Vu, la requête enregistrée au greffe de la Cour sous le numéro 11LY00034 le 7 janvier 2011 présenté pour la COMMUNE DE MARCY-SUR-ANSE, représentée par son maire en exercice dûment habilité, par Me Gallety ;
La commune demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0804220 du Tribunal administratif de Lyon, en date du 16 septembre 2010, par lequel le Tribunal l'a condamnée au versement d'une somme de 16 062,95 euros assortie des intérêts de droit au profit de M. Etienne B et Mme Colette A ;
2°) subsidiairement, de prononcer le sursis à statuer ;
3°) de réduire le montant des dommages intérêts ;
4°) de condamner M. B et Mme A au paiement d'une somme de 2 000 euros en application de l'article L.761-1 du code de justice administrative ;
La commune soutient que M. B et Mme A n'ont pas d'intérêt pour agir en raison de l'assignation qu'ils ont adressée à leur notaire en réparation du même préjudice ; que cela constitue pour la COMMUNE DE MARCY-SUR-ANSE le fait d'un tiers, de portée exonératoire ; que M. B et Mme A ne démontrent pas que serait intervenue une décision juridictionnelle irrévocable les déboutant de leur action dirigée contre leur notaire ou qu'ils s'en seraient désistés ; que le juge judiciaire ayant été saisi en premier, l'intérêt pour agir aux mêmes fins devant le juge judiciaire fait défaut ; qu'à l'inverse, la Cour devrait prononcer le sursis à statuer dans l'attente de l'issue de l'action visant à l'annulation de la vente que la commune a introduite ; qu'en effet, le droit de préemption impose des sujétions particulières pour les parties aux transactions immobilières concernant des biens compris dans son périmètre d'application ; que l'article L.213-2 du code de l'urbanisme sanctionne par la nullité l'aliénation réalisée sans notification préalable ; que le titulaire du droit de préemption dispose en vertu de l'article R.213-7 d'un délai de deux mois pour notifier au vendeur une décision de préemption ; qu'en l'espèce seule l'obligation de transmission d'une déclaration d'intention d'aliéner préalablement à la vente a été respectée ; qu'en revanche, la vente définitive est intervenue avant le terme du délai de deux mois qui expirait le 23 juin 2006, privant de tout effet la délibération du conseil municipal ; que la commune aurait pu procéder au retrait de sa décision initiale pour en prendre une nouvelle et la notifier régulièrement au vendeur ; que cette hypothèse a été explicitement envisagée par M. B et Mme A dans le cadre de leur recours en responsabilité ; que la commune s'est trouvée dans une situation équivalente à celle de l'absence d'intention d'aliéner car elle ne bénéficiait pas de l'intégralité du délai de deux mois ouvert pour exercer son droit de préemption ; qu'elle est donc fondée à introduire l'action en nullité prévue par l'article L.213-2 du code de l'urbanisme dans le délai prévu par ce texte ; que la question de la nullité de l'acte authentique de vente du 23 mai 2006 ressortit à la compétence exclusive du juge judicaire ; que contrairement à l'appréciation du tribunal administratif, l'issue du litige devant le juge judiciaire aura une influence certaine sur la question de la réparation des dommages ; que l'annulation aurait des conséquences rétroactives, les parties étant fictivement replacées dans la situation où elle se seraient trouvées si l'acte authentique n'avait pas été dressé le 23 mai 2006 ; qu'elles devraient procéder à des restitutions, ce qui entrainera d'importantes difficultés en raison de l'édification, après la vente, d'une maison d'habitation sur le terrain ; que ces difficultés seront réglées en application des articles 553 à 555 du code civil ; qu'elles sont néanmoins totalement étrangères à la commune en l'absence de tout rapport causal avec l'illégalité de la décision de préemption ; qu'en outre, les acquéreurs ne pourraient se plaindre des conséquences dommageables du retard de la construction liée à la reconstitution de la situation antérieure ; que le tribunal administratif a donc estimé à tort que la procédure pendante devant la juridiction judiciaire n'exerce aucune influence sur l'action en responsabilité dirigée contre la commune ; que le jugement du Tribunal administratif de Lyon doit être réformé s'agissant du montant des dommages et intérêts alloués aux requérants, au titre du surcoût de la construction évalué à 16 062, 95 euros ; que la révision du contrat de construction est régie par