Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société Tangerine Land a demandé au tribunal administratif de Bordeaux d'annuler l'arrêté du 25 août 2020 par lequel le maire de Pessac a refusé de lui délivrer un permis de construire en vue de l'édification d'une résidence regroupant cinq logements.
Par un jugement n°2004780 du 14 décembre 2022, le tribunal administratif de Bordeaux a annulé l'arrêté du 25 août 2020.
Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 9 février 2023, le 6 mars 2024 et le 10 avril 2024, ce dernier mémoire n'ayant pas été communiqué, la commune de Pessac, représentée par Me Sagalovitsch, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 14 décembre 2022 ;
2°) de rejeter la demande de la société Tangerine Land tendant à l'annulation de l'arrêté du 25 août 2020 ;
3°) de mettre à la charge de la société Tangerine Land une somme de 6 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- le jugement est insuffisamment motivé en méconnaissance de l'article L. 9 du code de justice administrative ;
- le jugement a méconnu le principe de non ultra petita garanti par l'article 5 du code de procédure civile, en fixant un délai d'un mois pour enjoindre au maire de Pessac de délivrer le permis de construire sollicité, plus court que celui demandé par la société pétitionnaire ;
- le tribunal a commis une erreur de droit dans le cadre de l'examen du motif invoqué par la commune de Pessac tiré de la méconnaissance de l'article 2.4.2.2 du règlement de la zone UM12 du plan local d'urbanisme de Bordeaux Métropole en se bornant à faire application de la seule exigence d'insertion des constructions nouvelles dans le tissu bâti environnant au sens de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme, sans examiner les exigences fixées par l'article 2.4.2.2 du règlement de la zone UM12 du plan local d'urbanisme de Bordeaux Métropole ;
- le tribunal a commis une erreur de droit dans le cadre de l'examen du motif tiré de la méconnaissance de l'article 1.4.2.1 du règlement de la zone UM12 du plan local d'urbanisme de Bordeaux Métropole en n'examinant pas l'une des règles fixées par cet article et tirée de l'absence d'information concernant les systèmes d'attaches des vélos dans le dossier de demande ;
- le tribunal a commis une erreur de droit dans le cadre de l'examen du motif tiré de la méconnaissance de l'article 2.2.1 du règlement de la zone UM12 du plan local d'urbanisme de Bordeaux Métropole ; en estimant les dispositions de l'article 2.2.1 inopposables au projet, tout en constatant que la construction principale projetée s'insérait bien dans un îlot, le tribunal s'est fondé sur une appréciation erronée de ces dispositions ; le tribunal aurait tout d'abord dû estimer l'article 2.2.1 du règlement de la zone UM12 du plan local d'urbanisme de Bordeaux Métropole opposable au projet, dès lors que la construction principale projetée s'insère bien dans un îlot au sens du glossaire du règlement du PLU, et ensuite examiner si ladite construction comprenait bien les ruptures prévues par cet article ;
- le tribunal a commis une pluralité d'erreurs de droit dans le cadre de l'examen du motif tiré de la méconnaissance de l'article 2.4.1.4 du règlement de la zone UM12 du PLU de Bordeaux Métropole ;
- en estimant que l'entrée du quartier du Cap de Bos dans lequel a vocation à s'insérer le projet ne présentait " aucun intérêt particulier ", le tribunal a commis une erreur d'appréciation ;
- le projet méconnaît les dispositions de l'article 2.4.1.1 du règlement de la zone UM12 du PLU de Bordeaux Métropole fixant les règles générales relatives à l'aspect extérieur des constructions en tant qu'il portera atteinte aux caractéristiques urbaines et paysagères du secteur du Cap de Bos dans lequel il s'insère ; le tribunal a commis une erreur d'appréciation en censurant ce motif ;
- le projet méconnaît ainsi les dispositions de l'article 2.4.1.2 du règlement de la zone UM12 du PLU de Bordeaux Métropole fixant les règles relatives à l'aspect extérieur des constructions nouvelles en tant qu'il portera atteinte aux caractéristiques des séquences des voies dans lesquelles il s'insère ; le tribunal a commis une erreur d'appréciation en censurant ce motif ;
- le projet méconnaît ainsi les dispositions de l'article 2.4.2.2 du règlement de la zone UM12 du PLU de Bordeaux Métropole ; le tribunal a commis une erreur d'appréciation en censurant ce motif ;
- le projet méconnaît les dispositions de l'article 2.2.1 du règlement de la zone UM12 du PLU de Bordeaux Métropole ; le tribunal a commis une erreur d'appréciation en censurant ce motif ;
- le projet méconnaît les dispositions de l'article 2.4.1.4 du règlement de la zone UM12 du PLU de Bordeaux Métropole ; c'est à tort que le tribunal administratif de Bordeaux a estimé que le motif tiré de la méconnaissance de cet article ne pouvait pas être valablement invoqué par la commune de Pessac dans le cadre de la substitution de motif pour justifier le refus de permis de construire opposé par le maire de Pessac à la société Tangerine Land ;
- le tribunal a commis une erreur d'appréciation en censurant le motif tiré de la méconnaissance de l'article 1.4.2.1 du règlement de la zone UM12 du PLU de Bordeaux Métropole.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 24 mai 2023 et le 26 mars 2024, la société Tangerine Land, représentée par Me Cassin, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la commune de Pessac au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés par la commune de Pessac ne sont pas fondés.
