Vu la requête, enregistrée le 15 septembre 2011 au greffe de la cour administrative d'appel de Marseille sous le n°11MA03666, présentée pour l'EURL " La Compagnie des Immeubles du Midi ", représentée par son gérant en exercice, dont le siège est situé au 40 rue Sainte Cécile à Marseille (13005), par la société civile professionnelle Berenger-Blanc-Burtez-Doucede et associés ;
l'EURL " La Compagnie des Immeubles du Midi " demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n°0906212 du 13 juillet 2011 par lequel le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté n° 2009-21 du 10 juillet 2009 du préfet des Bouches-du-Rhône portant déclaration d'utilité publique et de cessibilité de l'immeuble sis 10 boulevard des Italiens à Marseille lui appartenant au profit de la société " Urbanis Aménagement ", en vue de la suppression de son caractère insalubre ;
2°) à titre principal, d'annuler l'arrêté précité du 10 juillet 2009 du préfet des Bouches-du-Rhône après avoir constaté l'illégalité des arrêtés préfectoraux des 12 juin 2008 et 14 avril 2009 prononçant l'insalubrité irrémédiable dudit immeuble;
3°) à titre subsidiaire, d'annuler les arrêtés des 12 juin 2008, 14 avril 2009 et 10 juillet 2009 ;
4°) de condamner l'Etat à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de la santé publique ;
Vu la loi n° 70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 13 juin 2013 :
- le rapport de Mme Chenal-Peter, premier conseiller ;
- les conclusions de M. Salvage, rapporteur public;
- les observations de Me B...de la SCP Berenger-Blanc-Burtez-Doucede et associés pour L'EURL " La Compagnie des Immeubles du Midi " ;
- et les observations de Me C...pour la société Urbanis Aménagement ;
1. Considérant que par un arrêté en date du 12 juin 2008, modifié par un arrêté du 14 avril 2009, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré l'insalubrité à titre irrémédiable de l'immeuble situé 10 boulevard des Italiens à Marseille, appartenant à L'EURL " La Compagnie des Immeubles du Midi " ; que le préfet des Bouches-du-Rhône a ensuite pris un arrêté le 10 juillet 2009 portant déclaration d'utilité publique et cessibilité de cet immeuble au profit de la société " Urbanis Aménagement ", en vue de la suppression de son caractère insalubre ; que, par jugement en date du 13 juillet 2011, le tribunal administratif de Marseille a rejeté la demande de l'EURL " La Compagnie des Immeubles du Midi " tendant à l'annulation de l'arrêté susmentionné du 10 juillet 2009 ; que l'EURL " La Compagnie des Immeubles du Midi " relève appel de ce jugement ;
Sur les conclusions aux fins d'annulation :
2. Considérant, en premier lieu, d'une part, qu'aux termes de l'article 13 de la loi n° 70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre, dans sa version applicable à la date de l'arrêté attaqué : " Peut être poursuivie au profit de l'Etat, d'une société de construction dans laquelle l'Etat détient la majorité du capital, d'une collectivité territoriale, d'un organisme y ayant vocation ou d'un concessionnaire d'une opération d'aménagement visé à l'article L. 300-4 du code de l'urbanisme, dans les conditions prévues aux articles 14 à 19, l'expropriation : / - des immeubles déclarés insalubres à titre irrémédiable en application des articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ; .... " ; qu'aux termes de l'article 14 de ladite loi : " Par dérogation aux dispositions du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le préfet, par arrêté : / Déclare d'utilité publique l'expropriation des immeubles, parties d'immeubles, installations et terrains, après avoir constaté, sauf dans les cas prévus au troisième alinéa de l'article 13, qu'ils ont été déclarés insalubres à titre irrémédiable en application de l'article L. 1331-25 ou de l'article L. 1331-28 du code de la santé publique, ou qui ont fait l'objet d'un arrêté de péril assorti d'une ordonnance de démolition ou d'une interdiction définitive