Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Mme D... B... et Mme A... E... épouse C... ont demandé au tribunal administratif de Pau d'annuler l'arrêté du 1er décembre 2021 par lequel la maire d'Argelès-Gazost a accordé à la société Maisons Bâti-concept le permis de construire qu'elle avait sollicité pour la réalisation d'une résidence de 11 logements, ainsi que le rejet de leur recours gracieux.
Par un jugement n° 2200997 du 26 juin 2024, le tribunal administratif de Pau a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête enregistrée le 27 août 2024, Mme B..., représentée par Me Romazzotti, demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement du 26 juin 2024 du tribunal administratif de Pau ;
2°) d'annuler l'arrêté du 1er décembre 2021 du maire d'Argelès-Gazost, ensemble la décision rejetant son recours gracieux ;
3°) de mettre à la charge de la commune d'Argelès-Gazost et de la société Maisons Bâti-concept la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les premiers juges ont omis de répondre à son moyen relatif à l'absence, dans le dossier de demande, de la matérialisation de l'accès du projet sur l'impasse ;
- le dossier de demande de permis de construire est insuffisant, en méconnaissance des dispositions des articles R. 431-8 et R. 431-9 du code de l'urbanisme ; il ne comporte pas de description détaillée des constructions existantes sur le terrain d'assiette ; il ne fait pas état de la végétation existante et n'indique pas le traitement des espaces libres et notamment les plantations à conserver, à abattre ou à créer ; il ne fait pas état des ruisseaux traversant et longeant le terrain d'assiette ; il ne comporte pas de projection de la construction nouvelle par rapport aux constructions voisines ; il ne comporte aucun élément concernant le traitement des clôtures ; il n'est pas lisible concernant l'organisation et l'aménagement des accès et rien n'est précisé concernant le déplacement du lampadaire et de la borne incendie situés au niveau de l'accès ;
- l'arrêté attaqué a été pris en méconnaissance de l'article 3 du règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme, dès lors que la voie de desserte n'a pas vocation à absorber le trafic automobile engendré par le projet, que le projet ne prend pas en compte la borne à incendie présente sur la voie publique devant le terrain d'assiette et que l'accès du projet ne semble pas suffisamment précis compte tenu de la position des accès, de leur configuration, de leur nature et de l'intensité du trafic ;
- il a été pris en méconnaissance de l'article 4 du règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme, dès lors que le raccordement du projet au réseau des eaux usées, sous-dimensionné, n'est pas suffisamment précisé ;
- il a été pris en méconnaissance de l'article 6 du règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme, dès lors que le projet ne respecte pas la distance minimale par rapport aux ruisseaux traversant et longeant le terrain d'assiette, qui constituent des emprises publiques ;
- il a été pris en méconnaissance de l'article 7 du règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme, dès lors que le projet ne respecte pas la distance minimale aux limites latérales par rapport aux ruisseaux traversant et longeant le terrain d'assiette ;
- il a été pris en méconnaissance de l'article 10 du règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme, dès lors que la hauteur du projet, comprenant les combles, excède la limite de R+2+combles ;
- il a été pris en méconnaissance de l'article 11 du règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme, dès lors que le projet ne prévoit pas de clôture en limite sud et qu'il ne comporte aucun élément concernant le traitement des clôtures ;
- il a été pris en méconnaissance de l'article 12 du règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme, dès lors que les places de stationnement doivent être réalisées en dehors des voies publiques.
Par un mémoire en défense enregistré le 20 décembre 2024, la société Maisons Bâti concept, représentée par Me Paulian, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de Mme B... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête est irrecevable, dès lors que Mme B... est dépourvue d'un intérêt à agir ;
- les moyens de la requête sont infondés.
La requête a été communiquée à la commune d'Argelès-Gazost qui n'a pas produit d'observations.
Par des courriers des 9 et 10 avril 2025, les parties ont été informées sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme que la cour était susceptible d'accueillir le moyen relatif à l'insuffisance du dossier de demande de permis de construire en l'absence de mention des canaux d'irrigation, en méconnaissance des dispositions des articles R. 431-8 et R. 431-9 du code de l'urbanisme et de sursoir à statuer en conséquence.
