Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Mme A... B... a demandé au tribunal administratif de la Guyane d'annuler l'arrêté du 11 janvier 2021 par lequel le maire de Rémire-Montjoly a accordé un permis de construire à la société civile immobilière (SCI) Fort Diamant Uptown sur une parcelle AP 713 située route des plages, ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux présenté le
9 mars 2021.
Par un jugement n° 2100927 du 3 mars 2022, le tribunal administratif de la Guyane a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par un arrêt avant-dire droit du 11 janvier 2024, la cour, statuant sur la requête
n° 22BX01524 de Mme B... tendant à l'annulation du jugement du tribunal administratif de la Guyane du 3 mars 2022, ainsi que de l'arrêté du 11 janvier 2021 du maire de Rémire-Montjoly et du rejet implicite de son recours gracieux présenté le 9 mars 2021, a, d'une part, jugé que le permis de construire ne respecte pas les dispositions de l'article L. 121-49 du code de l'urbanisme et des articles UD 9 et UD 13 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Rémire-Montjoly, et, d'autre part, après avoir écarté tous les autres moyens comme non fondés, a sursis à statuer sur la requête, en application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, pour permettre à la SCI Uptown Fort Diamant de lui notifier un permis régularisant lesdites illégalités, dans un délai de quatre mois, courant à compter de la notification de l'arrêt avant dire droit.
Par des pièces enregistrées les 31 mai et 25 septembre 2024, la SCI Uptown Fort Diamant a transmis à la cour le permis de régularisation qui lui a été accordé par un arrêté du 16 mai 2024 du maire de Rémire-Montjoly.
Par un mémoire enregistré le 31 octobre 2024, Mme B..., représentée par Me Chevallier, confirme ses précédentes écritures tendant à l'annulation de l'arrêté du
11 janvier 2021 du maire de Rémire-Montjoly et du rejet implicite de son recours gracieux présenté le 9 mars 2021, demande en outre à la cour d'annuler le permis de régularisation délivré le 16 mai 2024 à la SCI Uptown Fort Diamant par la commune de Rémire-Montjoly et porte à
7 000 euros le montant réclamé sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le permis de régularisation est entaché d'un vice d'incompétence de sa signataire ;
- il n'a pas été précédé d'une consultation de l'architecte des bâtiments de France en méconnaissance de l'article R. 425-30 du code de l'urbanisme ;
- il ne régularise pas le vice retenu dans l'arrêt avant-dire droit tiré de la méconnaissance de l'article L. 121-49 du code de l'urbanisme malgré le changement de destination du projet, dès lors que celui-ci ne se trouve pas à proximité des parties urbanisées de la commune ; au surplus, il n'est pas démontré que ce secteur aurait fait l'objet d'une
" identification dans le chapitre particulier du schéma régional valant schéma de mise en valeur de la mer et de la préservation des plages et des espaces boisés ainsi que des parcs et jardins publics ", ni que des mesures compensatoires permettant le maintien de l'équilibre du milieu marin et terrestre auraient été prévues ; il n'est pas davantage justifié de la destination réelle du projet de construction en hébergement hôtelier ;
- il ne régularise pas non plus le vice retenu dans l'arrêt avant-dire droit tiré de la méconnaissance de l'article UD 9 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Rémire-Montjoly, dès lors que les plans font toujours apparaitre trois niveaux.
Par un mémoire enregistré le 4 décembre 2024, la commune de Rémire-Montjoly, représentée par Me Bouchet, confirme ses précédentes écritures tendant au rejet de la requête et à la mise à la charge de Mme B... une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article
L. 761-1 du code de justice administrative, et sollicite à titre subsidiaire la mise en œuvre par la cour des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
Elle soutient que :
- la signataire du permis de construire de régularisation en litige disposait d'une délégation régulièrement affichée en mairie pour ce faire ;
- les modifications apportées par le permis de construire de régularisation n'entraine pas un bouleversement de l'économie générale du projet du point de vue architectural qui aurait justifié une nouvelle consultation de l'architecte des bâtiments de France ;
- le permis de construire de régularisation a régularisé les vices retenus par l'arrêt
avant-dire droit ; d'une part, alors que l'article L. 121-49 du code de l'urbanisme autorise les équipements touristiques et hôteliers dans les secteurs situés dans la bande littorale caractérisés par une urbanisation diffuse, à proximité d'une partie urbanisée de la commune, le projet modifié a pour finalité la réalisation d'une résidence de tourisme et se situe dans un secteur identifié dans le schéma de mise en valeur de la mer de la Guyane ; d'autre part, le plan des façades modifiées fait apparaitre deux niveaux conformément à l'article UD 9 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Rémire-Montjoly ;
- à supposer que la cour considère que le permis accordé le 16 mai 2024 ne régularise pas l'ensemble des vices affectant le permis initial, il conviendrait de faire à nouveau application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de la construction et de l'habitation ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Béatrice Molina-Andréo,
- les conclusions de M. Mickaël Kauffmann, rapporteur public,
- et les observations de Me Dumont, représentant la SCI Fort diamant Uptown.
