Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 16 rue Canihac à Bordeaux a demandé au tribunal administratif de Bordeaux de condamner le département de la Gironde à lui verser la somme de 92 333,14 euros en réparation des préjudices subis du fait des désordres causés à l'immeuble, qu'il impute aux travaux publics réalisés pour le compte du département de la Gironde dans l'immeuble mitoyen.
Par un jugement n° 1801321 du 13 avril 2021, le tribunal administratif de Bordeaux a condamné le département de la Gironde à lui verser la somme de 59 659,14 euros.
Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 10 juin 2021, 19 avril 2022 et 1er septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 16 rue Canihac à Bordeaux, représenté par son syndic, la société Agestys, représenté par Me Bonnet-Lambert, demande à la cour :
1°) de réformer le jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 13 avril 2021 en tant qu'il a rejeté le surplus de sa demande ;
2°) de condamner le département de la Gironde à lui verser la somme
de 82 333,14 euros au titre des réparations sur la structure de l'immeuble rendues nécessaires par les travaux réalisés sous la maîtrise d'ouvrage du département de la Gironde ;
3°) d'indexer cette somme sur l'indice BT01 du coût de la construction à la date du rapport d'expertise judiciaire, soit le 30 janvier 2017 ;
4°) de condamner le département de la Gironde à lui verser la somme
de 10 000 euros au titre du préjudice collectif de jouissance ;
5°) de mettre à la charge du département de la Gironde la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- ainsi que l'a retenu le tribunal, la responsabilité sans faute du département est engagée en raison des graves désordres dont a souffert l'immeuble à la suite des travaux publics menés sur la parcelle mitoyenne ;
- le montant des travaux du rez-de-chaussée, toutes taxes comprises, correspondent à 12 662,36 euros et non à 11 511,24 euros, montant hors taxes ; le syndicat des copropriétaires ne récupère pas la TVA ; le rapport de l'expert est entaché d'une erreur matérielle sur ce point ;
- le règlement de copropriété est produit pour la définition des parties communes de l'immeuble ;
- contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, les sommes de 3 553,27 euros
et 17 969,16 euros concernent non pas des parties privatives mais la structure de l'immeuble ; les premiers travaux ont consisté en la pose d'agrafes entre les pierres de voûte des caves et la reprise des joints sur les murs ; les seconds portent sur des sols qui font nécessairement partie de la structure de l'immeuble, quand bien même ils sont localisés sous la cuisine et la salle de bain d'un appartement ; ils ont été qualifiés comme tels par l'expert, sans contestation de la part du département ; ce dernier ne peut sérieusement soutenir que la propriétaire a été indemnisée pour ses désordres, alors que les travaux en cause sont distincts de ceux portant sur les parties communes ;
- la demande d'indexation sur l'indice BT01 est justifiée car les importants travaux de reprise ne pouvaient être réalisés au jour du dépôt du rapport d'expertise ; les quatre copropriétaires ne pouvaient faire l'avance sur travaux ;
- alors que le maire de Bordeaux a pris un arrêté, le 4 juin 2012, portant interdiction d'usage et d'habiter l'immeuble, un trouble collectif de jouissance a été subi par l'ensemble des habitants de l'immeuble qui n'ont pu faire usage des parties communes ; l'interdiction court toujours, tant que les travaux n'ont pas été réalisés ; les troubles ont débuté avant l'expulsion des occupants et vont perdurer pendant toute la durée des travaux.
