Vu la requête enregistrée le 13 avril 2010, présentée pour M. Philippe A, domicilié ..., M. et Mme Laurent B, domiciliés ..., M. et Mme Pierre C, domiciliés ..., M. et Mme Jean E, domiciliés ..., M. et Mme Pierre F, domiciliés ..., M. et Mme Claude G, domiciliés ..., M. et Mme Gilbert H, domiciliés ..., M. Jacques J et Mme Catherine K, domiciliés ..., M. et Mme Patrick L, domiciliés ..., M. M, et Mme Rima N, domiciliés ..., M. et Mme Gérard O, domiciliés ..., M. et Mme Stéphane P, domiciliés ... ;
Ils demandent à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0800102 et 0802986 du 25 février 2010, par lequel le Tribunal administratif de Dijon a rejeté leur demande, tendant à l'annulation d'un permis de construire et de son modificatif, accordés respectivement les 22 novembre 2007 et 16 octobre 2008 par le maire de Messigny et Vantoux à la SCI Sercan-Immobilier ;
2°) d'annuler les autorisations de construire en litige ;
3°) de condamner la commune de Messigny et Vantoux à leur verser une somme globale de 3 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Les requérants soutiennent :
- que la demande de permis de construire modificatif ne remédie pas totalement aux insuffisances du dossier initial ; que la notice ne précise pas les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans l'environnement, n'apporte aucun élément concernant les clôtures et les végétations situées en limite de terrain, en méconnaissance des dispositions de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme ; que les documents photographiques produits ne permettaient pas à l'autorité compétente en matière de permis de construire d'apprécier le contexte bâti ;
- que la réalisation projetée d'un immeuble de 22 logements comportant trois niveaux sur un terrain de 2 249 m² rompra l'affectation dominante de la zone UD, que le préambule du règlement du plan local d'urbanisme destine à accueillir des constructions de faible densité ; que le tribunal administratif, qui avait, pour ce motif, annulé le 6 juillet 1999 un permis de construire autorisant la réalisation, sur le même terrain, d'un programme immobilier de moindre importance, ne pouvait en l'espèce statuer dans le sens contraire alors que le quartier présente encore un aspect presque exclusivement pavillonnaire ;
- qu'alors que l'article UD-10 limite à trois le nombre de niveaux, dont un de combles aménageables, le projet comporte un quatrième niveau constitué de combles non aménageables ; que le tribunal administratif n'a pu, sans commettre une erreur de droit, juger que le projet respecte cette règle, qui tend à interdire la création d'un quatrième niveau, même si celui-ci n'est pas habitable ;
- que l'article UD-13 impose que les surfaces plantées et engazonnées représentent au minimum 10 %, d'un seul tenant, de la superficie du tènement ; que le projet en litige ne respecte pas cette règle, dès lors que les jardins privatifs prévus en rez-de-chaussée sont séparés par des haies qui conduisent à une division en jouissance, et qu'aucun de ces jardins privatifs n'atteint la superficie minimum de 245 m², résultant de l'application de cette disposition ; que de plus, le pétitionnaire a comptabilisé dans ces surfaces la dalle du sous-sol du bâtiment, qui ne supporte pas une épaisseur de terre végétale suffisante pour permettre à des plantations de se maintenir de façon pérenne ;
- que l'accès au projet s'effectue par la Rue des Carons, qui est dépourvue de trottoirs, et ne présente, en son point le plus étroit, qu'une largeur de 4,50 mètres, insuffisante pour permettre la circulation et le croisement, des piétons et des voitures dans des conditions de sécurité satisfaisantes ; qu'en se fondant sur les conditions actuelles de desserte de la parcelle, le tribunal administratif a inexactement apprécié le respect des règles imposées par l'article UD-3 du plan d'occupation des sols ;
Vu le jugement attaqué ;
Vu le mémoire en défense, enregistré le 15 juillet 2010, présenté pour la société Sercan Immobilier, ayant son siège social 6 rue des Serruriers à Chevigny-Saint Sauveur (21800), qui conclut au rejet de la requête et à ce que les requérants soient condamnés à lui verser une somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Elle soutient :
- à titre principal, que la requête d'appel, qui lui a été notifiée au-delà du délai de quinze jours imposé par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, est irrecevable ;
