| France, Cour administrative d'appel de Nantes, 2ème chambre, 21 octobre 2019, 18NT02357

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société à responsabilité limitée (SARL) Arecim a demandé au tribunal administratif de Caen de condamner solidairement la commune de Villerville et la communauté de communes Coeur Côte Fleurie à lui verser la somme de 798 345,08 euros, majorée des intérêts légaux courant à compter du 30 décembre 2015, avec capitalisation en réparation des préjudices qu'elle estime avoir subis en raison de l'impossibilité de réaliser un projet immobilier.

Par un jugement n° 1700364 du 16 avril 2018, le tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 15 juin 2018, le 13 septembre 2019 et le 25 septembre 2019, Me A..., en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Arecim, représenté par la SELARL LGP, demande à la cour :

1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Caen du 16 avril 2018 ;

2°) de condamner solidairement la commune de Villerville et la communauté de communes Coeur Côte Fleurie à lui verser la somme de 660 537,87 euros, augmentée des intérêts légaux courant à compter du 30 décembre 2015, avec capitalisation des intérêts ;

3°) de mettre solidairement à la charge de la commune de Villerville et de la communauté de communes Coeur Côte Fleurie une somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la note en délibéré produite devant le tribunal n'a pas été sérieusement examinée ;

- le classement des parcelles en zone constructible et la délivrance d'une note de renseignement s'abstenant de mentionner les prescriptions particulières découlant de la loi Littoral constituent des fautes de nature à engager la responsabilité de la commune de Villerville et de la communauté de communes Coeur Côte Fleurie ;

- c'est à tort que les premiers juges ont considéré que la société Arecim avait commis une faute de nature à totalement exonérer la commune de Villerville et la communauté de communes Coeur Côte Fleurie de leur responsabilité ;

- les fautes commises par les collectivités publiques ont causé à la société Arecim un préjudice financier de 660 537,87 euros correspondant à la perte de valeur vénale de sa propriété, aux frais annexes d'acquisition de cette propriété, aux frais de préparation de son projet d'opération immobilière ainsi qu'aux frais financiers exposés pour l'acquisition de la propriété ;

- sa créance n'est pas prescrite.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 31 juillet 2019 et le 19 septembre 2019, la communauté de communes Coeur Côte Fleurie, représentée par Me B..., demande à la cour :

1°) de rejeter la requête ;

2°) de rejeter la demande comme irrecevable ou, à défaut, comme non fondée ;

3°) subsidiairement, de condamner l'Etat à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

4°) de mettre à la charge du requérant une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- le jugement attaqué est régulier ;

- c'est à juste titre que les premiers juges ont considéré que la particulière imprudence de la SARL Arecim, laquelle est une professionnelle de l'immobilier et avait connaissance de l'inconstructibilité du terrain lors de son acquisition, est de nature à entièrement l'exonérer de sa responsabilité ;

- la créance, à la supposer réelle, de la société est prescrite depuis, au plus tard, le 1er janvier 2010 ;

- la demande est excessivement tardive et, par suite, irrecevable ;

- les préjudices allégués ne trouvent pas leur cause directe dans les fautes commises.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 31 juillet 2019 et le 19 septembre 2019, la commune de Villerville, représentée par Me B..., demande à la cour :

1°) de rejeter la requête ;

2°) de rejeter la demande comme irrecevable ou, à défaut, comme non fondée ;

3°) subsidiairement, de condamner l'Etat à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

4°) de mettre à la charge du requérant une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- le jugement attaqué est régulier ;

- c'est à juste titre que les premiers juges ont considéré que la particulière imprudence de la SARL Arecim, laquelle est une professionnelle de l'immobilier et avait connaissance de l'inconstructibilité du terrain lors de son acquisition, est de nature à entièrement l'exonérer de sa responsabilité ;

- la créance, à la supposer réelle, de la société est prescrite depuis, au plus tard, le 1er janvier 2010 ;

- la demande est excessivement tardive et, par suite, irrecevable ;

- les préjudices allégués ne trouvent pas leur cause directe dans les fautes commises.

Par un mémoire, enregistré le 6 septembre 2019, le ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales conclut au rejet des conclusions de la commune de Villerville et de la communauté de communes Coeur Côte Fleurie tendant à ce que l'Etat les garantisse de condamnations prononcées à leur encontre.