La société Maisons Bâti-concept a présenté des observations les 10, 11 et 14 avril 2025.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative ;
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Vincent Bureau,
- les conclusions de M. Julien Dufour, rapporteur public,
- et les observations de Me Romazzotti, représentant Mme B....
Considérant ce qui suit :
1. Le 21 septembre 2021, la société Maisons Bâti-concept a déposé une demande de permis de construire en vue de la réalisation d'une résidence de 11 logements sur les parcelles cadastrées section AK n°s 117 et 118 sur le territoire de la commune d'Argelès-Gazost. Par un arrêté du 1er décembre 2021, la maire de la commune d'Argelès-Gazost a délivré le permis de construire. Mme B... relève appel du jugement rendu le 26 juin 2024 par lequel le tribunal administratif de Pau a rejeté sa demande d'annulation de l'arrêté du 1er décembre 2021, ensemble la décision rejetant son recours gracieux formé contre cet arrêté.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Aux termes de l'article L. 9 du code de justice administrative : " Les jugements sont motivés ".
3. Les premiers juges, qui n'étaient pas tenus de répondre à tous les arguments invoqués par Mme B..., ont suffisamment répondu, au point 10 du jugement, à la branche du moyen tiré de l'incomplétude du dossier de demande de permis de construire tenant à la matérialisation de l'accès au projet, en indiquant qu'il ressort clairement des plans produits à l'appui de cette demande que l'accès prévu par le projet donne sur l'impasse perpendiculaire à l'avenue Adrien Hébard.
Sur la recevabilité de la demande de première instance :
4. Aux termes du premier alinéa de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. " Aux termes de l'article L. 600-1-3 du même code : " Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l'intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'apprécie à la date d'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. ".
5. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Il appartient ensuite au juge de l'excès de pouvoir de former sa conviction sur la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci.
6. Il ressort des pièces du dossier que Mme B..., usufruitière des parcelles cadastrées section AK n°s 119 et 120 sur lesquelles s'implantent une maison d'habitation, est la voisine immédiate du terrain d'assiette du projet. Il ressort également des pièces du dossier que, ainsi qu'elle le fait valoir, la construction autorisée par le permis de construire litigieux, par sa situation et ses caractéristiques, est de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation et de jouissance du bien qu'elle détient, en modifiant notamment la vue dont elle jouit et l'ensoleillement de ses parcelles. Dans ces conditions, elle justifiait d'un intérêt lui donnant qualité pour agir devant le tribunal. Par suite, la fin de non-recevoir opposée à ce titre par la société Maisons Bâti-concept doit être écartée.
Sur la légalité de l'arrêté du 1er décembre 2021 :
7. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : (...) b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain (...) / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ". Aux termes de l'article R. 431-9 du même code : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu (...) ".
8. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
9. La requérante soutient que le dossier de demande ne comporte pas de description détaillée des constructions existantes sur le terrain d'assiette, qu'il ne fait pas état de la végétation existante et n'indique pas le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver, à abattre ou à créer, ni le traitement des ruisseaux traversant et longeant le terrain d'assiette, qu'il ne comporte pas de projection de la construction nouvelle par rapport aux constructions voisines ni aucun élément concernant le traitement des clôtures, et qu'enfin il n'est pas lisible concernant l'organisation et l'aménagement de l'accès au projet, rien n'étant précisé concernant le déplacement du lampadaire et de la borne incendie situés au niveau de cet accès.
10. Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige doit s'implanter sur un terrain supportant une maison d'habitation et deux annexes. Si la notice descriptive du permis de construire ne mentionne pas la conservation de la maison d'habitation, le dossier de demande précise que seules les deux annexes seront démolies, tandis que la maison existante est matérialisée sur les plans et apparaît sur les photographies de l'état des lieux ainsi que sur les représentations graphiques insérées dans la notice descriptive. Si cette notice ne décrit pas la végétation existante et celle à créer, elle précise toutefois qu'une " attention particulière sera donnée au jardin entourant le bâtiment " et est complétée par les pièces jointes au dossier de demande, qui comprennent notamment des plans de masse reportant la végétation existante et les constructions avoisinantes, ainsi que plusieurs photographies des lieux, représentant de manière détaillée l'environnement proche comme lointain, avant et après construction, permettant ainsi au service instructeur de porter une appréciation éclairée sur l'insertion du projet dans son environnement. Par ailleurs, il ressort de la notice descriptive que le projet prévoit des clôtures végétalisées sur les côtés nord, est et ouest, et il ne ressort pas des pièces du dossier que la clôture existante entre la propriété de Mme B... et le terrain d'assiette du projet en litige sera affectée par celui-ci. En outre, alors que la notice précise que l'accès du projet " se réalise par l'avenue Adrien Hébard ", il ressort clairement des différents plans que l'accès se fera par une impasse perpendiculaire à cette avenue, au sud de la parcelle cadastrée section AK n° 117. Enfin, eu égard à la configuration des lieux, permettant de situer aisément le projet dans son environnement, la circonstance que le dossier ne mentionne pas la présence d'une borne d'incendie et d'un lampadaire au niveau de l'accès du projet ne caractérise pas une carence substantielle du dossier de demande de permis de construire.
