Vu la procédure suivante:
Procédure contentieuse antérieure :
La fondation des monastères a demandé au tribunal administratif de Montpellier de condamner la commune de Sète à lui verser une indemnité de 4 054 011 euros en réparation des préjudices résultant de la délivrance d'un certificat d'urbanisme erroné et d'un sursis à statuer sur une demande de permis de construire, et des comportements des services communaux.
Par un jugement n° 1203643 du 13 février 2014, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté cette demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires et pièces enregistrés les 17 avril 2014, 22 décembre 2014, 18 et 30 septembre 2015, la fondation des monastères, représentée par la SELARL d'avocats Cheysson Marchadier et Associés, demande à la cour, dans le dernier état de ses écritures :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Montpellier du 13 février 2014 ;
2°) d'annuler la décision par laquelle le maire de Sète a rejeté sa demande de dommages et intérêts ;
3°) de condamner la commune de Sète à lui verser une indemnité de 4 072 552,37 euros en réparation des préjudices qu'elle estime avoir subis de son fait, avec intérêts et capitalisation ;
4°) de mettre à la charge de la commune de Sète la somme de 10 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la parcelle cadastrée section BD n° 74, située 6 rue Prévot d'Augier à Sète était la propriété d'une association dont l'objet était d'apporter au monastère du Carmel et aux religieuses qui le composaient l'aide matérielle nécessaire ; suite au départ des soeurs du Carmel, les membres de l'association propriétaire ont décidé sa dissolution et la dévolution de l'actif net, composé de la parcelle BD n° 74, au profit de la fondation des monastères, oeuvre de solidarité monastique reconnue d'utilité publique, dont l'objet est d'apporter son concours aux collectivités religieuses en recueillant des dons et legs pour les redistribuer à ces collectivités ;
- préalablement à la formalisation de l'apport de la parcelle BD n° 74 à la fondation des monastères, le notaire chargé de la liquidation de l'association précédemment propriétaire a demandé un certificat d'urbanisme, qui a été délivré le 27 septembre 2010 ; ce certificat mentionnait que la parcelle était située en zone UB1 constructible mais ne mentionnait nulle possibilité pour les autorités compétentes d'opposer un sursis à statuer à une demande de permis de construire ; c'est donc au vu d'un certificat d'urbanisme faisant état d'un terrain constructible que la fondation des monastères en a accepté la dévolution ; elle s'engageait à vendre la propriété dès la fermeture de la communauté, le produit de la vente étant affecté dans les comptes de la fondation à un fonds dédié aux communautés d'accueil des soeurs du Carmel ; elle n'aurait pas accepté la dévolution si le certificat d'urbanisme avait fait apparaître un risque de voir limitée la constructibilité de la parcelle, ce risque faisant obstacle à la revente du bien ;
- pour honorer son engagement, la fondation des monastères a conclu, le 18 juillet 2011, une promesse de vente avec la société Urbat Promotion ; celle-ci a déposé le 16 mars 2012 une demande de permis de construire pour la réalisation de 183 logements sur cette parcelle, mais elle s'est vue opposer le 6 avril 2012 un sursis à statuer sur cette demande de permis de construire au motif que la construction projetée compromettrait l'exécution du futur plan local d'urbanisme ;
- la commune de Sète a commis une faute en omettant d'indiquer dans le certificat d'urbanisme du 27 septembre 2010, la possibilité d'opposer un sursis à statuer à une demande de permis de construire sur la parcelle ; l'élaboration du plan local d'urbanisme avait été prescrite en 2002 et il appartenait dès lors à la commune de mentionner dans le certificat d'urbanisme la possibilité de surseoir à statuer sur toute demande de nature à compromette ou rendre plus onéreuse l'exécution du plan local d'urbanisme ; et, en tout état de cause, le projet de plan local d'urbanisme était suffisamment avancé pour que le maire ne puisse omettre de mentionner cette possibilité ; en effet, dès 2008, le conseil municipal a débattu sur les orientations du projet d'aménagement et de développement durable et des réunions des services techniques se sont déroulées en 2006, et ont porté sur la localisation des éléments remarquables à protéger ;
