Vu I) la requête, enregistrée le 2 janvier 2009, présentée pour le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES MONT D'AZUR, représenté par son syndic Foncia Azur, représenté par son représentant légal en exercice, dont le siège est sis 7 rue des Belges à Cannes (06405 Cedex), par Me Stemmer, avocat ; le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES MONT D'AZUR demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0600903 du 6 novembre 2008 du tribunal administratif de Nice en tant qu'il a annulé, à la demande de la société La Colle d'Azur et de Mme A, l'arrêté du 15 décembre 2005 par lequel le maire de la commune de Villeneuve Loubet lui avait délivré un permis de construire ;
2°) de rejeter la demande présentée par la société La Colle d'Azur et par Mme A ;
3°) de mettre à la charge de la société La Colle d'Azur et de Mme A la somme de 2000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative ;
.........................
Vu, enregistré le 31 mars 2009, le mémoire en intervention à l'appui de la requête, présenté pour MB, par Me Zalma, qui conclut à l'annulation du jugement attaqué et à la condamnation de la SARL La Colle d'Azur à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative ;
..........................
Vu, enregistré le 2 avril 2009, le mémoire présenté pour la SARL La Colle d'Azur et pour Mme A, par Me Daghero, qui concluent au rejet de la requête et à la condamnation de la COMMUNE DE VILLENEUVE LOUBET et du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES MONT D'AZUR à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article L 761-1 du code de justice administrative ;
.........................
Vu, enregistré le 9 avril 2010, le mémoire complémentaire en intervention présenté pour M. C par Me Zalma, qui persiste dans ses précédentes écritures et soutient en outre que lors de l'assemblée générale du 28 janvier 2010, les copropriétaires ont décidé de déposer un nouveau dossier de permis de construire pour régulariser les extensions litigieuses et ont mandaté le syndic pour retenir une proposition de contrat d'architecte et pour financer les frais afférents à la constitution du dossier du nouveau permis ;
Vu l'ordonnance en date du 16 novembre 2010, par laquelle le président de la 1ère chambre de la cour a, en vertu des dispositions de l'article R.613-1 du code de justice administrative, clos l'instruction de la présente affaire le 9 décembre 2010 à midi ;
Vu II) la requête enregistrée le 2 janvier 2009, présentée pour la COMMUNE DE VILLENEUVE LOUBET, représentée par son maire en exercice, demeurant Hôtel de Ville à Villeneuve Loubet (06270) par Me Asso, avocat ; la COMMUNE DE VILLENEUVE LOUBET demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0600903 du 6 novembre 2008 du tribunal administratif de Nice, en tant qu'il a annulé, à la demande de la société La Colle d'Azur et de Mme A, l'arrêté du 15 décembre 2005, par lequel le maire de la commune de Villeneuve Loubet a délivré un permis de construire au syndicat des copropriétaires Mont d'Azur ;
2°) de mettre à la charge de la société La Colle d'Azur et de Mme A la somme de 2 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative ;
..........................
Vu l'ordonnance en date du 16 novembre 2010, par laquelle le président de la 1ère chambre de la cour a, en vertu des dispositions de l'article R.613-1 du code de justice administrative, clos l'instruction de la présente affaire le 9 décembre 2010 à midi ;
Vu le jugement attaqué ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Vu le code de justice administrative ;
Vu le décret n° 2009-14 du 7 janvier 2009 relatif au rapporteur public des juridictions administratives et au déroulement de l'audience devant ces juridictions, et notamment son article 2 ;
Vu l'arrêté du 27 janvier 2009 pris par le vice-président du Conseil d'Etat autorisant la cour administrative d'appel de Marseille à appliquer, à titre expérimental, les dispositions de l'article 2 du décret n° 2009-14 du 7 janvier 2009 ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 27 janvier 2011:
- le rapport de Mme Carassic, rapporteur ;
- les conclusions de M. Bachoffer, rapporteur public ;
- et les observations de Me Stemmer pour le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES MONT D'AZUR, de Me Asso pour la COMMUNE DE VILLENEUVE-LOUBET, de Me Daghero pour la société la Colle d'Azur et Mme A et de Me Zalma pour MB ;
Considérant que, par le jugement n° 0600903 du 6 novembre 2008, le tribunal administratif de Nice a annulé, à la demande de la société La Colle d'Azur et de Mme A, l'arrêté du 15 décembre 2005, par lequel le maire de Villeneuve Loubet avait délivré au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES MONT D'AZUR un permis de construire afin de régulariser diverses extensions réalisées par les copropriétaires, postérieurement à l'obtention d'un permis global le 15 juillet 1987, sur un terrain sis Le Mont d'Azur, domaine de Val d'Azur ; que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES MONT D'AZUR, dans la requête n° 09MA00005, et la COMMUNE DE VILLENEUVE LOUBET, dans la requête n° 09MA0017, relèvent appel de ce jugement, en tant qu'il a, dans son article 2, annulé le permis délivré le 15 décembre 2005 ;
Sur la jonction :
Considérant que la requête n° 09MA00005 du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES MONT D'AZUR et la requête n° 09MA0017 de la COMMUNE DE VILLENEUVE LOUBET tendent à obtenir l'annulation du même jugement ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt ;
Sur l'intervention de MB dans la requête :
Considérant que MB, qui est copropriétaire au sein de la résidence du Mont d'Azur, était intervenu en première instance et intervient volontairement en appel aux côtés du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES MONT D'AZUR, en vue de l'annulation du jugement annulant le permis de construire délivré au syndicat de la copropriété visant à régulariser diverses constructions additionnelles irrégulièrement édifiées sur cette copropriété ; qu'il a intérêt, en tant que bénéficiaire de ce permis, à son maintien ; que son intervention au soutien de la requête du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES MONT D'AZUR est, dès lors, recevable ;
Sur la recevabilité de la demande de première instance :
