Vu la requête, enregistrée au greffe de la cour administrative d'appel de Marseille, sous le n° 10MA03527, le 7 septembre 2010, présentée pour M. D...C..., demeurant..., par Me B...; M. C...demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0703765 du 20 mai 2010 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté en date du 20 décembre 2006 par lequel le maire de la commune de Cannes a refusé de lui délivrer un permis de construire en vue de la surélévation d'une maison à usage d'habitation ;
2°) d'annuler, pour excès de pouvoir, ledit arrêté ;
3°) d'enjoindre au maire de la commune de Cannes de reprendre l'instruction de sa demande de permis de construire afin de prendre une nouvelle décision dans un délai de trois mois à compter de l'arrêt à intervenir ;
4°) de mettre à la charge de la commune de Cannes la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
...............................................................................................
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales :
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Vu la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 de solidarité et renouvellement urbains ;
Vu la loi n° 2003-590 " Urbanisme et habitat " du 2 juillet 2003 ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 6 juin 2013 :
- le rapport de Mme Buccafurri, présidente-assesseure,
- les conclusions de M. Massin, rapporteur public,
- les observations de Me F...substituant Me G...pour la commune de Cannes,
Après avoir pris connaissance de la note en délibéré, enregistrée au greffe de la Cour le 12 juin 2013, présentée pour M. C...et de la note en délibéré, enregistrée au greffe de la Cour le 28 juin 2013, présentée pour la commune de Cannes ;
1. Considérant que M. C...a acquis le 24 janvier 1991, en vue d'y construire une maison d'habitation, le lot n° 2 d'une parcelle de terrain située à Cannes, 3 impasse du Roc, cadastrée en section BH n° 139 (anciennement section C n° 702p) d'une superficie de 668 m² et classé en zone UEb du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de Cannes approuvé par délibération du 24 octobre 2005 et modifié par une délibération du 25 septembre 2006 ; que, selon l'état descriptif de division dressé le 21 mai 1964, le lot n° 1, dont M. C... n'est pas propriétaire, comprenait : " le droit d'utiliser le sous-sol du terrain sauf dans une zone de 10 mètres de largeur parallèle à l'impasse du Roc, à l'effet d'y construire des locaux souterrains tels que garages ou emplacement de garages, sur un ou plusieurs niveaux " et le lot n° 2 comprenait : " le droit d'utiliser le surplus du terrain et d'y construire des bâtiments en élévation qui pourront être à usage d'habitation soit à destination commerciale ou industrielle " ; que le lot n° 1, qui a fait l'objet d'un bail commercial, était, à l'origine, constitué d'un garage de 15 places d'une superficie de 400 m² ; que, par un arrêté en date du 14 juin 1991, le maire de Cannes a délivré à M. C...un permis de construire une maison individuelle de 194 m² de surface hors oeuvre nette (SHON) qui, faute de financement, n'a pas été mis en oeuvre et est devenu caduc ; que, le 30 janvier 2002, la commune a dressé un procès-verbal d'infraction à l'encontre de M. A...E..., propriétaire du lot n° 1, pour la réalisation de travaux portant changement de destination du bâtiment existant, qui était à vocation de garage, en local professionnel destiné à l'imprimerie sans autorisation d'urbanisme préalable et créant une SHON de 400 m² ; que le 17 février 2006, M. C...a déposé une nouvelle demande de permis pour la construction d'une maison individuelle de 178,82 m² de SHON sur le lot n° 2 ; que, par un arrêté en date du 20 décembre 2006, le maire de la commune de Cannes a refusé de délivrer le permis de construire ainsi sollicité ; que l'intéressé a formé le 22 février 2007 un recours gracieux à l'encontre de ce refus qui a fait l'objet d'une décision expresse de rejet en date du 4 avril 2007, notifiée le 3 mai suivant ; que M. C...relève appel du jugement du 20 mai 2010 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à l'annulation du refus de permis de construire du 20 décembre 2006 ;
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Considérant que le refus de permis de construire du 20 décembre 2006 opposé par le maire de Cannes à M. C...a été pris aux motifs, d'une part, que la construction projetée d'une SHON de 178,82 m² , consistant en la surélévation d'un bâtiment existant dépassait les droits à construire à hauteur de 200,40 m² de SHON applicables au terrain par application du coefficient d'occupation des sols (COS) de 0,3 fixé à l'article UE 14.2 du règlement du PLU approuvé par délibération en date du 24 octobre 2005 et modifié par délibération en date du 25 septembre 2006 dès lors que la parcelle supportait déjà un bâtiment dont la SHON égale à 400 m² excédait les droits à construire attachés au terrain, d'autre part, que la superficie d'espaces verts était de 239 m², inférieure aux 50% de la superficie du terrain d'assiette du projet de 668 mètres carrés déduction faite de 31,92 m²de la demi voie bordant la parcelle BH 139 au Nord, soit 318,04 m² en violation de l'article UE 13.6 de ce règlement et, enfin, que la superficie aménagée en pleine terre de 214 mètres carrés, était inférieure aux 35%, soit 222,63 m², de la superficie du terrain, fixés par l'article UE 13.7 dudit règlement ;
