Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure
Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété "Les Evettes" et autres ont demandé au tribunal administratif de Grenoble d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 31 juillet 2015 par lequel le maire de Chamonix Mont-Blanc a délivré un permis de construire à la société Grand Hôtel des Alpes pour la création, par surélévation d'un bâtiment existant situé rue du Docteur Paccard, d'un espace de bien-être d'une surface de plancher de 135 m², ainsi que la décision du 15 octobre 2015 rejetant leur recours gracieux.
Par un jugement n° 1507782 du 17 mai 2018, le tribunal administratif de Grenoble a annulé l'arrêté du 31 juillet 2015 et la décision du 15 octobre 2015 et a mis à la charge de la commune de Chamonix Mont-Blanc et de la société Grand Hôtel des Alpes les sommes respectives de 1 000 euros et de 1 500 euros à verser aux requérants au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Procédure devant la cour
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 16 juillet 2018, 11 décembre 2018 et 6 février 2019, la société Grand Hôtel des Alpes, représentée par la SELARL Itinéraires Avocats, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Grenoble du 17 mai 2018 ;
2°) de rejeter les demandes présentées par le Syndicat des copropriétaires de la copropriété "Les Evettes" et autres devant ce tribunal ;
3°) de mettre solidairement à leur charge une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient, dans le dernier état de ses écritures, que :
- c'est à tort que le tribunal a annulé le permis de construire pour méconnaissance de l'article Ua 11 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de Chamonix Mont-Blanc, alors que les dispositions générales de l'article 4.6 relatif aux toitures prévoient une dérogation à l'interdiction des toitures-terrasses pour les ouvrages annexes, comportant une couverture paysagère sur l'intégralité de la toiture, sans que les conditions de l'article 9 du document annexe relatif à la définition des termes techniques ne soient opposables et donc sans que ces ouvrages ne soient tenus de remplir des caractéristiques particulières ;
- le lexique national de l'urbanisme, qui n'a qu'une valeur indicative et ne peut s'imposer à un document d'urbanisme antérieur à son édiction, ne saurait faire obstacle à ce que le projet de surélévation d'un bâtiment existant soit qualifié d'ouvrage annexe ;
- à titre subsidiaire, le projet porte sur une construction annexe au sens de l'article Ua 11 du règlement du PLU définissant une règle particulière dans la zone concernée et autorisant la réalisation d'une couverture sans toiture inclinée ;
- les trois conditions de l'article 9 du document annexe relatif à la définition des termes techniques sont remplies et notamment la deuxième condition, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, alors que l'aile annexe a bien été construite postérieurement au bâtiment principal qui date de 1840, sans que les permis délivrés en 2000 et 2001, qui n'autorisaient pas une reconstruction mais une extension et une restructuration de l'hôtel, n'aient une quelconque incidence à cet égard ;
- c'est également à tort que le tribunal a estimé que le projet n'entrait pas dans le champ d'application de l'article L. 111-6-2 du code de l'urbanisme, alors que le projet n'est pas en situation de covisibilité avec des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques.
Par des mémoires enregistrés les 22 octobre 2018, 7 janvier 2019 et 25 février 2019, ce dernier mémoire n'ayant pas été communiqué, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété "Les Evettes" et autres, représentés par la SELAS Chambel et associés, concluent au rejet de la requête et demandent qu'une somme de 6 000 euros chacune soit mise à la charge de la société Grand Hôtel des Alpes et de la commune de Chamonix Mont-Blanc en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- les travaux ne portent pas sur une construction annexe au sens du règlement du PLU ; les conditions cumulatives de l'article 9 des termes techniques contenus dans le PLU ne sont pas remplies : il doit s'agir d'une construction, ce qui n'est pas le cas des travaux de surélévation projetés ; elle doit être avoir été édifiée postérieurement à celle existante, ce qui fait défaut puisque l'ancien bâtiment a été entièrement démoli et que l'aile avancée du bâtiment dont la construction a ensuite été autorisée en fait partie intégrante, en vertu d'un même permis de construire et d'un premier permis modificatif délivrés les 30 novembre 2000 et 30 juillet 2001, et modifié ensuite à deux reprises ;
- en tout état de cause, le lexique national de l'urbanisme n'autorise une telle qualification qu'en l'absence d'un accès direct depuis la construction, ce qui n'est pas le cas des travaux en litige, lesquels répondent à la définition de l'extension donnée à l'article 1. 6 de ce lexique ;
- l'article L. 111-6-2 du code de l'urbanisme, qui n'est pas applicable au projet situé dans le champ de visibilité d'immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ne rend pas caduques les dispositions du PLU interdisant la réalisation d'une toiture-terrasse.