d'habiter pris en application de l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation ; / Indique la collectivité publique ou l'organisme au profit de qui est poursuivie l'expropriation ; / Mentionne les offres de relogement faites obligatoirement aux occupants y compris les propriétaires, qu'il s'agisse d'un relogement durable ou d'un relogement d'attente avant l'offre d'un relogement définitif ; / Déclare cessibles lesdits immeubles bâtis, parties d'immeubles bâtis, installations et terrains visés dans l'arrêté ; / Fixe le montant de l'indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires ainsi qu'aux titulaires de baux commerciaux, cette indemnité ne pouvant être inférieure à l'évaluation des domaines ; / Fixe la date à laquelle il pourra être pris possession après paiement ou, en cas d'obstacle au paiement, après consignation de l'indemnité provisionnelle. Cette date doit être postérieure d'au moins un mois à la publication de l'arrêté déclaratif d'utilité publique, ce délai étant porté à deux mois dans les cas prévus au troisième alinéa de l'article 13 ..... " ; que, d'autre part, aux termes de l'article L. 1331-26 du code de la santé publique à la date de l'arrêté : " Lorsqu'un immeuble, bâti ou non, vacant ou non, attenant ou non à la voie publique, un groupe d'immeubles, un îlot ou un groupe d'îlots constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé ou exploité, un danger pour la santé des occupants ou des voisins, le préfet, saisi d'un rapport motivé du directeur départemental des affaires sanitaires et sociales ou, par application du troisième alinéa de l'article L. 1422-1, du directeur du service communal d'hygiène et de santé concluant à l'insalubrité de l'immeuble concerné, invite la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques à donner son avis dans le délai de deux mois :1° Sur la réalité et les causes de l'insalubrité ;2° Sur les mesures propres à y remédier. L'insalubrité d'un bâtiment doit être qualifiée d'irrémédiable lorsqu'il n'existe aucun moyen technique d'y mettre fin, ou lorsque les travaux nécessaires à sa résorption seraient plus coûteux que la reconstruction. Le directeur départemental de la santé et de l'action sociale établit le rapport prévu au premier alinéa soit de sa propre initiative, soit sur saisine du maire, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de logement et d'urbanisme, soit encore à la demande de tout locataire ou occupant de l'immeuble ou de l'un des immeubles concernés. .... "
3. Considérant que l'ensemble formé par l'arrêté préfectoral déclarant, en application l'article L. 1331-26 du code de la santé publique, l'insalubrité d'un immeuble et l'arrêté préfectoral déclarant d'utilité publique, en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1970, l'expropriation de cet immeuble a le caractère d'une opération complexe ;que par conséquent, en l'espèce, est recevable à l'encontre de l'arrêté préfectoral contesté, déclarant d'utilité publique le projet d'acquisition de l'immeuble appartenant à l'EURL " La Compagnie des Immeubles du Midi" et prononçant sa cessibilité au profit de la société " Urbanis Aménagement ", l'exception d'illégalité de l'arrêté préfectoral en date du 12 juin 2008 déclarant cet immeuble insalubre à titre irrémédiable, alors même que cet arrêté est devenu définitif ;
que par suite, c'est à tort que les premiers juges ont considéré que l'EURL " La Compagnie des Immeubles du Midi" n'était pas fondée à invoquer, par la voie de l'exception, des moyens tirés de l'illégalité de l'arrêté du 12 juin 2008 modifié à l'appui de ses conclusions tendant à l'annulation de l'arrêté du 10 juillet 2009 ;