les articles L.231-11 et L.231-12 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il résulte des stipulations de ce contrat que le prix forfaitaire et définitif de la construction est révisé d'après la variation de l'indice BT 01 entre la date de signature du contrat et la date fixée à l'article L.231 2, aucune variation ultérieure n'étant admise ; qu'en l'occurrence, la révision du prix était limitée au 15 mai 2006 ; que M. B et Mme A auraient du s'opposer à la révision imposée par la société Maisons de Pays au 20 juin 2007 correspondant à la date d'ouverture du chantier ; que les dispositions du code de la construction et de l'habitation relatives au contrat de construction d'une maison individuelle sont d'ordre public ; que l'appelante ne saurait être tenue d'indemniser les requérants au titre des dépenses supplémentaires que ces derniers devaient eux-mêmes supporter ;
Vu le mémoire, enregistré le 13 mai 2011, présenté pour M. B et Mme Colette A domiciliés ... par Me Richard ;
M. B et Mme A demandent à la Cour :
1°) de rejeter la requête de la COMMUNE DE MARCY-SUR-ANSE ;
2°) par la voie de l'appel incident, de réformer le jugement attaqué en condamnant la COMMUNE DE MARCY-SUR-ANSE à leur verser une indemnité complémentaire de 25 995 euros ;
3°) de condamner la COMMUNE DE MARCY-SUR-ANSE à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative et à supporter les entiers dépens d'instance ;
M. B et Mme A soutiennent que la requête de la COMMUNE DE MARCY-SUR-ANSE est irrecevable en ce qu'elle ne critique pas le jugement rendu par le Tribunal administratif de Lyon ; que la commune opère une confusion entre l'intérêt à agir des requérants de première instance et le bien fondé de leur démarche ; qu'un requérant dispose d'un intérêt à agir s'il est directement concerné par la décision dont il demande l'annulation ; qu'en l'espèce les exposants disposent d'un intérêt à agir en raison du rejet implicite de leur demande indemnitaire préalable ; qu'en outre, la demande indemnitaire pendante devant le juge judiciaire a pour objet l'indemnisation d'un préjudice résultant de la faute du notaire et non de la commune ; que, concernant la demande de sursis à statuer, l'appelante ne démontre pas en quoi l'annulation de la vente ferait disparaître le préjudice subi ; que l'annulation de la vente n'aurait pas pour effet de rendre la délibération annulée légale et ne ferait au contraire que confirmer son illégalité ; que l'évaluation du dommage résultant du surcoût lié à l'actualisation du coût de la construction a été imposée par le constructeur en raison du décalage des travaux ; que le Tribunal a à tort écarté les autres chefs de préjudice exposés ; qu'un acquéreur évincé par une décision illégale de préemption est en droit d'obtenir réparation des préjudices qui résultent pour lui, de façon directe et certaine, de cette décision ; qu'en l'espèce, les travaux de construction auraient pu démarrer plus tôt si la commune n'avait pas illégalement exercé son droit de préemption ; que l'ensemble des conditions suspensives devaient être levées au mois de septembre 2006 alors qu'au mois d'octobre les exposants étaient bloqués ; que, pensant que la construction allait démarrer rapidement, ils ont régularisé la promesse de vente de leur habitation en septembre 2006 ; qu'ils ont donc été obligés de prendre un logement en location durant seize mois, ce qui a occasionné des frais de loyers, d'agence et d'assurance ; qu'il est incontestable que ces charges excèdent celles auxquelles ils auraient été exposés s'ils avaient directement emménagé ;
Vu le mémoire, enregistré le 20 juin 2011, présenté pour la COMMUNE DE MARCY-SUR-ANSE, tendant aux mêmes fins que la requête, par les mêmes moyens ;
La commune fait valoir en outre que les postes complémentaires de préjudices n'ont pas de lien direct avec l'illégalité de la décision de préemption ; que ces dépenses sont liées à la nécessité de relogement provisoire dans l'attente de l'emménagement dans la future maison à édifier sur le terrain vendu au mépris de la décision de préemption ; que M. B et Mme A ont conclu un compromis de vente de leur logement quelques jours après la régularisation de la vente litigieuse ; que ce compromis comportait une condition suspensive liée au non exercice du droit de préemption par la COMMUNE DE MARCY-SUR-ANSE sur le terrain acquis par M. B et Mme A ; que cette mention est révélatrice de la conscience