Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Par une requête, enregistrée sous le numéro 1700202, M. et Mme C...-AK... AA... et vingt-quatre autres requérants ont demandé au tribunal administratif de Rouen d'annuler le permis de construire délivré à la société civile de construction vente (SCCV) European Homes 48 le 19 décembre 2016, pour la parcelle cadastrée AK13 sise 33B route de Paris, par le maire de la commune du Mesnil-Esnard.
Par une requête, enregistrée sous le numéro 1701836, M. et Mme C... A... ont demandé au tribunal administratif de Rouen d'annuler le même permis de construire.
Par une requête, enregistrée sous le numéro 1802887, M. et Mme C... A... ont demandé au tribunal administratif de Rouen d'annuler le permis de construire modificatif délivré à la même société le 20 juin 2018 par le même maire.
Par une requête, enregistrée sous le numéro 1803048, M. C...-AK... AA... et trente-trois autres requérants ont demandé au tribunal administratif de Rouen d'annuler le permis de construire modificatif délivré à la même société le 20 juin 2018 par le même maire.
Par un jugement nos 1700202,1701836,1802887,1803048 du 28 février 2019, le tribunal administratif de Rouen a rejeté ces demandes.
Procédure devant la cour :
Par une requête, enregistrée le 25 avril 2019, M. C...-AK... AA..., M. et Mme K... G..., M. et Mme E... M..., M. et Mme I... N..., Mme AC... U..., M. et Mme S... O..., M. AI... R..., M. et Mme E... T..., Mme AE... W..., M. et Mme E... H..., Mme Q... J..., M. et Mme C... L..., M. et Mme AD... D..., M. et Mme AF... F..., M. et Mme E... Z..., M. et Mme E... AG..., M. et Mme C...-AJ... V... et M. et Mme X... P..., représentés par Me AB... AH..., demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement ;
2°) d'annuler pour excès de pouvoir ces permis ;
3°) de condamner la commune du Mesnil-Esnard à leur verser la somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de la construction et de l'habitation ;
- le code de l'urbanisme ;
- l'arrêté du 24 décembre 2015 relatif à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Marc Heinis, président de chambre,
- les conclusions de M. Aurélien Gloux-Saliou, rapporteur public,
- et les observations de Me Y... B..., représentant la SCCV European Homes 48.
Considérant ce qui suit :
Sur la régularité du jugement :
1. Le jugement, qui a cité toutes les dispositions précisément invoquées par les demandeurs et dont le point 44 a répondu au moyen tiré de ce que la pétitionnaire, en minorant la végétation présente sur le site, avait obtenu le permis de construire par fraude, n'a pas violé l'article R. 741-2 du code de justice administrative et était suffisamment motivé.
Sur les conclusions à fin d'annulation des permis de construire :
En ce qui concerne les demandes de permis de construire :
2. D'une part, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas tous les documents exigés par le code de l'urbanisme, ou que des documents produits seraient insuffisants, imprécis ou inexacts, n'entache d'illégalité le permis de construire que si les omissions, insuffisances, imprécisions ou inexactitudes ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'administration sur la conformité du projet à la réglementation.
3. D'autre part, lorsqu'un permis de construire a été délivré sans que soient respectées une formalité ou une forme préalable ou en violation de dispositions relatives à l'utilisation du sol, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci a été précédé de l'exécution régulière de la formalité omise, répond aux exigences de forme ou assure le respect des règles de fond applicables au projet. L'irrégularité ainsi régularisée ne peut plus être utilement invoquée à l'appui d'un recours dirigé contre le permis initial.