Par deux mémoires en défense, enregistrés les 15 juin et 13 septembre 2022, le département de la Gironde, représenté par la SCP Lonqueue, Sagalovitsch et Eglie-Richters, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge du syndicat de copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il fait valoir que :
- il ne conteste pas l'engagement de sa responsabilité, ni les sommes qu'il a été condamné à verser par le tribunal ;
- le requérant ne démontre pas que le devis de la société Coren pour les travaux du rez-de-chaussée, qui n'a jamais été communiqué, ferait apparaître un montant hors taxes ; l'expert, dont le rapport n'a pas été contesté par le syndicat requérant, a retenu le même montant de 11 511,24 euros, toutes taxes comprises ;
- le règlement de copropriété est en partie illisible et n'est au demeurant pas opposable aux tiers en l'absence de publication ;
- il n'est pas établi que les travaux dans les caves concernent des murs porteurs, pas plus que les pierres de voûte constitueraient des parties communes ; les caves sont des dépendances affectées aux appartements et sont à l'usage exclusif de leurs propriétaires ; en outre, les désordres affectant les caves sont apparus en novembre 2013, après que la maîtrise d'ouvrage a été transférée à la société Les Ecosolidaires et le site mis à sa disposition, de sorte qu'ils sont sans lien avec les travaux réalisés sous la maîtrise d'ouvrage du département ;
- les sols de la cuisine et de la salle de bains d'un appartement font nécessairement partie des parties privatives au sens de l'article 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; l'inclusion du " sol " dans les parties communes par le règlement de copropriété doit s'entendre du terrain d'assiette, les planchers des appartements étant des parties privatives ; en outre, l'expert judiciaire a proposé une indemnité à verser à la propriétaire concernée, comprenant la reprise complète des sols (dalle et carrelages) et le tribunal a accordé ladite somme à cette propriétaire ; le requérant ne démontre pas que les travaux dont il demande réparation concerneraient les poutres et solives, et donc les parties communes ; il ne saurait y avoir une nouvelle indemnisation pour ces mêmes désordres ;
- le simple fait que le syndicat n'a pas les sommes disponibles pour réaliser les travaux ne démontre pas une impossibilité financière à les mettre en œuvre ; le syndicat ne démontre pas avoir accompli toutes les diligences pour trouver le financement, notamment en recourant à un emprunt ;
- le syndicat des copropriétaires ne peut demander réparation des préjudices subis personnellement par les copropriétaires pris individuellement ; chaque copropriétaire est titulaire d'une partie privative et d'une quote-part des parties communes ; il n'existe donc pas de préjudice collectif distinct de celui que peut revendiquer chaque copropriétaire ; le syndicat n'apporte en outre aucune précision sur la durée et la nature de ces troubles ; l'interdiction d'accéder à l'immeuble n'a duré que deux mois et c'est l'absence de diligences du syndicat de copropriétaires dans la recherche d'un financement des travaux qui a fait perdurer cette situation.
Par un mémoire, enregistré le 2 septembre 2022, les sociétés Bordeaux démolition services (BDS) et Temsol Atlantique, représentées par Me Bertin, concluent au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de toute partie succombante la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et, à titre subsidiaire, à la condamnation du département de la Gironde et de la société AIA Ingénierie à les garantir de toute condamnation à leur encontre.
Elles font valoir que :
- le syndicat requérant et le département ne formulent plus de conclusions à leur encontre ;
- c'est à juste titre que le tribunal s'est estimé incompétent pour connaître du recours formé contre la société Temsol, sous-traitante de BDS, et a jugé que la responsabilité décennale de la société BDS ne pouvait être engagée pour les désordres apparus avant la réception des travaux ;
- les désordres dus à une canalisation fuyarde préexistaient à leur intervention sur le chantier, il ne peut donc y avoir de lien de causalité entre les travaux litigieux et les désordres ;
- il ne saurait leur être reproché un manquement à leur devoir de conseil en ne proposant pas la réalisation d'étude de sol complémentaire au droit de l'affouillement, alors que les travaux avaient été précédés d'un rapport d'expertise et d'un diagnostic technique et que la reprise en sous-œuvre était préconisée par le cahier des clauses techniques particulières rédigé par le conseil général.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Olivier Cotte,
- les conclusions de Mme Charlotte Isoard, rapporteure publique,
- et les observations de Me Bonnet-Lambert, représentant le syndicat de copropriété, celles de Me Chokron, représentant le département de la Gironde, celles de Me Bertin, représentant les sociétés Bordeaux démolition service et Temsol et celles de Me Milon, représentant la société AIA Ingénierie.
Considérant ce qui suit :
1. Le département de la Gironde a décidé la construction d'un bâtiment destiné à abriter une maison départementale de la solidarité et de l'insertion au 18 et 20 rue Canihac à Bordeaux et a conclu à cette fin, le 20 juin 2012, un contrat de partenariat avec la société Les Ecosolidaires Gironde. Dans le cadre de ce contrat, le département s'est engagé, en tant que maître d'ouvrage et maître d'œuvre, à réaliser la démolition des immeubles existants et le contreventement des murs mitoyens avec le bâtiment du 16 rue Canihac. Lors de la réalisation de ces travaux, des désordres sont apparus sur ce dernier immeuble, qui ont conduit le maire de Bordeaux à prendre un arrêté de péril le 4 juin 2012 interdisant l'accès, l'usage et l'habitation de celui-ci. Par un arrêté du 7 août 2012, le maire de Bordeaux a pris acte de la réalisation des mesures conservatoires mettant fin au danger constaté et a abrogé l'arrêté de péril du 4 juin 2012. Le 28 novembre 2012, le département de la Gironde a transféré la maîtrise d'ouvrage de l'opération concernée à la société Les Ecosolidaires. A la suite de l'exécution des travaux de reprise en sous-œuvre des murs de l'immeuble en litige, de nouveaux désordres sont apparus, conduisant le maire de Bordeaux à prendre,
le 10 octobre 2013, un nouvel arrêté d'interdiction d'usage et d'habitation. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 16 rue Canihac a saisi le tribunal administratif
de Bordeaux pour obtenir la condamnation du département de la Gironde à lui verser la somme de 92 333,14 euros en réparation des préjudices subis du fait des désordres qu'il impute aux travaux publics réalisés pour le compte du département de la Gironde sur la parcelle adjacente. Par un jugement du 13 avril 2021, le tribunal a condamné le département de la Gironde à lui verser la somme de 59 659,14 euros et a rejeté les appels en garantie du département contre les sociétés BDS et Temsol. Par la présente requête, le syndicat de copropriétaires relève appel de ce jugement en tant qu'il a rejeté le surplus de sa demande.