La clôture de l'instruction a été fixée au 28 février 2019 par une ordonnance du 11 février 2019.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme C... B..., première conseillère ;
- les conclusions de M. Jean Simon Laval, rapporteur public ;
- les observations de Me A... représentant la société Grand Hôtel des Alpes ;
Considérant ce qui suit :
1. La société Grand Hôtel des Alpes relève appel du jugement du 17 mai 2018 par lequel le tribunal administratif de Grenoble, à la demande du Syndicat des copropriétaires de la copropriété "Les Evettes" et d'autres requérants, a annulé l'arrêté du maire de Chamonix Mont-Blanc du 31 juillet 2015 lui délivrant un permis de construire pour la création par surélévation d'un bâtiment existant situé rue du Docteur Paccard, d'un espace de bien-être d'une surface de plancher de 135 m², ainsi que la décision du 15 octobre 2015 rejetant leur recours gracieux.
Sur le bien-fondé du moyen d'annulation retenu par les premiers juges :
2. Pour annuler le permis de construire en litige, le tribunal administratif de Grenoble a retenu comme fondé un seul moyen de première instance tiré de la méconnaissance par le projet des prescriptions de l'article Ua 11 du règlement du PLU de la commune de Chamonix-Mont-Blanc relatives aux caractéristiques des toitures.
3. En premier lieu, pour soutenir que ces dispositions ne seraient pas applicables au projet de construction en litige, la société Grand Hôtel des Alpes se prévaut de l'article 4 du titre I portant dispositions générales du règlement du PLU de la commune de Chamonix-Mont-Blanc, comportant des dispositions réglementaires communes à l'ensemble des zones et en particulier son paragraphe 4.6 relatif aux toitures, qui dispose : " (...) Toitures-terrasses / A l'exception des règles spécifique figurant dans les zones ci-après, les toitures-terrasses sont interdites, sauf pour les ouvrages annexes comportant une couverture végétale paysagère sur l'intégralité de la toiture (...) ".
4. S'il est constant que le projet autorisé par le permis de construire du 31 juillet 2015 et modifié en vertu des permis de construire modificatifs délivrés les 21 janvier 2016, 6 juin 2016 et 16 juin 2017 prévoit désormais de végétaliser entièrement la toiture-terrasse couvrant l'aile du bâtiment faisant l'objet de la surélévation en litige, les dispositions générales du règlement du PLU, et notamment celles de l'article 4, n'ont ni pour objet ni pour effet d'écarter les règles particulières applicables à la zone considérée et qui comportent comme en l'espèce des dispositions spécifiques relatives aux toitures-terrasses. Il en résulte que la société Grand Hôtel des Alpes ne peut utilement soutenir que le projet constituerait par lui-même un ouvrage annexe au sens des dispositions générales du règlement du PLU citées au point 3 et dont la couverture répondrait aux exigences de l'article 4.6.