4. Considérant, en second lieu, que, en se fondant sur un rapport du médecin directeur du service communal d'hygiène et de santé de la ville de Marseille, en date de juin 2007, concluant à l'insalubrité irrémédiable de l'immeuble en litige, le préfet des Bouches-du-Rhône a saisi pour avis, conformément aux dispositions de l'article L. 1331-26 du code de la santé publique, le conseil départemental de l'environnement et des risques sanitaires et technologiques des Bouches-du-Rhône, lequel s'est réuni le 6 décembre 2007 ; qu'il ressort du procès-verbal de cette réunion que le conseil s'est borné à énoncer que, pour le dossier concernant l'EURL " La Compagnie des Immeubles du Midi", et la " mise en oeuvre d'une procédure d'insalubrité dans un immeuble sis 10 bd des Italiens ", " l'avis est favorable à l'unanimité aux propositions du rapporteur ", sans se prononcer expressément ni sur la réalité et les causes de l'insalubrité, ni sur les mesures propres à y remédier ; que cet avis, qui ne comportait pas les précisions exigées par l'article L. 1331-26 du code de la santé publique, est donc entaché d'illégalité ; que l'arrêté du 12 juin 2008 modifié déclarant irrémédiablement insalubre l'immeuble en cause est ainsi intervenu à l'issue d'une procédure irrégulière ;
5. Considérant que si les actes administratifs doivent être pris selon les formes et conformément aux procédures prévues par les lois et règlements, un vice affectant le déroulement d'une procédure administrative préalable, suivie à titre obligatoire ou facultatif, n'est de nature à entacher d'illégalité la décision prise que s'il ressort des pièces du dossier qu'il a été susceptible d'exercer, en l'espèce, une influence sur le sens de la décision prise ou qu'il a privé les intéressés d'une garantie ; que l'absence de motivation de l'avis la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques sur la réalité et les causes de l'insalubrité et sur les mesures propres à y remédier a été susceptible d'exercer, en l'espèce, une influence sur le sens de la décision prise par l'autorité préfectorale; que par suite, l'arrêté précité du 12 juin 2008 est entaché d'illégalité pour un tel motif ;
6. Considérant, en dernier lieu, que l'arrêté du préfet des Bouches-du-Rhône du 12 juin 2008 est fondé sur l'avis du 6 décembre 2007 mentionné ci-dessus et sur le rapport du médecin directeur du service communal d'hygiène et de santé de la ville de Marseille en date de juin 2007 ; que ce rapport, après avoir précisé que les causes d'insalubrité étaient les parties communes et privatives intérieures de l'immeuble, mentionne un constat effectué par Mme A..., inspecteur de salubrité, qui n'a cependant pas visité l'intérieur de l'édifice inaccessible " en raison de la dangerosité des lieux ce qui interdit tout constat récent " ; qu'il est constaté un problème lié à l'évacuation des eaux pluviales déficientes, un défaut d'entretien général du bâtiment et de la toiture; que le rapport conclut que l'immeuble est irrémédiablement insalubre et ne pourra plus être habité en raison de l'insécurité des structures intérieures ; que toutefois, ainsi que l'a rappelé le conseil constitutionnel, dans sa décision n° 2010-26 QPC du 17 septembre 2010, la qualification du caractère irrémédiable de l'insalubrité d'un immeuble est " strictement limitée " par l'article L. 1331-26 du code de la santé publique aux cas dans lesquels il n'existe aucun moyen technique de mettre fin à une telle insalubrité, ou lorsque les travaux nécessaires à sa résorption seraient plus coûteux que la reconstruction ; qu'en l'espèce, d'une part, il n'est pas établi, et non allégué au demeurant, qu'il n'existe aucun moyen technique de mettre fin à l'insalubrité affectant l'immeuble de l'EURL " La Compagnie des Immeubles du Midi" ;