Sur la responsabilité :
2. Ainsi que l'a jugé le tribunal, les travaux immobiliers réalisés pour le compte du département dans un but d'intérêt général revêtent le caractère de travaux publics, à l'égard desquels le syndicat de copropriétaires de l'immeuble mitoyen a la qualité de tiers. Ce dernier peut ainsi demander réparation des dommages causés à l'occasion de la réalisation de ces travaux, sans avoir à démontrer une faute, ni le caractère grave et spécial du préjudice dès lors que le dommage présente un caractère accidentel. Il résulte du rapport d'expertise judiciaire, établi le 30 janvier 2017, que les désordres subis par l'immeuble du 16 rue Canihac trouvent leur origine à la fois dans l'affaissement du terrain lors des travaux de contreventement des façades de la cour intérieure de l'immeuble, réalisés le 12 janvier 2012, dans les travaux de démolition de l'immeuble situé au 18 rue Canihac, exécutés entre les mois de mai et de novembre 2012, et enfin dans les travaux de reprise en sous-œuvre sous le mur mitoyen de l'immeuble, et qu'il ne peut être retenu de faute des propriétaires de l'immeuble comme cause exonératoire. Par suite, c'est à bon droit que le tribunal a retenu la responsabilité sans faute du département de la Gironde, ce que celui-ci ne conteste pas.
Sur les préjudices :
3. En premier lieu, le département de la Gironde ne conteste pas l'indemnité, d'un montant de 59 659,14 euros, que le tribunal l'a condamné à verser au syndicat des copropriétaires au titre des réparations des façades côté cour et côté Nord et de reprise des murs du rez-de-chaussée.
4. En deuxième lieu, il ressort du rapport d'expertise du 30 janvier 2017 que les travaux de réparation du rez-de-chaussée de l'immeuble, consistant dans le piquage de la totalité des murs pour la mise à jour des maçonneries de moellons, la réalisation de trois chaînages béton en équerre encastrés dans les murs et la reprise des murs au coulis de chaux pour bloquer les moellons, correspondent, selon un devis de la société Coren, à un montant
de 11 511,24 euros hors taxes et de 12 662,36 euros TVA incluse. Si l'expert a ensuite retenu la somme de 11 511,24 euros en indiquant que ce montant était toutes taxes comprises, il s'agit manifestement d'une erreur matérielle. La circonstance que cette erreur n'a pas été signalée par le syndicat des copropriétaires à la réception du rapport est sans incidence sur le bien-fondé de sa demande de réparation consistant à inclure, dans l'indemnité allouée, le montant des taxes, soit 1 151,12 euros.
