LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
VB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 février 2024
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 78 F-D
Pourvoi n° T 22-24.829
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 FÉVRIER 2024
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], dont le siège est [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Richardière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° T 22-24.829 contre l'arrêt rendu le 2 novembre 2022 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre civile, 2e section), dans le litige l'opposant à l'association Fédération Anef, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de l'association Fédération Anef, après débats en l'audience publique du 19 décembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Layemar, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 2 novembre 2022), le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] (le syndicat des copropriétaires) a assigné l'association Fédération Anef, copropriétaire, en paiement d'un arriéré de charges de copropriété couvrant la période 2013 à 2021.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
2. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le déclarer irrecevable en ses demandes dirigées contre l'association Fédération Anef, alors « que seule la notification au syndic du transfert de propriété d'un lot rend ce transfert opposable au syndicat des copropriétaires et donne aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, lesquels sont tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification ; que le copropriétaire qui cède son lot reste débiteur des charges tant que la cession n'a pas été notifiée au syndic ; qu'en retenant, pour déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires en ses demandes dirigées contre la Fédération Anef, que le transfert de propriété rétroactif au 1er janvier 2008 du lot n° 6 de la fédération Anef à l'association Anef IDFO, en application de conventions conclues entre elles en 2007, 2010 et 2013, lui était opposable depuis qu'il en avait eu connaissance avant la notification dudit transfert les 7 juin et 14 octobre 2021, la cour d'appel a violé les articles 6, 6-2 et 6-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans leur version en vigueur en la cause, ensemble les articles 10 et 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :
3. Selon le premier de ces textes, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
4. Selon le second, tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation et tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic.
5. Pour déclarer la demande du syndicat des copropriétaires irrecevable, l'arrêt retient que la propriété du lot litigieux a été transférée de la Fédération Anef à l'association Anef IDFO avec l'engagement de cette dernière d'en assumer rétroactivement les charges à compter du 1er janvier 2008 et qu'au vu de ce transfert de propriété rétroactif, la Fédération Anef n'était plus propriétaire de ce lot, ni redevable de ses charges pour la période concernée.
6. Il relève que ce transfert rétroactif est opposable au syndicat des copropriétaires, dès lors qu'il en a eu connaissance dès avant sa notification par le notaire instrumentaire les 7 juin et 14 octobre 2021 puisque que le syndic avait reçu quelques règlements du liquidateur de l'association Anef IDFO et avait cessé de convoquer la Fédération Anef entre 2008 et 2013.
7. En statuant ainsi, alors que l'association bénéficiaire de l'apport n'avait eu la qualité de copropriétaire, tenue au paiement des charges, qu'à compter de la notification du transfert de propriété réalisé en 2021, même si le syndicat avait appris l'existence d'une cession du lot avant cette notification, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] irrecevable ses demandes dirigées contre l'association Fédération Anef, l'arrêt rendu le 2 novembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne l'association Fédération Anef aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par l'association Fédération Anef et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 3 000 euros.
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille vingt-quatre.
