Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure
M. A... D... et M. B... C... ont demandé au tribunal administratif de Grenoble d'annuler l'arrêté du 28 février 2020 par lequel le maire de la commune de Crozes Hermitage a délivré à la société Immo-Foncier un permis d'aménager pour un lotissement de deux lots, ensemble la décision de rejet de leur recours gracieux.
Par un jugement n° 2004686 du 11 juillet 2023, le tribunal administratif a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour
Par une requête et des mémoires enregistrés les 24 août 2023, 28 février 2024, 13 septembre 2024 et 25 mars 2025, ce dernier n'ayant pas été communiqué, M. A... D..., représenté par la SELAS Cabinet Champauzac, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du 11 juillet 2023 du tribunal administratif de Grenoble ;
2°) d'annuler l'arrêté du 28 février 2020 par lequel le maire de la commune de Crozes Hermitage a délivré à la société Immo-Foncier un permis d'aménager pour un lotissement de deux lots, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Crozes Hermitage le versement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- le tribunal ne s'est pas prononcé sur la méconnaissance des dispositions des articles R. 441-1, R. 441-2 et R. 441-4 du code de l'urbanisme ;
- l'arrêté en litige méconnaît les dispositions de l'article R. 441-1 et suivants du code de l'urbanisme en ce que le programme des travaux ne décrit pas l'aménagement du terrain en indiquant ce qui est modifié ou supprimé, la composition et l'organisation du projet et l'organisation et l'aménagement des accès au projet, le traitement des parties du terrain situées en limite du projet et les équipements à usage collectif et notamment ceux liés à la collecte des déchets ; le dossier de demande ne comporte pas de plan large de la commune permettant de situer le terrain d'assiette du projet sur son territoire ; rien ne vient préciser quelles plantations seront à conserver ou à créer ; aucune vue ni dessin ni représentation ne permet de révéler l'insertion paysagère du projet dans son environnement proche et lointain, et son impact sur le paysage viticole ;
- le classement en zone constructible des parcelles cadastrées section B nos ... par la carte communale approuvée le 26 août 2004 est entaché d'erreur manifeste d'appréciation en l'absence de zone urbaine " dense " et compte tenu de l'absence de préservation des espaces affectés aux activités agricoles en vertu des objectifs communaux et des règles du règlement national d'urbanisme (RNU) ; compte tenu de la localisation des parcelles et de la configuration des lieux, leur classement en zone constructible est contraire à cette obligation de préservation ; elles sont situées au-delà de la zone faiblement construite et font partie d'une zone agricole très largement cultivée et très étendue ; le classement en zone constructible de ces parcelles encourage l'étalement urbain ; les premiers juges ont commis une erreur de fait en relevant que le terrain est situé en bordure de zone urbaine et dense dès lors qu'il n'y a aucune densité de constructions ; ces parcelles sont entourées de nombreuses autres parcelles de vignes classées AOC et de terrains plantés d'abricotiers ; la division de ces terrains pour construire aurait pour effet de rompre le bloc agricole existant et de porter atteinte à ce secteur ; le terrain a une très forte valeur agronomique et la réalisation de ce projet entraînera un étalement urbain ; il existe une contrariété et une incohérence entre la volonté affichée par la mairie concernant l'interdiction de l'étalement urbain sauf terrains proches du village et le classement de ces parcelles en zone constructible ; le projet, qui a pour finalité de permettre la division d'un terrain en vue de construire deux maisons à usage d'habitation, va avoir pour effet de modifier et dégrader l'environnement naturel préexistant et celles-ci vont s'implanter en lieu et place de la parcelle agricole actuelle supportant historiquement des plantations de vignes et d'abricotiers ; les abricotiers ont été arrachés en 2016 et le projet a emporté la résiliation du bail rural, laquelle ne résulte pas de la volonté du fermier ;
- l'arrêté en litige méconnaît les dispositions de l'article R. 111-14 du code de l'urbanisme en ce que le terrain d'assiette du projet ne se situe pas dans une partie urbanisée de la commune et est entaché d'erreur manifeste d'appréciation ; l'arrêté en litige ne respecte pas les règles de constructibilité prescrites par le RNU en ce que le terrain d'assiette du projet ne se situe pas dans une partie urbanisée de la commune mais dans un secteur à forte valeur agronomique compte tenu de l'importance de l'étendue des vignes AOC de grande qualité qui se trouvent autour de la parcelle, et des plantations d'abricotiers réputées dans la région ; le terrain litigieux est éloigné des autres habitations et ne constituent en aucun cas une dent creuse ; le projet en litige puis la construction de deux maisons d'habitation sur cette unité foncière renforceront l'étalement urbain ;
- le projet en litige porte atteinte à la zone AOC et méconnaît les dispositions de l'article L. 101-2 du code de l'urbanisme ; la chambre d'agriculture, lors de l'élaboration du plan local d'urbanisme (PLU) à compter de l'année 2017 a relevé que les parcelles litigieuses sont entourées par la zone AOC et présentent un " potentiel agricole justifiant une préservation l'activité agricole " ; la demande de permis d'aménager méconnaît l'objectif de protection des milieux naturels et des paysages ; les projets de construction de deux maisons dans une zone sans construction entourée sur trois côtés d'une zone AOC de Vignes Crozes-Hermitage contreviendra à l'attractivité pittoresque et historique du site classé ;
- le classement en zone urbaine par le PLU approuvé le 17 mai 2021 est entaché d'erreur manifeste d'appréciation ;
- l'arrêté en litige méconnaît les objectifs de lutte contre l'étalement urbain tels que prévus par la loi Grenelle II du 12 juillet 2010 et les parcelles en cause représentent une zone tampon entre une zone densément construite et une zone agricole avec un fort potentiel agronomique qu'il convient de sauvegarder ;
- le projet en litige méconnaît les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme en ce que le projet va avoir pour conséquence de créer une pollution visuelle paysagère notable dès lors que les constructions à réaliser surplomberont le site classé au patrimoine national des Coteaux de l'Hermitage et seront nécessairement visibles depuis ce dernier.
