Vu la requête, enregistrée le 16 septembre 2009, présentée pour le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE RESIDENCE DE L'UNION dont le siège est 63, Promenade Robert Schumann à Roquebrune-Cap Martin (06190), représenté par son syndic en exercice, par Me Pi ; le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE RESIDENCE DE L'UNION demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement du 18 juin 2009 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande dirigée contre l'arrêté du 30 octobre 2006 par lequel le maire de la commune de Roquebrune-Cap-Martin a délivré un permis de construire à M. et Mme Cyril A en vue de la transformation d'une église en logement ;
2°) d'annuler pour excès de pouvoir ce permis de construire ;
3°) de mettre la somme de 3000 euros à la charge respective de M. et Mme Cyril A et de la commune de Roquebrune-Cap-Martin sur le fondement de l'article L.761-1 du code de justice administrative ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Vu le décret n° 2009-14 du 7 janvier 2009 relatif au rapporteur public des juridictions administratives et au déroulement de l'audience devant ces juridictions, et notamment son article 2 ;
Vu l'arrêté du 27 janvier 2009 pris par le vice-président du Conseil d'Etat autorisant la cour administrative d'appel de Marseille à appliquer, à titre expérimental, les dispositions de l'article 2 du décret n° 2009-14 du 7 janvier 2009 ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 6 octobre 2011 :
- le rapport de M. Massin, rapporteur ;
- les conclusions de M. Bachoffer, rapporteur public ;
- et les observations de Me Vezzani pour les époux A ;
Considérant que par un jugement du 18 juin 2009, le tribunal administratif de Nice a rejeté la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE RESIDENCE DE L'UNION dirigée contre l'arrêté du 30 octobre 2006 par lequel le maire de la commune de Roquebrune-Cap-Martin a délivré un permis de construire à M. et Mme Cyril A en vue de la transformation d'une église en logement ;
Sur la régularité du jugement attaqué :
Considérant que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE RESIDENCE DE L'UNION soutenait à titre principal en première instance que le permis de construire avait été délivré en méconnaissance de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; qu'à titre subsidiaire, il soutenait que si le terrain était en indivision entre M. et Mme Cyril A et lui-même, les pétitionnaires auraient dû obtenir l'accord de leur co-indivisaire pour déposer la demande de permis de construire ;
Considérant que les premiers juges ont omis de statuer sur le moyen soulevé à titre principal tiré de la méconnaissance de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; qu'ainsi, le jugement du tribunal administratif de Nice en date du 18 juin 2009 doit être annulé ;
Considérant qu'il y a lieu d'évoquer et de statuer sur la demande présentée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE RESIDENCE DE L'UNION devant le tribunal administratif de Nice ;
Sur la légalité du permis de construire :
Considérant, en premier lieu, que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE RESIDENCE DE L'UNION soutient que le permis de construire a été délivré en méconnaissance de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article R.421-1-1 du code de l'urbanisme alors en vigueur : La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain (...). La demande précise l'identité du demandeur (...), la situation et la superficie du terrain (...) l'identité du propriétaire au cas où celui-ci n'est pas l'auteur de la demande (...) ;
Considérant, d'autre part, qu'aux termes du b) de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, auxquelles l'article 43 de la même loi interdit aux règlements de copropriété de déroger : Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (...) b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; ;
Considérant, en outre, qu'aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 : Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble (...). ;
Considérant qu'il découle des dispositions précitées du code de l'urbanisme et de la loi du 10 juillet 1965 que, lorsque l'autorité administrative, en l'état du dossier qui lui est soumis, est informée de ce que le projet de travaux du déclarant porte sur un immeuble compris dans une copropriété, il lui appartient d'exiger la production des autorisations auxquelles la loi, complétée le cas échéant par les stipulations du règlement de copropriété, subordonne le droit, pour chacun des propriétaires, de réaliser certains travaux ; qu'il lui appartient, en particulier, de vérifier si les travaux faisant l'objet de la déclaration sont conformes à la destination d'un immeuble compris dans la copropriété, en affectent les parties communes ou l'aspect extérieur et nécessitent ainsi l'assentiment de l'assemblée générale des copropriétaires ; que la circonstance que les différents lots, dans ce cas, soient des propriétés privées est sans incidence sur l'obligation de rechercher une autorisation ;
Considérant que par un arrêté du 29 avril 1960, le préfet des Alpes-Maritimes a approuvé la création d'un lotissement composé de quatre lots ; qu'au sein de ce lotissement, le lot n° 3, d'une superficie de 1 650 m² environ, contient une ancienne chapelle, un immeuble appelé résidence l'Union et des dépendances ; que souhaitant vendre par appartements, studios et caves l'immeuble appelé résidence l'Union , M. et Mme B, propriétaires de ce lot n°3, ont procédé, par un acte du 8 juin 1961 à la rédaction d'un règlement de copropriété qui visait à subdiviser le lot n° 3 ; que, toutefois, par cet acte, M. et Mme B se réservaient expressément la propriété de la chapelle et des dépendances, ainsi que la jouissance perpétuelle des parties de terrain attenantes à ces constructions ;