Par ordonnance du 29 mars 2024, la clôture de l'instruction a été fixée au 12 avril 2024.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Edwige Michaud,
- les conclusions de M. Michaël Kauffmann, rapporteur public,
- et les observations de Me Schvartz, représentant la commune de Pessac, et de Me Menesplier, représentant la société Tangerine Land.
Considérant ce qui suit :
1. Le 29 mai 2020, la société Tangerine Land a présenté une demande de permis de construire en vue de la construction d'un bâtiment collectif de cinq logements en R+2 sur les parcelles cadastrées section DY n°s 615, 616, 618, 364, 664 et 665. Par un arrêté du 25 août 2020, le maire de Pessac a rejeté cette demande. Par un jugement du 14 décembre 2022, le tribunal a annulé cet arrêté. La commune de Pessac relève appel de ce jugement.
Sur la régularité du jugement :
2. En premier lieu, et d'une part, il ressort des termes du jugement attaqué que le tribunal a, après avoir cité l'article 2.2.1 du règlement de la zone UM12 du PLU de Bordeaux Métropole, jugé que le bâtiment unique projeté, implanté en centre de parcelle, non adjacent à d'autres constructions et qui ménage des vues de part et d'autre de son bâti, ne constitue pas un îlot ni ne s'insère dans un îlot qu'il pourrait avoir pour effet de fermer, de sorte que les dispositions de l'article 2.2.1 du règlement de la zone UM12 du PLU de Bordeaux Métropole ne pouvaient être opposées à la demande de la société Tangerine Land. Le tribunal a, ce faisant, écarté de manière motivée la demande de substitution de motifs présentée par la commune de Pessac dans son mémoire en défense pour justifier le refus de permis de construire et ce alors même que le tribunal n'a pas explicitement repris la définition de l'îlot incluse dans le glossaire du règlement.
3. D'autre part, après avoir visé les dispositions de l'article 2.4.1.4 du règlement de la zone UM12 du PLU de Bordeaux Métropole, le tribunal a estimé que si le projet prévoit l'implantation, le long de la rue de Belfort, d'un local poubelle dépourvu de fenêtres, celui-ci, au demeurant d'une longueur de seulement 2,91 mètres, ne constitue pas le rez-de-chaussée de la façade de l'immeuble du projet, que la façade ouest du projet jouxtant la voie d'accès au centre commercial voisin n'est pas aveugle puisqu'elle comporte une ouverture qui, si elle est de dimension plus réduite que les fenêtres des étages supérieurs, n'introduit aucune incohérence dans le traitement de cette façade et qu'ainsi, et alors au demeurant que les dispositions précitées constituent non pas des prescriptions impératives mais des recommandations, susceptibles le cas échéant de donner lieu à des prescriptions, celles-ci ne sont pas méconnues par le projet. Le tribunal a, ce faisant, répondu de manière motivée à la demande de substitution de motifs présentée par la commune de Pessac sur le fondement de ces dispositions.
4. Il résulte des points 2 et 3 que le jugement attaqué ne méconnait pas l'exigence de motivation des jugements codifiée à l'article L. 9 du code de justice administrative.