Par des mémoires en défense enregistrés les 21 décembre 2023, 16 avril 2024 et 19 novembre 2024, la commune de Crozes Hermitage, représentée par la SELARL Retex Avocats, conclut au rejet de la requête de M. D..., à ce qu'il soit fait, en tant que de besoin, application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et en tout état de cause, à ce qu'il soit mis à la charge du requérant le versement de la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le jugement du 2 mai 2019 du tribunal administratif de Grenoble, qui a annulé l'arrêté du 4 juillet 2016 portant non opposition à la déclaration préalable concernant la division des parcelles pour la réalisation du projet en litige, est fondé sur le seul motif tiré de ce que le projet concerné relevait du champ du permis d'aménager ; il a également rappelé, dans ses motifs, qu'aucun autre moyen n'était susceptible de fonder une annulation ; les moyens soulevés à l'encontre de cette décision de non-opposition à déclaration préalable et ceux soulevés à l'encontre du permis d'aménager sont identiques ; par suite, et en l'absence de modification de la situation de droit ou de fait, les moyens soulevés dans le cadre de la présente instance doivent, pour ce motif, être écartés dès lors que les motifs du jugement du 2 mai 2019 sont revêtus de l'autorité de la chose jugée ;
- le moyen tiré de l'illégalité du classement en zone constructible des parcelles par le PLU approuvé le 17 mai 2021 est inopérant ;
- le moyen tiré de la méconnaissance des objectifs de lutte contre l'étalement urbain tels que prévus par la loi Grenelle II du 12 juillet 2010 est irrecevable, en l'absence de précision suffisante permettant d'en apprécier le bien-fondé ; ce moyen est en tout état de cause non fondé ;
- les autres moyens invoqués ne sont pas fondés.
Par un mémoire enregistré le 19 décembre 2024, la SAS Immo-Foncier, représentée par Me Lamamra, conclut au rejet de la requête de M. D..., à ce qu'il soit fait, en tant que de besoin, application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et en tout état de cause, à ce qu'il soit mis à la charge de M. D... le versement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens invoqués ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 26 février 2025, la clôture de l'instruction a été fixée au 26 mars 2025.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Burnichon, première conseillère,
- les conclusions de Mme Djebiri, rapporteure publique,
- les observations de Me Di Curzio substituant Me Champauzac pour M. D..., de Me Matras pour la commune de Crozes Hermitage et de Me Lamamra pour la SAS Immo-Foncier.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 28 février 2020, le maire de Crozes Hermitage a délivré à la société Immo-Foncier un permis d'aménager pour la création d'un lotissement de maximum deux lots sur les parcelles cadastrées section B nos ... d'une superficie de 1 742 m². M. D... relève appel du jugement du 11 juillet 2023 par lequel le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande tendant à l'annulation de cet arrêté et de la décision de rejet de son recours gracieux.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Contrairement à ce que soutient M. D..., les premiers juges, aux points 3 et 4 du jugement attaqué, ont répondu aux moyens tirés de ce que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas de plan de situation ni de notice et méconnaîtrait les dispositions de l'article R. 441-3 du code de l'urbanisme. Ils n'ont dès lors pas entaché leur jugement d'une omission à statuer.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
3. Par un jugement n° 1606930 du 2 mai 2019, le tribunal administratif de Grenoble a annulé une décision du maire de Crozes Hermitage du 4 juillet 2016 de non-opposition à déclaration préalable au projet de création d'un lotissement de maximum deux lots sur les parcelles cadastrées section B nos ... au seul motif que la division parcellaire nécessite la création, pour le projet, d'une voie interne commune aux deux lots et qu'ainsi la demande de division relevait du permis d'aménager et non de la simple déclaration préalable. L'autorité de chose jugée s'attache aux motifs constituant le soutien nécessaire du dispositif. Dès lors, la circonstance que le jugement précité mentionne qu'aucun autre moyen n'est susceptible d'entraîner l'annulation prononcée, sur le fondement de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, n'est pas revêtue de l'autorité de chose jugée et n'emporte pas, par elle-même, contrairement à ce que soutient la commune de Crozes Hermitage, le rejet de la requête de M. D... dirigée contre le permis d'aménager en litige.