Une note en délibéré présentée par la SCI Fort diamant Uptown a été enregistrée le
21 février 2025.
Considérant ce qui suit :
1. Le 15 octobre 2020, la société civile immobilière (SCI) Fort Diamant Uptown a déposé une demande de permis de construire portant sur l'édification d'une résidence de douze logements sur un terrain cadastré AP n° 713, situé sur la route des plages à Rémire-Montjoly. Le 11 janvier 2021, le maire de la commune de Rémire-Montjoly a accordé le permis de construire sollicité. Mme B... a demandé au tribunal administratif de la Guyane d'annuler cet arrêté, ainsi que la décision implicite portant rejet du recours gracieux qu'elle a formé le 9 mars 2021 contre cet arrêté. Par la présente requête, Mme B... relève appel du jugement du 3 mars 2022 par lequel le tribunal a rejeté sa demande.
2. Par un arrêt avant-dire droit du 11 janvier 2024, la cour a, d'une part, jugé que le permis du 11 janvier 2021 en litige méconnaissait les dispositions de l'article L. 121-49 du code de l'urbanisme et des articles UD 9 et UD 13 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Rémire-Montjoly et, d'autre part, après avoir écarté tous les autres moyens comme non fondés, sursis à statuer sur la requête, en application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, pour permettre à la SCI Fort Diamant Uptown de lui notifier un permis de construire régularisant les vices entachant le permis de construire délivré le 11 janvier 2021, dans un délai de quatre mois, courant à compter de la notification de l'arrêt. Par des mémoires en production de pièces enregistrés les 31 mai et 29 octobre 2024, la SCI Fort Diamant Uptown a transmis à la cour le permis de construire de régularisation qui lui a été délivré le 16 mai 2024 par le maire de Rémire-Montjoly.
Sur la légalité des arrêtés des 11 janvier 2021 et 16 mai 2024 :
3. A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l'appui de la contestation de l'acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu'il n'a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu'il s'agisse d'un moyen déjà écarté par la décision avant dire droit ou de moyens nouveaux, à l'exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.
En ce qui concerne les vices propres dont serait affecté l'arrêté de régularisation du
16 mai 2024 :
4. Par un arrêté du 28 décembre 2020, régulièrement affiché en mairie, Mme C... D..., deuxième adjoint au maire de Rémire-Montjoly, a reçu une délégation de fonctions dans le domaine, notamment, de l'urbanisme opérationnel et réglementaire. Cette délégation, suffisamment précise, lui donnait compétence pour signer, au nom du maire, l'arrêté de régularisation en litige. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence de la signataire de cet acte doit être écarté comme manquant en fait.
5. Il ressort des pièces du dossier que dans le cadre de l'instruction du permis de construire initial, le projet, qui se situe à proximité du site classé du Fort Diamant, a déjà été soumis à l'architecte des bâtiments de France, lequel a émis un avis favorable assorti de prescriptions le 13 novembre 2020. Il ressort de l'arrêté du 16 mai 2024 portant permis de régularisation " que les modifications envisagées port[ent] sur le changement de destination de la construction, la suppression des varangues du dernier étage et la modification des toitures, [en vue] de régulariser les illégalités retenues par la cour (...) tirées de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 121-49 du code de l'urbanisme et des articles UD 9 et UD 13 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Rémire-Montjoly ". Ces modifications ne sont pas telles qu'elles auraient exigé, préalablement à l'édiction de l'arrêté en cause, une nouvelle consultation de l'architecte des bâtiments de France. Par suite, le moyen tiré de ce que le permis de construire de régularisation aurait été délivré au terme d'une procédure irrégulière doit être écarté.