- à titre subsidiaire, que les différentes pièces du dossier de demande de permis de construire, qui se complètent les unes les autres, ont mis le service instructeur à même d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement, son impact visuel et le traitement des accès et abords ; que, si les requérants ne les ont pas produites à l'appui de leur demande de première instance, des photographies de montage figuraient bien dans le volet paysager du dossier de demande de permis de construire qui, comme l'a jugé à bon droit le tribunal administratif, satisfait ainsi aux exigences des articles R. 421-2 ou R. 431-8 du code de l'urbanisme ;
- que le terrain d'assiette ne se trouve dans le champ de visibilité d'aucun monument protégé ;
- que si, à l'appui de leur moyen tiré de l'excessive densité du programme immobilier, les requérants invoquent le préambule du règlement de la zone UD, celui-ci n'est interprété par le juge que si les dispositions du règlement relatives à l'emprise au sol, au coefficient d'occupation du sol, ou à la superficie d'espaces verts, sont imprécises ou inexistantes ; que tel n'est pas le cas en l'espèce, dès lors que, s'il ne fixe pas de coefficient d'occupation des sols, le règlement de la zone UD n'interdit pas la réalisation d'immeubles collectifs à usage d'habitation dans cette zone, et contient des dispositions concordantes destinées à limiter la densité des constructions ; qu'en outre, un immeuble collectif existe déjà à proximité immédiate du terrain d'assiette du projet en litige ;
- que l'article UD-10, dont les dispositions sont dépourvues d'ambiguïté, limite la hauteur des constructions à 12 mètres et le nombre de niveaux à trois, y compris les combles aménagés ; que les combles non aménagés, non mentionnés dans cet article, n'ont en revanche pas à être pris en compte pour le calcul de la hauteur ; que le projet est conforme à l'article UD-10, puisque le second étage prévu, qui est mansardé et offre une hauteur sous plafond souvent inférieure à 1,80 mètre, correspond bien à un comble aménagé au sens de ces dispositions ;
- que, s'ils soutiennent que l'accès au programme immobilier par la rue des Carons entraînera une gêne pour la circulation publique et un danger pour les usagers de cette voie, les requérants n'apportent aucun élément objectif à l'appui de leurs allégations ; que cette rue, peu fréquentée actuellement, offre au droit de l'accès une largeur de 6 mètres, et autorise le croisement des véhicules tout au long de son tracé ; que la configuration de l'accès et le trafic de véhicules induit par la réalisation du projet ne présentent aucun danger pour les piétons, qui accèdent à l'immeuble par une entrée distincte s'ouvrant sur la rue de la Maladière ;
- que, bien que séparés par des haies séparatives, des jardins privatifs doivent bien être prises en compte dans le calcul de la proportion d'espaces verts, qui représente bien 10 % d'un seul tenant de la surface du tènement, et respecte ainsi la règle fixée par l'article UD-13 ;
Vu le mémoire en défense, enregistré le 6 août 2010, présenté pour la commune de Messigny et Vantoux, représentée par son maire, qui conclut au rejet de la requête et à ce que les requérants soient condamnés à lui verser une somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
La commune de Messigny et Vantoux soutient :
- à titre principal, que les requérants, qui ont effectué la notification de leur requête plus de quinze jours après l'enregistrement de celle-ci au greffe, n'ont pas respecté les obligations que leur impose l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ; que leur requête est dès lors irrecevable ;
- à titre subsidiaire, que le dossier de demande de permis de construire, et en particulier son volet paysager complet, permettait au service instructeur d'apprécier l'insertion de l'immeuble projeté dans son environnement, son impact visuel, ainsi que le traitement de ses accès et abords, conformément aux exigences des articles R. 421-2 et R. 431-8 du code de l'urbanisme ; que le dossier comprend également des photographies de montage que les requérants n'ont pas produites à l'appui de leur requête ; que l' implantation du projet perpendiculairement à la rue de la Maladière contribue à sa bonne intégration dans le quartier ;