- la décision de sursis à statuer du 6 avril 2012 est fautive ; en effet, lorsque l'administration omet de mentionner sur un certificat d'urbanisme la possibilité de prononcer un sursis à statuer, toute décision de sursis à statuer intervenant dans le délai de validité du certificat d'urbanisme prévu par l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme est illégale ; et cette illégalité est fautive, et de nature à engager la responsabilité de l'autorité compétente ;
- les services de la commune de Sète ont commis une faute en encourageant la fondation des monastères dans la poursuite de son projet immobilier ; en effet, la fondation des monastères a associé la commune à l'élaboration de son projet, et la commune de Sète a manifesté son intérêt pour son projet, alors qu'elle ne pouvait ignorer que cette opération immobilière pouvait être compromise en raison de l'élaboration du plan local d'urbanisme ;
- le préjudice est constitué par la perte de valeur vénale du bien, par les frais acquittés lors de la dévolution, et par l'ensemble des frais de maintien en l'état et de sécurisation du bien qui n'auraient pas été supportés dès lors qu'au vu d'un certificat d'urbanisme complet, la fondation des monastères n'aurait pas accepté la dévolution, car elle n'avait pas vocation à gérer le site désaffecté du Carmel de Sète ; s'il y avait eu le moindre risque que cette parcelle soit déclarée inconstructible, elle n'aurait pas accepté la dévolution ;
- les exigences de la commune de Sète ont entraîné une modification substantielle du projet initial, du fait du souhait de la commune de réduire de manière sensible la surface hors oeuvre nette, et un allongement des délais de réalisation, avec les surcoûts en découlant; elle a dû engager des frais de géomètre et des frais d'agent immobilier pour s'adapter aux exigences de la ville ;
- la protection instaurée par la commune de Sète rendait le projet immobilier impossible à réaliser car l'état du bâtiment existant ne permettait pas sa restauration ;
- dès lors que le certificat d'urbanisme du 27 septembre 2010 ne mentionnait pas la possibilité offerte à la commune d'opposer un sursis à statuer à une demande de permis de construire, la commune ne pouvait pas légalement surseoir à statuer sur la demande de permis de construire ;
- les services de la commune de Sète ont sciemment induit en erreur la fondation des monastères sur la faisabilité d'un projet de construction sur la parcelle BD n°74.
Par un mémoire en défense, enregistré le 30 janvier 2015, la commune de Sète, représentée par la SCP d'avocats Scheuer-Vernet et associés, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de la fondation des monastères de la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le certificat d'urbanisme délivré le 31 août 2011 mentionne la possibilité qu'un permis de construire se voit opposer un sursis à statuer du fait de l'élaboration en cours du plan local d'urbanisme ; la fondation des monastères était donc parfaitement informée de la possibilité pour l'acquéreur de se voir opposer un sursis à statuer et l'acquéreur a déposé en connaissance de cause une demande de permis de construire ;
- la demande d'annulation de la décision de surseoir à statuer a été rejetée par un jugement définitif ;
- les certificats d'urbanisme délivrés n'étaient pas des certificats opérationnels mais seulement d'information ;
- la commune n'était pas tenue de mentionner dans le certificat d'urbanisme la possibilité de surseoir à statuer, dès lors que les travaux d'avancement du plan local d'urbanisme n'étaient pas suffisamment avancés, le projet d'aménagement et de développement durable n'ayant été débattu qu'en décembre 2011 ; et cette omission était de toutes façons palliée par la mention de ce que le plan local d'urbanisme était en cours de révision ;
- ces faits sont sans influence sur la situation de la fondation des monastères, qui était informée par un nouveau certificat d'urbanisme de la possibilité d'un sursis à statuer avant le dépôt de la demande de permis de construire ; et avant même ce dépôt, la commune l'avait informée qu'elle envisageait d'opposer à la demande de permis de construire un sursis à statuer ;
- la requérante ne justifie pas que des assurances lui aient été données sur la faisabilité de son projet ;