5. En deuxième lieu, les articles L. 911-1 et L. 911-2 du code de justice administrative donnent au juge administratif, s'il est saisi de conclusions en ce sens, le pouvoir d'enjoindre, respectivement, qu'une mesure d'exécution de sa décision soit prise dans un sens déterminé ou qu'une décision intervienne à nouveau, après une nouvelle instruction, dans un délai fixé par lui. Dans ces conditions, il appartenait au tribunal de fixer le délai pour enjoindre au maire de Pessac de délivrer le permis de construire sollicité, indépendamment de celui sollicité par la société Tangerine Land dans sa demande. Par suite, le moyen tiré de ce que le tribunal est allé au-delà des conclusions de la société requérante en fixant un délai d'injonction plus court que celui qu'elle avait sollicité ne peut qu'être écarté.
6. En troisième lieu, hormis dans le cas où le juge de première instance a méconnu les règles de compétence, de forme ou de procédure qui s'imposaient à lui et a ainsi entaché son jugement d'une irrégularité, il appartient au juge d'appel, non d'apprécier le bien-fondé des motifs par lesquels le juge s'est prononcé sur les moyens qui lui étaient soumis, mais de se prononcer directement sur les moyens dirigés contre la décision administrative contestée, dont il est saisi dans le cadre de l'effet dévolutif de l'appel. La commune de Pessac ne peut donc utilement soutenir que le tribunal a entaché sa décision d'erreurs de droit et d'erreurs d'appréciation dans son analyse des motifs retenus par la commune de Pessac pour rejeter le permis de construire sollicité.
Sur le bien-fondé du jugement :
7. En premier lieu, aux termes de l'article 2.4.1.1 du règlement de la zone UM12 du plan local d'urbanisme de Bordeaux Métropole : " La situation des constructions, leur architecture, leurs dimensions et leur aspect extérieur doivent être adaptés au caractère et à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales (...) ". Aux termes de l'article 2.4.1.2 du règlement de la zone UM12 de Bordeaux Métropole, relatif aux constructions nouvelles : " Dans les secteurs présentant une unité architecturale, la volumétrie et la modénature des nouvelles constructions doivent établir la continuité des éléments ou ménager d'éventuelles transitions, sans remettre en cause le gabarit fixé. Ainsi, les constructions nouvelles doivent s'intégrer à la séquence de voie dans laquelle elles s'insèrent en tenant compte des caractéristiques des constructions avoisinantes, sur les deux rives de la voie (...) ".
8. Il est constant que le terrain d'assiette du projet est situé en zone UM12 qui correspond à un tissu à dominante de grands ensembles et tissus mixtes, à proximité du centre commercial du Cap de Bos. Il ressort ainsi des pièces du dossier que le côté de l'avenue des Provinces sur lequel s'implante le projet comporte des immeubles en R+5 alors que l'autre côté de cette avenue est bordé de maisons d'habitation de type pavillonnaire de styles disparates. Ainsi, et alors même que ce secteur comporte des espaces végétalisés, il ne présente ni un caractère ou un intérêt particulier au sens des dispositions de l'article 2.4.1.1 du règlement de la zone UM12 du plan local d'urbanisme de Bordeaux Métropole ni une unité architecturale au sens des dispositions de l'article 2.4.1.2 du même règlement. En tout état de cause, et si la commune de Pessac persiste à soutenir que le projet ne s'intègre pas à la séquence de voies dans lequel il s'insère puisqu'il ne respecte pas les caractéristiques de l'architecture des maisons situées de l'autre côté de l'avenue des Provinces, il ressort des pièces du dossier que le bâtiment projeté constitue une transition entre ces maisons de faible hauteur et le cabinet médical voisin sur un seul niveau d'une part, et les immeubles collectifs en R+5 qui se situent dans le prolongement de la parcelle du projet. En outre, le bâtiment projeté situé à l'angle de la rue de Belfort et de l'avenue des Provinces, sera en retrait de ces deux voies, de sorte que la volumétrie sera moins imposante que s'il était implanté à l'alignement de ces voies. Le projet prévoit également la création de plusieurs terrasses qui rappellent les balcons du bâtiment situé à droite du terrain d'assiette du projet. Par ailleurs, et contrairement à ce que soutient la commune de Pessac, il ne ressort pas du document graphique du dossier que le projet ne serait pas " abouti ". Si la commune de Pessac reproche également au pétitionnaire l'absence de projet paysager, il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit le maintien de deux pins existants sur le terrain d'assiette et la plantation d'un autre pin ainsi que des haies arbustives composées de plusieurs espèces venant doubler les clôtures, ce qui ne paraît pas insuffisant au regard des règles d'aménagement paysager fixées par l'article 2.3.5 de la zone UM12 du règlement du PLU de Bordeaux Métropole. Enfin, si la commune de Pessac se prévaut de ce que le projet ne serait pas conforme aux intentions de composition urbaine retenues pour ce quartier, le règlement de la zone UM12 du plan local d'urbanisme de Bordeaux métropole n'impose aucune obligation de maintenir un espace paysager non construit sur le terrain d'assiette du projet et le rapport de présentation évoque un objectif de densification et d'utilisation optimisée des espaces libres. Dans ces conditions, le maire de Pessac ne pouvait se fonder sur la méconnaissance des dispositions précitées des articles 2.4.1.1 et 2.4.1.2 du règlement de la zone UM12 du plan local d'urbanisme de Bordeaux Métropole pour refuser le permis de construire en litige.
