LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que le partage de la succession de Jean X..., décédé en 1981, entre son épouse commune en biens, elle-même décédée le 28 juin 2008, et leurs filles, Marie, Andrée et Alice, a fait difficulté ; que les parties se sont accordées sur la composition des lots revenant à chacune d'elles et qu'un expert a été désigné pour évaluer les biens à une date aussi proche que possible du partage ; que Mme Marie X... a contesté les évaluations retenues par l'expert et entérinées par un tribunal ;
Sur la rectification d'erreur matérielle :
Attendu que c'est par une erreur purement matérielle qu'il est indiqué, sur la première page de l'arrêt attaqué (Chambéry, 13 janvier 2009), que Mme Marie X..., épouse X... est décédée le 28 juin 2008 alors que c'est sa mère, Céline Y..., qui est décédée à cette date ;
Qu'il convient de rectifier cette erreur par application de l'article 462 du code de procédure civile ;
Sur le premier moyen, pris en ses deux premières branches :
Attendu que Mme Marie X... fait grief à l'arrêt d'avoir homologué le rapport de l'expert en ce qu'il avait fixé la valeur de la parcelle A 2282 à 45 900 euros et celle des parcelles A 2273, A 2275 et A 2503 formant un seul tènement à 56 695 euros, alors, selon le moyen :
1° / qu'un certificat d'urbanisme positif constitue une décision administrative individuelle créatrice de droit qui s'impose au juge judiciaire ; qu'en se fondant sur le rapport d'expertise judiciaire pour considérer que les parcelles en cause ne pouvaient qu'être réputées constructibles et étaient, en fait, inconstructibles, la cour d'appel, qui a méconnu la portée des certificats d'urbanisme positifs du 18 décembre 2007, actes administratifs individuels qui s'imposaient à elle, a excédé ses pouvoirs et a violé la loi des 16-24 août 1790 ;
2° / en refusant de prendre en compte le certificat d'urbanisme positif du 18 décembre 2007 pour l'appréciation de la constructibilité des parcelles litigieuses, au motif inopérant qu'un certificat d'urbanisme est périmé au bout de douze mois de sorte que la constructibilité de la parcelle litigieuse pourrait être remise en cause à l'avenir, sans constater la remise en cause effective de ces actes administratifs, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et a violé la loi des 16-24 août 1790 ;
Mais attendu qu'un certificat d'urbanisme positif s'analysant comme un acte d'information qui n'a pas pour objet d'autoriser une construction ou la réalisation d'une opération immobilière, la cour d'appel a pu, sans excéder ses pouvoirs, retenir que la délivrance de ce document ne contredisait pas expressément les conclusions de l'expert judiciaire selon lesquelles le terrain, bien que réputé constructible, se révélait, en fait, inconstructible en raison de l'absence de réseau collectif d'assainissement et de l'inefficacité de la mise en place d'un assainissement individuel pour résoudre le problème de l'évacuation des eaux usées et, en conséquence, procéder à un abattement de 50 % sur la valeur du terrain pour inconstructibilité temporaire ; que le moyen, inopérant en sa deuxième branche pour critiquer un motif surabondant, ne peut être accueilli en sa première ;
Et sur le premier moyen, pris en sa troisième branche, et sur le second moyen :
Attendu que ces griefs ne sont pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
Ordonne la rectification de l'arrêt rendu le 13 janvier 2009 par la cour d'appel de Chambéry en ce qu'il faut supprimer à la première ligne de la première page les termes " décédée le 28 juin 2008 " ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Marie X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Marie X... et la condamne à payer à Mmes Andrée et Alice X... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour Mme Marie X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR homologué le rapport de l'expert en ce qu'il avait fixé la valeur de la parcelle A 2282 à 45. 900 € et celle des parcelles A 2273, A 2275 et A 2503 formant un seul tènement à 56. 