LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
FC
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 4 juillet 2024
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 385 F-D
Pourvoi n° K 23-15.902
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 JUILLET 2024
La société B 8, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° K 23-15.902 contre l'arrêt rendu le 9 mars 2023 par la cour d'appel de Douai (chambre 2, section 1), dans le litige l'opposant à la société JC Sport Marcq 59, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société B 8, de la SCP Poupet & Kacenelenbogen, avocat de la société JC Sport Marcq 59, après débats en l'audience publique du 28 mai 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur faisant fonction de doyen, Mme Grall, conseiller et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Douai, 9 mars 2023), le 3 mars 2015, la société civile immobilière B 8 (la bailleresse) a donné à bail à la société JC Sport Marcq 59 (la locataire), pour y exercer l'activité de salle de sport, remise en forme, soins et bien-être, des locaux situés dans un centre commercial, d'une superficie de 445 m² à cloisonner formant partie d'un lot acquis par acte du 28 septembre 2000 auprès de la société L'Immobilière groupe Casino, venant aux droits de la société Caf'Casino ; puis, par acte du 20 mars 2015, elle a donné à bail le surplus de la surface de ce lot lui appartenant à M. [X].
2. Le 5 février 2018, la locataire a conclu une promesse synallagmatique de cession de son droit au bail avec la société Naturalia France après avoir obtenu l'accord de la bailleresse, moyennant le paiement d'une indemnité pour despécialisation. Elle a quitté les lieux le 26 février 2018.
3. Le même jour, la société Supermarché Match, propriétaire d'un lot contigu, a informé la bailleresse qu'elle s'opposait à la cession du droit au bail en invoquant une clause d'un acte du 2 février 1990, par lequel la société Caf'Casino avait acquis le lot ensuite vendu le 28 septembre 2000 à la bailleresse, disposant que ce lot ne pourrait être détenu que par un propriétaire unique ou un locataire unique et ne pourrait donc faire l'objet d'aucune division en propriété ou en jouissance.
4. La société Naturalia France a renoncé à acquérir le droit au bail et, le 10 juillet 2018, la locataire a notifié la résiliation du bail à la bailleresse.
5. Par jugement du 13 décembre 2018 confirmé par arrêt de la cour d'appel de Douai du 11 juin 2020, le tribunal de grande instance de Lille a jugé que l'obligation de non-division stipulée tant dans l'acte du 28 septembre 2000 que dans celui du 2 février 1990, constituait une servitude opposable à la bailleresse.
6. La locataire a assigné la bailleresse en prononcé de la résiliation du bail à ses torts et en indemnisation de son préjudice.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui est irrecevable.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
8. La bailleresse fait grief à l'arrêt d'ordonner la résiliation du bail à compter du 10 juillet 2018 et de la condamner à payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors « que si l'obligation de délivrance à la charge du bailleur implique de délivrer un local en état de servir à l'usage contractuellement prévu tout au long de l'exécution du contrat, l'impossibilité pour le locataire de céder son droit au bail n'est pas constitutive d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ; qu'en l'espèce, la SCI faisait valoir, dans ses conclusions d'appel, que jamais le preneur n'a été troublé dans la jouissance du bien, de sorte qu'il pouvait, en l'état des faits débattus, continuer son exploitation, le débat se cristallisant uniquement, non pas sur la cession du fonds de commerce, mais sur l'obstacle juridique opposé par la société Supermarchés Match à l'arrivée d'un concurrent formalisé par l'interdiction de céder un pas de porte, et rien d'autre ; qu'elle ajoutait que dès lors, la société JC Sport Marcq 59 aurait pu poursuivre l'exécution de son bail et même céder son fonds de commerce, auquel le bail est attaché, au seul motif que la division de l'immeuble n'était pas caractérisée par le bail signé avec JC Sport Marcq 59, mais avec la société EasyCash (?) ; qu'en retenant, pour prononcer la résiliation judiciaire du bail, qu'était caractérisé un manquement du bailleur à son obligation de délivrer au preneur la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, dès lors que ce manquement privait le preneur de la possibilité de céder le droit qu'il pensait tirer du bail et l'a(vait) conduit, en l'absence d'information sur les servitudes en cause, à s'engager dans un projet de cession qui n'a pu aboutir et à quitter les lieux, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil. »
Réponse de la Cour
9. La cour d'appel a constaté, par motifs propres et adoptés, d'une part, que le bail ne portait que sur une partie du bien pourtant insusceptible de division et qu'il mettait à la charge de la locataire son cloisonnement, d'autre part, que la bailleresse, qui n'avait pas mentionné dans le bail la servitude de non-division en propriété ou en jouissance affectant l'immeuble, avait donné son accord sur la cession du droit au bail prévue par le contrat sans informer la locataire de cette interdiction de division.
10. Ayant ainsi fait ressortir que la situation juridique du local ne permettait pas la poursuite de son exploitation dans les termes du bail, la cour d'appel en a exactement déduit que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance.
11. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière B 8 aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière B 8 et la condamne à payer à la société JC Sport Marcq 59 la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet deux mille vingt-quatre.