que d'autre part, il ne ressort ni du rapport de juin 2007, qui a été rédigé sans qu'il ait été procédé à une visite de l'intérieur de l'immeuble, alors qu'une telle visite a pu être effectuée après la prise de l'arrêté du 10 juillet 2009, ni même des autres pièces du dossier, que les travaux nécessaires à la résorption de l'insalubrité de cet immeuble seraient plus coûteux que la reconstruction ; qu'en effet, si la société " Urbanis Aménagement " fait valoir que les services de la ville de Marseille avaient effectué une cotation d'insalubrité de 0.61 le 5 août 2003, correspondant à une insalubrité avérée, qu'un arrêté de péril grave et imminent a été pris le 2 mars 2004, que le coût des travaux de réhabilitation en 2005 pour un seul des deux bâtiments avait été estimé à 463 681.79 euros TTC, au vu d'une fiche établie par les services de l'OPAH, il ressort des pièces du dossier que l'EURL " La Compagnie des Immeubles du Midi" avait pris certaines mesures d'urgence, à la suite de l'arrêté de péril du 2 mars 2004, visant à sécuriser les extérieurs et à murer l'immeuble ; qu'en outre, elle avait envisagé de réhabiliter cet immeuble, à l'aide de subventions, l'ANAH lui accordant en particulier une subvention de 131 971 euros, dans le cadre de l'opération programmée d'amélioration de l'habitat sur le périmètre de l'ancienne route nationale 8 ; que sur ce point, si la société " Urbanis Aménagement " soutient que l'estimation des travaux de reconstruction s'élèverait à 665 000 euros, et celle des travaux de réhabilitation à 932 880 euros, en se fondant sur un compte rendu de visite du bâtiment effectué en décembre 2009, de tels montants, lesquels au demeurant ne sont nullement établis par les seuls documents produits, ne sauraient être pris en compte pour motiver l'insalubrité irrémédiable de l'immeuble à la date de l'arrêté du 12 juin 2008 ; qu'en conclusion, il n'est pas justifié que les travaux nécessaires à la résorption de l'insalubrité de cet immeuble étaient plus coûteux que ceux correspondant à sa reconstruction, lesquels ne figuraient dans aucun document à la date de la prise de l'arrêté du 12 juin 2008 ; que l'insalubrité irrémédiable de l'immeuble appartenant à l'EURL " La Compagnie des Immeubles du Midi" n'était ainsi pas établie, ce qui entache également d'illégalité l'arrêté du 12 juin 2008 ;
7. Considérant que dans ces conditions, en raison de l'illégalité de l'arrêté du 12 juin 2008 déclarant irrémédiablement insalubre l'immeuble situé 10 boulevard des Italiens, l'arrêté contesté du 10 juillet 2009 portant déclaration d'utilité publique et cessibilité dudit immeuble au profit de la société " Urbanis Aménagement ", en vue de la suppression de son caractère insalubre, est entaché d'illégalité par voie de conséquence ; que par suite, l'EURL " La Compagnie des Immeubles du Midi", est fondée, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de sa requête, à en demander l'annulation ainsi que celle du jugement du tribunal administratif de Marseille du 13 juillet 2011 ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
8. Considérant qu'aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. " ;
9. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que l'EURL " La Compagnie des Immeubles du Midi", qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, verse à la SAS " Urbanis Aménagement " quelque somme que ce soit au titre des frais qu'elle a exposés et non compris dans les dépens ;
10. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par l'EURL " La Compagnie des Immeubles du Midi " et non compris dans les dépens ;
DÉCIDE :
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Marseille du 13 juillet 2011 et l'arrêté n° 2009-21 du 10 juillet 2009 du préfet des Bouches-du-Rhône portant déclaration d'utilité publique et cessibilité de l'immeuble sis 10 boulevard des Italiens à Marseille au profit de la société " Urbanis Aménagement " sont annulés.
Article 2 : L'Etat versera à l'EURL " La Compagnie des Immeubles du Midi " une somme de 1 500 (A...cinq cents) euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Les conclusions de la SAS " Urbanis Aménagement " présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à l'EURL " La Compagnie des Immeubles du Midi ", à la SAS " Urbanis Aménagement " et au ministre de l'intérieur.
Copie en sera adressée au préfet des Bouches-du-Rhône.
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