LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
CL
COUR DE CASSATION
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Arrêt du 22 mai 2025
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 277 F-D
Pourvoi n° C 23-20.288
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 MAI 2025
La société HR Le Lesquinois, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° C 23-20.288 contre l'arrêt rendu le 22 juin 2023 par la cour d'appel de Douai (chambre 8, section 3), dans le litige l'opposant à la société SIG Lesquin 2, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Gallet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Duhamel, avocat de la société HR Le lesquinois, de la SARL Gury & Maitre, avocat de la société SIG Lesquin 2, après débats en l'audience publique du 8 avril 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Gallet, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Douai, 22 juin 2023), le 1er octobre 2004, la société Lilotel, aux droits de laquelle est venue la société SIG Lesquin 2 (la bailleresse), a donné à bail commercial à la société HR Le Lesquinois (la locataire) un local à usage d'hôtel-restaurant.
2. Le 10 novembre 2015, la bailleresse a délivré à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire du bail, d'avoir à lui payer les taxes foncières des années 2012 à 2015 ainsi qu'un arriéré de loyers pour la période allant d'août à octobre 2015 et des intérêts de retard.
3. Un jugement du 23 mai 2017 a constaté la résiliation du bail au 10 décembre 2015 et en a suspendu les effets en accordant des délais de paiement à la locataire, précisant que le non-respect de l'échéancier prévu entraînerait la reprise des effets de la clause, l'exigibilité immédiate de la dette locative, l'expulsion de la locataire et sa condamnation à payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux.
4. Le 4 février 2019, un jugement du juge des loyers commerciaux a fixé le loyer du bail renouvelé depuis le 1er octobre 2013 à un montant inférieur à celui du bail précédent et acquitté par la locataire depuis le renouvellement. Un arrêt du 4 juin 2020 a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à un prix encore inférieur.
5. Le 20 janvier 2022, la bailleresse a signifié à la locataire un commandement de quitter les lieux en vertu du jugement du 23 mai 2017, laquelle a saisi le juge de l'exécution d'une demande en mainlevée de ce commandement et indemnisation du préjudice subi à raison de sa délivrance.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
6. La locataire fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « que le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d'abus de saisie ; que la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ; qu'en l'espèce, par jugement du 23 mai 2017, le tribunal de grande instance de Lille avait dit que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 10 décembre 2015, mais avait autorisé la société HR Le Lesquinois à se libérer de sa dette au moyen de 23 échéances de 3 500 euros, payables en plus du loyer courant, le 1er de chaque mois, et pour la première fois le 8 du mois suivant la signification dudit jugement ; que par jugement du 4 février 2019, le tribunal de grande instance de Lille a fixé le loyer du bail renouvelé, à compter du 1er octobre 2013, à la somme de 55 075,50 euros HT (au lieu de 91 476 euros HT) ; que la société HR Le Lesquinois a fait valoir qu'à la date du jugement du 23 mai 2017, "en prenant en compte le caractère rétroactif de la condamnation de la société Lilotel à rembourser l'arriéré locatif, la société HR Le Lesquinois était déjà créancière de la société Lilotel" ; qu'en jugeant que la société HR Le Lesquinois n'avait pas payé la première échéance dans les délais fixés par le tribunal de grande instance de Lille du 23 mai 2017, soit le 8 août 2017, de sorte que "la clause résolutoire a automatiquement repris ses effets à cette date" et que "la compensation entre les créances respectives des parties s'est opérée à la date du jugement qui a réduit le montant du loyer de la société HR Le Lesquinois, soit le 4 février 2019, de sorte que l'extinction à cette date de la société HR Le Lesquinois arrêtée par le jugement du 23 mai 2017 est postérieure à l'acquisition de la clause résolutoire le 8 août 2017", sans rechercher, comme elle y était invitée, si les conditions fixées par le jugement du 23 mai 2017 avaient été satisfaites en raison du caractère rétroactif de la réduction du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2013, de sorte que la mainlevée du commandement de quitter les lieux du 20 janvier 2022 devait être ordonnée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 121-2 du code des procédures civiles d'exécution et de l'article L. 145-41 du code de commerce. »
Réponse de la Cour
Vu les articles L. 121-2 du code des procédures civiles d'exécution, L. 145-41 du code de commerce et 1290 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
7. Aux termes du premier de ces textes, le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d'abus de saisie.
8. Il résulte du deuxième que la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
9. Selon le dernier, la compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs et les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives.
10. Il est jugé que l'effet extinctif de la compensation judiciaire des créances réciproques connexes est réputé s'être produit au jour de l'exigibilité de la première d'entre elles (Com., 20 février 2007, pourvoi n° 05-19.858, Bull. 2007, IV, n° 50).
11. Pour rejeter la demande de mainlevée du commandement de quitter les lieux, l'arrêt retient que l'échéancier prévu par le jugement du 23 mai 2017 n'a pas été respecté, de sorte que la clause résolutoire a automatiquement repris ses effets à la date de la première échéance, soit au 8 août 2017, puisque, si le jugement du juge des loyers commerciaux du 4 février 2019 a réduit le montant de la dette de la locataire, la compensation entre les créances respectives des parties ne s'est opérée qu'à cette date et que l'extinction de la dette de la locataire est donc postérieure à l'acquisition de la clause résolutoire.
12. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si les conditions fixées par le jugement du 23 mai 2017 avaient été satisfaites par le jeu de la compensation en raison de la fixation, rétroactive, du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2013, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare l'action de la société HR Le Lesquinois recevable, déclare la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel recevable et déclare l'appel formé par la société SIG Lesquin 2 recevable, l'arrêt rendu le 22 juin 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ;
Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Condamne la société SIG Lesquin 2 aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société SIG Lesquin 2 et la condamne à payer à la société HR Le Lesquinois la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-deux mai deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