9. En deuxième lieu, aux termes de l'article 2.4.2.2. du règlement de la zone UM12 de Bordeaux Métropole, relatif aux clôtures nouvelles : " (...) Dans ce cadre, la clôture sur le domaine public ou dans les marges de recul imposées doit être réalisée à l'aide : - soit d'un mur plein d'une hauteur inférieure ou également à 1,20 m : - soit d'un dispositif à claire-voie posé le cas échéant sur un mur bahut de 1m de hauteur maximale. Le tout ne peut excéder au total 1,60m. Cette clôture est de préférence doublée d'une haie arbustive d'essences variées. (...). Les dispositifs de clôture, les matériaux utilisés à cette fin, leur aspect et leur teinte doivent permettre une bonne intégration dans les séquences urbaines et paysagères (...) ".
10. Il ressort des pièces du dossier que la clôture du projet est conforme aux exigences prévues par les dispositions précitées de l'article 2.4.2.2 du règlement de la zone UM12 dès lors qu'elle comporte un mur bahut d'un mètre surmonté de claires-voies de 60 cm, pour une hauteur totale de 1,60 mètres et qu'elle est doublée d'une haie arbustive. Par ailleurs les matériaux, l'aspect et la teinte de cette clôture permettent une bonne intégration dans les séquences urbaines et paysagères, au demeurant peu homogènes, quand bien même les parcelles situées à proximité immédiate supportant les immeubles collectifs se caractérisent par des clôtures très ajourées, dès lors que les maisons situées immédiatement en face comportent pour leur part des clôtures maçonnées. A cet égard, la commune ne peut se prévaloir des caractéristiques de la clôture existant antérieurement sur ce terrain. Dans ces conditions, le motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 2.4.2.2 du règlement de la zone UM12 de Bordeaux Métropole n'était pas de nature à justifier le refus du permis de construire en litige, alors au demeurant, que la commune de Pessac avait la possibilité d'assortir le permis d'une prescription si elle estimait que cette clôture n'était pas suffisamment transparente.
11. La commune de Pessac faisait valoir dans son mémoire en défense de première instance, de nouveaux motifs de refus tirés de la méconnaissance des articles 1.4.2.1, 2.2.1 et 2.4.1.4 et du règlement de la zone UM12 du plan local d'urbanisme, repris dans sa requête d'appel.
12. D'une part, l'article 1.4.2.1 du règlement de zone prévoit que : " (...). Les espaces dédiés au stationnement des vélos doivent être sécurisés, protégés des intempéries (a minima couverts) et facilement accessibles depuis le domaine public. Ils doivent également être aménagés de manière à ce que chaque vélo dispose d'un système d'attache adapté et de sécurisation individuel (dispositif fixe permettant de stabiliser et d'attacher le vélo par le cadre) (...)"
13. Il ressort du dossier de demande que le projet prévoit la création d'un local à vélo de 15,90 m², accessible depuis la voie publique et comportant un nombre suffisant de places de stationnement. Dans ces conditions, le seul défaut de précisions concernant les systèmes d'attaches des vélos prévus dans ce local, qui pouvait faire l'objet d'une simple prescription technique assortissant le permis de construire, n'est pas de nature à justifier le refus de permis de construire en litige.