- le plan local d'urbanisme n'interdit pas tout projet sur le site, en classant la parcelle en zone UC4b pour ce qui est du bâti et pour partie en zone UC4bv en ce qui concerne le terrain ;
- il n'existe pas de lien de causalité entre les fautes et les préjudices allégués ;
- subsidiairement, la fondation des monastères était conseillée par un notaire et un agent immobilier et ne pouvait ignorer la particularité du terrain d'assiette et du bâti existant ; la commune doit ainsi se voir, le cas échéant, exonérer de sa responsabilité à hauteur de 50% ;
- les préjudices allégués ne sont pas établis ; à la date de délivrance du certificat d'urbanisme du 27 septembre 2010, la fondation des monastères ne justifiait d'aucun projet suffisamment avancé de vente et de construction ; la fondation des monastères n'a pas pris en compte les certificats d'urbanisme actualisés ;
- il n'est pas justifié de la perte de valeur vénale du bien ;
- l'impossibilité de mener à bien le projet de construction résulte de la condition suspensive figurant au contrat de vente tenant à l'obtention d'un permis de construire définitif et non de la délivrance du certificat d'urbanisme du 27 septembre 2010 ;
- la requérante ne justifie pas précisément du préjudice consistant dans le fait d'avoir exposé inutilement des frais notariaux ; en outre, ces frais découlent de l'intégration dans son patrimoine d'un bien estimé à 2 500 000 euros ;
- la requérante s'est acquittée de ses obligations de propriétaire ; elle aurait pu réduire en outre ces frais, s'agissant par exemple de l'abonnement au service de distribution de l'eau ;
- la fondation des monastères ne justifie pas s'être acquittée des frais de géomètre.
Une ordonnance modifiée du 3 septembre 2015 a fixé la clôture de l'instruction au 9 octobre 2015, en application de l'article R. 613-1 du code de justice administrative.
Un mémoire a été enregistré le 9 octobre 2015, présenté pour la commune de Sète, et non communiqué en application de l'article R. 611-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme,
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Portail,
- les conclusions de M. Roux, rapporteur public,
- et les observations de MeB..., représentant la fondation des monastères, et de MeA..., représentant la commune de Sète.
1. Considérant que, par acte notarié du 27 janvier 2011, la fondation des monastères, reconnue d'utilité publique par le décret du 21 août 1974, a accepté la dévolution de la parcelle cadastrée section BD n° 74, d'une superficie de 7930 m², située 6 rue Prévot d'Augier à Sète, sur laquelle se trouve l'ancien couvent des carmélites ; que, préalablement à cette acquisition, le notaire chargé de la liquidation de l'association précédemment propriétaire a demandé un certificat d'urbanisme concernant cette parcelle, qui lui a été délivré le 27 septembre 2010 ; que la fondation des monastères a conclu, le 18 juillet 2011, un compromis de vente avec la société Urbat promotion portant sur cette parcelle, pour un prix de 6 500 000 euros ; que cette société a déposé le 16 mars 2012 une demande de permis de construire pour la réalisation de 183 logements ; que le maire de Sète a opposé le 6 avril 2012 un sursis à statuer au projet au motif que la parcelle BD n° 74 était susceptible d'être classée au titre des éléments de paysage à protéger par le futur plan local d'urbanisme, que ce classement interdirait tout projet de démolition des édifices existants et tout projet de construction, de sorte que le projet objet de la demande de permis de construire était de nature à compromettre l'exécution future du plan local d'urbanisme ; que, suite à cette décision, la fondation des monastères a formé une demande indemnitaire devant le tribunal administratif de Montpellier dirigée contre la commune de Sète ; que, par un jugement du 13 février 2014, dont la fondation des monastères relève appel, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté cette demande ;