S'agissant de la végétation et de l'insertion du projet dans le bâti avoisinant :
4. Il ressort de l'ensemble des documents joints d'abord à la demande de permis de construire ensuite à la demande de permis de construire modificatif que les informations fournies par la pétitionnaire, qui n'avait pas à justifier le choix des arbres qu'elle projetait d'abattre, qui pouvait prévoir de planter des arbres au-dessus de modules de stockage pluvial enterrés, qui pouvait prendre en compte des immeubles non situés dans l'environnement immédiat du projet et dont il n'est pas établi qu'elle a dénaturé certaines pièces, étaient suffisamment exhaustives, précises, exactes et cohérentes pour permettre à l'administration d'apprécier, au regard notamment de l'article UC13 du règlement du plan local d'urbanisme, tant l'état de la végétation existante et les modifications qui lui étaient apportées que l'insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes. Le projet n'a ainsi pas violé les articles R. 431-8, R. 431-9 et R. 431-10 du code de l'urbanisme.
S'agissant du niveau du terrain et de la hauteur des constructions :
5. Il ressort de l'ensemble des documents des demandes de permis de construire et de permis de construire modificatif qu'ils permettaient à l'administration d'apprécier le niveau du terrain et la hauteur des constructions. Si des cotes altimétriques diffèrent de celles données par le site géoportail, ce site indique que ses contenus " sont publiés à titre d'information à l'exclusion de toute garantie sur leur exactitude ", ces différences n'ont pas été corroborées par un constat diligenté sur le terrain. L'article R. 431-9 du code de l'urbanisme n'a ainsi pas été violé. Au surplus, l'incidence des différences sur l'appréciation de la conformité du projet à la réglementation n'a pas été explicitée.
S'agissant des servitudes de passage :
6. D'une part, si l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme dispose que la demande de permis de construire est déposée par le propriétaire du terrain, son mandataire ou une personne autorisée à exécuter les travaux, la pétitionnaire a attesté remplir cette condition conformément à l'article R. 431-5 du même code. La circonstance que la pétitionnaire a évoqué un raccordement au réseau public d'assainissement au sud alors que les propriétaires du terrain situé entre la construction et ce réseau n'avaient pas donné leur accord, n'établit pas le caractère frauduleux des demandes au regard de cet article R. 423-1 relatif à la propriété du terrain d'assiette du projet.
7. D'autre part, les demandes de permis de construire ont indiqué les modalités de raccordement aux réseaux publics conformément à l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme.
8. Enfin, le permis de construire, qui a pour seul objet d'assurer la conformité des travaux avec la réglementation d'urbanisme, est délivré sous réserve des droits des tiers. Le moyen tiré de ce que l'administration n'a pas été mise à même de vérifier l'existence de servitudes de droit privé grevant le terrain d'assiette du projet ou un terrain voisin est donc inopérant.
En ce qui concerne la voirie du projet :
9. D'une part, pour l'application de l'article UC3.2 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Mesnil-Esnard, il ne ressort ni de l'avis favorable au projet émis par le service départemental d'incendie et de secours ni d'aucune autre pièce du dossier que la voie d'accès au terrain d'assiette du projet, large de 5 mètres et comportant un espace réservé aux piétons même s'il ne s'agissait pas d'un trottoir, n'était pas adaptée à l'importance du projet ni aménagée de manière à assurer l'accès des véhicules de secours, le croisement des véhicules et la protection des piétons.
10. D'autre part, alors que le projet ne concerne pas un établissement recevant du public mentionné à l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme, l'article L. 421-6 du même code subordonne la délivrance du permis de construire à la conformité du projet aux seules dispositions d'urbanisme. Dès lors, le moyen tiré de la violation de l'article R. 111-18 du code de la construction et de l'habitation et de l'arrêté du 24 décembre 2015 relatif à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles est inopérant.
En ce qui concerne le raccordement au réseau d'assainissement :
11. Conformément à l'article UC4 du règlement du plan local d'urbanisme, qui prévoit qu'une construction doit être raccordée au réseau public d'assainissement, et sans violer l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme susanalysé, l'article 5 du permis de construire a prévu soit une évacuation des effluents par refoulement et un raccordement au réseau situé route de Paris soit, sous réserve de l'obtention d'une servitude de passage de canalisation sur le terrain voisin, un raccordement gravitaire sur le réseau situé square François Couperin. Alors que cette prescription était suffisamment précise, il ne ressort pas des pièces du dossier que sa mise en oeuvre était impossible et l'obtention de la servitude ainsi envisagée n'était pas requise avant la délivrance du permis.