Considérant, en premier lieu, que, contrairement à ce que soutient le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES MONT D'AZUR, la demande présentée par la société la Colle d'Azur et Mme A requérantes a été enregistrée au greffe du tribunal le 15 février 2006 et notifiée le même jour au syndicat, dans le délai prévu par l'article R.600-1 du code de l'urbanisme ; qu'ainsi, la demande de 1ère instance était recevable ;
Considérant, en deuxième lieu, que la société La Colle d'Azur, qui a produit l'acte notarié de vente à son profit du 17 avril 2002 par mémoire enregistré le 15 octobre 2008 devant les premiers juges, établit être propriétaire de plusieurs lots nus dans le domaine du Mont d'Azur ; que la société La colle d'Azur n'a été mise en liquidation judiciaire que par un jugement du tribunal de commerce de Grasse en date du 10 mars 2008 ; que cette liquidation est donc intervenue postérieurement à la date d'introduction de la requête, date à laquelle l'intérêt à agir s'apprécie ; qu'en tout état de cause, l'instance a été reprise devant les premiers juges, dans le mémoire enregistré le 9 octobre 2008 au greffe du tribunal, par Me Garnier en sa qualité de liquidateur de la société ; qu'ainsi, sa demande était recevable ;
Considérant, en troisième lieu, que Mme A, qui faisait valoir en première instance que le permis attaqué, en régularisant la situation des copropriétaires contrevenants, avait pour effet de priver le terrain non construit, dont elle est propriétaire, du reliquat de surface hors oeuvre nette disponible au sein de la copropriété et faisait ainsi obstacle à la possibilité de construire sur son terrain, a qualité, comme l'ont jugé les premiers juges, pour agir contre le permis de construire qui a été délivré au syndicat de copropriétaires du domaine ;
Sur la légalité du permis de construire :
Considérant que le tribunal administratif, pour annuler le permis de construire délivré le 6 novembre 2008, a fait droit au moyen, clairement énoncé dans la demande, tiré de ce que les copropriétaires n'avaient pas régulièrement donné leur accord au représentant du syndicat des copropriétaires pour le dépôt du permis de construire ; que ce moyen était recevable devant les premiers juges, dès lors que la requête introductive d'instance invoquait, dans le délai de recours contentieux, des moyens de légalité externe et interne ;
Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article R.421-1-1 du code de l'urbanisme en vigueur à la date de la décision attaquée : La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain (...) ;
Considérant, d'autre part, que l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 indique que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile (...). Le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes (...) ; que l'article 17 de cette même loi prévoit que Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; qu'aux termes de l'article 25 de cette loi : Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (...) b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
Considérant que ces dispositions permettent à l'assemblée générale des copropriétaires d'autoriser un ou plusieurs copropriétaires à déposer des demandes de modification de constructions édifiées sur leur lot quand elles affectent leur aspect extérieur ; que ces demandes peuvent avoir pour objet de régulariser des travaux exécutés sans permis ; qu'aucun texte n'interdit que l'autorisation soit accordée à l'ensemble des copropriétaires afin qu'ils puissent régulariser les irrégularités qu'ils auraient commises en modifiant leurs constructions sans autorisation sur leur lot ; qu'en revanche, ces mêmes dispositions ne donnent pas compétence à l'assemblée générale, par une décision prise à la majorité, pour autoriser le syndic de la copropriété à déposer une demande de permis ayant pour objet la régularisation des constructions des copropriétaires ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'en donnant son accord pour qu' un dossier soit constitué en vue d'un nouveau dépôt de permis de construire pour régulariser toutes les extensions réalisées dans la copropriété , l'assemblée générale des copropriétaires a régulièrement accepté la régularisation de toutes les modifications réalisées par les copropriétaires sur leurs constructions affectant leur aspect extérieur ; que cette autorisation ne donnait toutefois pas mandat au syndic pour déposer, pour le compte de chacun des copropriétaires concernés, une demande de permis de construire portant sur chaque construction modifiée ; qu'en l'absence de mandats individuels de chaque copropriétaire concerné, la société La Colle d'Azur et Mme A sont fondés à soutenir que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES MONT D'AZUR n'était pas régulièrement habilité pour déposer la demande de permis litigieux ;
Considérant que le détournement de pouvoir allégué n'est pas établi ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES MONT D'AZUR et la COMMUNE DE VILLENEUVE LOUBET ne sont pas fondés à soutenir que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif a annulé le permis de construire qui avait été délivré au syndic de la copropriété le 15 décembre 2005 ; que doivent être rejetées, par voie de conséquence, leurs conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative ; qu'il y a lieu de mettre à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES MONT D'AZUR le paiement à la société La Colle d'Azur et à Mme A d'une somme de 1 000 euros et à la charge de la COMMUNE DE VILLENEUVE LOUBET le paiement à la société La Colle d'Azur et à Mme A d'une autre somme de 1000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
DECIDE :
Article 1er : L'intervention de M. HENDERSON est admise.
Article 2 : Les requêtes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES MONT D'AZUR et de LA COMMUNE DE VILLENEUVE LOUBET sont rejetées.
Article 3 : Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES MONT D'AZUR versera la somme de 1000 (mille) euros à la société La Colle d'Azur et à Mme A et la COMMUNE DE VILLENEUVE LOUBET versera une autre somme de 1 000 (mille) euros à la société La Colle d'Azur et à Mme A au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES MONT D'AZUR, à la COMMUNE DE VILLENEUVE LOUBET, à la société La Colle d'Azur, à Mme A et à MB.
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N° 09MA00005-09MA000172
MD
