Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société Groupe de conseil en investissement et financement (SCIFIM) a demandé au tribunal administratif de Paris :
- d'annuler la décision implicite de rejet résultant du silence gardé par le maire de Paris sur sa demande du 16 juin 2016, tendant à ce qu'il propose à Mme D... d'acquérir le bien objet d'une décision de préemption dont l'annulation par le juge administratif est devenue définitive, sis 44/46 rue Véron et 28 rue Lepic (XVIIIème arrondissement), puis, en cas de refus de la part de cette dernière, lui propose, en sa qualité d'acquéreur évincé, d'acquérir le bien ;
- d'enjoindre à la Ville de Paris, dans un délai de quinze jours à compter du jugement à intervenir, de proposer ce bien à la venderesse, Mme D..., pour un prix de 2 230 000 euros, diminué des dépenses qui devront être exposées pour remettre le bien dans l'état dans lequel il se trouvait initialement, ou augmenté des dépenses utiles, sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard ;
- d'enjoindre à la Ville de Paris, dans un délai de quinze jours à compter du refus implicite ou explicite de la venderesse, de proposer le bien sis 44/46 rue Véron et 28 rue Lepic (75018) à l'acquéreur évincé, la SCIFIM, pour un prix de 2 230 000 euros, diminué des dépenses qui devront être exposées pour remettre le bien dans l'état dans lequel il se trouvait initialement, ou augmenté des dépenses utiles, sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard ;
- d'enjoindre à la Ville de Paris, dans un délai de deux mois à compter de l'acceptation du bien par la SCIFIM, de procéder à la signature de l'acte authentique portant vente du bien pour un prix de 2 230 000 euros, diminué des dépenses qui devront être exposées pour remettre le bien dans l'état dans lequel il se trouvait initialement, ou augmenté des dépenses utiles, sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard.
Par un jugement n° 1613702 du 29 juin 2018, le tribunal administratif de Paris a annulé la décision implicite de rejet résultant du silence gardé par le maire de Paris sur la demande du 16 juin 2016 de la société Groupe de conseil en investissement et financement, mis à la charge de la Ville de Paris le versement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et rejeté les conclusions à fin d'injonction.
Procédure devant la Cour :
Par une requête enregistrée le 16 juillet 2018 et un mémoire enregistré le 7 février 2019, la société Groupe de conseil en investissement et financement (SCIFIM) représentée par Me C..., demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 1613702 du 29 juin 2018 du tribunal administratif de Paris, en tant qu'il n'a pas fait droit à ses conclusions à fin d'injonction ;
2°) d'enjoindre à la Ville de Paris, en application de l'article L. 911-1 du code de justice administrative :
- de proposer, dans un délai de 15 jours à compter de la décision juridictionnelle à intervenir, l'acquisition du bien sis 44/46, rue Veron et 28, rue Lepic, 75018 Paris, à la venderesse, Mlle D..., et, en cas de renonciation expresse ou tacite de cette dernière à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception de la proposition, de proposer l'acquisition de ce même bien à la requérante, dans un délai de 15 jours suivant cette renonciation ;
- en cas de demande en ce sens de la venderesse ou de l'acquéreur, de saisir le juge de l'expropriation, puis, à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la décision juridictionnelle devenue définitive de ce juge, leur proposer le bien au prix fixé par cette dernière dans les conditions indiquées ci-dessus ;
- dans un délai de deux mois à compter de l'acceptation du bien par la requérante, de procéder à la signature de l'acte authentique portant vente du bien, sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard ;
3°) de mettre à la charge de la Ville de Paris le versement d'une somme de 4 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les dispositions du code de l'urbanisme ne permettent pas de déroger à l'obligation, inconditionnelle, de proposer la cession du bien ayant fait l'objet d'une décision de préemption annulée par le juge administratif aux anciens propriétaires puis, le cas échéant, à l'acquéreur évincé ; l'annulation de la décision implicite de rejet de sa demande de rétrocession impliquait, au sens de l'article L. 911-1 du code de justice administrative, qu'il soit enjoint à la Ville de Paris de rétrocéder le bien illégalement préempté ;
- la Ville de Paris n'est pas fondée à invoquer une réserve d'intérêt général qui n'est pas reprise à l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme ;
- l'intérêt général invoqué à l'appui de la décision de préemption annulée ne peut plus être invoqué ;
- aucune atteinte excessive à l'intérêt général n'est caractérisée en l'espèce dès lors que la conclusion d'un bail emphytéotique n'empêche pas la rétrocession du bien et que les travaux de rénovation de l'immeuble d'habitation n'ont pas modifié sa destination.
Par des mémoires en défense enregistrés le 5 février 2019 et le 22 juillet 2019, la Ville de Paris, représentée par Me B..., conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis la somme de 3 000 euros à la charge de la requérante en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé et que l'opération de construction et la mise en location des logements sociaux étant achevée, la rétrocession serait extrêmement complexe à mettre en oeuvre et gravement préjudiciable à l'intérêt public.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. E...,
- les conclusions de Mme Guilloteau, rapporteur public,
- les observations de Me C..., avocat de la SCIFIM, et de Me B..., avocat de la Ville de Paris.