11. Il ressort également des pièces du dossier que deux canaux d'irrigation traversent horizontalement la parcelle cadastrée section AK n° 118 et verticalement la limite est de la parcelle cadastrée section AK n° 117. Or, aucune des pièces versées au dossier de demande ne mentionne l'existence de ces canaux ni ne détaille leurs caractéristiques, alors que Mme B... produit un plan du sous-sol, qui émanerait de la société pétitionnaire, prévoyant une déviation de l'un de ces canaux le long du plan incliné d'accès des véhicules au sous-sol du projet. Dans ces conditions, la requérante est fondée à soutenir que l'omission de la mention des canaux d'irrigation dans la notice descriptive, ainsi que sur les plans, a été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable, contrairement à ce qu'a estimé le tribunal.
12. En deuxième lieu, aux termes de l'article 3 du règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme : " Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie. / Il peut également être refusé ou n'être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic. / Dans la mesure du possible, les voies en impasse seront évitées. / Si la voie nouvelle ouverte à la circulation publique se termine en impasse, elle devra permettre le retournement des véhicules appelés à l'utiliser (pompiers, véhicules de services...) (...) ".
13. Il ressort des pièces du dossier que l'accès au projet se réalise par une impasse perpendiculaire à l'avenue Adrien Hébard, au sud de la parcelle cadastrée section AK n° 117. Cette impasse, qui dessert déjà le parking d'un établissement thermal, présente des caractéristiques adaptées à l'importance et à la destination des constructions envisagées. La circonstance qu'une borne d'incendie est située en fond d'impasse au niveau de l'accès du projet est sans incidence pour l'application des dispositions précitées dès lors qu'aucun élément du dossier ne permet de conclure à l'impossibilité de déplacer ce dispositif de sécurité. Les services d'incendie et de secours des Hautes-Pyrénées ont d'ailleurs, par un avis du 4 octobre 2021, estimé que " l'accès des secours est satisfaisant en vue de la réalisation du projet " et indiqué que la borne sera déplacée. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 3 du règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme doit être écarté en toutes ses branches.
14. En troisième lieu, aux termes de l'article 4 du règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme : " (...) le raccordement au réseau public d'assainissement est obligatoire. Tout déversement d'eaux usées, autres que domestiques, dans les égouts publics devra se conformer aux dispositions du code de la santé publique (...) ".
15. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse, que le projet doit être raccordé au réseau public d'évacuation des eaux usées. La circonstance, au demeurant non établie, que le réseau public serait sous-dimensionné, est sans incidence pour l'application de l'article 4 du règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de cet article doit être écarté.
16. En quatrième lieu, aux termes de l'article 6 du règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme, relatif à l'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques : " Les constructions devront être implantées à une distance minimale de 2 mètres de l'alignement ".
17. Il ne ressort pas des pièces du dossier que les canaux d'irrigation qui traversent horizontalement la parcelle cadastrée section AK n° 118 et verticalement la limite est de la parcelle cadastrée section AK n° 117 seraient constitutifs d'emprises publiques au sens des dispositions précitées. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 6 du règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme ne peut qu'être écarté.
18. En cinquième lieu, aux termes de l'article 7 du même règlement, relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : " Les constructions devront être édifiées à une distance minimale de 3 mètres des limites latérales sur une profondeur maximum de 15 mètres à partir de l'alignement ou de la limite qui s'y substitue (...) ".