3. Considérant, en premier lieu, qu'il ressort de l'examen du jugement attaqué que, pour rejeter la demande de M.C..., le tribunal administratif a estimé que le premier motif du refus en litige tiré de ce que le projet contesté dépassait les droits à construire attachés au terrain d'assiette par application du coefficient d'occupation des sols (COS) de 0, 3 fixé par l'article UE 14.2 du règlement du PLU était légalement fondé et que, pour ce seul motif, le maire était tenu de rejeter la demande de M.C... ; que les premiers juges ont également retenu le fait que s'il n'avait retenu que ce seul motif légalement justifié, le maire aurait pris la même décision ;
4. Considérant que, pour contester le jugement attaqué, M. C...soutient qu'en l'espèce le maire n'était pas en situation de compétence liée pour opposer un refus à sa demande et qu'ainsi, en ne répondant pas à l'ensemble des moyens qu'il invoquait à l'encontre des deux autres motifs fondant également ce refus, le tribunal administratif a entaché son jugement d'une insuffisance de motivation ; que, toutefois, dans l'hypothèse qui est celle de l'espèce où l'autorité administrative constate qu'un projet de construction dépasse les droits à construire en violation des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme fixant le coefficient d'occupation des sols applicable, ladite autorité, qui n'a pas ce faisant à porter une appréciation sur les faits, est tenue de rejeter la demande qui lui présentée ; que, dans ce cas, le juge administratif, s'il confirme la légalité d'un tel motif, n'a pas à statuer sur les autres moyens invoqués par le requérant pour contester ce refus et n'entache pas, en conséquence, son jugement d'une insuffisance de motivation en n'y répondant pas ; qu'en tout état de cause, à supposer, comme le soutient M.C..., que, dans le cas présent, le maire n'aurait pas été en situation de compétence liée pour rejeter sa demande sur le motif tiré de ce que son projet dépasserait les droits à construire résultant de l'application du COS fixé par le PLU, il ressort des pièces du dossier que, comme l'ont également estimé à bon droit les premiers juges, le maire de la commune de Cannes aurait pris la même décision s'il n'avait retenu que le seul motif tiré de la violation de l'article UE 14 du règlement du PLU ; que, dans une telle hypothèse également, le juge administratif, s'il confirme la légalité de ce seul motif, n'a pas à répondre aux autres moyens invoqués par le requérant à l'encontre des autres motifs fondant ladite décision ; qu'il suit de là que le moyen tiré de l'insuffisance de motivation du jugement attaqué manque en fait et ne peut, dès lors, qu'être écarté ;
5. Considérant, en second lieu, qu'aux termes du paragraphe 1 de l'article 6 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales : " Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle " ; qu'aux termes de l'article R. 611-1 du code de justice administrative : " La requête et les mémoires, ainsi que les pièces produites par les parties, sont déposés ou adressés au greffe. / La requête, le mémoire complémentaire annoncé dans la requête et le premier mémoire de chaque défendeur sont communiqués aux parties avec les pièces jointes dans les conditions prévues aux articles R. 611-3, R. 611-5 et R. 611-6. / Les répliques, autres mémoires et pièces sont communiqués s'ils contiennent des éléments nouveaux. ; qu'aux termes de l'article R. 613-1 du même code : " Le président de la formation de jugement peut, par une ordonnance, fixer la date à partir de laquelle l'instruction sera close. Cette ordonnance n'est pas motivée et ne peut faire l'objet d'aucun recours. (...) " ; que l'article R. 613-3 de ce code dispose que : " Les mémoires produits après la clôture de l'instruction ne donnent pas lieu à communication et ne sont pas examinés par la juridiction. (....) " ; qu'aux termes de l'article R. 613-4 dudit code : " Le président de la formation de jugement peut rouvrir l'instruction par une décision qui n'est pas motivée et ne peut faire l'objet d'aucun recours. Cette décision est notifiée dans les mêmes formes que l'ordonnance de clôture. (...) " ;