Considérant, d'une part, que, malgré ses ambiguïtés, le règlement de copropriété du 8 juin 1961 ne concerne expressément que l'immeuble appelé résidence l'Union , la chapelle et les dépendances que se réservaient M. et Mme B étant exclues de cette copropriété ;
Considérant, d'autre part, que même si l'acte du 8 juin 1961 suggère, en raison de sa rédaction imprécise, le projet d'une copropriété horizontale portant sur le lot n° 3 dans son intégralité, l'absence de règlement de copropriété horizontale démontre que, même si une telle organisation a pu être envisagée, elle n'a pas été menée à son terme ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la chapelle et le terrain attenant n'appartiennent ni à la copropriété de l'immeuble Résidence de l'Union, ni à une copropriété horizontale du lot n° 3 ; que, par suite, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE RESIDENCE DE L'UNION n'est pas fondé à soutenir que le permis de construire en litige a été délivré en méconnaissance de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'en l'absence de contestation des autres propriétaires, l'administration peut à bon droit instruire une demande de permis de construire présentée par un des propriétaires indivis de la parcelle sur laquelle la construction doit être édifiée ; que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE RESIDENCE DE L'UNION qui, lors de l'instruction de la demande de permis de construire, n'a pas porté à la connaissance du service instructeur qu'il s'opposait à la demande déposée le 20 juin 2006 par M. et Mme Cyril A, n'est en tout état de cause pas fondé à soutenir que le permis de construire en litige a été délivré en méconnaissance de l'article R.421-1-1 du code de l'urbanisme ;
Considérant, en troisième lieu, que le permis de construire en litige vise expressément l'avis favorable de l'architecte des bâtiments de France du 6 octobre 2006, délivré au titre des lois du 31 décembre 1913 et du 2 mai 1930, lequel est revêtu du cachet de la mairie avec la mention vu pour être annexé à mon arrêté en date du 30 octobre 2006. ; qu'à son article 2, le permis de construire est assorti de prescriptions qui reprennent les réserves exprimées par l'architecte des bâtiments de France ; que, contrairement à ce que soutient le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE RESIDENCE DE L'UNION, cet avis selon lequel les façades y compris les fenêtres devront rester dans leurs proportions, matériaux, textures, calepinage, etc., identiques à l'existant. Toute intervention non prévue devra faire l'objet d'une nouvelle demande. est suffisamment motivé ; qu'il ressort des pièces du dossier qu'il n'est pas entaché d'erreur de fait ou d'erreur manifeste d'appréciation ; que la circonstance que les travaux réalisés n'auraient pas respecté les prescriptions du permis de construire est sans incidence sur sa légalité ;
Considérant, en quatrième lieu, que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE RESIDENCE DE L'UNION soutient que le maire de la commune de Roquebrune-Cap-Martin aurait commis une erreur de droit en considérant que, concernant l'emplacement réservé n°34 grevant le terrain d'assiette de la chapelle, il avait purgé le droit de délaissement du propriétaire car la demande n'émanait pas du syndicat de la copropriété horizontale ; que, dès lors que le lot n° 3 ne relève pas du régime de copropriété horizontale, ce moyen est, en tout état de cause, inopérant ;
Considérant, enfin, que le permis de construire a pour seul objet d'assurer la conformité des travaux qu'il autorise avec la réglementation de l'urbanisme et est délivré sous réserve des droits des tiers au nombre desquels appartiennent notamment les droits conférés par les servitudes de droit privé ; que, par suite, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE RESIDENCE DE L'UNION ne peut utilement soutenir que le permis contesté aurait été délivré en méconnaissance de la servitude de droit privé instituée par l'acte notarié du 8 juin 1961 selon laquelle la destination du bâtiment à usage de chapelle ne pouvait être modifiée jusqu'à sa démolition ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède, sans qu'il soit besoin de statuer sur la recevabilité de la demande de première instance, ni sur la recevabilité de la requête d'appel, que la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE RESIDENCE DE L'UNION tendant à l'annulation de l'arrêté du 30 octobre 2006 par lequel le maire de la commune de Roquebrune-Cap-Martin a délivré un permis de construire à M. et Mme Cyril Dongés doit être rejetée ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L.761-1 du code de justice administrative :
Considérant que les dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. et Mme Cyril A et de la commune de Roquebrune-Cap-Martin, qui ne sont pas la partie perdante, la somme que demande le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE RESIDENCE DE L'UNION au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE RESIDENCE DE L'UNION une somme de 2 000 euros à verser à M. et Mme Cyril A au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Roquebrune-Cap-Martin ;
D E C I D E :
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Nice en date du 18 juin 2009 est annulé.
Article 2 : La demande présentée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE RESIDENCE DE L'UNION devant le tribunal administratif de Nice et le surplus des conclusions de sa requête sont rejetés.
Article 3 : Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE RESIDENCE DE L'UNION versera au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative une somme de
2000 (deux mille) euros à M. et Mme Cyril A et une somme de 1 500 euros à la commune de Roquebrune-Cap-Martin.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE RESIDENCE DE L'UNION, à M. et Mme Cyril Dongés et à la commune de Roquebrune-Cap-Martin.
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N° 09MA034922
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