Vu les autres pièces des dossiers.
Vu :
- le code de commerce ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Evelyne Balzamo,
- les conclusions de M. Mickaël Kauffmann, rapporteur public ;
- et les observations de Me Jollivet, représentant la commune de Sainte-Bazeille, de Me Bouyssou, représentant la société Jeandis et de Me Triantafiliois, représentant la SCI du Moulin.
Deux notes en délibéré présentées par la Sas Jeandis ont été enregistrées le 7 février 2025.
Deux notes en délibéré présentées par la SCI du Moulin ont été enregistrées le 10 février 2025.
Considérant ce qui suit :
1. Il ressort des pièces du dossier que la SCI du Moulin a sollicité le 5 août 2022 un permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale pour l'extension de 530 m2 d'un magasin " Super U " portant la surface totale de vente à 2 330 m2 et le déplacement et l'extension de 92 m2 d'un point de retrait de marchandises à l'enseigne " U Drive ", la régularisation d'un kiosque à pizza de 10 m2, l'installation de 1768 m2 de panneaux photovoltaïques sur la toiture et sur les ombrières créées sur le parking, la réduction du nombre de places de stationnement de 173 à 169 dont 53 seront perméabilisées, sur un terrain d'une surface de 21 669 m2 situé 14, avenue du Général de Gaulle à Sainte-Bazeille. Le 15 décembre 2022, la Commission départementale d'aménagement commercial (CDAC) du Lot-et-Garonne a émis un avis favorable au projet. La société Jeandis, qui exploite un supermarché Leclerc à Marmande, a saisi la Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC), qui a émis un avis défavorable au projet le 23 mars 2023. Le 5 juin 2023, le maire de la commune de Sainte-Bazeille a refusé d'accorder le permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale sollicité. Par deux requêtes distinctes, la commune de Sainte-Bazeille et la SCI du Moulin demandent à la cour d'annuler l'arrêté du maire refusant le permis de construire en tant qu'il vaut autorisation d'exploitation commerciale.
Sur la jonction :
2. Les requêtes enregistrées sous les n° 23BX02197 et 23BX02205 sont dirigées contre le même arrêté refusant un permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale et concernent les mêmes parties. Il y a lieu de les joindre pour qu'il y soit statué par un seul arrêt.
Sur l'appréciation de la Commission nationale d'aménagement commercial :
Sur la délimitation de la zone de chalandise :
3. Aux termes de l'article R. 752-3 du code de commerce : " Pour l'application du présent titre, constitue la zone de chalandise d'un équipement faisant l'objet d'une demande d'autorisation d'exploitation commerciale l'aire géographique au sein de laquelle cet équipement exerce une attraction sur la clientèle. Elle est délimitée en tenant compte notamment de la nature et de la taille de l'équipement envisagé, des temps de déplacement nécessaires pour y accéder, de la présence d'éventuelles barrières géographiques ou psychologiques et de la localisation et du pouvoir d'attraction des équipements commerciaux existants ".