Il fait valoir que le classement illégal des parcelles considérées en zone NA n'est pas intervenu avec l'accord de l'Etat et le préfet du Calvados n'a jamais autorisé une extension de l'urbanisation en méconnaissance des dispositions du I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- la loi n° 68-1250 du 31 décembre 1968 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme D...,

- les conclusions de M. Derlange, rapporteur public,

- les observations de Me C..., représentant Me A... et les observations de Me B..., représentant la communauté de communes Coeur Côte Fleurie et la commune de Villerville.

Une note en délibéré présentée par Me A..., liquidateur judiciaire de la société Arecim a été enregistrée le 3 octobre 2019.

Considérant ce qui suit :

1. Me A..., liquidateur judiciaire de la société à responsabilité (SARL) Arecim, relève appel du jugement du 16 avril 2018 par lequel le tribunal administratif de Caen a rejeté la demande présentée par cette société tendant à la condamnation solidaire de la commune de Villerville et de la communauté de communes Coeur Côte Fleurie à l'indemniser des préjudices qu'elle estime avoir subis du fait de l'impossibilité de réaliser son opération de promotion immobilière en raison des fautes commises par la commune du fait du classement des parcelles qu'elle a acquises le 30 avril 2004 et des informations fournies dans la note de renseignement délivrée le 11 février 2004.

Sur la régularité du jugement attaqué :

2. D'une part, une note en délibéré produite après l'audience publique, mais avant la lecture du jugement, enregistrée au greffe de la juridiction et versée au dossier doit être présumée avoir été examinée. D'autre part, lorsqu'il est saisi, postérieurement à la clôture de l'instruction et au prononcé des conclusions du rapporteur public, d'une note en délibéré émanant d'une des parties à l'instance, il appartient dans tous les cas au juge administratif d'en prendre connaissance avant la séance au cours de laquelle sera rendue la décision. S'il a toujours la faculté, dans l'intérêt d'une bonne justice, de rouvrir l'instruction et de soumettre au débat contradictoire les éléments contenus dans la note en délibéré, il n'est tenu de le faire à peine d'irrégularité de sa décision que si cette note contient l'exposé soit d'une circonstance de fait dont la partie qui l'invoque n'était pas en mesure de faire état avant la clôture de l'instruction et que le juge ne pourrait ignorer sans fonder sa décision sur des faits matériellement inexacts soit d'une circonstance de droit nouvelle ou que le juge devrait relever d'office.

3. Il ressort du dossier de procédure, notamment des visas du jugement attaqué, que le 30 mars 2018, soit postérieurement à l'audience publique qui s'est tenue le 29 mars 2018, le greffe du tribunal administratif de Caen a enregistré une note en délibéré présentée par la SARL Arecim. La circonstance que cette production avait pour objet d'apporter des observations sur des considérations exposées par le rapporteur public au cours de l'audience sans qu'elles n'aient préalablement été évoquées par les parties ne suffit pas à faire regarder cette note comme contenant l'exposé d'une circonstance de fait dont la SARL Arecim n'était pas en mesure de faire état avant la clôture de l'instruction et que le tribunal ne pouvait ignorer sans fonder sa décision sur des faits matériellement inexacts ni, par suite, comme impliquant une réouverture de l'instruction à laquelle le tribunal se serait à tort abstenu de procéder. Par ailleurs, les précisions apportées dans la note en délibéré concernaient non pas la matérialité de certains faits mais l'appréciation portée sur eux par le rapporteur public s'agissant du prix d'acquisition des terrains correspondant à la valeur de terres non constructibles et de la connaissance qu'en avait la SARL Arecim. Dans ces conditions, le tribunal n'était pas tenu, après avoir pris connaissance de la note en délibéré, produite le 30 mars 2018, de rouvrir l'instruction

Sur les conclusions indemnitaires :