En ce qui concerne l'implantation par rapport à la limite séparative :
12. Il ne ressort ni des plans de coupe de la demande de permis de construire modificatif ni d'aucune autre pièce du dossier que l'implantation des bâtiments A, B ou C du projet violerait la règle, posée à l'article UC7.2 du règlement du plan local d'urbanisme, selon laquelle " la différence de niveau entre tout point de la construction et le point bas le plus proche de la limite séparative n'excède pas deux fois la distance comptée horizontalement entre ces deux points ".
En ce qui concerne la hauteur des constructions :
13. L'article UC10 du règlement du plan local d'urbanisme dispose que : " La hauteur de toute construction mesurée au point le plus haut du terrain naturel au pied de la construction ne peut excéder 10,50 mètres à l'égout de toiture ni 12 mètres au faîtage (R+2+C) ".
14. S'agissant de la hauteur exprimée en mètres, ne devaient d'abord être pris en compte, pour l'application de la disposition précitée, ni le niveau de tout point du sol comme il est soutenu ni, pour la hauteur à l'égout de toiture, le volume incluant des chiens assis situé, ainsi qu'il ressort des plans de coupe, au-dessus de cet égout. Il ne ressort ensuite pas des documents joints aux demandes que la hauteur ainsi mesurée méconnaissait la disposition précitée.
15. S'agissant de la hauteur exprimée en niveaux, le volume incluant des chiens assis, situé au-dessus de l'égout du toit, en recul par rapport aux niveaux inférieurs, paré non plus de briques mais de zinc et avec un balcon sur toute la façade devait être regardé, pour l'application de la disposition précitée, non comme un troisième étage mais comme des combles.
En ce qui concerne l'aspect extérieur des constructions :
16. D'une part, l'article UC11.1 du règlement du plan local d'urbanisme dispose que : " Les constructions doivent s'adapter à la topographie originelle du sol (...) La cote d'altimétrie de plancher du rez-de-chaussée ne pourra excéder 0,50 m (...) ". Il résulte de ce qui précède que les différences d'altimétrie constatées entre les plans des demandes de permis de construire et les informations issues du site géoportail ne suffisent pas à démontrer que le projet a méconnu ces dispositions.
17. D'autre part, ce même article UC11 dispose que : " (...) 11.8 La toiture des bâtiments doit être à versants avec une pente comprise entre 30 et 60 degrés. La pente des versants peut être inférieure dans le cas d'une architecture contemporaine de qualité (...) 11.9 Le matériau de couverture sera obligatoirement du chaume ou de l'ardoise ou de la tuile. Les matériaux similaires à l'ardoise et à la tuile sont admis s'ils sont dans les teintes de produits naturels ; les teintes vives (rouge, orangées ou jaune par exemple) sont interdites ". Le permis de construire modificatif a prévu, conformément à ces dispositions, des toitures en ardoise d'une pente de 30 degrés. Quant aux chiens assis également prévus, d'abord ils constituaient des ouvrages en toiture et ne relevaient donc pas de la règle relative à la pente de la toiture fixée à l'article 11.8, ensuite leur couverture en zinc de couleur anthracite n'a pas méconnu l'article 11.9.
En ce qui concerne le stationnement des véhicules :
18. D'une part, l'article UC12.2 du règlement du plan local d'urbanisme dispose que : " Pour les constructions à usage d'habitation, il est exigé un minimum de deux places de stationnement par logement. Une seule place de stationnement est exigée par logement locatif social (...) Dans le cadre de la réalisation de logements collectifs et/ou avec parking en sous-sol, 1 place pour 100 m² de SHON sera demandée en surface afin d'accueillir les visiteurs ". Conformément à ces dispositions, le permis de construire modificatif a prévu 80 places de stationnement pour les 40 logements en accession, 25 places pour les visiteurs de ces logements d'une surface de plancher totale de 2440 m2 et 19 places pour les 19 logements sociaux.
