Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. A... a demandé au tribunal administratif de Nice d'annuler l'arrêté du 15 septembre 2011 par lequel le maire de la commune du Cannet a délivré un permis de construire à M. G... pour la réalisation d'une maison à usage d'habitation et un garage, ensemble le rejet de son recours contre cet arrêté.
Par un jugement n° 1104902 du 31 octobre 2013, le tribunal administratif de Nice a annulé ces deux décisions.
Procédure devant la cour :
Par une requête, enregistrée le 26 décembre 2013, M. E... G..., représenté par Me F..., demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Nice du 31 octobre 2013 ;
2°) de rejeter la demande présentée par M. A... ;
3°) de condamner M. A... à lui verser une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- la prescription dans le permis de construire relative au raccordement au réseau d'eau pluviale permettait de pallier la légère insuffisance du dossier de permis de construire sur ce point ; le projet ne méconnaît ainsi pas l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;
- la voie d'accès au projet est suffisante compte tenu de l'importance modeste du projet et a donné lieu à un avis favorable du service d'incendie et de secours.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 25 mars et le 30 octobre 2014, M. D... A... conclut au rejet de la requête et à la condamnation de M. G... à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- le dossier de demande de permis de construire est incomplet ;
- le projet est insuffisamment desservi au regard des dispositions de l'article UE3 du règlement du plan d'occupation des sols ;
- la demande de permis de construire est entachée de fraude ;
- le calcul du coefficient d'occupation des sols a été faussé par l'adjonction indue d'une parcelle ; l'article 7 du plan d'occupation des sols n'est de ce fait pas respecté ; une servitude a été, également de manière indue, retenue comme une superficie constructible.
Un courrier du 25 juin 2015 adressé aux parties en application des dispositions de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative, les a informées de la période à laquelle il est envisagé d'appeler l'affaire à l'audience et a indiqué la date à partir de laquelle l'instruction pourra être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l'article R. 613-1 et le dernier alinéa de l'article R. 613-2.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience par un avis d'audience adressé le 16 octobre 2015 portant clôture d'instruction immédiate en application des dispositions de l'article R. 613-2 du code de justice administrative.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Josset, présidente-assesseure,
- les conclusions de M. Salvage, rapporteur public,
- et les observations de Me B..., représentant la commune du Cannet.
1. Considérant que le maire de la commune du Cannet a, par un arrêté du 15 septembre 2011, autorisé M. G... à construire, sur les parcelles cadastrées AL 96 et 697, une maison à usage d'habitation, d'une surface hors oeuvre nette de 231,71m², ainsi qu'un garage ; que M. G... fait appel du jugement du 31 octobre 2013 par lequel le tribunal administratif de Nice, à la demande de M. A..., a annulé cet arrêté ;
2. Considérant qu'aux termes de l'article R. 431-7 du code de l'urbanisme : " Sont joints à la demande de permis de construire : (...) b) Le projet architectural défini par l'article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12. " ; qu'en vertu de l'article R. 431-9 du même code, le projet architectural comprend un plan de masse des constructions à édifier indiquant, notamment " les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement " ;
3. Considérant que le terrain d'assiette de la construction projetée se situe en zone UE du plan d'occupation des sols de la commune du Cannet dans laquelle le règlement du plan d'occupation des sols dispose, en son article UE4, que les aménagements réalisés sur tout le terrain doivent être tels qu'ils garantissent l'écoulement des eaux pluviales dans le réseau collectant ces eaux ; que l'application des dispositions de l'article R. 431-9 précité n'est pas limitée aux seuls réseaux d'assainissement et de distribution d'eau potable ; que le plan de masse annexé à la demande de permis de construire de M. G..., qui indique que les eaux pluviales sont recueillies dans des cheneaux en extrémité des toitures sur le pourtour de la maison et du garage et qu'elles sont ensuite déversées, pour être évacuées, dans un caniveau construit le long d'une des façades du garage, fait ainsi apparaître les modalités de récupération des eaux pluviales ; qu'en revanche, ne figure pas sur ce plan le tracé du raccordement au réseau public communal d'évacuation des eaux pluviales ; que la seule prescription figurant dans le permis de construire délivré selon laquelle la construction sera raccordée à ce réseau, sous le contrôle des services techniques municipaux, ne saurait pallier cette lacune, qui n'est pas compensée par les autres pièces du dossier de demande de permis de construire ; que, dès lors, ce dossier était insuffisant au regard des dispositions de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme et ne permettait pas au service instructeur d'être renseigné sur les conditions de raccordement de la construction en litige au réseau en cause conformément aux exigences de l'article UE 4 précité ; que toutefois, et comme il sera précisé ci-après au point 18, l'insuffisance, sur ce point de la demande de permis de construire est susceptible d'être régularisée par un arrêté modificatif ;