Une note en délibéré a été présentée le 4 octobre 2019 pour la Ville de Paris.
Considérant ce qui suit :
1. La société groupe de conseil en investissement et financement (SCIFIM) a signé le 30 novembre 2010 avec Mme D... une promesse de vente en vue de l'achat d'un immeuble sis 44/46 rue Véron-28 rue Lepic à Paris dans le XVIIIème arrondissement. Après réception de la déclaration d'intention d'aliéner, la Ville de Paris a, par une décision du 18 février 2011, exercé son droit de préemption urbain sur l'immeuble, en vue de la réalisation de logements sociaux, au prix de 2 000 000 euros et 230 000 euros de commission d'agence. L'acte authentique a été signé le 3 août 2011. Par jugement devenu définitif du 8 avril 2016, le tribunal administratif de Paris a annulé la décision de préemption. Par un courrier du 16 juin 2016, reçu par la Ville de Paris le 6 juillet 2016, la société SCIFIM a demandé au maire de Paris de faire application des dispositions de l'article L. 231-11-1 du code de l'urbanisme et de proposer l'immeuble en cause à la venderesse puis à l'acquéreur évincé, c'est-à-dire à elle-même. Le maire de Paris n'ayant pas répondu à cette demande, une décision implicite de rejet est née de ce silence gardé. La société SCIFIM ayant notamment demandé au tribunal administratif de Paris d'annuler cette décision, cette juridiction a, par un jugement du 29 juin 2018, a annulé la décision implicite de rejet de la demande de rétrocession formulée le 6 juillet 2016.
2. Les premiers juges ont en revanche, rejeté l'ensemble des conclusions de la société SCIFIM fondées sur l'article L. 911-1 du code de justice administrative tendant, selon diverses modalités, à ce qu'il soit enjoint au maire de Paris de proposer à la venderesse d'acquérir le bien objet de la décision de préemption ainsi annulée, puis, en cas de refus de la part de cette dernière, à proposer à la société SCIFIM, en sa qualité d'acquéreur évincé, d'acquérir le bien. Ils ont estimé que le bien en cause ayant, après son acquisition par préemption, fait l'objet de travaux d'aménagement et de réhabilitation importants et l'un des immeubles en cause ayant notamment été démoli, la Ville de Paris était fondée à soutenir que la rétrocession du bien, à la date du jugement, présenterait des inconvénients manifestement excessifs par rapport à l'atteinte portée aux droits de la société. La société SCIFIM fait appel devant la Cour de ce jugement en tant seulement qu'il a rejeté ses conclusions à fin d'injonction.
3. D'une part, aux termes de l'article L. 911-1 du code de justice administrative : " Lorsque sa décision implique nécessairement qu'une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d'un service public prenne une mesure d'exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d'un délai d'exécution. / La juridiction peut également prescrire d'office cette mesure ". Ces dispositions ne confèrent pas, par elles-mêmes, au juge de l'exécution le pouvoir de faire échec, en se fondant sur un motif d'intérêt général, à la mise en oeuvre de dispositions législatives parfaitement claires imposant à l'administration une obligation d'agir dans un sens déterminé.
4. D'autre part, aux termes de l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme, issu de l'article 149 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové : " Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l'acquisition du bien en priorité. / Le prix proposé vise à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle. À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation, conformément aux règles mentionnées à l'article
L. 213-4. / À défaut d'acceptation dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel sont réputés avoir renoncé à l'acquisition. / Dans le cas où les anciens propriétaires ou leurs ayant cause universels ou à titre universel ont renoncé expressément ou tacitement à l'acquisition dans les conditions mentionnées aux trois premiers alinéas du présent article, le titulaire du droit de préemption propose également l'acquisition à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien, lorsque son nom était inscrit dans la déclaration mentionnée à l'article L. 213-2 ".
5. Il résulte de ces dispositions combinées que l'annulation de la décision de l'administration refusant, malgré les dispositions de l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme, de proposer en priorité, d'abord à l'ancien propriétaire, puis à l'acquéreur évincé, l'acquisition d'un bien qui a fait l'objet d'un transfert de propriété sur le fondement d'une décision de préemption elle-même annulée par la juridiction administrative, implique nécessairement que le juge de l'exécution enjoigne à l'administration de mettre effectivement en oeuvre les dispositions législatives dont s'agit dans le délai qu'il fixe, sans préjudice, le cas échant, du prononcé d'une astreinte, sans que puisse être opposé au demandeur d'autre motif qu'un motif impérieux d'intérêt général, résultant de l'impossibilité de procéder effectivement à la rétrocession.