4. En premier lieu, aux termes de l'article R. 441-1 du code de l'urbanisme : " La demande de permis d'aménager précise :/ (...) / b) La localisation et la superficie du ou des terrains à aménager ;/c) La nature des travaux ; / (...) ". Aux termes de l'article R. 441-2 du même code : " Sont joints à la demande de permis d'aménager :/ a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ;/ b) Le projet d'aménagement comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 441-3 et R. 441-4 ". Aux termes de l'article R. 441-3 du code précité : " Le projet d'aménagement comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords et indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet :/ a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ;/ b) La composition et l'organisation du projet, la prise en compte des constructions ou paysages avoisinants, le traitement minéral et végétal des voies et espaces publics et collectifs et les solutions retenues pour le stationnement des véhicules ;/ c) L'organisation et l'aménagement des accès au projet ;/ d) Le traitement des parties du terrain situées en limite du projet ;/ e) Les équipements à usage collectif et notamment ceux liés à la collecte des déchets. ". Enfin, aux termes de l'article R. 441-4 du même code : " Le projet d'aménagement comprend également : / 1° Un plan de l'état actuel du terrain à aménager et de ses abords faisant apparaître les constructions et les plantations existantes, les équipements publics qui desservent le terrain, ainsi que, dans le cas où la demande ne concerne pas la totalité de l'unité foncière, la partie de celle-ci qui n'est pas incluse dans le projet d'aménagement ;/ 2° Un plan coté dans les trois dimensions faisant apparaître la composition d'ensemble du projet et les plantations à conserver ou à créer ".
5. La circonstance que le dossier de demande de permis d'aménager ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis d'aménager qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
6. Le dossier de demande de permis d'aménager en litige, qui porte uniquement sur la création de deux lots et d'une voie d'accès interne, comprend un plan de composition à l'échelle 1/500ème qui précise la localisation des deux lots à bâtir sur le terrain et la voie d'accès au lot n° 1 qui va se situer au sud de la parcelle et du lot n° 2. Ce plan indique les cotes du terrain, la largeur de la voie d'accès, sa longueur et la délimitation indicative de " l'emplacement préférentiel pour l'accès au lots ". Ce dossier est également composé d'un programme des travaux qui présente la voirie (emplacement, dimensionnement et constitution), les réseaux secs et humides (assainissement, eaux pluviales, alimentation en eaux potable, réseau basse tension, réseau téléphonique et sécurité incendie) et de différentes photographies de l'état initial du terrain, avec un report des vues sur un plan, lesquelles permettent de constater que le terrain d'assiette ne comprenait, à la date de cette demande, aucune culture ou arbres, ainsi qu'une photographie du terrain dans l'environnement, d'une vue aérienne et des hypothèses d'implantation des bâtiments sur chacun des lots. Par ailleurs, contrairement à ce que soutient le requérant, le dossier de demande de permis d'aménager comporte un plan de situation et une notice descriptive, réceptionnés en mairie ainsi qu'en atteste le tampon figurant sur ces documents. La notice précise l'environnement immédiat des parcelles qui font l'objet de la demande, le parti d'aménagement retenu et l'état initial du terrain, lequel est un ancien verger dont les abricotiers ont tous été arrachés. Compte tenu de l'objet limité de la demande de permis d'aménager en litige, le dossier présenté à la commune dans le cadre de l'instruction de cette demande était conforme aux dispositions des articles R. 441-1 et suivants du code de l'urbanisme.
