbanisme n'exige que les pièces de la demande de permis de construire doivent comporter les plans intérieurs des aires de stationnement alors qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que les places dont la création est prévue ne seraient pas effectivement utilisables ;
Quant aux clôtures :
20. Considérant que l'article 16 des dispositions générales du plan d'occupation des sols prévoit que : " 1. Les clôtures ne doivent pas dépasser deux mètres de hauteur [...] Sur les terrains et voies en déclivité la hauteur de la clôture ne peut dépasser la hauteur précédemment prescrite de plus de 0,50 mètres y compris au point le plus défavorable. "
21. Considérant que si les époux U...et autres soutiennent que le plan de façade " PC5 " du permis de construire modificatif révèlerait que les murs de séparation latéraux ont une hauteur de 3 à 4 mètres, la société Cogedim fait valoir en défense, sans être contestée, que ces murs séparatifs préexistaient au projet ; que ce moyen ne peut par suite, qu'être écarté ;
22. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société Cogedim est seulement fondée à soutenir que c'est à tort que les premiers juges ont annulé dans leur totalité le permis de construire initial du 29 mai 2012 ainsi que le permis de construire modificatif du 1er février 2013 ;
23. Considérant que l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme prévoit que : "Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé par un permis modificatif, peut limiter à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixer le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation. " ;
24. Considérant qu'ainsi qu'il vient d'être dit, seul le moyen tiré de l'insuffisance de l'accès des véhicules au parking en méconnaissance de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme et de l'article UA 3 du règlement du plan d'occupation des sols est de nature à justifier une annulation limitée de l'autorisation litigieuse ; que, contrairement à ce que soutiennent les requérants, il ne ressort pas des pièces du dossier que le recul, envisagé par la société Cogedim, de la porte d'entrée de l'ascenseur située au rez-de-chaussée aura une incidence sur les places de stationnement aménagées en sous-sol ou sur l'implantation de l'immeuble le long de la voie ou que cette modification bouleversera l'économie générale du projet ; que les époux U...et autres, qui supportent la charge de la preuve ne démontrent donc pas que l'illégalité relevée aux points 5 à 7 du présent arrêt ne pourrait pas être régularisée par la délivrance d'un permis de construire modificatif ;
Sur les conclusions au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
25. Considérant qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la société Cogedim les sommes que réclament les époux U...et autres sur le fondement de ces dispositions ; que de même, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de rejeter les demandes formées par la société Cogedim à l'encontre des époux U...et autres ;
D É C I D E :
Article 1er : L'arrêté de permis de construire du 29 mai 2012 et l'arrêté de permis de construire modificatif du 1er février 2013 sont annulés en tant qu'ils méconnaissent, dans les limites précisées aux points 5 à 7 et 22 à 24 les règles de sécurité prévues aux articles R. 111-2 du code de l'urbanisme et UA 3 du règlement du plan d'occupation des sols.
Article 2 : Le jugement du tribunal administratif de Marseille du 4 décembre 2013 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 3 : Le surplus de la demande des parties est rejeté.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme B... et MireilleU..., M. et Mme C...M..., Mme J...Q... , M. D...N..., M. K...G..., Mme O...S..., la SCI In Kleis, M. A...H..., M. F...I..., M. E...L...et à la société Cogedim Provence.
Délibéré après l'audience du 10 décembre 2015, où siégeaient :
- M. d'Hervé, président de chambre,
- Mme Josset, présidente assesseure,
- Mme Gougot, première conseillère,
Lu en audience publique, le 5 janvier 2016.
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N° 14MA00616