En ce qui concerne la régularisation des vices retenus dans l'arrêt avant-dire droit :
S'agissant de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 121-49 du code de l'urbanisme :
6. Aux termes de l'article L. 121-49 du code de l'urbanisme : " Les secteurs occupés par une urbanisation diffuse à la date du 1er janvier 1997 (...), situés dans la bande littorale définie à l'article L. 121-45 et à proximité des parties urbanisées de la commune, peuvent, sous réserve de leur identification dans le chapitre particulier du schéma régional valant schéma de mise en valeur de la mer et de la préservation des plages et des espaces boisés ainsi que des parcs et jardins publics, être affectés à des services publics, des équipements collectifs, des programmes de logements à caractère social, des commerces, des structures artisanales, des équipements touristiques et hôteliers. Dans ce cas, des mesures compensatoires permettant le maintien de l'équilibre du milieu marin et terrestre sont mises en œuvre. / Ces installations organisent ou préservent l'accès et la libre circulation le long du rivage. Dans ces secteurs, sont autorisés l'adaptation, le changement de destination, la réfection, la reconstruction et l'extension limitée des constructions existantes. ".
7. La cour, par son arrêt avant-dire-droit, a tout d'abord relevé que la parcelle d'assiette du projet est située, pour une partie, dans la bande littorale de 81,20 mètres définie à l'article
L. 121-45 du code de l'urbanisme et, pour une autre partie, dans les espaces proches du rivage. Elle a ensuite considéré que le secteur d'implantation du projet ne se situe pas dans une partie urbanisée de la commune et doit être regardé comme constituant une zone d'urbanisation diffuse au sens des dispositions de l'article L. 121-49 du code de l'urbanisme. Elle a enfin estimé que ce secteur d'urbanisation diffuse est situé à plusieurs kilomètres de la partie agglomérée de Rémire-Montjoly et est séparé des autres secteurs bâtis situés à proximité par des zones boisées, de sorte que la partie du terrain d'assiette qui se trouve dans la bande littorale définie à l'article L. 121-45 du code de l'urbanisme ne peut être regardée comme située à proximité des parties urbanisées de la commune de Rémire-Montjoly et ne peut bénéficier de la dérogation prévue par les dispositions précitées de l'article L. 121-49 du code de l'urbanisme. Si, dans le cadre de sa demande de permis de construire de régularisation, la SCI Fort Diamant Uptown indique que le projet a désormais pour objet la réalisation d'une résidence touristique d'appartement-hôtel regroupant douze logements, la seule circonstance que ce changement ferait entrer le projet dans les catégories visées par l'article L. 121-49 du code de l'urbanisme n'a, en tout état de cause, aucune incidence sur son éloignement des parties urbanisées de la commune de Rémire-Montjoly et n'est en conséquence pas de nature à lui permettre de remplir l'ensemble des conditions permettant de bénéficier de la dérogation prévue par ces dispositions. Par suite, l'arrêté du 16 mai 2024, en ce qu'il acte le changement de destination du projet, ne peut être regardé comme régularisant sur ce point le permis de construire initial.
S'agissant de la méconnaissance des dispositions de l'article UD 9 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Rémire-Montjoly, relatif à la hauteur maximale des constructions :
8. L'article UD 9 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Rémire-Montjoly prévoit, s'agissant de la zone Uda, prévoit que " La hauteur des constructions et installations ne pourra pas excéder 9 mètres au faîtage et 2 niveaux (R+1) ".