4. Il résulte de l'instruction que, par acte authentique de vente du 30 avril 2004, auquel était annexée une note de renseignement délivrée le 11 février 2004 par le maire de Villerville, la SARL Arecim, en cours de constitution, a fait l'acquisition, moyennant un prix de 945 184 euros, d'un ensemble immobilier, d'une contenance de près de huit hectares, situé quartier du Grand Bec à Villerville (Calvados). Les terrains considérés étaient alors classés pour partie, en zone ND du plan d'occupation des sols de Trouville Deauville et du canton et, pour partie, en zone NA. La société a, entre 2004 et 2009, cédé deux portions de son ensemble immobilier et sollicité plusieurs permis de construire et certificats d'urbanisme. Le 4 novembre 2010, elle a signé une promesse de vente sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur, avant le 30 juillet 2011, d'un permis de construire une résidence de tourisme composée au minimum de 80 logements et au maximum de 100 logements pour une S.H.O.N comprise entre 4 000 et 5 000 mètres carrés. L'intéressé a, le 18 avril 2011 puis le 27 novembre 2011, formé deux demandes de permis de construire qui ont été rejetées par des arrêtés, respectivement, du 4 octobre 2011 et du 19 juin 2012, fondés sur la non-conformité du projet aux dispositions de l'article L. 146-4, alors en vigueur, du code de l'urbanisme. Le recours contentieux formé contre le second arrêté a été définitivement rejeté par un arrêt de la cour du 27 juin 2014. Par courriers signifiés le 30 décembre 2015 au maire de Villerville et au président de la communauté de communes Coeur Côte Fleurie, la SARL Arecim a demandé à être indemnisée des préjudices qu'elle estime avoir subis du fait de l'impossibilité de réaliser le projet de promotion immobilière pour lequel elle avait procédé à l'acquisition des terrains.

En ce qui concerne la responsabilité :

5. D'une part, il résulte de l'instruction que, à l'exception du tènement cédé au département du Calvados en 2007, les parcelles appartenant à la SARL Arecim étaient classées en zone NA dont le règlement autorisait les " opérations de construction ou de lotissement à usage d'habitations comprenant ou non des commerces et services " alors pourtant que, ainsi que l'a relevé la cour, dans son arrêt du 27 juin 2014, les terrains considérés ne se situent pas en continuité avec les agglomérations ou villages existants au sens des dispositions du I de l'article L. 146-4, alors en vigueur, du code de l'urbanisme, ni dans une zone destinée, par la règlementation d'urbanisme applicable à la commune, à accueillir un hameau nouveau. L'illégalité dont est entaché ce classement est constitutif d'une faute de nature à engager la responsabilité de l'administration.

6. D'autre part, la note de renseignement délivrée par le maire de Villerville le 11 février 2004 ne comporte aucune mention relative aux prescriptions particulières découlant des dispositions de la loi d'aménagement et d'urbanisme du 3 janvier 1986, dite " loi littoral ". La circonstance que la note faisait état du plan d'occupation des sols, lequel se référait à la loi mentionnée ci-dessus ne saurait suppléer la lacune dont sont entachés les renseignements fournis. Le caractère incomplet de la note délivrée le 11 février 2004, qui a été de nature à induire ses destinataires en erreur, caractérise ainsi une faute de l'administration.

En ce qui concerne les préjudices :

7. La responsabilité d'une personne publique n'est susceptible d'être engagée que s'il existe un lien de causalité suffisamment direct entre les fautes qu'elle a commises et le préjudice dont la victime demande réparation.

8. Le requérant soutient que la SARL Arecim a procédé à l'acquisition de l'ensemble immobilier, sur la foi de la note de renseignement du 11 février 2004 et du plan d'occupation des sols alors applicable, dans l'unique objectif d'y réaliser une opération de promotion immobilière et demande la réparation des préjudices résultant de l'impossibilité de la mener à bien.

9. En réparation du préjudice résultant de la délivrance de renseignements d'urbanisme incomplets ou inexacts et d'un classement, dans une zone au sein de laquelle sont autorisées des opérations de construction de vaste ampleur, de terrains qui, eu égard à leur situation et aux prescriptions de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme, ne peuvent accueillir de telles constructions, l'acquéreur ainsi induit en erreur a, en principe, droit à une indemnité égale à la différence entre le prix qu'il a versé pour l'acquisition du terrain en cause, y compris les frais annexes inutilement exposés, et la valeur vénale du même terrain.

10. En premier lieu, si la demande de permis de construire formée par la SARL Arecim, en vue de l'édification d'un hôtel de 69 chambres et d'une résidence de tourisme de 93 logements, a été rejetée le 3 février 2005, motif pris de la non-conformité du projet à l'article L. 146-4, alors en vigueur, du code de l'urbanisme, il résulte de l'instruction que l'intéressée a conçu diverses autres opérations et que deux d'entre elles, d'envergure plus modeste que le projet initial, ont donné lieu à la délivrance de certificats d'urbanisme positifs, notamment le 15 novembre 2005 et le 28 juin 2007. Le requérant n'apporte aucune précision quant aux raisons pour lesquelles ces projets n'ont pas été concrétisés. Il n'est pas davantage démontré qu'aucune valorisation des terrains n'était au cours de cette période possible. Au surplus, si le requérant se prévaut de ce que le bien a été cédé en 2017 moyennant le prix de 150 000 euros seulement, il résulte de l'instruction qu'à cette date, le document local d'urbanisme applicable, issu d'une délibération du conseil communautaire de la communauté de communes de Coeur Côte Fleurie du 22 décembre 2012, classait les terrains litigieux en zone N. Il résulte de tous ces éléments que le lien entre les fautes commises par l'administration, relevées aux points 5 et 6 du présent arrêt, et la dépréciation des terrains, évaluée à 145 183 euros, dont il est demandé indemnisation ne présente qu'un caractère indirect.