6. Considérant que si le juge a toujours la faculté, dans l'intérêt d'une bonne justice, de tenir compte d'un mémoire dont il est saisi postérieurement à la clôture de l'instruction, après avoir rouvert celle-ci et soumis ce mémoire au débat contradictoire, il n'est tenu de le faire, à peine d'irrégularité de sa décision, que si ce mémoire contient soit l'exposé d'une circonstance de fait dont la partie qui l'invoque n'était pas en mesure de faire état avant la clôture de l'instruction écrite et que le juge ne pourrait ignorer sans fonder sa décision sur des faits matériellement inexacts, soit d'une circonstance de droit nouvelle ou que le juge devrait relever d'office ;
7. Considérant qu'il ressort de l'examen du dossier de première instance que, par une ordonnance en date du 19 janvier 2010, le président de la formation de jugement du tribunal administratif de Nice a fixé la clôture d'instruction au 5 février 2010 à 12 heures ; que, si M. C...a produit devant le tribunal administratif, le 3 mai 2010, un mémoire accompagné de nouvelles pièces, il résulte de l'examen dudit mémoire que l'intéressé y mentionnait des circonstances de fait dont il pouvait faire état avant la clôture de l'instruction ; que s'agissant des nouvelles pièces produites à cette occasion par l'intéressé, il ne ressort pas de leur examen que ce dernier n'aurait pas été en mesure de les verser au dossier avant la clôture de l'instruction ; que, par suite, en décidant à la réception du mémoire en cause de ne pas rouvrir l'instruction, le président de la formation de jugement du tribunal administratif de Nice n'a pas entaché le jugement attaqué d'irrégularité ; que, dès lors, le moyen tiré de ce que ce jugement aurait été rendu à l'issue d'une procédure irrégulière et en violation des stipulations précitées de l'article 6§1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ne peut qu'être écarté ;
Sur la légalité du refus de permis de construire du 20 décembre 2006 :
8. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R. 112-1 du code de l'urbanisme : " La densité de construction est définie par le rapport entre la surface de plancher hors oeuvre nette de cette construction et la surface de terrain sur laquelle elle est ou doit être implantée./ La superficie des terrains cédés gratuitement en application des articles R. 332-15 et R. 332-16 est prise en compte pour la définition de la densité de construction. " ; qu'aux termes de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date du refus en litige : " La surface de plancher hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. / La surface de plancher hors oeuvre nette d'une construction est égale à la surface hors oeuvre brute de cette construction après déduction : a) Des surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; / b) Des surfaces de plancher hors oeuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ;/ c) Des surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules ;/ d) Dans les exploitations agricoles, des surfaces de plancher des serres de production, des locaux destinés à abriter les récoltes, à héberger les animaux, à ranger et à entretenir le matériel agricole, des locaux de production et de stockage des produits à usage agricole, des locaux de transformation et de conditionnement des produits provenant de l'exploitation ;/ e) D'une surface égale à 5 % des surfaces hors oeuvre affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des a, b, et c ci-dessus./ Sont également déduites de la surface hors oeuvre dans le cas de la réfection d'un immeuble à usage d'habitation et dans la limite de cinq mètres carrés par logement les surfaces de planchers affectées à la réalisation de travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée. " ; qu'aux termes de l'article R. 123-10 du même code, dans sa rédaction résultant du décret n° 2004-531 du 9 juin 2004 : " Le coefficient d'occupation du sol qui détermine la densité de construction admise est le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de plancher hors oeuvre nette ou le nombre de mètres cubes susceptibles d'être construits par mètre carré de sol. / Pour le calcul du coefficient d'occupation du sol, la superficie du ou des terrains faisant l'objet de la demande d'autorisation de construire ou de lotir comprend, le cas échéant, les terrains classés comme espaces boisés en application de l'article L. 130-1 et les terrains cédés gratuitement dans les conditions fixées par les articles R. 332-15 et R. 332-16. La surface hors oeuvre nette ou, le cas échéant, le volume des bâtiments existants conservés sur le ou les terrains faisant l'objet de la demande est déduit des possibilités de construction. / Les emplacements réservés mentionnés au 8° de l'article L. 123-1 (1) sont déduits de la superficie prise en compte pour le calcul des possibilités de construction. Toutefois, le propriétaire d'un terrain dont une partie est comprise dans un de ces emplacements et qui accepte de céder gratuitement cette partie à la collectivité bénéficiaire de la réserve peut être autorisé à reporter sur la partie restante de son terrain un droit de construire correspondant à tout ou partie du coefficient