695 € ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la valeur de la parcelle cadastrée A 2282, madame Marie X... se prévaut d'un certificat d'urbanisme positif délivré le 18 décembre 2007 ; que selon l'expert judiciaire, le terrain est réputé constructible mais se révèle, dans les faits, inconstructible en raison de l'absence de réseau collectif d'assainissement, et des contraintes imposées par la filière d'assainissement, que le terrain est à considérer à valeur d'avenir dans l'attente de la mise en oeuvre d'un système d'assainissement collectif (non envisagé pour l'instant) ; que selon monsieur Z..., expert géologue consulté par madame Marie X..., un assainissement individuel pourrait être installé, mais toutefois, les conditions géologiques et hydrogéologiques ne sont pas favorables pour l'infiltration in situ ; que la seule solution envisageable pour l'assainissement autonome consisterait à mettre en place une filière comportant une fosse toutes eaux, un dispositif épurateur de type filtre à sable vertical drainé, à collecte inférieure, et une évacuation par une conduite avec pour exutoire, un ruisseau voisin, sous la condition d'obtenir les autorisations nécessaires des services communaux et administratifs concernés par ce rejet dans le milieu hydraulique de surface, et celles nécessaires pour la traversée des routes et parcelles jusqu'au ruisseau sélectionné ; que les explications de l'expert consulté par madame Marie X... ne contredisent donc pas celles de l'expert judiciaire puisqu'il en résulte que la mise en place d'un assainissement individuel ne résoudrait pas le problème de l'évacuation des eaux usées ; que de même la délivrance d'un certificat d'urbanisme positif ne contredit pas expressément les conclusions de l'expert judiciaire ; qu'au surplus, un certificat d'urbanisme est périmé au bout de 12 mois, de sorte que la constructibilité de la parcelle litigieuse pourrait être remise en cause à l'avenir ; que par ailleurs, l'évaluation de la valeur du bien proposée par madame Marie X... ne tient pas compte du coût de la viabilisation ni des incertitudes qui entourent cette opération ; qu'il n'y a pas lieu de remettre en cause l'évaluation de l'expert judiciaire ; que sur la valeur des parcelles cadastrées A 2503, A 2273 et A 2275, il est constant que ces trois parcelles forment une unité foncière et doivent ainsi être regroupées ; que madame Marie X... se prévaut également d'un certificat d'urbanisme positif délivré le 18 décembre 2007 ; qu'elle a encore demandé une étude à monsieur Z... dont il résulte qu'une partie du terrain pourrait être réservée à l'infiltration in situ, c'est-à-dire le plateau aval, en pied de talus ; que toutefois, du fait de la morphologie relativement complexe de ce plateau aval, de la surface restreinte de cette zone favorable et du drainage inexistant à compter de 2 m environ de profondeur, la mise en oeuvre d'un épandage est malaisée ; que le certificat d'urbanisme mentionne que la meilleure solution pour l'assainissement de la construction envisagée est une filière composée d'une fosse toutes eaux, un filtre à sable vertical drainé, puis rejet des effluents traités dans le ruisseau Le Crenant par l'intermédiaire d'une canalisation à créer ; qu'il en résulte que la situation est la même que celle de la parcelle A 2282, de sorte qu'une solution similaire s'impose ;
AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE monsieur A..., expert, a donné une valeur de 45. 900 € pour la parcelle A 2282 attribuée à Céline Y..., veuve X..., et une valeur de 56. 