que les intimés avaient à l'époque de la précarité de leur situation et des risques encourus ; que le délai de deux mois pour préempter n'était pas encore écoulé ; que les notaires ont précisé dans l'acte authentique du 23 mai 2006 que la commune n'exerçait pas son droit de préemption, ce que les intimés n'avaient pas jugé comme une précaution suffisante ; que la vente définitive de l'ancien appartement des intimés est ensuite intervenue suivant acte authentique du 9 septembre 2006 ; que les intimés, à l'occasion d'un référé suspension, avaient eu connaissance de l'irrégularité de la situation ; que cette situation se trouve confirmée par le second référé suspension introduit par les intimés le 11 septembre 2006 ; que les intimés considéraient de leur propre aveu que la régularité de la vente du 23 mai 2006 était incertaine ; que leur imprudence est la cause directe de la nécessité d'un relogement qui ne saurait être imputé à la commune ; que cette circonstance ne présente pas de lien particulier avec l'illégalité de la décision de préemption ;
Vu, enregistré comme ci-dessus le 7 mai 2012, le mémoire présenté pour la COMMUNE DE MARCY-SUR-ANSE ;
La commune fait valoir que son maire a été autorisé à agir en appel par délibération du conseil municipal du 12 septembre 2008 ; que le sursis à statuer est inutile dés lors que, par arrêt du 15 septembre 2011, l'appel de la commune a été rejeté en tant qu'il était dirigé contre le jugement du Tribunal de grande instance de Villefranche-sur-Saône qui l'avait déboutée de son action visant à l'annulation de la vente ; qu'il n'y a pas de rapport causal entre l'illégalité de la préemption et le dommage invoqué ; qu'ayant anticipé sur l'annulation de la décision litigieuse, les demandeurs ne peuvent prétendre à l'indemnisation de la part de dépenses nécessaires à la réalisation de leur projet de construction qui n'aurait pas existé en l'absence de la décision de préemption litigieuse au motif que, s'étant ensuite ravisés, ils l'avaient différée ; qu'il leur appartient d'assumer les conséquences du choix effectué ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 15 mai 2012 :
- le rapport de M. Bézard, président ;
- les conclusions de M. Vallecchia, rapporteur public ;
- et les observations de Me Gallety, avocat de la COMMUNE DE MARCY-SUR-ANSE, et celles de Me Richard, représentant le Cabinet Racine, avocat de M. B et de Mme A.
Considérant que, par jugement du 24 mai 2007, passé en force de chose jugée, le Tribunal administratif de Lyon a, à la demande de M. B et de Mme A, annulé en se fondant sur un double motif de procédure et de fond, la délibération du conseil municipal de Marcy-sur-Anse du 15 mai 2006 décidant de mettre en oeuvre le droit de préemption urbain sur une parcelle d'environ 1 300 m2, cadastrée B 998 au lieudit Montezain, dont les intéressés s'étaient portés acquéreurs en vue d'y faire construire une maison d'habitation ; que, par jugement en date du 16 septembre 2010, le Tribunal administratif de Lyon a condamné la COMMUNE DE MARCY-SUR-ANSE à verser la somme de 16 062,95 euros à M. B et à Mme A en réparation du préjudice résultant de la faute commise par la commune dans l'exercice de son droit de préemption et correspondant au surcoût occasionné par le retard qu'a enregistré la réalisation de leur projet ; que la COMMUNE DE MARCY-SUR-ANSE relève appel de ce jugement tandis que, par voie de l'appel incident, M. B et Mme A demandent que la condamnation de la commune soit augmentée de 25 995 euros ;
Sur la fin de non recevoir opposée par la M. B et Mme A :
Considérant que la COMMUNE DE MARCY-SUR-ANSE conteste à la fois l'intérêt pour agir de M. B et Mme A -ce qui implicitement mais nécessairement, implique que cet intérêt a été admis à tort par les premiers juges- et le montant de sa condamnation en première instance ; qu'ainsi la requête qu'elle a présentée devant la Cour comporte une critique du jugement attaqué et satisfait, contrairement à ce que soutiennent M. B et Mme A, aux exigences de l'article R. 411-1 du code de justice administrative ;
Sur la régularité du jugement attaqué :
