LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 20 juin 2024
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 325 F-D
Pourvoi n° C 23-10.559
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 JUIN 2024
1°/ M. [K] [H], domicilié [Adresse 1],
2°/ Mme [J] [H], domiciliée [Localité 3] (Allemagne),
3°/ M. [E] [H], domicilié [Adresse 2],
ont formé le pourvoi n° C 23-10.559 contre l'arrêt rendu le 15 novembre 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige les opposant à la société Triumph Controls France, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4], défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Brun, conseiller référendaire, les observations de la SARL Ortscheidt, avocat de MM. [E] et [K] [H] et de Mme [J] [H], de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat de la société Triumph Controls France, après débats en l'audience publique du 7 mai 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Brun, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 novembre 2022) et les productions, par acte authentique du 23 mars 1992, [D] [H] et M. [E] [H] ont consenti à la société CBA, aux droits de laquelle vient la société Triumph Controls France (le preneur), pour une durée de trente ans, un bail à construction portant sur un terrain, dans le but d'y édifier un bâtiment à usage industriel.
2. Le contrat comportait une clause stipulant qu'à l'expiration du bail par arrivée du terme ou par résiliation amiable ou judiciaire, toutes les constructions édifiées par le preneur ou ses ayants cause sur le terrain loué, comme toutes les améliorations de quelque nature qu'elles soient, deviendraient de plein droit la propriété du bailleur, sans qu'il soit besoin d'aucun acte pour le constater.
3. A la suite du décès de [D] [H], M. [E] [H] est devenu seul propriétaire et a fait donation de la nue-propriété du terrain en 2008 à M. [K] [H] et à Mme [J] [H].
4. Par acte du 15 mars 2013, le preneur a donné congé du bail à construction à effet au 30 septembre 2013.
5. L'état des lieux de sortie a été réalisé le 30 septembre 2013 en présence d'un huissier de justice et les clés ont été restituées aux bailleurs, MM. [E] et [K] [H] et Mme [J] [H] (les bailleurs).
6. Après avoir vainement proposé au preneur le paiement d'une indemnité de 65 000 euros compensant le retour anticipé des constructions dans leur patrimoine, les bailleurs l'ont assigné afin notamment de voir constater l'accord des parties sur la résiliation amiable du bail ou subsidiairement voir prononcer sa résiliation judiciaire.
7. Par jugement mixte du 15 octobre 2015, un tribunal a constaté qu'un accord était intervenu entre les parties sur la résiliation amiable du bail à construction à effet du 30 septembre 2013 et avant dire droit, sur les demandes indemnitaires, a désigné un expert, lequel a déposé son rapport le 3 août 2017.
8. Par conclusions du 2 avril 2019, les bailleurs ont notamment demandé au tribunal de leur donner acte de ce qu'ils renonçaient au versement de l'indemnité de retour anticipé des constructions dans leur patrimoine.
Examen des moyens
Sur le troisième moyen
Enoncé du moyen
9. Les bailleurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande indemnitaire au titre de la remise en état des constructions, alors :
« 1°/ que le preneur est « tenu du maintien des constructions en bon état d'entretien et des réparations de toute nature » ; qu'en retenant que les bailleurs ne démontraient pas avoir subi un préjudice au motif qu'ils avaient revendu la parcelle à un promoteur immobilier qui a ensuite procédé à la démolition des constructions, cependant que la vente de la parcelle à un promoteur, survenue le 8 septembre 2017, soit quatre ans après que la société Triumph controls leur ait notifié qu'elle mettait fin au bail, a nécessairement été réalisée pour la seule valeur du terrain, de sorte que les bailleurs ont subi un préjudice, la cour d'appel a violé l'article L. 251-4 du code de la construction et de l'habitation ;
2°/ qu'en reprochant aux bailleurs de ne pas « démontre[r] avoir cherché à les relouer suite au départ de l'appelante », cependant qu'ils ne demandaient pas à être indemnisés du préjudice subi du fait de l'absence de relocation des lieux, mais du coût des frais de remise en état des bâtiments conformément aux stipulations du contrat de bail à construction, le mauvais état des bâtiments constaté par l'expert, justifiant d'ailleurs la décision des bailleurs de ne pas mettre les locaux en location, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants, en violation de l'article L. 251-4 du code de la construction et de l'habitation. »
Réponse de la Cour
10. La cour d'appel a exactement rappelé qu'en cas de manquement du preneur à son obligation d'entretien des constructions, des dommages et intérêts ne peuvent être alloués que s'il en résulte un préjudice pour le bailleur.