2. Considérant, en premier lieu, que l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme dispose : " Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée : a) Indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ; b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. Lorsque le projet est soumis à avis ou accord d'un service de l'Etat, les certificats d'urbanisme le mentionnent expressément. Il en est de même lorsqu'un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis. " ; qu'aux termes de l'article L. 123-6 du même code : " A compter de la publication de la délibération prescrivant l'élaboration d'un plan local d'urbanisme, l'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 111-8, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan. " ;
3. Considérant que si la fondation des monastères se prévaut de ce que l'élaboration du plan local d'urbanisme de Sète a été prescrite en 2002, et que des réunions des services techniques et des réunions publiques de présentation du projet d'aménagement et de développement durable se sont déroulées en 2005 et 2006, il ne résulte pas de l'instruction que l'intention de protéger le site du Carmel ait été abordée au cours de ces réunions ; que si elle souligne que le conseil municipal a débattu du projet d'aménagement et de développement durable le 25 novembre 2008, il ne résulte pas non plus de l'instruction que ce projet intégrait une telle protection, alors qu'il a été modifié ultérieurement et que le conseil municipal a été amené à en débattre à nouveau le 13 décembre 2011 ; qu'il ne résulte pas, dès lors, de l'instruction qu'à la date du certificat d'urbanisme du 27 septembre 2010, le projet de révision du plan d'occupation des sols de Sète ait été avancé au point que la parcelle en cause ait été distinguée comme élément paysager à protéger et que la commune ait été en mesure de savoir, à cette date, qu'un sursis à statuer était susceptible d'être opposé à une demande de permis de construire ; que, par suite, en ne faisant pas état de cette éventualité dans le certificat d'urbanisme délivré le 27 septembre 2010, le maire de Sète n'a pas commis de faute de nature à engager la responsabilité de la commune ;
4. Considérant, en deuxième lieu, qu'ainsi qu'il a été dit aux points 2 et 3, le maire de Sète n'avait pas à porter dans le certificat d'urbanisme délivré le 27 septembre 2010 de mention relative à la possibilité d'opposer un sursis à statuer à une demande de permis de construire ; que, dès lors, et en tout état de cause, le maire de Sète n'a pas commis de faute en opposant un sursis à statuer le 6 avril 2012, dans le délai de validité du certificat d'urbanisme précité, malgré l'absence d'une telle mention ;
5. Considérant, en troisième lieu, qu'il résulte des lettres adressées les 4 avril, 8 juin et 28 juillet 2011 par la commune de Sète à la fondation des monastères, que le maire a émis des réserves sur la densité des constructions envisagées dans le projet au regard de l'objectif de la commune de maintenir un caractère résidentiel au quartier du mont Saint-Clair ; que le maire de Sète n'a donc pas donné d'assurances à la fondation des monastères quant à la faisabilité de son projet ; qu'en outre, il résulte des dispositions du plan local d'urbanisme de la commune de Sète, approuvé le 10 février 2014, qu'un projet immobilier demeure réalisable sur la parcelle en cause ; que la fondation des monastères n'est donc pas fondée à soutenir que le maire de Sète aurait commis une faute en l'encourageant à poursuivre son projet ;
6. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la fondation des monastères n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande ;
Sur les frais non compris dans les dépens :
7. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme que la requérante demande au titre de ses frais non compris dans les dépens, soit mise à la charge de la commune de Sète, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante ; que par ailleurs, dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de mettre une quelconque somme à la charge de la fondation des monastères en application des dispositions précitées ;
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la fondation des monastères est rejetée.
Article 2 : Les conclusions de la commune de Sète fondées sur l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la fondation des monastères et à la commune de Sète.
Délibéré après l'audience du 23 octobre 2015, à laquelle siégeaient :
Mme Buccafurri, présidente,
M. Portail, président-assesseur,
Mme Busidan, premier conseiller;
Lu en audience publique, le 13 novembre 2015.
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N° 14MA01702