- que les requérants ne peuvent invoquer l'annulation, par un jugement du 6 juillet 1999, du permis de construire un immeuble collectif, qui avait été autorisé sur le fondement de règles différentes, et alors que cette forme d'habitat ne se rencontrait pas dans la commune ; que le règlement du plan local d'urbanisme n'interdit pas la construction d'immeubles collectifs d'habitation en zone UD et contient des dispositions précises en matière d'emprise au sol des constructions et de superficie des espaces verts ; que cet ensemble de règles permet d'apprécier la densité des constructions admises en zone UD sans avoir à se référer au préambule du règlement de cette zone ; que le pétitionnaire n'a d'ailleurs pas utilisé tous les droits à construire résultant de l'application d'un coefficient d'emprise au sol de 30 % ; que le Tribunal a donc écarté à bon droit leur moyen de première instance, tiré de la violation du préambule du règlement de la zone UD ;
- que la disposition de l'article UD-10 limitant à trois le nombre de niveaux dont un seul niveau de combles aménagés, ne mentionne pas les combles non aménagés et non aménageables, qui ne doivent donc pas être pris en compte pour l'application de cette règle ; que le second étage de l'immeuble projeté, qui est mansardé et présente en de nombreux points une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre correspond donc bien à un niveau de combles aménagés, contrairement au niveau supérieur qui n'est pas aménageable en raison de sa structure intérieure en fermettes industrialisées ; que le projet en litige, qui n'excède pas par ailleurs 12 mètres de hauteur, respecte donc la règle ainsi énoncée ;
- que les requérants ne critiquent pas utilement le jugement, par lequel le tribunal administratif a rejeté leur moyen, tiré de la méconnaissance de l'article UD-3 ; que l'entrée et la sortie des véhicules s'effectuent à partir et sur une voie qui dessert un faible nombre de propriétés, et dont la largeur d'au moins 6 mètres autorise le croisement de véhicules sans risques pour la sécurité publique ; que, par ailleurs, les piétons accèdent à l'immeuble par une entrée distincte, qui donne sur la rue de la Maladière ;
- que les requérants n'établissent ni que le projet ne compromettrait les intérêts de la protection de monuments protégés, ni que l'avis de l'architecte des bâtiments de France serait entaché d'illégalité ;
Vu, enregistré le 28 octobre 2011 le mémoire en réplique présentée pour la commune de Messigny et Vantoux tendant aux mêmes fins que son mémoire en défense par les mêmes moyens et qui confirme la fin de non-recevoir précédemment invoquée;
Vu, enregistré comme ci-dessus, le 4 novembre 2011, le mémoire en réplique présenté pour la société Sercan-Immobilier tendant aux mêmes fins que son mémoire en défense par les mêmes moyens et qui confirme la fin de non-recevoir précédemment invoquée ;
Vu, enregistré le 17 novembre 2011 le mémoire en réplique présenté pour M. A et les douze autres appelants précités tendant aux mêmes fins que leur requête par les mêmes moyens et qui fait valoir que celle-ci est parfaitement recevable ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 22 novembre 2011 :
- le rapport de M. Bézard, président ;
- les observations de Me Barberousse, avocat des requérants, et celles de Me Grenier, avocat de la société Sercan Immobilier ;
- et les conclusions de M. Vallecchia, rapporteur public ;
- la parole ayant été de nouveau donnée aux parties présentes ;
Considérant que, par un jugement n° 0800102 et 3802986 du 25 février 2010, le Tribunal administratif de Dijon a rejeté la demande de M. Philippe A et autres, tendant à l'annulation d'arrêtés en date des 22 novembre 2007 et 16 octobre 2008, par lesquels le maire de Messigny et Vantoux (Côte d'Or) a autorisé la société Sercan Immobilier à construire un ensemble de 22 logements, sur des parcelles numérotées 135, 136, 146 et 776, lui appartenant ; que M. Philippe A et autres relèvent appel de ce jugement ;
Sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de non-recevoir opposée par la société SercanImmobilier et la commune de Messigny et Vantoux ;
Sur le contenu du dossier de demande de permis de construire et du permis modificatif :
Considérant qu'aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. " ;