11. Ayant relevé que les bailleurs, qui n'avaient pas cherché un nouveau locataire en remplacement du preneur, avaient vendu la parcelle et son bâtiment, sans les avoir préalablement remis en état, et qu'ils n'alléguaient pas que cette vente s'était faite en considération de la seule valeur du terrain à nu, la cour d'appel, qui a ainsi constaté l'absence de préjudice, en a exactement déduit que la demande des bailleurs au titre des frais de remise en état des constructions devait être rejetée.
12. Le moyen, surabondant en sa seconde branche, n'est donc pas fondé pour le surplus.
Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche
13. Les bailleurs font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à verser au preneur la somme de 151 208 euros hors droits au titre de l'indemnité de retour anticipé des constructions dans leur patrimoine, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts, alors « que les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées, à l'expiration du bail, y compris en cas de résiliation anticipée amiable ; qu'en relevant que la résiliation amiable du bail avait « fait naître à l'égard [des bailleurs, les consorts [H]] une obligation d'indemniser [la société Triumph controls] pour la perte de la propriété temporaire desdites constructions » après avoir constaté l'absence d'accord des parties sur le principe et le quantum d'une indemnité de retour anticipé des constructions, cependant qu'en cas de résiliation anticipée du bail à construction, le bailleur n'est pas tenu, sauf convention expresse des parties sur ce point, de régler une indemnité au preneur au titre du retour anticipé des constructions dans son patrimoine, la cour d'appel a violé l'article L. 251-2 du code de la construction et de l'habitation. »
Réponse de la Cour
Vu l'article L. 251-2 du code de la construction et de l'habitation :
14. Aux termes de ce texte, les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. A défaut d'une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations.
15. La résiliation amiable du bail à construction mettant fin au contrat, le bailleur devient propriétaire des constructions édifiées par le preneur, sans indemnité, sauf convention contraire.
16. Pour condamner les bailleurs à verser au preneur une indemnité de retour anticipé des constructions dans leur patrimoine, l'arrêt retient que la résiliation amiable du bail les a rendus prématurément propriétaires des constructions édifiées par le preneur et a fait naître une obligation d'indemniser celui-ci pour la perte de la propriété temporaire de ces constructions.
17. En statuant ainsi, alors que les parties n'avaient conclu aucune convention prévoyant le paiement d'une indemnité au preneur en réparation du retour anticipé des constructions dans le patrimoine du bailleur, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Et sur le deuxième moyen
Enoncé du moyen
18. Les bailleurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande indemnitaire au titre de l'immobilisation de leur bien, alors « que la cassation d'un chef de dispositif entraîne, par voie de conséquence, l'annulation de plein droit des dispositions s'y rattachant par un lien de dépendance nécessaire ; que la censure à intervenir sur le premier moyen de cassation, qui critique l'arrêt en ce qu'il a condamnés in solidum les consorts [H] à payer à la société Triumph controls la somme de 151 208 euros hors droits au titre de l'indemnité de retour anticipé des constructions dans leur patrimoine, entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt en ce qu'il les a déboutés de leur demande d'indemnité d'immobilisation motifs pris que la société Triumph controls s'était légitimement opposée à la signature de l'acte authentique de résiliation du bail en exigeant le versement d'une indemnité de retour anticipée conséquente, en application de l'article 624 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 624 du code de procédure civile :
19. Selon ce texte, la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions de la décision cassée ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.
20. Pour rejeter la demande des bailleurs au titre de l'immobilisation de leur bien, l'arrêt retient non seulement qu'ils ont soumis un projet d'acte authentique de résiliation amiable du bail à construction tardivement, mais également que le preneur a refusé, à juste titre, la signature de ce projet, dès lors qu'aucun accord n'avait été trouvé entre les parties quant aux conditions financières de la résiliation, outre que ce refus était légitime puisque la somme offerte était largement inférieure au préjudice subi.
21. Il en ressort que la cassation du chef de dispositif condamnant les bailleurs à verser au preneur une indemnité en réparation du préjudice subi, du fait du retour anticipé des constructions dans le patrimoine des bailleurs, entraîne, par voie de conséquence, la cassation du chef de dispositif rejetant la demande de ces derniers au titre de l'indemnité d'immobilisation de la parcelle et de ses constructions, qui s'y rattachent par un lien de dépendance nécessaire.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne MM. [E] et [K] [H] et Mme [J] [H] in solidum à payer à la société Triumph Controls France la somme de 151 208 euros hors droits au titre de l'indemnité de retour anticipé des constructions dans leur patrimoine, avec intérêts au taux légal à compter de son prononcé, et ce sans conditions, ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, rejette la demande de MM. [E] et [K] [H] et Mme [J] [H] au titre de l'immobilisation de leur bien et en ce qu'il statue sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 15 novembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Triumph Controls France aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Triumph Controls France et la condamne à payer à MM. [E] et [K] [H] et Mme [J] [H] la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt juin deux mille vingt-quatre.