d'occupation du sol affectant la superficie du terrain qu'il cède gratuitement à la collectivité. / Le règlement peut fixer un coefficient d'occupation des sols dans les zones U et AU. Dans ces zones ou parties de zone, il peut fixer des coefficients différents suivant les catégories de destination des constructions définies à l'avant-dernier alinéa de l'article R. 123-9. Il peut également prévoir, dans les conditions prévues à l'article L. 123-1-1, la limitation des droits à construire en cas de division du terrain à bâtir. / Lorsque dans la zone N a été délimité un périmètre pour effectuer les transferts des possibilités de construction prévus à l'article L. 123-4, le règlement fixe deux coefficients d'occupation des sols, l'un applicable à l'ensemble des terrains inclus dans le périmètre délimité pour le calcul des transferts et l'autre définissant la densité maximale des constructions du secteur dans lequel celles-ci peuvent être implantées. " ; que l'article UE 14.2 du règlement du PLU de la commune de Cannes fixe le coefficient d'occupation des sols à 0,3 ;
9. Considérant, d'une part et ainsi qu'il a déjà été dit, qu'il ressort des pièces du dossier que la parcelle d'assiette du projet contesté, cadastrée section BH n° 139 a fait l'objet en vertu d'un acte authentique établi le 21 mai 1964 d'un état descriptif de division en vertu duquel ladite parcelle a été divisée en deux lots, d'une part, le lot n° 1, comprenant le droit d'utiliser le sous-sol de ce terrain, sauf dans une zone de 10 mètres de largeur parallèle à l'impasse du Roc, afin d'y construire des locaux souterrains tels que garages ou emplacements de garages sur un ou plusieurs niveaux, d'une contenance de 474 m² délimitée par les lettres A, B, E, D sur le plan annexé à ce état de division et représentant 700 millièmes de la propriété indivise du terrain et, d'autre part, le lot n° 2, comportant le droit d'utiliser le surplus du terrain, soit toute la surface (lettre A, C, F, D ) et la portion en sous-sol de dix mètres de largeur parallèle à l'impasse du Roc (lettres B, C, F, E) et d'y construire des bâtiments en élévation, pouvant être soit à usage d'habitation, soit à destination commerciale ou industrielle, ce lot comportant 300 millièmes de la propriété indivise du terrain ; que ce document, qui définissait les parties privatives et les parties communes ainsi que les quotes-parts de ces parties communes, a clairement créé sur ce terrain deux lots de copropriété horizontale, comme l'ont estimé à bon droit les premiers juges, quand bien même l'état descriptif de division est intervenu antérieurement à la loi susvisée du 10 juillet 1965 et n'a pas, contrairement à ce que soutient M.C..., eu pour effet de placer ce terrain sous le régime de l'indivision ;
10. Considérant, d'autre part, que, comme l'ont relevé à bon droit les premiers juges, il résulte des dispositions précitées du code de l'urbanisme que le coefficient d'occupation des sol constitue un plafond de volumes constructibles sur un terrain, opposables à l'ensemble des copropriétaires occupant ledit terrain et qu'en conséquence un copropriétaire ne saurait disposer de ses droits à construire sur son lot indépendamment du potentiel des droits à construire afférent à l'ensemble du terrain de la copropriété ;
11. Considérant, il est vrai que M. C...fait valoir que le maire de la commune de Cannes ne pouvait prendre en compte les droits de construire utilisés par le titulaire du lot n° 1 dès lors qu'à la date du refus attaqué, le PLU de la commune de Cannes ne faisait pas application des dispositions de l'article L. 123-1-1 du code de l'urbanisme ; qu'aux termes dudit article, dans sa rédaction résultant de la loi urbanisme et habitat n° 2003-590 du 2 juillet 2003, désormais repris à l'article L. 123-1-11 du code de l'urbanisme : " Dans les zones où ont été fixés un ou des coefficients d'occupation des sols, le plan local d'urbanisme peut prévoir que, si une partie a été détachée depuis moins de dix ans d'un terrain dont les droits à construire résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas déjà été utilisés. / Si le coefficient d'occupation des sols applicable au terrain est augmenté après la division, la minoration des droits à construire résultant de l'application du premier alinéa est calculée en appliquant le coefficient d'occupation des sols existant à la date de la délivrance du permis de construire. / Si le coefficient d'occupation des sols applicable au terrain est diminué après la division, la minoration éventuelle des droits à construire est calculée en appliquant le coefficient d'occupation des sols existant à la date de la division. / En cas de division d'une parcelle bâtie située dans une des zones mentionnées au premier alinéa, le vendeur fournit à l'acheteur un certificat attestant la surface hors oeuvre nette des bâtiments existant sur la ou les parcelles concernées. L'acte de vente atteste de l'accomplissement de cette formalité. / Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains issus d'une division effectuée à une date ou dans une zone où le plan local d'urbanisme ne prévoyait pas la règle prévue au premier alinéa. " ;