19. Il ressort des plans du dossier de demande que l'implantation du projet respecte la distance de 3 mètres par rapport aux limites latérales. Dans ces conditions, et alors que le canal d'irrigation présent sur la parcelle cadastrée section AK n° 117 n'est pas constitutif d'une limite latérale au sens des dispositions précitées, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 7 du règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme doit être écarté.
20. En sixième lieu, aux termes de l'article 10 du règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme : " La hauteur d'une construction ne peut excéder R+2+combles (cf. schéma article 9 titre 1 dispositions générales) (...) ". Ce schéma désigne par comble le niveau de la construction situé sous les toits et impose une hauteur maximale de 1,20 mètres entre le plancher de ce niveau et le versant du toit.
21. Il ressort des pièces du dossier que la construction projetée comporte deux niveaux d'habitation au-dessus du rez-de-chaussée et un espace compris entre ce dernier niveau et les versants du toit. Cet espace, d'une hauteur de 1,10 mètre entre le plancher du dernier niveau et le versant du toit, se poursuit en pente jusqu'au sommet de l'édifice, situé plus de 2,80 mètres au-dessus de la rupture de pente. Dans ces conditions, et quelle que soit la taille des fenêtres et la hauteur maximale de la construction, qui ne sont pas régies par ces dispositions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 10 du règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme doit être écarté.
22. En septième lieu, aux termes de l'article 11 du règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme : " Les clôtures seront constituées de lauriers palmes ou d'un mur bahut de hauteur maximale de 0,90 mètre surmonté d'une grille métallique, le tout devant être inférieur à 1,80 mètre ".
23. Il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice descriptive, que le projet comporte la création de clôtures végétales sur les côtés nord, est et ouest. Si sur le côté sud la clôture implantée sur la limite séparative avec la parcelle de Mme B... ne sera pas modifiée par le projet, les dispositions précitées n'ont ni pour objet ni pour effet d'imposer la mise en conformité des clôtures existantes. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 10 du règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme doit être écarté.
24. En huitième lieu, aux termes de l'article 12 du règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme : " Il est exigé la réalisation d'une aire de stationnement par logement en dehors des voies publiques ".
25. Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la réalisation de 11 places de stationnement, dont 7 en sous-sol et 4 en surface, sur le terrain d'assiette, au nord et au long de l'impasse qui dessert le projet. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 12 du règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme manque en fait.
26. Il résulte de tout ce qui précède que seul le moyen tiré de l'insuffisance du dossier de demande de permis en méconnaissance des articles R. 431-8 et R. 431-9 du code de l'urbanisme, en ce qui concerne le traitement des canaux d'irrigation présents sur le terrain d'assiette du projet, est de nature à entraîner l'annulation du permis de construire délivré le 1er décembre 2021 à la société Maisons Bâti-concept, ensemble la décision rejetant le recours gracieux formé par Mme B... contre cette autorisation.
Sur l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :
27. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, (...) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".
28. Il résulte de ces dispositions que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation.
29. Le vice relevé au point 11 du présent arrêt, tiré de la méconnaissance des dispositions des articles R. 431-8 et R. 431-9 du code de l'urbanisme s'agissant du traitement des canaux d'irrigation présents sur le terrain d'assiette du projet, est susceptible d'être régularisé. Il y a lieu, dès lors, de surseoir à statuer, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et de fixer à la société Maisons Bâti-concept un délai de quatre mois, à compter de la notification du présent arrêt, aux fins de notifier à la cour la mesure de régularisation nécessaire.
D E C I D E :
Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de Mme B... jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la notification du présent arrêt, afin de permettre à la société Maisons Bâti-concept de notifier, le cas échéant, à la cour un permis de construire régularisant le vice mentionné au point 11 du présent arrêt.
Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu'en fin d'instance.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à Mme D... B..., à la société Maisons Bâti-concept et à la commune d'Argelès-Gazost.
Délibéré après l'audience du 15 avril 2025, à laquelle siégeaient :
M. Laurent Pouget, président,
Mme Valérie Réaut, première conseillère,
M. Vincent Bureau, premier conseiller,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 mai 2025.
Le rapporteur,
Vincent Bureau
Le président,
Laurent Pouget
Le greffier,
Christophe Pelletier
La République mande et ordonne au préfet des Hautes-Pyrénées en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
2
N° 24BX02070