5. En deuxième lieu, au titre des dispositions particulières relatives aux toitures, l'article Ua 11 du règlement du PLU de la commune de Chamonix-Mont-Blanc dispose, que : " a) La pente minimale des toitures est fixée à 35 %. (...) / d) Les toitures terrasses sont interdites sauf pour l'extension en rez-de - chaussée des bâtiments existants visés à l'article 14 ci-dessous./ Constructions annexes : /Lorsqu'elles sont attenantes à la construction principale, les constructions annexes peuvent être couvertes sans toiture inclinée à concurrence de 150 m² de surface ; au-delà de cette surface et lorsque les constructions ne sont pas accolées, toutes les constructions devront être couvertes par un système de toitures à plusieurs pans ou recouvertes de terrasses dallées ou d'espaces plantés ". Selon l'article 9 sur la définition des termes techniques annexée au PLU, complétant le règlement : " Pour l'application des dispositions de chacun des règlements de zones, sont tenues pour des annexes les constructions répondant simultanément aux 3 conditions suivantes : / La destination de la construction est du domaine fonctionnel du bâtiment principal ; / La construction est édifiée postérieurement à celle existante ; / La construction a une surface de plancher inférieure à la construction existante. ".
6. D'une part, le permis de construire en litige, qui porte sur la surélévation d'une aile avancée du Grand Hôtel des Alpes situé dans le corps de bâtiment nord de l'ensemble immobilier " Alpes 1 " pour la création d'un espace de bien-être réservé aux clients de l'établissement n'autorise pas par lui-même, la construction d'une annexe.
7. D'autre part, pour contester l'appréciation du tribunal selon laquelle les travaux autorisés ne peuvent être regardés comme portant sur une " construction annexe ", au sens de l'article 9 cité au point précédent, la société requérante soutient que l'aile avancée qui doit faire l'objet de la surélévation a été construite postérieurement au bâtiment principal édifié en 1840 et remplit donc, contrairement à ce qu'on relevé les premiers juges, la deuxième condition posée par cet article. Toutefois, il n'est pas sérieusement contesté, ainsi que le font valoir les intimés, qu'un permis de démolir concernant le bâtiment à usage d'hôtel a été délivré le 18 avril 1995, de sorte que le permis de construire initial accordé le 30 novembre 2000 pour la construction de l'ensemble immobilier " Alpes 1 ", comprenant divers logements, commerces et un hôtel et son premier permis modificatif du 30 juillet 2001, doivent être regardés comme ayant été délivrés pour la reconstruction et non la restructuration de cet hôtel. Ces permis autorisant la construction du bâtiment actuel y compris l'aile avancée de l'hôtel qui en est indissociable, cette dernière ne saurait être considérée comme une annexe édifiée postérieurement à la construction existante.
8. Il résulte de ce qui précède que le projet en litige, qui s'analyse en réalité comme une extension, ne portant pas sur le rez-de-chaussée du bâtiment existant, n'entre pas dans la catégorie des constructions annexes pour lesquelles les dispositions de l'article Ua 11 du règlement du PLU de la commune de Chamonix-Mont-Blanc autorisent une couverture sans toiture inclinée.
9. En troisième lieu, à supposer, en dépit de l'avis de l'architecte des bâtiments de France, que le projet en litige ne se situerait pas dans le champ de visibilité d'immeubles inscrits ou classés monuments historiques et entrerait, de ce fait, dans le champ d'application des dispositions de l'article L. 111-6-2 du code de l'urbanisme, devenu article L. 111-16, qui prévoient que " Nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, le permis de construire (...) ne peut s'opposer à l'utilisation de matériaux renouvelables ou de matériaux ou procédés de construction permettant d'éviter l'émission de gaz à effet de serre, à l'installation de dispositifs favorisant la retenue des eaux pluviales (...) ", (...) ", ces dispositions n'ont pas pour effet d'écarter l'application d'un PLU qui, sans interdire de tels matériaux ou procédés, impose des pentes minimales pour les toitures et proscrit les toitures-terrasses.
10. Il résulte de ce qui précède, que la société Grand Hôtel des Alpes n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble a retenu que le permis de construire du 31 juillet 2015 méconnaissait les prescriptions de l'article Ua 11 du règlement du PLU relatives aux caractéristiques des toitures.