4. Il ressort des pièces du dossier que la pétitionnaire a délimité le périmètre de la zone de chalandise du projet en la subdivisant en quatre sous-zones répartissant les communes selon leur proximité avec le projet, dans la limite d'un isochrone correspondant à un trajet de 20 minutes maximum en voiture, et en tenant compte de barrières géographiques et psychologiques telles qu'au nord, les collines de Guyenne et les bassins de vie du monségurais et du duraquois, à l'ouest le bassin de vie du réolais, au sud la Garonne et l'autoroute A62, et à l'ouest la commune de Marmande. Pour justifier l'exclusion de la commune de Marmande du périmètre de la zone de chalandise, la pétitionnaire considère que son projet d'extension a pour objectif de limiter l'évasion commerciale vers le pôle commercial que constitue cette commune, dotée de plusieurs équipements commerciaux de grande taille, dont un magasin à l'enseigne " Super U " de 3 850m², soit une superficie bien supérieure à celle du projet après extension, qui est de 2 330m². Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier, et notamment du rapport d'instruction de la CNAC, que Marmande compte 246 porteurs de la carte de fidélité " U " pour 8 910 ménages, soit 2,8 % des ménages, alors que Sainte-Bazeille, quant à elle, compte 901 porteurs de cette carte pour 1 468 ménages, soit 61,37% des ménage. Au demeurant, la circonstance que l'activité commerciale de la pétitionnaire soit incluse dans la zone de chalandise du magasin exploité par la société Jeandis à Marmande n'implique pas, par elle-même, que celui-ci soit incluse dans la zone de chalandise du projet situé à Sainte-Bazeille. Au surplus, la décision de la Commission nationale d'aménagement commercial du 29 janvier 2013 ayant accordé l'autorisation initiale de construire l'ensemble commercial litigieux avait reconnu la nécessité de constituer un pôle de proximité de nature à satisfaire la clientèle locale, notamment la clientèle plus âgée, afin de rééquilibrer les équipements commerciaux entre les communes de Marmande et Sainte-Bazeille. Ainsi, il ressort des pièces du dossier que le pouvoir d'attraction des équipements existants à Marmande, commune sur le territoire de laquelle est d'ailleurs exploité un supermarché Super U, est suffisamment important pour caractériser une barrière psychologique, susceptible de justifier l'exclusion de cette commune du périmètre de la zone de chalandise du projet. Dès lors, le moyen tenant à ce que la CNAC aurait commis une erreur d'appréciation s'agissant de la détermination de la zone de chalandise, en considérant que la commune de Marmande devait y être incluse contrairement au dossier de demande, doit être accueilli.
Sur le respect de l'article L. 752-6 du code de commerce :
5. Aux termes de l'article L. 752-6 du code de commerce : " I. - L'autorisation d'exploitation commerciale mentionnée à l'article L. 752-1 est compatible avec le document d'orientation et d'objectifs des schémas de cohérence territoriale ou, le cas échéant, avec les orientations d'aménagement et de programmation des plans locaux d'urbanisme intercommunaux comportant les dispositions prévues au deuxième alinéa de l'article L. 151-6 du code de l'urbanisme. / La commission départementale d'aménagement commercial prend en considération : / 1° En matière d'aménagement du territoire : / a) La localisation du projet et son intégration urbaine ; / b) La consommation économe de l'espace, notamment en termes de stationnement ; / c) L'effet sur l'animation de la vie urbaine, rurale et dans les zones de montagne et du littoral ; / d) L'effet du projet sur les flux de transports et son accessibilité par les transports collectifs et les modes de déplacement les plus économes en émission de dioxyde de carbone ; e) La contribution du projet à la préservation ou à la revitalisation du tissu commercial du centre-ville de la commune d'implantation, des communes limitrophes et de l'établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont la commune d'implantation est membre (...) / 2° En matière de développement durable : / a) La qualité environnementale du projet, notamment du point de vue de la performance énergétique et des émissions de gaz à effet de serre par anticipation du bilan prévu aux 1° et 2° du I de l'article L. 229-25 du code de l'environnement, du recours le plus large qui soit aux énergies renouvelables et à l'emploi de matériaux ou procédés écoresponsables, de la gestion des eaux pluviales, de l'imperméabilisation des sols et de la préservation de l'environnement ; b) L'insertion paysagère et architecturale du projet, notamment par l'utilisation de matériaux caractéristiques des filières de production locales (...) /3° En matière de protection des consommateurs : a) L'accessibilité, en termes, notamment, de proximité de l'offre par rapport aux lieux de vie ; (...) d) Les risques naturels, miniers et autres auxquels peut être exposé le site d'implantation du projet, ainsi que les mesures propres à assurer la sécurité des consommateurs (...) ". Aux termes de l'article R. 752-38 du code de commerce : " (...) L'avis ou la décision est motivé, signé par le président et indique le nombre de votes favorables et défavorables ainsi que le nombre d'abstentions. "
6. Il résulte de ces dispositions que l'autorisation d'aménagement commercial ne peut être refusée que si, eu égard à ses effets, le projet contesté compromet la réalisation des objectifs énoncés par la loi. Il appartient aux commissions d'aménagement commercial, lorsqu'elles statuent sur les dossiers de demande d'autorisation, d'apprécier la conformité du projet à ces objectifs, au vu des critères d'évaluation mentionnés à l'article L. 752- 6 du code de commerce. Le recours formé devant la commission nationale d'aménagement commercial contre une décision d'une commission départementale d'aménagement commercial constitue un recours préalable obligatoire. En conséquence, il appartient à la commission nationale de se prononcer sur le projet d'aménagement commercial qui lui est soumis en fonction des circonstances de droit et de fait à la date de sa décision.
7. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que la commune de Sainte-Bazeille a intégré le programme " Petite ville de demain " et fait partie de l'intercommunalité Val de Garonne Agglomération, qui a signé une convention d'opération de revitalisation du territoire (ORT) en janvier 2021. Si la Commission nationale d'aménagement commercial estime que le projet, situé à 900 mètres à l'est du centre de la commune de Sainte-Bazeille, est de nature à fragiliser la revitalisation du tissu commercial de son centre-ville, il n'est pas contesté que les actions mises en œuvre dans le cadre de l'ORT poursuivent essentiellement des objectifs de valorisation du patrimoine, d'amélioration des conditions de desserte et des aménagements urbains, ainsi que la poursuite d'objectifs à vocation culturelles et architecturales, à l'exception de la création d'un bâtiment regroupant une pharmacie et un magasin de producteurs, qui ne sont pas menacés par le projet qui vise essentiellement à améliorer les circulations, réorganiser les rayons, et approfondir une offre déjà existante sans création de galerie marchande. En outre, si la commission nationale d'aménagement commercial a, pour émettre un avis défavorable, retenu un taux de vacance commerciale particulièrement élevé, de 30,77% dans la commune de Sainte-Bazeille, il ressort toutefois des pièces du dossier que ce taux, avancé dans la contre-étude d'impact fournie par la société Jeandis, résulte d'une comptabilisation, en tant que locaux vacants, de nombreux locaux ayant manifestement perdu leur commercialité, alors que l'étude d'impact du pétitionnaire avance un taux de 12,9% pour le centre-ville de la commune, et de 25,9% pour la périphérie de la commune, expliqué notamment par la présence de sept entrepôts vacants, pour un taux de vacance commerciale moyen de 19%. Si la vacance commerciale observée dans la commune d'implantation du projet demeure supérieure à la moyenne nationale, elle peut être relativisée compte tenu du faible nombre de locaux commerciaux vacants en valeur absolue, soit 4 locaux, alors qu'elle demeure, au sein de l'ensemble de la zone de chalandise, inférieure à la moyenne nationale. L'extension projetée de la surface de vente de 530m² du supermarché existant, dépourvue de galerie commerciale et de boutiques, est au demeurant de dimension suffisamment modeste pour ne pas mettre en péril l'animation commerciale du centre-ville. Elle apparaît également de nature à accompagner l'accroissement de la population de la zone de chalandise, qui a connu une augmentation de 9 % entre 2009 et 2019, et à limiter l'évasion de la clientèle, en ce qui concerne les produits concernés, vers des pôles commerciaux situés hors de la zone de chalandise, notamment Marmande. Dès lors, les requérantes sont fondées à soutenir que, contrairement à ce qu'a estimé la CNAC, le projet contesté n'est pas susceptible d'avoir un effet négatif sur l'animation de la vie urbaine de la commune de Sainte-Bazeille.
8. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier que le projet en litige est situé sur une parcelle de 21 699m², dont la surface d'espaces verts en pleine terre est actuellement de 8 792m² et le taux de surface perméable de 40,6%. Le projet prévoit, d'une part, une diminution de la proportion d'espaces verts du fait de l'extension du magasin représentant 1 107 m², et d'autre part, la réduction de l'imperméabilisation d'une surface de 699m² de la parcelle du fait de la transformation de 53 places de stationnement en places perméables et de la diminution du nombre total d'emplacements de 174 à 169, la diminution de la surface perméable étant ainsi limitée à environ 2%, et passant à 38,7% de la surface totale, la surface d'espaces verts étant de 35,4 %. Le projet prévoit également l'installation d'ombrières photovoltaïques ainsi que la pose de panneaux photovoltaïques sur la toiture de l'extension. Il ressort également des pièces du dossier que les 16 arbres existant sur le parking où sont prévues des ombrières seront replantés le long de la route départementale, en bordure de la parcelle, qui conservera donc les 31 arbres existants. Enfin, le projet d'extension prévoit une continuité architecturale avec le bâtiment existant, avec une prolongation de l'auvent en ventelles bois, privilégiant l'unité des matériaux utilisés en façade. Au regard de l'impact relativement modeste du projet sur l'imperméabilisation des sols, les requérantes sont fondées à soutenir que contrairement à ce qu'a estimé la CNAC, le projet ne compromet pas l'objectif de développement durable.
9. En troisième lieu, s'il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit une augmentation de la fréquence hebdomadaire des livraisons nocturnes de trois à six, il est constant que le quai de livraison est situé dans un espace fermé et que les riverains situés à quelques dizaines de mètres sont séparés du site par une voie ferrée. Par suite, le risque de nuisances sonores retenu par la CNAC n'est pas établi.
10. Il résulte de ce qui précède que les requérantes sont fondées à soutenir que c'est à tort que, par les motifs ainsi retenus, la commission nationale d'aménagement commercial a émis un avis défavorable au projet. Pour l'application de l'article L 600-4-1 du code de l'urbanisme aucun autre moyen n'est de nature, en l'état de l'instruction, à conduire à l'annulation de l'arrêté litigieux.
11. Il résulte de tout ce qui précède que l'arrêté du 5 juin 2023 par lequel le maire de la commune de Sainte-Bazeille a refusé le permis de construire sollicité en tant qu'il vaut autorisation d'exploitation commerciale, pris en application de l'avis illégal de la commission nationale d'aménagement commercial est lui-même illégal et doit, dès lors, être annulé.
Sur les conclusions à fin d'injonction :
12. L'exécution du présent arrêt implique nécessairement d'une part, que la CNAC émette un nouvel avis sur le dossier de demande d'autorisation de la SCI du Moulin dont elle se trouve à nouveau saisie, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent arrêt, d'autre part, que le maire de Sainte-Bazeille statue de nouveau, au vu des dispositions de l'article L 600-2 du code de l'urbanisme, sur la demande de permis de construire de la SCI du Moulin, dans un délai de deux mois à compter de la date à laquelle la CNAC aura rendu son nouvel avis.
Sur les frais liés au litige :
13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune de Sainte Bazeille et la SCI du Moulin, qui ne sont pas parties perdantes dans cette instance, versent une quelconque somme à la société Jeandis au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions de la commune de Sainte Bazeille et la SCI du Moulin présentées sur le fondement de l'article L 761-1 du code de justice administrative.
DECIDE :
Article 1er : L'arrêté du 5 juin 2023 par lequel le maire de la commune de Sainte-Bazeille a refusé de délivrer à la SCI du Moulin le permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale est annulé.
Article 2 : Il est enjoint, d'une part, à la Commission nationale d'aménagement commercial, qui se trouve à nouveau saisie de ce dossier, de rendre un nouvel avis sur le projet de la société SCI du Moulin, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent arrêt, d'autre part, au maire de Sainte-Bazeille, de statuer à nouveau sur la demande de permis de construire de la société requérante, dans un délai de deux mois suivant le nouvel avis de la Commission nationale d'aménagement commercial.
Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Sainte-Bazeille, à la SCI du Moulin et à la société Jeandis et à la Commission nationale d'aménagement commercial.
Délibéré après l'audience du 6 février 2025 à laquelle siégeaient :
Mme Evelyne Balzamo, présidente,
Mme Béatrice Molina-Andréo, présidente-assesseure,
Mme Héloise Pruche-Maurin, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 27 février 2025.
La présidente-assesseure,
Béatrice Molina-Andréo
La présidente, rapporteure,
Evelyne Balzamo
La greffière,
Sylvie Hayet
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
N° 23BX02197, 23BX02205 2