19. D'autre part, l'article L. 151-35 du code de l'urbanisme dispose que : " Il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, être exigé pour les constructions destinées à l'habitation mentionnées aux 1° à 3° de l'article L. 151-34 la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement ". Ce 1° concerne les " logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat ". Il résulte de ces dispositions, contrairement à ce qui est soutenu, que des places de stationnement n'avaient pas à être prévues pour les visiteurs des logements sociaux.
En ce qui concerne les espaces libres et plantations :
20. L'article UC13.2 du règlement du plan local d'urbanisme dispose que : " Les aires de stockage à l'air libre doivent être entourées de clôtures végétalisées (...) ". Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif n'a pas modifié le projet initial sur ce point. Dès lors, le moyen exclusivement invoqué à l'encontre du permis de construire modificatif, tiré de la violation de cette disposition, est inopérant.
21. L'article UC13.3 du même règlement dispose que : " Les parcs de stationnement publics ou privés à l'air libre (...) doivent (...) faire l'objet d'un aménagement paysager ou architectural sur sa périphérie ". Il ressort de la demande de permis de construire modificatif que, conformément à cette disposition, les places de stationnement sont bordées par des arbres ou des espaces engazonnés.
22. L'article UC13.4 du même règlement dispose que : " Les abattages d'arbres ne sont autorisés que (...) - lorsque les sujets gênent l'implantation des bâtiments autorisés - lorsque les sujets, arrivés à maturité, doivent être abattus - lorsque les sujets présentent une nuisance, un danger, tant pour les personnes que pour les ouvrages environnants du fait de leur développement radiculaire (...) ces arbres doivent être remplacés, dans l'année qui suit leur abattage, par un nombre supérieur ou égal d'arbres (...) ". Si un huissier a dénombré 74 arbres existants, il ressort des pièces visées par le permis de construire modificatif que conformément à cette disposition, alors qu'il n'est pas établi que l'aménagement des réseaux, d'un parking souterrain et de modules de stockage pluvial enterrés compromettra le développement des arbres, le projet a prévu de conserver 41 arbres, d'en abattre puis d'en remplacer 38 et de planter 26 nouveaux arbres.
23. Enfin, l'article UC13.5 du même règlement dispose que : " Un minimum de 50 % de la surface au sol de la parcelle doit être traité en espaces verts ". Il ne ressort pas de la demande de permis de construire modificatif, même en ne prenant pas en compte les aires de stationnement végétalisées et alors que les arbres plantés au-dessus des modules de stockage pluvial enterrés pouvaient être pris en compte, qu'un minimum de 50 % de la surface au sol de la parcelle n'ait pas été traité en espaces verts.
En ce qui concerne l'article 6 du permis de construire modificatif :
24. D'une part, cet article 6 a imposé le respect des prescriptions émises par le service départemental d'incendie et de secours. Ces prescriptions étaient suffisamment précises et il ne ressort d'aucune pièce du dossier que leur mise en oeuvre était impossible.
25. D'autre part, si ce même article 6 a indiqué que " au-delà du risque couvert par cet avis, la construction ne pourra pas être autorisée sans une amélioration de la couverture défense extérieure contre l'incendie ou/et la diminution du niveau de risque du projet par l'usage ou sa conception ", il a ainsi repris, sans édicter aucune prescription modifiant la conception ou l'usage du projet, ce qui était qualifié de " commentaire " par l'avis émis, s'agissant de la défense extérieure contre l'incendie, par le directeur adjoint Travaux Neufs de Rouen Normandie Métropole.
26. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif a rejeté leur demande.
Sur les frais exposés et non compris dans les dépens :
27. D'une part, la demande présentée par les requérants, partie perdante, sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doit être rejetée.
28. D'autre part, dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu d'accueillir les demandes présentées par les défenderesses sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de M. AA... et autres est rejetée.
Article 2 : Les conclusions présentées par la commune du Mesnil-Esnard et par la SCCV European Homes 48 au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. C...-AK... AA... qui a été désigné à cette fin dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l'article R. 751-3 du code de justice administrative et à la commune du Mesnil-Esnard et la SCCV European Homes 48.
N°19DA00965 8