4. Considérant qu'aux termes de l'article UE 3 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune du Cannet : " 1. Accès : Les accès sur les voies publiques doivent être aménagés de façon à éviter toute perturbation et tout danger pour la circulation générale. Sont inconstructibles les unités foncières qui ne disposent pas d'accès privatif automobile sur une voie publique ou privée commune. 2. Voirie : Toute construction doit donner directement sur une voie permettant l'accès du matériel de lutte contre l'incendie. En cas de création de voies en impasse, elles devront avoir une longueur inférieure ou égale à 5 mètres. Elles devront être aménagées dans leur partie terminale par une plate-forme de 15 mètres de diamètre afin de permettre aux véhicules privés et à ceux des services publics ( lutte contre l'incendie, enlèvement des ordures ménagères) de faire aisément demi-tour " ;
5. Considérant que le permis de construire en litige autorise la construction d'une maison d'habitation individuelle ; que la construction projetée est située à environ 40 mètres de la voie principale et est desservie par un chemin dont la largeur sur la portion traversée pour accéder à la voie principale s'établit à 2,50 mètres sur une grande partie de son tracé et à 2, 15 mètres au droit du terrain d'assiette du projet ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier et notamment des plans et photos produits que ce chemin dont la configuration est adaptée à la circulation des véhicules, présenterait une déclivité importante ; qu'eu égard à la largeur moyenne de l'assiette de la chaussée et à la distance relativement courte séparant la voie de la construction, à la faible densité du trafic compte tenu du nombre limité des constructions proches ainsi desservies, ce chemin permet d'assurer une desserte satisfaisante du projet à réaliser, au regard, notamment, des exigences en matière de sécurité et d'accessibilité pour les véhicules de lutte contre l'incendie, le SDIS consulté ayant d'ailleurs donné un avis favorable à ce projet, et ce alors même que cette voie n'est pas goudronnée sur toute sa longueur ; que dès lors que le projet ne comporte pas la création de voie en impasse, M. A... ne peut utilement soutenir que la voie d'accès au terrain d'assiette du projet ne pouvait excéder 5 mètres de long et comporter une aire de retournement ; que, par suite, il ne ressort pas des pièces du dossier que le permis de construire en litige ait été délivré en méconnaissance de l'article UE 3 du règlement du plan d'occupation des sols ; que, par suite, c'est à tort que le tribunal a accueilli ce moyen d'annulation ;
6. Considérant qu'il y a lieu pour la cour d'examiner les autres moyens invoqués par M. A... tant en première instance qu'en appel ;
7. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique. " qu'en vertu du dernier alinéa de l'article R. 431-5 du même code, dans sa rédaction applicable à l'espèce, la demande de permis de construire comporte " l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis " ; que l'article R. 423-38 du même code dispose que l'autorité compétente réclame à l'auteur de la demande les seules pièces exigées en application du livre IV de ce code que le dossier ne comprend pas ; qu'aux termes de l'article A. 428-4 du code de l'urbanisme : " Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme. " ;
8. Considérant qu'il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 cité ci-dessus ; que les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur ; qu'ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 423-1 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande ; qu'il résulte de ce qui précède que les tiers ne sauraient utilement invoquer, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l'attestation requise, la circonstance que l'administration n'en aurait pas vérifié l'exactitude ;
9. Considérant, toutefois, que lorsque l'autorité saisie d'une telle déclaration ou d'une demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer, il lui revient de s'opposer à la déclaration ou de refuser la demande de permis pour ce motif ;
10. Considérant, d'une part, qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment du formulaire CERFA de la demande de permis de construire, que M. G... a attesté avoir qualité pour déposer une demande sur les parcelles AL 697 et 96 sur lesquelles le projet doit être réalisé ; qu'eu égard à ce qui é été rappelé au point 8, et alors même que M. A... soutient que le pétitionnaire a inclus à tort dans ce terrain l'emprise d'une servitude de passage qui dessert d'autres propriétés et sur laquelle doit s'implanter un garage, cette circonstance reste sans influence sur la régularité de la demande et par suite de l'autorisation accordée ; qu'il n'appartient qu'au juge judiciaire de trancher un litige portant sur une question de propriété privée ;
11. Considérant, d'autre part, qu'il ressort des pièces du dossier que M. G... qui avait obtenu l'accord du nu-propriétaire de la parcelle 371 pour la création par détachement de la parcelle AL 697, incluse dans la demande de permis de construire, ne peut être regardé ni comme dépourvu de tout droit à déposer une demande de permis de construire sur la parcelle en cause, ni comme s'étant livré à des manoeuvres frauduleuses en déclarant avoir qualité pour demander l'autorisation en litige ;
12. Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article R. 423-50 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur. " ; que M. A... ne se prévaut d'aucun texte faisant obligation au service instructeur de consulter le service départemental d'incendie et de secours ; que s'il est vrai que ce service a été consulté, M. A... ne se prévaut pas davantage de dispositions qui aurait, en tout état de cause, fait obligation au service ainsi consulté de ne se prononcer qu'après avoir effectué une visite sur les lieux ;