6. En l'espèce, il résulte de l'instruction que la préemption a été décidée dans le but de construire des logements sociaux, qu'un des deux bâtiments acquis a été démoli et reconstruit et l'autre réhabilité, que les immeubles comptent actuellement onze logements sociaux, et que quatre locaux commerciaux y ont par ailleurs été maintenus. Les travaux d'aménagement de cet immeuble, qui sont désormais achevés, n'ont pas eu pour effet de le transformer en un bien qui n'aurait d'usage ou d'utilité que pour la collectivité publique titulaire du droit de préemption. Les fonds publics engagés dans la réalisation des travaux peuvent toujours être pris en compte, au titre de la valeur nouvelle du bien, dans la détermination du prix qui sera proposé aux acquéreurs dans le cadre de la procédure de rétrocession. La conclusion de baux avec de nouveaux locataires ne constitue pas, par elle-même, un obstacle à un changement de propriétaire du bien, alors même qu'il s'agit pour certains de baux qui ne peuvent être repris par une personne privée non habilitée. Ainsi, eu égard aux circonstances qui viennent d'être rappelées, aucun motif impérieux d'intérêt général ne s'oppose à ce que soit engagée la procédure de rétrocession prévue par les dispositions législatives citées au point 4.
7. Par suite, la société SCIFIM est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté ses conclusions fondées sur l'article L. 911-1 du code de justice administrative pour le motif mentionné au point 2. Il y a donc lieu d'annuler ce jugement sur ce point.
8. Pour assurer la pleine application du présent arrêt, il y a lieu, sur le fondement de l'article L. 911-1 précité du code de justice administrative, d'enjoindre à la Ville de Paris de proposer l'acquisition du bien objet du présent litige à la venderesse, et, en cas de renonciation expresse ou tacite de cette dernière, à la requérante, dans les conditions prévues à l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme, qui peuvent être complétées, en l'absence de dispositions réglementaires prises pour assurer leur application, et par analogie avec les dispositions, déterminées par les articles R. 213-16 et suivants du même code relatives à la procédure de rétrocession au bénéfice de l'ancien propriétaire, applicable dans le cas où le bien préempté n'a pas été utilisé dans le délai de cinq ans. Aussi, la Ville de Paris devra notifier à la venderesse, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, une offre chiffrée de rétrocession du bien, avec l'indication, d'une part, de la possibilité, dans un délai de deux mois à compter de la date d'avis de réception de la notification, de faire connaître sa volonté, soit de racheter le bien au prix fixé, soit d'y renoncer, soit de proposer l'acquisition à un prix différent et, d'autre part, de ce que le défaut de réponse dans le délai indiqué équivaut à une renonciation au rachat du bien. En cas de désaccord sur le prix entre la venderesse et la Ville de Paris, cette dernière devra saisir le juge de l'expropriation dans un délai de deux mois afin qu'il fixe le prix du bien rétrocédé. À défaut d'acceptation par la venderesse dans un délai de trois mois suivant la décision devenue définitive du juge de l'expropriation, elle sera réputée avoir renoncé. En cas de renonciation de la venderesse à acquérir le bien, la Ville de Paris devra présenter, dans le délai d'un mois à compter de cette renonciation et dans les mêmes conditions de présentation, une proposition de rétrocession à la société SCIFIM, qui disposera des mêmes délais et modalités pour l'accepter ou y renoncer. En cas d'acceptation, la signature de l'acte authentique portant vente du bien devra intervenir dans les deux mois.
9. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative s'opposent à ce que la Ville de Paris, qui succombe dans la présente instance, en puisse invoquer le bénéfice. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à sa charge, sur le même fondement, le versement d'une somme de 1 500 euros à la société SCIFIM.
DÉCIDE :
Article 1er : Le jugement n° 1613702 du 29 juin 2018 du tribunal administratif de Paris est annulé en tant qu'il a rejeté les conclusions de la société Groupe de conseil en investissement et financement (SCIFIM) fondées sur l'article L. 911-1 du code de justice administrative.
Article 2 : Il est enjoint à la Ville de Paris de proposer l'acquisition de l'immeuble sis 44/46 rue Véron-28 rue Lepic à Paris 18ème arrondissement d'abord à la venderesse, Mme D..., et, en cas de renonciation expresse ou tacite de cette dernière, à la société Groupe de conseil en investissement et financement (SCIFIM), dans les conditions précisées au point 8 des motifs du présent arrêt.
Article 3 : La Ville de Paris versera à la société Groupe de conseil en investissement et financement (SCIFIM) une somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de la société Groupe de conseil en investissement et financement (SCIFIM) et les conclusions de la Ville de Paris fondées sur l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetés.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la société Groupe de conseil en investissement et financement (SCIFIM) et à la Ville de Paris.
Copie en sera adressée au préfet de la région Île-de-France, préfet de Paris.
Délibéré après l'audience du 3 octobre 2019, à laquelle siégeaient :
- Mme F..., présidente de chambre,
- M. E..., président-assesseur,
- M. Platillero, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 24 octobre 2019.
Le rapporteur,
S. E...La présidente,
S. F... Le greffier,
M. A...
La République mande et ordonne au préfet de la région Île-de-France, préfet de Paris en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 18PA02363
