LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
CL
COUR DE CASSATION
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Arrêt du 10 juillet 2025
Cassation partielle
Mme PROUST, conseillère doyenne
faisant fonction de présidente
Arrêt n° 404 F-D
Pourvoi n° X 23-16.488
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 JUILLET 2025
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic la société Foncia vallée du Rhône, dont le siège est [Adresse 1], venant aux droits de la société Foncia l'Immobilière, a formé le pourvoi n° X 23-16.488 contre l'arrêt rendu le 14 mars 2023 par la cour d'appel de Grenoble (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Cogedi, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
La société civile immobilière Cogedi a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt.
Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.
La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, trois moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseillère référendaire, les observations de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], de la SCP Le Guerer, Bouniol-Brochier, Lassalle-Byhet, avocat de la société Cogedi, après débats en l'audience publique du 17 juin 2025 où étaient présentes Mme Proust, conseillère doyenne faisant fonction de présidente, Mme Schmitt, conseillère référendaire rapporteure, Mme Grandjean, conseillère faisant foction de doyenne, et Mme Letourneur, greffière de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 14 mars 2023), la société civile immobilière Cogedi (la SCI), propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble (le syndicat des copropriétaires) en annulation des résolutions n° 4 à 11 adoptées lors de l'assemblée générale du 12 juin 2018, autorisant la cession de parties communes à MM. [X] et [Z], la réalisation, par ces derniers, de travaux de restructuration des lots n° 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11 et 12 situés aux quatrième et cinquième étages de l'immeuble en quatre lots n° 23, 24, 25 et 26, dont trois lots de duplex et un studio, et la modification de l'état descriptif de division.
Examen des moyens
Sur le moyen du pourvoi principal et sur le premier moyen du pourvoi incident
2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le deuxième moyen du pourvoi incident, pris en sa deuxième branche
3. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en annulation de la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 12 juin 2018, alors « qu'en se bornant à relever, de manière inopérante, pour refuser d'annuler la résolution n° 11, intitulée approbation du modificatif au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division, que cette résolution est nécessaire du fait de la cession des parties communes, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'annulation des résolutions 5 à 9, autorisant des travaux de redistribution des cloisons et la création de duplex, ne remettait pas en cause le modificatif litigieux et n'entraînait pas ainsi l'annulation, par voie de conséquence, de cette résolution n° 11, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 11, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 71-2, alinéas 1er à 3, du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 :
4. Selon le premier de ces textes, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
5. Selon le second, un lot est formé par toute fraction d'immeuble sur laquelle s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes, si elle existe et si elle est déterminée. Pour les bâtiments, constitue une telle fraction chaque local principal (appartement, boutique, local à usage commercial, professionnel ou industriel, etc.) et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, etc.).
6. Pour rejeter la demande en annulation de la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 12 juin 2018, l'arrêt retient que cette résolution est nécessaire du fait de la cession de parties communes.
7. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la résolution litigieuse n'avait pas pour objet de modifier l'état descriptif de division et la répartition des charges en conséquence de la restructuration des lots n° 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11 et 12 et des parties communes acquises par MM. [X] et [Z] en quatre lots d'habitation n° 23, 24, 25 et 26, de sorte que l'annulation des résolutions n° 5 à 9 ayant autorisé ces travaux était de nature à priver cette modification d'objet, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande en annulation de la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 12 juin 2018, l'arrêt rendu le 14 mars 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et le condamne à payer à la société civile immobilière Cogedi la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix juillet deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