Considérant que, devant la Cour, la COMMUNE DE MARCY-SUR-ANSE soutient que dès lors que M. B et Mme A ont assigné leur notaire pour la faute commise par ce dernier lors de la passation de la vente devant le Tribunal de grande instance de Villefranche-sur-Saône, ils ont pas d'intérêt pour agir en responsabilité contre la commune devant la juridiction administrative ; que, cependant, les deux actions ne tendant pas à la réparation des conséquences dommageables des mêmes fautes ; que la recevabilité des demandes présentées par M. B et Mme A, en tout état de cause, n'est pas subordonnée à un principe d'exclusivité ni tributaire de considérations tenant au risque d'une double indemnisation, qui n'intéressent que le fond du litige ; qu'ainsi les premiers juges n'ont pas entaché d'irrégularité leur décision sur ce point ;
Sur le montant du préjudice :
Considérant que la COMMUNE DE MARCY-SUR-ANSE ne critique pas utilement le montant de l'indemnité accordée à M. B et à Mme A par les premiers juges, qui, pour évaluer leur préjudice, correspondant à l'actualisation du prix de leur projet en conséquence du retard enregistré, se sont fondés sur les attestations non sérieusement contestées de l'entreprise de construction à laquelle les intéressés ont fait appel ; qu'en conséquence, la condamnation prononcée par le tribunal administratif doit être confirmée ;
Sur l'appel incident formé par M. B et Mme A :
Considérant que M. B et Mme A étaient déjà propriétaires de leur logement au moment ou ils ont fait l'acquisition du terrain litigieux ; que, malgré des difficultés qu'ils ne pouvaient ignorer, dans la mesure où il avaient saisi le tribunal administratif le 12 juillet 2006 aux fins d'obtenir l'annulation de la décision du conseil municipal du 15 mai 2006, ils ont donné suite à la promesse de vente de leur logement avec effet en septembre 2006 et ont dû temporairement louer un logement ; que contrairement à ce qu'ils soutiennent, cette situation n'est pas directement la conséquence du retard pris par leur projet de construction du fait de l'exercice illégal de son droit de préemption par la commune, mais d'une décision de gestion de leur propre patrimoine dont il n'est pas soutenu qu'elle était nécessaire pour financer leur nouveau projet de construction ; que, dans ces conditions, leur demande incidente ne peut-être accueillie ;
Sur la subrogation :
Considérant qu'en l'état du dossier, la procédure introduite par M. B et Mme A devant le juge judiciaire demeure pendante ; qu'il appartient au juge administratif, lorsqu'il détermine le montant et la forme des indemnités allouées par lui, de prendre, au besoin d'office, les mesures nécessaires pour que sa décision n'ait pas pour effet de procurer à la victime d'un dommage, par les indemnités qu'elle a pu ou pourrait obtenir en raison des mêmes faits, une réparation supérieure au préjudice subi ; qu'il y a lieu en conséquence de réformer sur ce point le jugement rendu le 16 septembre 2010 par le Tribunal administratif de Lyon et, en conséquence, de subordonner d'office le paiement de la somme que la COMMUNE DE MARCY-SUR-ANSE a été condamnée à payer à M. B et Mme A aux droits qui résultent ou pourraient résulter pour ces derniers des condamnations prononcées à leur profit par les tribunaux judicaires ;
Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative s'opposent à ce que la COMMUNE DE MARCY-SUR-ANSE, qui succombe dans l'instance, puisse obtenir le remboursement des frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés ; que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de condamner la COMMUNE DE MARCY-SUR-ANSE à verser la somme de 750 euros à M. B et 750 euros à Mme A sur le fondement de ces mêmes dispositions ;
DECIDE :
Article 1er : La COMMUNE DE MARCY-SUR-ANSE est subrogée, à concurrence de la somme fixée par l'article 1er du jugement du Tribunal administratif de Lyon du 16 septembre 2010, dans les droits détenus par M. B et Mme A à l'encontre du notaire ayant établi l'acte de vente du 23 mai 2006.
Article 2: Le jugement du Tribunal administratif de Lyon du 16 septembre 2010 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 3 : Les conclusions d'appel de la COMMUNE DE MARCY-SUR-ANSE et les conclusions d'appel incident de M. B et Mme A sont rejetées.
Article 4 : La COMMUNE DE MARCY-SUR-ANSE versera à M. B et à Mme A la somme de 750 euros chacun en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la COMMUNE DE MARCY-SUR-ANSE, à M. Etienne B et à Mme Colette A.
Délibéré après l'audience du 15 mai 2012, à laquelle siégeaient :
M. Zupan, présent de formation de jugement,
M. Bézard, président,
M. Chenevey, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 10 juillet 2012.
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