Considérant que les requérants soutiennent que les permis attaqués ne satisfont pas aux exigences de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme dans la mesure où les pièces jointes à la demande ne comportent qu'une analyse trop sommaire du paysage bâti, sont muettes sur les clôtures et les plantations en limite de terrain, ne précisent pas les éléments retenus pour assurer l'insertion du projet dans l'environnement et ne permettent pas au service instructeur et à l'autorité compétente d'apprécier cette insertion dans le contexte bâti ;
Considérant, toutefois, qu'il ressort des pièces du dossier, et contrairement à ce qui est soutenu devant la Cour, que le dossier initial de demande de permis de construire contient un " plan de masse espaces verts ", des plans des façades en couleurs, une notice d'insertion comportant une description de l'environnement du terrain sur chacun de ses côtés et faisant apparaître au moyen de photomontages les angles de prises de vue des lieux dans leur état actuel et futur ; que, par ailleurs, la demande de permis modificatif comporte les mêmes indications, ainsi que les plans en coupe modifiés ; qu'il ressort de ces documents et particulièrement de la notice de présentation du projet qu'afin d'éviter l'effet façade, l'immeuble est implanté perpendiculairement à la rue avec des décrochements ; que la demande prévoit la plantation de six arbres de haute tige qui apparaissent sur les photographies jointes au dossier ; que même si la notice ne comporte pas d'indication sur les clôtures et en particulier concernant la barrière en béton parallèle à la rue des Carons, le " plan de masse espaces verts " fait ressortir que des haies sont prévues ; qu'en outre, les photographies laissent apparaître que le bâti environnant est hétérogène et sans organisation, s'inscrit dans un paysage d'une grande banalité et que la hauteur de l'immeuble autorisé est proche de celle de l'immeuble voisin ; qu'ainsi le moyen tiré de ce que la composition du dossier ne permettait pas à l'administration d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement doit être écartée ;
Sur le non respect du caractère de la zone UD :
Considérant que les requérants soutiennent que l'édification d'un immeuble de 45 mètres de long, comportant 3 niveaux et d'une superficie de 1 508 m² de surface hors oeuvre nette méconnaît, par son importance, le préambule du règlement du plan local d'urbanisme applicable à la zone UD qui dispose que " principalement affectée à l'habitation, cette zone de faible densité peut accueillir des constructions abritant des services et activités divers compatibles avec l'habitation ", dans la mesure où il constituera une rupture avec l'affectation dominante de la zone ; que toutefois ledit préambule, en tout état de cause, ni d'ailleurs aucune autre disposition applicable à la zone n'interdisent l'édification d'immeubles collectifs, même si une faible densité est privilégiée ; qu'ainsi les requérants ne peuvent utilement soutenir que le projet méconnaît le préambule du règlement du plan d'occupation des sols applicable à la zone UD ;
Sur la violation de l'article UD-3 du règlement du plan local d'urbanisme :
Considérant qu'aux termes du 3ème alinéa de l'article UD-3 du règlement du plan local d'urbanisme relatif aux accès : " Toute opération doit prendre le minimum d'accès sur les voies publiques. Les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne possible à la circulation publique " ;
Considérant que les requérants soutiennent que le projet en cause ne dispose pas d'accès suffisants garantissant la sécurité des usagers dans la mesure où l'immeuble projeté sera exclusivement accessible par la rue des Carons dont la largeur, limitée à 4,50 mètres, rendra nécessairement périlleux, voire impossible le croisement des véhicules d'un certain gabarit ; que l'absence de trottoirs est génératrice de risque pour les piétons qui devront faire face à un flot continu de véhicules généré par les habitants, les visiteurs et les fournisseurs de l'immeuble en cause ;
Considérant que, si l'accès au projet, à partir de la rue des Carons, ne comporte qu'une largeur de 4,50 mètres dans sa partie la plus étroite, il ne ressort pas des pièces du dossier que le trafic modéré généré par le projet serait de nature à provoquer, des problèmes particuliers pour la sécurité publique, alors même que la voie ne serait pas bordée de trottoirs et en tenant compte de la circulation propre aux visiteurs et fournisseurs, dans la mesure où les piétons peuvent emprunter la rue de La Maladière et où le service départemental d'incendie et de secours a émis un avis favorable à l'opération, assorti de prescriptions ; qu'ainsi les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les dispositions de l'article UD-3 du plan local d'urbanisme ont été méconnues ;