11. En revanche, cette illégalité, qui est susceptible de faire l'objet d'une régularisation, ne saurait justifier à elle seule la solution d'annulation retenue par les premiers juges. Il appartient à la cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner l'autre moyen soulevé par le Syndicat des copropriétaires de la copropriété "Les Evettes" et autres, tiré de la méconnaissance de la règle de hauteur par rapport aux limites séparatives prescrite par l'article Ua 10.2.2 du règlement du PLU de la commune de Chamonix-Mont-Blanc.
Sur la méconnaissance de la règle de hauteur par rapport aux limites séparatives :
12. Aux termes de l'article Ua 10.2.2 du règlement du PLU de la commune de Chamonix-Mont-Blanc : " Les constructions qui ne sont pas implantées sur limite, et ne sont pas des annexes d'une hauteur inférieure à 3,50 m au faîtage, doivent présenter une hauteur telle que la différence de niveau entre tout point du bâtiment et tout point des limites séparatives n'excède pas le double de la distance comptée horizontalement entre ces deux points. ".
13. En réponse au moyen des requérants tiré de la méconnaissance de ces dispositions, la société Grand Hôtel des Alpes a invoqué devant le tribunal administratif sa demande de permis de construire modificatif n° 3, qui a eu pour objet de porter la distance entre le bâtiment de la copropriété "Les Evettes" et la façade du projet d'extension à 7 mètres. Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété "Les Evettes" et autres ne contestent pas, dans leur dernier mémoire enregistré au greffe du tribunal le 12 septembre 2017, que ce permis modificatif accordé le 16 juin 2017 a régularisé le vice entachant selon eux le permis initial. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de la règle de hauteur relative que prévoient les dispositions citées au point précédent doit être écarté comme inopérant.
Sur l'application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme :
14. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en oeuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, (...) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé par un permis modificatif, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. ".
15. L'illégalité relevée au point 10, qui n'affecte qu'une partie identifiée du projet, est susceptible d'être régularisée. Il y a lieu, en conséquence, en application des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, d'annuler le permis de construire en litige et la décision rejetant le recours gracieux du Syndicat des copropriétaires de la copropriété "Les Evettes" et autres, en tant seulement que ce permis prévoit une toiture-terrasse interdite par Ua 11 du règlement du PLU de la commune de Chamonix-Mont-Blanc et de fixer à deux mois le délai imparti au pétitionnaire pour solliciter la régularisation du projet.
16. Il résulte de ce qui précède que la société Grand Hôtel des Alpes est seulement fondée à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble a prononcé l'annulation totale du permis de construire du 31 juillet 2015 et de la décision du 15 octobre 2015, et à en demander la réformation dans cette mesure.
Sur les frais liés au litige :
17. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Grand Hôtel des Alpes, qui n'est pas, dans la présente instance, partie perdante, la somme que le Syndicat des copropriétaires de la copropriété "Les Evettes" et autres demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Ces dispositions font également obstacle à ce qu'il en soit fait application à l'encontre de la commune de Chamonix Mont-Blanc, qui n'a pas la qualité de partie dans l'instance d'appel.
18. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions présentées par la société Grand Hôtel des Alpes sur le fondement des mêmes dispositions.
DECIDE :
Article 1er : Le permis de construire du 31 juillet 2015 et la décision du 15 octobre 2015 rejetant le recours gracieux du Syndicat des copropriétaires de la copropriété "Les Evettes" et autres sont annulés en tant que ce permis prévoit une toiture-terrasse interdite par l'article Ua 11 du règlement du PLU de la commune de Chamonix-Mont-Blanc.
Article 2 : Le délai accordé à la société Grand Hôtel des Alpes pour solliciter la régularisation de son projet est fixé à deux mois.
Article 3 : L'article 2 du jugement du tribunal administratif de Grenoble est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la société Grand Hôtel des Alpes, au Syndicat des copropriétaires de la copropriété "Les Evettes" et à la commune de Chamonix Mont-Blanc.
Délibéré après l'audience du 26 novembre 2019 à laquelle siégeaient :
Mme D... E..., présidente de chambre,
M. Thierry Besse, président-assesseur,
Mme C... B..., première conseillère.
Lu en audience publique, le 17 décembre 2019.
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N° 18LY02718
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