14. D'autre part, l'article 2.2.1 du règlement de la zone UM12 du PLU de Bordeaux Métropole prévoit que l'implantation des constructions, installations et aménagements neufs doit conserver le principe de l'îlot ouvert, à savoir une césure ou un rez-de-chaussée ouvert. Le glossaire du règlement définit la césure comme l'espace laissé entre différents éléments bâtis. La césure a pour objectif de " rompre un linéaire bâti ou de valoriser une vue sur un élément de qualité en cœur d'îlot " et l'îlot comme la " partie du territoire, bâtie ou non, délimitée par des voies publiques ou privées ".
15. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet peut être regardé comme appartenant à un îlot au sens de ces dispositions puisque la partie du territoire dans lequel il se situe est entourée de voies. Toutefois, les constructions projetées ne fermeront pas cet îlot compte tenu à la fois de l'implantation de la construction au centre de la parcelle et des espaces laissés libres entre la construction projetée et les autres bâtiments existants sur cet îlot, de sorte que des césures seront maintenues entre les différents bâtiments composant l'îlot. Ainsi, et alors même que le projet ne prévoit pas de rez-de-chaussée complètement ouvert, le maire de Pessac ne peut se prévaloir de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article 2.2.1 du règlement de la zone UM12 du PLU de Bordeaux Métropole pour justifier le refus opposé au projet en litige.
16. Enfin, aux termes des dispositions de l'article 2.4.1.4 du règlement de la zone UM12 du PLU de Bordeaux Métropole relatif aux rez-de-chaussée et devantures en façades sur l'espace public : " Le traitement des rez-de-chaussée bordant le domaine public doit éviter le plus largement possible les locaux aveugles en façade et limiter les parties pleines, préjudiciables à la qualité de l'ambiance urbaine. Ils doivent présenter des rythmes, des jeux de matières et de teintes, des transparences. Le traitement de leur façade doit être cohérent avec les niveaux des étages supérieurs ".
17. La commune de Pessac fait grief au projet litigieux d'avoir prévu l'emplacement d'un local à poubelles en bordure de la rue de Belfort au motif qu'il constitue un local aveugle sur rez-de-chaussée bordant le domaine public, que ce local aurait pu être positionné ailleurs et que la façade ouest de l'immeuble comporte un large linéaire avec une seule petite fenêtre carrée incohérente avec les fenêtres des étages supérieurs. Toutefois, compte tenu des dimensions réduites de ce local poubelle, de 2,91 mètres de large qui comporte en outre une toiture végétalisée, il ne peut être regardé comme constituant un local aveugle préjudiciable à la qualité de l'ambiance urbaine. En outre, s'il est exact que la façade ouest ne comprend qu'une petite fenêtre, eu égard à sa longueur modeste d'environ 9 mètres, l'obligation de moyens prévue à l'article 2.4.1.4 peut être regardé comme satisfaite. Enfin, et s'il est vrai que la fenêtre du rez-de-chaussée de la façade ouest est plus petite que celle des étages supérieurs, cette différence de taille ne révèle pas à elle seule une incohérence dans le traitement de cette façade dès lors que cette fenêtre emprunte des matériaux équivalents à celles des étages supérieurs et que le traitement de la façade ouest (enduit, finition et teinte) est uniforme. Par suite, le motif tiré de ce que le projet méconnaîtrait les dispositions précitées de l'article 2.4.1.4 du règlement de la zone UM12 du PLU de Bordeaux Métropole ne peut être accueilli.
18. Il résulte de ce qui précède que la commune de Pessac n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bordeaux a annulé son arrêté du 25 août 2020.
Sur les frais liés au litige :
19. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Tangerine Land, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Pessac demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la commune de Pessac une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société Tangerine Land et non compris dans les dépens.
DECIDE :
Article 1er : La requête de la commune de Pessac est rejetée.
Article 2 : La commune de Pessac versera à la société Tangerine Land une somme de 1 500 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société Tangerine Land et à la commune de Pessac.
Copie en sera adressée au préfet de la Gironde.
Délibéré après l'audience du 16 mai 2024 à laquelle siégeaient :
Mme Christelle Brouard-Lucas, présidente,
Mme Edwige Michaud, première conseillère,
Mme Kolia Gallier, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 juin 2024.
La rapporteure,
Edwige MichaudLa présidente,
Christelle Brouard-Lucas
La greffière,
Stéphanie Larrue
La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
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N° 23BX00375
