Vu la requête enregistrée le 7 septembre 2009, présentée pour Mme Mireille X, demeurant ..., Mme Brigitte X, demeurant ..., M. Christophe X, demeurant ... et M. Guillaume X, demeurant 22, avenue de la gare à Bièvres (91570), par Me Peru, avocat au barreau de Paris ; les consorts X demandent à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 08-2586 du 30 juin 2009 par lequel le Tribunal administratif de Caen a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 15 septembre 2008 du maire de Jullouville délivrant à la société Pozzo Promotion un permis de construire un ensemble immobilier de 22 logements ;
2°) d'annuler ledit arrêté ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Jullouville la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 5 octobre 2010 :
- le rapport de M. d'Izarn de Villefort, premier conseiller ;
- les conclusions de M. Degommier, rapporteur public ;
- les observations de Me Sirat substituant Me Peru, avocat des consorts X ;
- les observations de Me Gorand, avocat de la société Pozzo Promotion ;
- et les observations de Me d'Artigues Albas substituant Me Martin-Bouhours, avocat de la commune de Jullouville ;
Considérant que, par jugement du 30 juin 2009, le Tribunal administratif de Caen a rejeté la demande des consorts X tendant à l'annulation de l'arrêté du 15 septembre 2008 du maire de Jullouville (Manche) délivrant à la société Pozzo Promotion un permis de construire un ensemble immobilier de 22 logements sis avenue de la Libération ; que les consorts X relèvent appel de ce jugement ;
Sur la légalité externe :
Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ; que l'article R. 431-10 du même code dispose que : Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ; qu'aux termes de l'article R. 431-9 du même code : Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu (...) Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan. ;
Considérant que la demande de permis de construire déposée par la société Pozzo Promotion comportait la notice paysagère et les plans et documents exigés par ces dispositions ; qu'y ont été joints en particulier une photographie des lieux prise du côté de l'avenue de Chausey et un croquis donnant un aperçu du projet de ce même point de vue ; que si la notice paysagère indique la nécessité de procéder à des travaux de remblaiement en raison d'une légère pente du terrain d'assiette à cet endroit, les pièces précitées permettaient au service de statuer en toute connaissance de cause sur la demande dès lors que le bâtiment A, représenté sur le croquis, recouvrait le remblais constitué ; que, contrairement à ce que prétendent les requérants, les trois photographies panoramiques figurant au dossier étaient de nature à permettre de situer le terrain, localisé en zone urbaine, dans l'environnement proche et dans le paysage lointain ; que, par ailleurs, le plan de masse comportait l'indication, précisée par le plan topographique, des arbres à haute tige maintenus, supprimés ou plantés ; que les requérants n'établissent pas que le projet serait situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques et qu'ainsi les cotes du plan de masse auraient dû être rattachées au système altimétrique de référence de ce plan ; que, dès lors, le moyen tiré de ce que le dossier de demande de permis de construire présenterait un caractère incomplet doit être écarté ;
Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments ; qu'aux termes de l'article L. 442-2 du même code : Un décret en Conseil d'Etat précise, en fonction du nombre de terrains issus de la division, de la création de voies et d'équipements communs et de la localisation de l'opération, les cas dans lesquels la réalisation d'un lotissement doit être précédée d'un permis d'aménager ; qu'aux termes de l'article L. 442-3 : Les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d'un permis d'aménager doivent faire l'objet d'une déclaration préalable ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que l'assiette du projet est constituée par la réunion des parcelles AD648 et AD650 et que la maison construite sur la parcelle AD648, sur laquelle le projet ne prévoit pas l'exécution de travaux, doit être cédée avant que ceux-ci ne commencent ; que la cession de cette partie du terrain d'assiette n'ayant pas pour objet d'y implanter un ou plusieurs bâtiments, une telle opération ne constitue pas un lotissement au sens de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme ; qu'il suit de là que les consorts X ne sont fondés à soutenir ni que la société Pozzo Promotion aurait dû solliciter l'attribution d'un permis d'aménager, ni que le permis de construire ne pouvait être délivré par le maire de Jullouville en l'absence de la déclaration préalable prévue par l'article L. 442-3 du code précité ;
Sur la légalité interne :
Considérant, en premier lieu, qu'aux termes des dispositions de l'article UA 7 du règlement du plan d'occupation des sols de Jullouville : Les constructions doivent être édifiées d'une limite séparative latérale à l'autre. Des implantations autres que celles prévues ci-dessus sont possibles dans les cas suivants, pour favoriser l'insertion et garantir l'unité architecturale de la rue ou de la place : / - lorsque la parcelle concernée possède une façade sur voie supérieure ou égale à 15 mètres linéaires. / - lorsque le projet de construction jouxte une parcelle sur laquelle est implantée une construction de valeur et en bon état ayant une implantation différente ; que le projet est implanté sur un terrain bordé à l'ouest, par l'avenue de la libération, au nord, par un parking municipal et, au sud, par la rue de Chausey ; que, conformément au principe posé par les dispositions précitées, les constructions litigieuses sont implantées sur