7. En deuxième lieu, le terrain d'assiette du projet est classé, par la carte communale, en zone constructible. Il ressort des pièces du dossier que ce terrain, qui n'est pas inclus dans le périmètre classé en zone d'appellation d'origine contrôlée, est d'une superficie limitée à 1 742 m² et n'est destiné qu'à recevoir deux lots. S'il est situé au lieudit " l'Homme ", au sud de la commune de Crozes Hermitage, à environ un kilomètre et demi du centre de la commune et à proximité immédiate de la commune de Tain l'Hermitage, ce lieudit est composé d'une trentaine de maisons individuelles entourées de jardins d'agrément. Le terrain d'assiette du projet jouxte au nord des parcelles supportant des maisons à usage d'habitation. Si ce terrain s'ouvre au sud sur une vaste zone agricole et viticole, il est situé le long du chemin des murets à l'est, lequel dessert deux maisons d'habitation individuelles, elles-mêmes incluses dans la partie urbanisée du lieudit qui présente une densité importante. Compte tenu de la faible superficie du terrain et du nombre limité des constructions susceptibles d'être édifiées sur les parcelles qui font l'objet de la division parcellaire en litige et nonobstant la présence à proximité de parcelles exploitées notamment pour l'activité viticole, le projet n'emportera pas un étalement urbain ni une atteinte à l'activité agricole et viticole alors qu'il n'est pas contesté que les parcelles en litige ne sont plus exploitées depuis 2016. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, M. D... n'est pas fondé à soutenir que le classement en zone constructible du terrain d'assiette du projet serait entaché d'erreur manifeste d'appréciation et que le maire de Crozes Hermitage aurait dû refuser de délivrer, pour ce motif, le permis d'aménager en litige. Il n'est pas davantage fondé pour les mêmes motifs à soutenir que ce projet méconnaît les dispositions de l'article L. 101-2 du code de l'urbanisme.
8. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 111-14 du code de l'urbanisme : " En dehors des parties urbanisées des communes, le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation ou sa destination : /1° A favoriser une urbanisation dispersée incompatible avec la vocation des espaces naturels environnants, en particulier lorsque ceux-ci sont peu équipés ; /2° A compromettre les activités agricoles ou forestières, notamment en raison de la valeur agronomique des sols, des structures agricoles, de l'existence de terrains faisant l'objet d'une délimitation au titre d'une appellation d'origine contrôlée ou d'une indication géographique protégée ou comportant des équipements spéciaux importants, ainsi que de périmètres d'aménagements fonciers et hydrauliques ; /(...) ". Compte tenu des éléments rappelés au point précédent, le terrain d'assiette du projet ne peut être regardé comme situé en dehors des parties urbanisées de la commune et ainsi le projet en litige n'est pas, par sa localisation et sa destination, de nature à compromettre l'activité agricole. Il suit de là que M. D... n'est pas fondé à soutenir que le projet en litige méconnaît les dispositions de l'article R. 111-14 du code de l'urbanisme.
9. En quatrième lieu, M. D... ne peut utilement invoquer l'erreur manifeste d'appréciation dont serait entaché le classement de la parcelle en litige tel qu'il résulte du plan local d'urbanisme de la commune approuvé le 17 mai 2021 dès lors que ces dispositions sont postérieures à l'arrêté en litige.
10. En cinquième lieu, compte tenu de ce qui vient d'être dit aux points 7 et 8, et en l'absence d'autre élément, le moyen tiré de ce que l'arrêté en litige méconnaît les objectifs de la lutte contre l'étalement urbain tels que prévus par la loi Grenelle II du 12 juillet 2010 doit être écarté.
11. En dernier lieu, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ne peut utilement être invoqué à l'encontre de l'arrêté en litige qui se borne à autoriser la création d'un lotissement de deux lots sans comporter de projet précis de construction.
12. Il résulte de tout ce qui précède que M. D... n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande.
Sur les frais du litige :
13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il en soit fait application à l'encontre de la commune de Crozes Hermitage et de la société Immo-Foncier, qui ne sont pas parties perdantes. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. D... les sommes de 1 500 euros à verser à la commune de Crozes Hermitage, d'une part, et à la société Immo-Foncier, d'autre part, au titre des frais non compris dans les dépens qu'elles ont exposés.
DECIDE :
Article 1er : La requête de M. D... est rejetée.
Article 2 : M. D... versera à la commune de Crozes Hermitage, d'une part, et à la société Immo-Foncier, d'autre part, la somme de 1 500 euros chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. A... D..., à la commune de Crozes Hermitage et à la société Immo-Foncier.
Délibéré après l'audience du 6 mai 2025 à laquelle siégeaient :
Mme Anne-Gaëlle Mauclair, présidente de la formation de jugement,
Mme Claire Burnichon, première conseillère,
Mme Gabrielle Maubon, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025.
La rapporteure,
C. BurnichonLa présidente,
A.-G. Mauclair
La greffière,
F. Prouteau
La République mande et ordonne au préfet de la Drôme en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,
N°23LY02734 2