13. Considérant, en troisième lieu, qu'il ressort des pièces du dossier et notamment des énonciations de l'arrêté en litige que M. G... a obtenu le 16 mai 2011 une décision de non opposition à l'opération de division ; qu'il a produit à l'appui de sa demande de permis de construire des extraits de plans cadastraux faisant apparaître les limites de la division foncière en cause et une note du notaire du 3 novembre 2010 selon laquelle la parcelle cadastrée AL n° 697 provient de la division d'une unité foncière d'origine ; qu'ainsi le service instructeur a pu se prononcer en connaissance de cause sur l'assiette foncière du projet ;
14. Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article UE 7 du règlement du plan d'occupation des sols : " Marges de fond de parcelles et marges latérales : cas particuliers : la construction en contigüité des limites séparatives de l'unité foncière est autorisée pour des locaux annexes ( garages inclus) de moins de 10 mètres de long et moins de 3 mètres de hauteur toutes infrastructures comprises.. " ; qu'il est constant que le garage implanté en limite de propriété présente une longueur d'environ 6 mètres sur chacun de ses deux cotés en cette limite et une hauteur qui n'excède pas 3 mètres ; que, par suite, l'implantation de ce garage, en contigüité de limite séparative, ne méconnaît pas les dispositions précitées ;
15. Considérant, en cinquième lieu, que la commune du Cannet est doté d'un plan d'occupation des sols ; que, par suite, les dispositions de l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme invoquées par M. A... ne sont pas applicables ; que le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions est donc inopérant ;
16. Considérant, en sixième lieu, que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme au motif que l'accès au terrain d'assiette du projet serait dangereux doit être rejeté pour les mêmes motifs que ceux développés au point 5 du présent arrêt ;
17. Considérant, enfin, que, la circonstance que le terrain d'assiette du permis soit en partie grevé d'une servitude de passage au profit de fonds voisins ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce que la superficie de cette servitude soit prise en compte en totalité pour la détermination de la superficie de l'unité foncière ; qu'ainsi le moyen selon lequel cette partie du terrain ne devrait pas être pris en compte pour la détermination du coefficient d'occupation des sols ne peut être accueilli ;
Sur les conséquences de l'illégalité du permis de construire :
18. Considérant que l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme prévoit que " Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé par un permis modificatif, peut limiter à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixer le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation " ; que la nature de l'illégalité relevée au point 3 du présent arrêt, qui peut être régularisée par la production d'un plan masse faisant apparaître les modalités de raccordement du terrain d'assiette et des exutoires d'eaux pluviales au réseau public d'évacuation, entraine seulement l'annulation de l'arrêté attaqué en tant seulement qu'il méconnait les dispositions de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme, ainsi que, dans cette seule mesure, de la décision rejetant le recours gracieux de M. A... ; qu'il résulte de tout ce qui précède que M. G... est seulement fondé à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué, le tribunal administratif a annulé dans son ensemble l'arrêté en litige du 15 septembre 2011 ;
19. Considérant qu'il y a lieu pour la cour, dès lors que M. A... demeure pour sa part fondé à demander l'annulation de cet arrêté en tant que le projet qu'il autorise ne prévoit pas les modalités de son raccordement au réseau public d'évacuation des eaux pluviales, d'annuler l'arrêté en date du 15 septembre 2011 en tant seulement qu'il méconnaît les dispositions de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme de réformer par voie de conséquence l'article 1er du jugement attaqué.
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
20. Considérant qu'aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. " ;
21. Considérant qu'il y a lieu dans les circonstances de l'espèce, de laisser aux parties la charge des frais non compris dans les dépens qu'elles ont chacune exposés ;
D É C I D E :
Article 1er : L'arrêté en date du 15 septembre 2011 par lequel le maire de la commune du Cannet a délivré un permis de construire à M. G... est annulé en tant qu'il méconnaît les dispositions de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme pour les motifs exposés au point n° 3.
Article 2 : Le surplus des conclusions à fins d'annulation présentées par M. A... devant le tribunal administratif de Nice est rejeté.
Article 3 : Le jugement susvisé du 31 octobre 2013 du tribunal administratif de Nice est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de M. G... est rejeté.
Article 5 : Les conclusions de M. A... tendant à la condamnation de M. G... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à M. E... G..., à M. D... A...et à la commune du Cannet.
Délibéré après l'audience du 12 novembre 2015, où siégeaient :
- M. d'Hervé, président de chambre,
- Mme Josset, présidente-assesseure,
- Mme C..., première-conseillère.
Lu en audience publique le 3 décembre 2015.
La rapporteure
M. JOSSET
Le président,
J.-L. d'HERVÉ
La greffière,
V. TERRAMAGRA
La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,
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N° 13MA05054