9. Il ressort des pièces du dossier qu'à la suite de l'arrêt avant-dire droit de la cour du
11 janvier 2024 ayant considéré que le projet constituait un immeuble de 3 niveaux, en R+2, en méconnaissance des dispositions précitées de l'article UD 9 du règlement du plan local d'urbanisme, le pétitionnaire a prévu une suppression des varangues du dernier étage et la modification des toitures. Toutefois, alors que la notice architecturale indique que " la construction, ainsi que ses aménagements extérieurs seront sur 2 niveaux + combles ", il ressort des plans produits, tels que le plan en coupe et les plans des façades et des toitures, que le projet comporte en " rez-de-chaussée " des appartements T2 et en " rez-de-jardin ", au niveau supérieur, des T3 et T4 en duplex. Or, les dispositions précitées de l'article UD 9 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Rémire-Montjoly ne prévoient pas la possibilité d'aménagement de combles. Ces pièces en duplex, qui sont situées sous la toiture principale, comportent, à l'avant de la construction, des ouvertures, couvertes par des éléments de toiture à deux pentes inverses de la toiture principale. Si l'égout de toit, situé au-dessus du niveau R+1 de l'édifice, est positionné à la rupture de pente, au niveau du plancher des pièces en duplex, en dessous de leurs ouvertures, ces espaces, dont la hauteur est nulle en façade mais d'environ
3 mètres à l'arrière de la construction, se poursuivent selon une pente de 80 % sur un cinquième environ de la toiture et de 8 % sur la majorité restante de la toiture. Compte tenu de ses caractéristiques, cet espace constitue un troisième niveau habitable, non autorisé par les dispositions précitées de l'article UD 9 du règlement du plan local d'urbanisme. Dans ces conditions, le permis de régularisation du 16 mai 2024 n'a pas régularisé le vice retenu à ce titre dans l'arrêt du 11 janvier 2024.
S'agissant de la méconnaissance des dispositions de l'article UD 13 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Rémire-Montjoly, relatif aux obligations en matière de performances énergétiques et environnementales :
10. Aux termes de l'article UD 13 du règlement du plan local d'urbanisme applicable à la commune de Rémire-Montjoly : " Les futures constructions devront être en cohérence avec la réglementation concernant la thermique, l'acoustique et l'aération en vigueur ".
11. Il ne ressort pas davantage de la demande de permis de construire de régularisation que de la demande de permis de construire initiale, que le projet aurait été conçu dans le respect de ces dispositions. Par suite, le permis de régularisation du 16 mai 2024 ne peut être regardé comme ayant régularisé le vice retenu à ce titre dans l'arrêt du 11 janvier 2024.
Sur les conséquences de l'absence de régularisation d'un des vices retenus :
12. Le vice affectant l'arrêté du 11 janvier 2021 délivrant un permis de construire à la SCI Fort Diamant Uptown, tenant à la méconnaissance des dispositions de L. 121-49 du code de l'urbanisme, n'ayant pas été régularisé, Mme B... est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué du 3 mars 2022, le tribunal administratif de la Guyane a rejeté sa demande tendant à l'annulation de ce permis et de la décision implicite rejetant son recours gracieux. Par voie de conséquence, l'arrêté portant permis de construire de régularisation du
16 mai 2024 doit également être annulé.
Sur la mise en œuvre des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :
13. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".
14. Dès lors qu'une mesure de régularisation a été notifiée après un premier sursis à statuer, et qu'il apparaît, au vu des pièces du dossier, que cette mesure n'est pas de nature à régulariser le vice qui affectait l'autorisation d'urbanisme initiale, il appartient à la cour d'en prononcer l'annulation, sans qu'il y ait lieu de mettre à nouveau en œuvre la procédure prévue à l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme pour la régularisation du vice considéré.
Sur les frais liés à l'instance :
15. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée par la commune de Rémire-Montjoly soit mise à la charge de
Mme B..., qui n'est pas partie perdante. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la commune de Rémire-Montjoly le versement de la somme de 1 500 euros à Mme B..., en application des mêmes dispositions.
DECIDE :
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de la Guyane du 3 mars 2022 est annulé.
Article 2 : L'arrêté du 11 janvier 2021, la décision implicite rejetant le recours gracieux formé contre cet arrêté et l'arrêté du 16 mai 2024 sont annulés.
Article 3 : La commune de Rémire-Montjoly versera la somme de 1 500 euros à Mme B... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Les conclusions de la commune de Rémire-Montjoly présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à Mme A... B..., à la commune de Rémire-Montjoly et à la SCI Fort Diamant Uptown.
Délibéré après l'audience du 20 février 2025 à laquelle siégeaient :
Mme Evelyne Balzamo, présidente,
Mme Béatrice Molina-Andréo, présidente-assesseure,
Mme Héloïse Pruche-Maurin, première conseillère,
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 13 mars 2025.
La rapporteure,
Béatrice Molina-AndréoLa présidente,
Evelyne BalzamoLa greffière,
Stéphanie Larrue
La République mande et ordonne au préfet de la Guyane en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
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N° 22BX01524