695 € pour les parcelles A 2503, A2273 et A 2275 attribuées à Andrée X..., épouse B..., en appliquant un abattement de 50 % en raison de l'inconstructibilité temporaire des parcelles du fait de l'absence d'un réseau collectif d'assainissement ; que madame Marie X..., sans contester le fait que les terrains ne peuvent être reliés à un système d'assainissement collectif, invoque la possibilité de rendre constructibles les terrains par le biais d'un système d'assainissement individuel ; que madame Marie X... s'appuie sur le rapport d'étude géologique réalisé le 7 février 2005 par le cabinet Z... concluant à la faisabilité de l'assainissement individuel ; qu'il ressort des avis donnés par la direction départementale d'agriculture sur les demandes de certificats d'urbanisme déposées par les consorts Jean X... pour les parcelles concernées que les services administratifs du département ont eu connaissance du rapport d'étude de construction le 3 mars 2005, tant pour la parcelle A 2282, que pour les parcelles A 2273, A 2275 et A 2503, faisant état notamment en sus des difficultés liées aux capacités d'accueil limitées du cours d'eau du Brenant et de la nécessité d'obtenir des servitudes de passage ; qu'à la lumière des observations contenues dans l'avis de la direction départementale d'agriculture que le maire de Villaz a, le 1er avril 2005, rendu deux certificats d'urbanisme relatifs pour les parcelles A 2282 et A 2273, A 2275 et A 2503 ; que monsieur A... a annexé dans son rapport tant les avis défavorables de la direction départementale d'agriculture que les certificats d'urbanisme négatifs du 1er avril 2005 qui ont été pris après étude des rapports du cabinet Z... en prenant en compte toutes les caractéristiques et il convient de retenir la valeur fixée par monsieur A... sans affectation d'une moins-value ;
1°) ALORS QU'un certificat d'urbanisme positif constitue une décision administrative individuelle créatrice de droit qui s'impose au juge judiciaire ; qu'en se fondant sur le rapport d'expertise judiciaire pour considérer que les parcelles en cause ne pouvaient qu'être réputées constructibles et étaient, en fait, inconstructibles, la cour d'appel, qui a méconnu la portée des certificats d'urbanisme positifs du 18 décembre 2007, actes administratifs individuels qui s'imposaient à elle, a excédé ses pouvoirs et a violé la loi des 16-24 août 1790 ;
2°) ALORS QU'en refusant de prendre en compte le certificat d'urbanisme positif du 18 décembre 2007 pour l'appréciation de la constructibilité des parcelles litigieuses, au motif inopérant qu'un certificat d'urbanisme est périmé au bout de 12 mois de sorte que la constructibilité de la parcelle litigieuse pourrait être remise en cause à l'avenir, sans constater la remise en cause effective de ces actes administratifs, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et a violé la loi des 16-24 août 1790 ;
3°) ALORS, en toute hypothèse, QU'en limitant la portée des certificats d'urbanisme positifs au motif que l'évacuation des eaux usées qui devait se faire par une conduite vers un ruisseau voisin n'était pas acquise, tandis que le service de la direction départementale de l'Agriculture et de la Forêt de la préfecture de Haute-Savoie avait émis un avis favorable à l'assainissement individuel des parcelles qui devait aboutir au « rejet des effluents traités dans le ruisseau le Crenant », ce qui supposait que cette évacuation était possible, la cour d'appel, qui a refusé de prendre en compte cette possibilité retenue par le service compétent, a dénaturé les avis favorables émis par ce dernier le 8 novembre 2007 et ainsi violé l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR homologué le rapport de l'expert en ce qu'il avait appliqué une plus-value de 3. 000 € pour aménagement des abords et fixé à 5 % le coefficient de mitoyenneté s'agissant des parcelles A 2500, A 2497, A 2501 et A 2502b et d'AVOIR rejeté l'application d'une moins-value à la parcelle A 1214 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la valeur des parcelles A 2500, A 2497, A 2501 et 2502b sur lesquelles une maison d'habitation attribuée à madame Marie X... est bâtie, celle-ci prétend que la plus value de 3. 