l'unique limite séparative latérale ; que la parcelle voisine, bordée elle-même à l'est par une rue, ne comporte qu'un bâtiment ; que, dans ces conditions, une implantation différente n'aurait pas été de nature à favoriser l'insertion ou à garantir l'unité architecturale des voies susmentionnées ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes des dispositions de l'article UA 8 du règlement du plan d'occupation des sols : Les constructions doivent être implantées de telle manière que les pièces d'habitation ne soient masquées par aucune partie d'immeuble, qui, à l'appui des baies de ces habitations, serait vue sous un angle de plus de 45° au dessus du plan horizontal. Toutefois, pour la façade la moins ensoleillée, cet angle peut être porté à 60° à condition que la moitié au plus des pièces habitables prenne jour sur cette façade ; qu'il ressort des pièces du dossier, d'une part, qu'aucune chambre de l'un des appartements aménagés au premier étage du bâtiment B ne comporte d'ouverture donnant sur la villa mitoyenne ; que, d'autre part, si l'arrêté contesté autorise l'édification de deux immeubles et d'une maison d'habitation, le projet ne prévoit, comme il a été dit, ni la construction d'une maison, ni l'extension de celle qui existe sur le terrain servant d'assiette ; qu'ainsi, la circonstance que cette maison ne respecterait pas les dispositions de l'article UA 8 ne peut être utilement invoquée ;
Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes des dispositions de l'article UA 11 du règlement du plan d'occupation des sols : Tout projet de construction devra présenter un volume, une implantation et un aspect satisfaisants, permettant une bonne intégration dans l'environnement (...) Secteur UAb : En limite de voies, les clôtures seront composées de soubassements exclusivement minéraux et opaques (pierres du pays appareillées ou agglomérées enduites) sur une hauteur de 0,80 mètre. Celles-ci pourront être surélevées par une haie vive sur une hauteur d'un mètre maximum ; qu'aux termes de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme : Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ;
Considérant, d'une part, que les dispositions précitées du premier alinéa de l'article UA 11 du règlement du plan d'occupation des sols de Jullouville ont le même objet que celles, également invoquées par les requérants, de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres ; qu'ainsi, c'est par rapport aux dispositions du règlement du plan d'occupation des sols que doit être appréciée la légalité de la décision contestée ; que l'architecture des immeubles dont cette décision autorise la construction est inspirée du style balnéaire caractérisant les villas construites au début du vingtième siècle et représenté par plusieurs immeubles du quartier et notamment la maison conservée qui leur est mitoyenne ; qu'il ressort de la notice paysagère que plusieurs habitations de niveau R+3, comme les immeubles litigieux, ou de volume important sont construites dans le secteur ; que le projet a pour assiette des parcelles formant un ensemble séparé du reste de l'urbanisation par les rues qui l'entourent ; qu'en conséquence, le maire de Jullouville n'a pas fait une inexacte appréciation de ces dispositions en délivrant à la société Pozzo Promotion le permis de construire contesté ;
Considérant, d'autre part, qu'il ressort des plans du projet que les murs d'une hauteur de 3,20 m érigés le long de l'avenue de la Libération n'ont pas pour fonction de séparer la parcelle d'assiette du domaine public mais qu'ils constituent un élément de structure d'un garage surmonté d'une terrasse ; qu'en outre, une haie de fusains, dont les requérants ne peuvent préjuger qu'elle dépassera la hauteur d'un mètre autorisée par l'article UA 11 du règlement du plan d'occupation des sols sera plantée derrière les murs de clôture en pierre existant le long de l'avenue de la Libération et de l'avenue de Chausey, lesquels, contrairement à ce qui est allégué, ne seront pas surmontés d'une lisse en bois ; que, par suite le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions du règlement manque en fait ;
Considérant, en dernier lieu, qu'aux termes des dispositions de l'article UA 13 du plan d'occupation des sols de la commune de Jullouville : Les plantations doivent être maintenues ou remplacées par des plantations de haute tige équivalentes ; que si, sur les 18 arbres de haute tige présents sur les parcelles d'assiette, 12 seront abattus, le projet prévoit la plantation de 14 arbres de haute tige en pleine terre ; que le permis délivré n'a donc pas été délivré en méconnaissance de ces dispositions ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée par la société Pozzo Promotion, les consorts X ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Caen a rejeté leur demande ;
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Jullouville, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que les consorts X demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge des consorts X une somme de 1 000 euros ainsi qu'une somme de même montant au titre des frais exposés respectivement par la commune de Jullouville et par la société Pozzo Promotion et non compris dans les dépens ;
DÉCIDE :
Article 1er : La requête des consorts X est rejetée.
Article 2 : Les consorts X verseront respectivement à la commune de Jullouville et à la société Pozzo Promotion une somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à Mme Mireille X, à Mme Brigitte X, à M. Christophe X, à M. Guillaume X, à la société à responsabilité limitée Pozzo Promotion et à la commune de Jullouville (Manche).
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N° 09NT02180
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