12. Considérant, toutefois, que, s'il est constant que le PLU de la commune de Cannes ne faisait pas application des dispositions précitées de l'article L. 123-1-1 du code de l'urbanisme, le maire de la commune de Cannes a pu légalement prendre en compte les constructions réalisées sur le lot n° 1 de cette copropriété dès lors que ce lot ne pouvait être considéré comme " une partie détachée d'un terrain " au sens desdites dispositions ; qu'en effet, eu égard à l'organisation particulière de la propriété de la parcelle en cause créée par l'état descriptif de division précité, et notamment du fait qu'était partie commune la totalité du sol, y compris celui pouvant servir d'assiette aux constructions en surélévation pouvant être édifiées par le titulaire du lot n° 2, le terrain d'assiette du projet de construction de M. C... était constitué par la totalité de la parcelle cadastrée section BH n° 139 de sorte que devaient être prises en compte au titre des constructions existantes sur le terrain toutes les constructions qui y étaient réalisées ;
13. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la parcelle cadastrée section BH n° 139 comportait une superficie de 668 m2 ; que, compte tenu du coefficient d'occupation des sols de 0,3 applicable au secteur de la zone UE dans lequel se situe le terrain, seuls 200,40 m² de SHON pouvaient y être construits ; que si le projet de construction de M. C... qui génère 178,82 m² de SHON présente ainsi un nombre de mètres carrés inférieur au nombre théorique des mètres carrés qui pouvaient être construits sur ce terrain, il est constant qu'à la date de sa demande de permis de construire, il existait déjà, sur ladite parcelle une construction d'une superficie de 400 m² dont la destination initiale était à usage de garage formant le lot n° 1 ; que si un procès verbal d'infraction en date du 30 janvier 2002 a constaté le changement de destination du local en cause en atelier d'imprimerie, la circonstance que le changement de destination du lot n° 1 serait irrégulier, ne faisait pas obstacle, contrairement à ce que soutient le requérant, à ce que la commune de Cannes prenne en compte la destination réelle et effective de ce local et la SHON ainsi créée ; que, comme l'on à bon droit estimé les premiers juges, si le niveau où se trouve ce local professionnel d'imprimerie est partiellement enterré, ce dernier s'ouvre de plain pied sur une aire de dégagement en présentant une façade comportant d'importantes baies vitrées et une double porte vitrée d'entrée ; qu'ainsi ce niveau ne constituait pas un sous-sol au sens des dispositions précitées de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme et la superficie du local à caractère professionnel occupant le lot n° 1 était constitutive de 400 m² de surface hors oeuvre nette ; que, par suite, compte tenu de l'existence sur le terrain d'assiette du projet en litige d'une construction existante développant 400 m² de SHON, les droits à construire de M. C...tels que déterminés par l'article UE 14.2 du règlement du PLU étaient épuisés avant même le dépôt par l'intéressé de sa demande de permis de construire ; que, dès lors, le maire de la commune de Cannes a pu légalement refuser le permis de construire sollicité par l'intéressé au motif que son projet était contraire aux dispositions de l'article UE 14.2 de ce règlement ;
14. Considérant, en second lieu, qu'il ressort des pièces du dossier que, s'il n'avait retenu que ce seul motif légalement justifié, le maire de la commune de Cannes aurait pris la même décision ; que, par suite, il n'y a pas lieu pour la Cour de se prononcer sur la légalité des deux autres motifs fondant le refus en litige ;
15. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. C...n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué du 20 mai 2010, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté en date du 20 décembre 2006 par lequel le maire de la commune de Cannes a refusé de lui délivrer un permis de construire en vue de la construction en élévation de sol d'une maison à usage d'habitation ; que, par voie de conséquence, doivent être rejetées tant ses conclusions à fin d'injonction que celles présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; que, dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de mettre à sa charge une quelconque somme à verser à la commune de Cannes au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;
D É C I D E :
Article 1er : La requête de M. C...est rejetée.
Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Cannes sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. C...et à la commune de Cannes.
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