5. En troisième lieu, il ressort du même rapport d'expertise qu'au titre des travaux relatifs à la structure de l'immeuble, l'expert a relevé la nécessité, dans la cave, de poser des agrafes inox entre les pierres de voûte et de réaliser la reprise des joints au mortier de chaux, et, au rez-de-chaussée de l'immeuble, de reconstituer les sols de la cuisine et de la salle de bains de l'appartement " en comblant les nids existants sous le sol, soit par injections, soit par reconstruction de dalles portées ". Ces travaux sont, selon l'expert, la conséquence des désordres survenus lors de l'affaissement du terrain le 12 janvier 2012. D'une part, les fissures longitudinales constatées dans les voûtes des deux caves situées en bordure du mur mitoyen concernent la structure du bâtiment et donc les parties communes. Ainsi, le syndicat des copropriétaires est fondé à en demander réparation, et la circonstance que ces fissures sont apparues après le transfert de la maîtrise d'ouvrage à la société Les Ecosolidaires ne suffit pas à remettre en cause l'affirmation de l'expert selon laquelle elles sont la conséquence de l'affaissement du terrain survenu lors des travaux du 12 janvier 2012. D'autre part, bien qu'étant localisés dans l'appartement du rez-de-chaussée, les travaux de remplissage du sol, justifiés par l'affaissement, sont un préalable à la réfection du carrelage et des dalles qui sont posés dessus. Ils concernent donc une partie commune de l'immeuble. Si le département fait valoir que la propriétaire a déjà été indemnisée, par un jugement n° 1302434 du tribunal administratif de Bordeaux du 5 décembre 2017, pour la rénovation de sa cuisine et de sa salle de bains, avec reprise complète des sols (dalle et carrelage), il résulte de l'expertise judiciaire que ces travaux, correspondant à un devis de la société Coren pour un montant total
de 13 588,43 euros, ont été distingués des travaux portant sur la structure de l'immeuble pour un montant total de 17 969,16 euros, correspondant à deux devis, l'un de la société Temsol
de 15 177,80 euros, l'autre de la société Coren de 2 791,36 euros. Le département n'est donc pas fondé à soutenir que l'indemnisation versée à la propriétaire pour la réfection du sol de son appartement ferait obstacle à l'indemnisation du syndicat pour les travaux préparatoires sous la dalle. Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires est fondé à demander que le département soit condamné à lui verser les sommes de 3 553,27 euros et 17 969,16 euros correspondant aux travaux en sous-sol et en rez-de-chaussée.
6. En quatrième lieu, l'évaluation des dégâts subis par un immeuble doit être faite à la date où, leur cause ayant pris fin et leur étendue étant connue, il pouvait être procédé aux travaux destinés à les réparer. Pour déterminer cette date, il y a lieu de tenir compte du fait que les travaux ont été retardés par l'impossibilité soit d'en assurer le financement, soit de se procurer les matériaux nécessaires à leur exécution.
7. En se bornant à souligner l'importance du coût des travaux et à alléguer que les quatre copropriétaires ne pouvaient faire l'avance de leur montant, le syndicat des copropriétaires n'établit pas l'impossibilité d'assurer financièrement ces travaux à la date de remise du rapport d'expertise. Par suite, la demande du syndicat tendant à indexer le montant de l'indemnité due au titre des travaux de réparation sur l'indice BT01 ne peut qu'être rejetée.
8. En dernier lieu, il résulte de l'instruction que l'immeuble a été frappé de plusieurs arrêtés de péril, les deux premiers pris les 4 juin 2012 et 10 octobre 2013 pour la durée des travaux, et le dernier, édicté le 11 février 2014 avec une mise en demeure de réaliser les travaux dans un délai d'un an. Les copropriétaires, qui ne pouvaient accéder à l'immeuble, ont ainsi été privés de la jouissance tant de leurs lots que des parties communes, et le département soutient sans être contredit qu'il a indemnisé ceux qui l'ont sollicité à ce titre. Dans ces conditions, le syndicat n'est pas fondé à demander à son profit l'indemnisation des troubles de jouissance collectifs invoqués.
9. Il résulte de tout ce qui précède que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 16 rue Canihac à Bordeaux est seulement fondé à demander que l'indemnité allouée par le tribunal soit portée de 59 659,14 euros à 82 332,69 euros.
Sur les frais liés au litige :
10. Les dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 16 rue Canihac à Bordeaux, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que le département de la Gironde demande au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge du département de la Gironde une somme de 1 500 euros à verser au syndicat des copropriétaires au même titre. Il n'y a en revanche pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par les sociétés Bordeaux démolition services (BDS) et Temsol Atlantique sur le même fondement.
DÉCIDE :
Article 1er : La somme que le département de la Gironde a été condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 16 rue Canihac à Bordeaux est portée
de 59 659,14 euros à 82 332,69 euros.
Article 2 : L'article 1er du jugement du tribunal administratif de Bordeaux est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 3 : Le département de la Gironde versera au syndicat des copropriétaires
de l'immeuble situé 16 rue Canihac à Bordeaux la somme de 1 500 euros sur le fondement
de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié au syndicat des copropriétaires de l'immeuble
situé 16 rue Canihac à Bordeaux, au département de la Gironde, à la société Bordeaux démolition services (BDS), à la société Temsol Atlantique et à la société AIA Ingénierie.
Délibéré après l'audience du 9 janvier 2024 à laquelle siégeaient :
Mme Catherine Girault, présidente,
Mme Anne Meyer, présidente assesseure,
M. Olivier Cotte, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 1er février 2024.
Le rapporteur,
Olivier Cotte
La présidente,
Catherine Girault
Le greffier,
Fabrice Benoit
La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 21BX02481