000 € évoquée par l'expert devrait être supprimée et que l'abattement pour mitoyenneté devrait être fixé à 10 % comme pour le bâtiment d'habitation ; qu'en réponse à un dire, l'expert expose que la position des bâtiments, sur leur terrain d'assiette respectif, n'est pas identique et qu'il a affecté un abattement de 10 % au bâtiment d'habitation, positionné entre la mitoyenneté et le chemin rural au nord avec seulement 220m ² de terrain sur l'avant, et un abattement de 5 % au bâtiment d'exploitation disposant de plus de 25m de dégagement sur sa façade ouest et sud ; qu'à la lumière des ces explications, la solution proposée par l'expert doit être retenue ; que d'autre part en réponse à un dire l'expert précise que la rubrique « aménagement des abords » intègre dans le raisonnement la valeur des aménagements différenciés des abords (nature de la cour, trottoirs, murets) ; que madame Marie X... soutient qu'à la date de jouissance divise, les abords n'étaient pas aménagés ; qu'elle procède cependant par voie de simples affirmations, de sorte qu'il n'y a pas lieu de tenir compte de l'objection ; que madame Marie X... critique encore le jugement pour ne pas avoir tenu compte des difficultés d'assainissement ; que toutefois l'expert a déduit pour ce motif une somme de 7. 500 € en réponse à un dire de son avocat ;
AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE ces parcelles qui constituent le bâtiment d'exploitation agricole avec terrain attenant attribuées à madame Marie X... ont été évaluées à 154. 500 €, compte-tenu d'une plus-value pour aménagement d'abords de 3. 000 € et d'un abattement de mitoyenneté de propriété pour 8. 124 € ; que madame Marie X... conteste la plus-value de 3. 000 € au motif que l'expert devait évaluer la propriété en 1993 et qu'à cette date, les abords n'étaient pas réalisés ; que cependant, il ressort du rapport de monsieur A... que l'expert a bien effectué une distinction entre les travaux d'abords réalisés avant 1993 et ceux réalisés en 1995 par madame Marie X... ; qu'ainsi monsieur A... a évalué la plus-value à 3. 000 € pour les seuls travaux suivants, réalisés en 1993 : cour stabilisée sur le devant, ancienne fumière à l'arrière et vaste pré sur l'arrière et le côté est ; qu'il n'y a donc pas lieu de supprimer la plus-value de 3. 000 € appliquée par l'expert ; que madame Marie X... reproche à monsieur A... d'avoir retenu un seul abattement pour mitoyenneté de 5 %, alors que le lot contigu bénéficie d'un abattement pour mitoyenneté de 10 % ; que monsieur A... s'est expliqué sur la différence d'abattement : il a affecté un coefficient d'abattement de 10 % pour mitoyenneté s'agissant d'une maison d'habitation et un coefficient de 5 % s'agissant d'un bâtiment d'exploitation agricole ; que le raisonnement de monsieur A... est parfaitement cohérent, les contraintes liées à la mitoyenneté n'étant pas ressenties évidement de la même manière selon qu'il s'agit d'une maison d'habitation ou d'un bâtiment agricole ; qu'il convient donc de retenir l'abattement de mitoyenneté de 5 % pour 8. 124 € pour le bâtiment agricole ;
1°) ALORS QU'en retenant un abattement différencié pour le bâtiment dont la jouissance divise a été attribuée à mesdames Alice et Andrée X... et celui dont la jouissance a été attribuée à madame Marie X..., au motif que le premier serait un bâtiment d'habitation et le second un bâtiment d'exploitation, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les deux parties mitoyennes des bâtiments en cause n'étaient pas toutes deux destinées à l'exploitation agricole, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 824 du code civil, en sa rédaction applicable en l'espèce ;
2°) ALORS QUE les juges doivent analyser, fût-ce de façon sommaire, les éléments de preuve qui leur sont soumis ; qu'en affirmant que madame Marie X... n'établissait pas qu'il avait été procédé aux aménagements des abords de la parcelle dont la jouissance divise lui avait été reconnue avant 1993, sans analyser, même sommairement, le devis établi en 1995 pour la réalisation de ces aménagements, ce qui supposait que ces derniers n'avaient pas été exécutés antérieurement, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
3°) ALORS QU'en statuant comme elle l'a fait sans répondre au moyen par lequel madame Marie X... faisait valoir qu'il y avait lieu d'affecter une moins-value à la parcelle A 1214 en raison de la conduite d'assainissement qui la traverse et de la présence d'un regard, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