11. En deuxième lieu, les frais d'enregistrement, les intérêts bancaires, les honoraires de notaires et la commission d'agence que la SARL a supportés en vue de l'acquisition de l'ensemble immobilier n'ont pas présenté un caractère totalement inutile dès lors que, dès le 15 janvier 2005, la société a cédé une partie de sa propriété, correspondant à près d'un hectare, au prix de 650 000 euros. Ce poste de préjudice n'est, dès lors, pas indemnisable.

12. En troisième lieu, les dépenses exposées en 2004, préalablement au refus de permis de construire un complexe hôtelier opposé le 3 février 2005, pour des montants de 2 344,16 euros et 717,60 euros sont liées au projet en vue duquel la SARL Arecim a procédé à l'acquisition et qu'elle n'a pu réaliser. Toutefois, le délai de prescription de la créance, prévu à l'article 1 de la loi du 31 décembre 1968 relative à la prescription des créances sur l'Etat, les départements, les communes et les établissements publics, a commencé à courir le premier jour de l'année suivant celle au cours de laquelle l'arrêté du 3 février 2005 rejetant la demande de permis de construire présentée par la SARL Arecim a été notifié à cette dernière. Il ne résulte pas de l'instruction que cette notification n'aurait pas eu lieu au cours de cette même année. Ainsi, la créance qu'elle détient au titre des dépenses inutilement exposées en vue du projet de complexe hôtelier est atteinte par la prescription quadriennale depuis le 1er janvier 2010.

13. En quatrième lieu, les dépenses exposées entre 2006 et 2009 et correspondant, d'une part, aux honoraires d'un géomètre-expert, chargé de constituer une demande de certificat d'urbanisme et d'établir une déclaration préalable relative au découpage de la propriété et, d'autre part, à l'étude des sols réalisée par la société Arcadis portent sur des projets autres que celui en vue duquel l'acquisition litigieuse a été réalisée et qui a fait l'objet du refus de permis de construire du 3 février 2005. Ils ne présentent donc pas de lien direct avec les fautes commises par l'administration.

14. En cinquième lieu, il ne résulte pas de l'instruction que la SARL Arecim, laquelle a, au demeurant, perçu le produit de la vente d'une partie de sa propriété en 2005 pour un montant de 650 000 euros, aurait été dans l'impossibilité, à la suite du refus de permis de construire qui lui a été opposé en 2005, de se départir de son bien ou de le valoriser, eu égard notamment aux certificats d'urbanisme mentionnés au point 10, de manière à honorer son emprunt et en limiter la charge. Les frais bancaires générés par les difficultés de remboursement de l'emprunt contracté pour l'acquisition du bien sont, dès lors, sans lien direct avec les fautes commises par l'administration.

15. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposées par la commune de Villerville et la communauté de communes Coeur Côte Fleurie, que Me A... n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Caen a rejeté la demande de la SARL Arecim.

Sur les frais liés au litige :

17. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge de la commune de Villerville et de la communauté de communes Coeur Côte Fleurie, lesquelles ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes, une somme au titre des frais exposés par le requérant et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de Me A..., le versement à la commune de Villerville, d'une part, et à la communauté de communes Coeur Côte Fleurie, d'autre part, de la somme de 750 euros chacune au titre des frais supportés au même titre par ces dernières.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de Me A... est rejetée.

Article 2 : Me A... versera à la commune de Villerville et à la communauté de communes Coeur Côte Fleurie la somme de 750 euros chacune sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à Me A..., en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Arecim, la commune de Villerville, la communauté de communes Coeur Côte Fleurie et le ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales.

Délibéré après l'audience du 1er octobre 2019, à laquelle siégeaient :

- Mme Brisson, président,

- M. Giraud, premier conseiller,

- Mme D..., premier conseiller.

Lu en audience publique, le 21 octobre 2019.

Le rapporteur,

K. D...

Le président,

C. BRISSONLe greffier,

A. BRISSET

La République mande et ordonne au ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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N° 18NT02357