Sur la violation de l'article UD-10 du plan local d'urbanisme :
Considérant qu'aux termes du 4ème alinéa de l'article UD du plan local d'urbanisme relatif à la hauteur des constructions : " ... La hauteur maximum des autres constructions ne doit pas excéder 12 mètres. Elle ne doit pas excéder trois niveaux y compris les combles aménagés (R+1+C). Dans le cas de combles aménagés, il ne sera autorisé qu'un seul niveau dans les combles... " ;
Considérant que les requérants soutiennent que le projet autorisé comporte en réalité quatre niveaux alors que l'article UD-10 précité n'autorise que la construction de trois niveaux, dont un de combles aménagés ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le 3ème niveau qui est mansardé comporte généralement une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre et possède les caractéristiques de combles aménagés ; que la partie de l'immeuble située immédiatement sous la toiture est constituée par une charpente de type " fermette " qui n'est pas aménageable ; que dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les dispositions de l'article UD-10 du plan local d'urbanisme n'ont pas été respectées ;
Sur la violation de l'article UD-13 du plan local d'urbanisme :
Considérant qu'aux termes du 3ème alinéa de l'article UD-13 du plan local d'urbanisme relatif aux espaces verts : " La surface effectivement plantée et gazonnée devra être au moins égale à 20 % de la surface du lot dont 10 % d'un seul tenant... " ;
Considérant que les requérants soutiennent que le projet autorisé ne respecte pas les dispositions de l'article UD-13 précité du plan local d'urbanisme dans la mesure où aucune végétation n'est susceptible de pousser sur la dalle d'accès au garage et sur les jardins privatifs qui font l'objet d'une division en jouissance exclusive ; que, d'une part, il n'est pas démontré que la dalle d'accès au garage ne serait pas susceptible d'accueillir la végétation ; que, d'autre part, les dispositions de l'article UD-13 précité ne s'opposent pas à ce que les jardins privatifs, même s'ils sont bordés de haies séparatives puissent entrer dans le calcul de la superficie d'un seul tenant de 10 % prévue par le plan local d'urbanisme ; que le moyen tiré de la violation de ces dispositions doit, en conséquence, être écarté ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Dijon a rejeté leur requête ;
Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que les requérants qui succombent dans l'instance puissent obtenir le remboursement des frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés ; qu'il y a lieu en revanche de les condamner solidairement à payer la somme de 1 200 euros à la société Sercan Immobilier et une somme de 1 200 euros à la commune de Messigny et Vantoux ;
DECIDE :
Article 1er : La requête n° 10LY00859 de M. A, M. et Mme B, M. et Mme C, M. et Mme D, M. et Mme E, M. et Mme F, M. et Mme G, M. et Mme H, M. J, Mme K, M. et Mme L, M. M, Mme N, M. et Mme O, M. et Mme P est rejetée.
Article 2 : M. A, M. et Mme B, M. et Mme C, M. et Mme D, M. et Mme E, M. et Mme F, M. et Mme G, M. et Mme H, M. J, Mme K, M. et Mme L, M. M, Mme N, M. et Mme O, M. et Mme P verseront solidairement la somme de 1 200 euros à la société Sercan Immobilier en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et verseront la même somme à la commune de Messigny et Vantoux.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. Philippe A, à M. et Mme Laurent B, à M. et Mme Pierre C, à M. et Mme Jean D, à M. et Mme Michel E , à M. et Mme Pierre F, à M. et Mme Claude G, à M. et Mme Gilbert H, à M. Jacques J, à Mme Catherine K, à M. et Mme Patrick L, à M. M, à Mme Rima N, à M. et Mme Gérard O, à M. et Mme Stéphane P, à la commune de Messigny et Vantoux et à la société Sercan Immobilier.
Délibéré après l'audience du 22 novembre 2011, à laquelle siégeaient :
M. Moutte, président de chambre,
M. Bézard, président,
M. Zupan, président-assesseur,
Lu en audience publique, le 13 décembre 2011.
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N° 10LY00859
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