LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 26 octobre 2022
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 739 F-D
Pourvoi n° E 21-12.232
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 OCTOBRE 2022
1°/ M. [V] [C],
2°/ Mme [X] [D], épouse [C],
tous deux domiciliés [Adresse 3],
ont formé le pourvoi n° E 21-12.232 contre l'arrêt rendu le 17 décembre 2020 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-4), dans le litige les opposant à la société JPL, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de M. et Mme [C], de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de la société JPL, après débats en l'audience publique du 20 septembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 décembre 2020), le 8 février 2008, M. et Mme [C] ont acquis un lot dans un lotissement situé sur le territoire de la commune de La [Localité 2].
2. Ayant obtenu, le 13 novembre 2009, un permis de construire et, le 24 mai 2011, un permis modificatif, ils ont fait réaliser des travaux d'extension de leur maison en y accolant un bâtiment d'un étage.
3. Par jugement du 16 mai 2012, confirmé par arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 14 novembre 2014, le tribunal administratif de Toulon a annulé l'arrêté du 13 novembre 2009.
4. Se plaignant d'une violation du cahier des charges du lotissement et des autorisations administratives ainsi que de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage, la société civile immobilière JPL (la SCI), propriétaire d'un lot contigu dans le même lotissement, a, après expertise judiciaire, assigné M. et Mme [C] en démolition de l'ouvrage et en indemnisation de son préjudice.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
5. M. et Mme [C] font grief à l'arrêt de les déclarer responsables du préjudice subi par la SCI, d'ordonner la démolition de l'extension et de les condamner à payer à cette société la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, alors :
« 1°/ que lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité constatée par la juridiction administrative et si la construction est située dans l'une des zones énumérées au 1° de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ; qu'il ne saurait être dérogé à cette règle, pour ordonner la démolition d'un ouvrage édifié conformément à un permis de construire, au motif que les règles générales de l'ancien article 1382 du code civil seraient réunies ; qu'en faisant droit, sur le fondement des dispositions de l'ancien article 1382 du code civil, à la demande de démolition de l'extension construite par M. et Mme [C] conformément à un permis de construire ultérieurement annulé, après avoir retenu « qu'il n'est pas contesté que la construction litigieuse n'est pas située dans l'une des zones déterminées par l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 (de sorte que) la demande de démolition fondée sur ce texte ne peut prospérer », la cour d'appel a violé, par fausse application, l'ancien article 1382 du code civil et, par refus d'application, l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 ;
2°/ que le juge judiciaire ne peut ordonner la démolition d'un ouvrage, dont le permis de construire a été annulé, sans constater la relation directe de cause à effet entre le préjudice personnel subi par le demandeur et l'infraction à une règle d'urbanisme ; que les dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme, en vertu desquelles doit être jointe à la demande de permis de construire un projet architectural comportant un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel et le traitement des accès et du terrain, ainsi que deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et dans le paysage lointain, sont des règles destinées à protéger l'intérêt général et n'ont pas pour objet de garantir les vues du voisin ; qu'en jugeant pourtant que le préjudice subi par la SCI consistant dans la construction d'une extension relativement imposante se trouvant devant l'espace de vie de la propriété de la SCI, obstruant très largement la vue partiellement dégagée sur la mer et sur une colline dont la SCI bénéficiait jusque-là avait été causé par « la méconnaissance des prescriptions administratives sanctionnées par le juge administratif » au motif que « le permis de construire délivré par le maire de La [Localité 2] a été annulé, notamment parce que le pétitionnaire n'avait pas produit de pièce permettant au maire d'apprécier l'impact visuel de la construction et son insertion dans le paysage et l'environnement, ni obtenu l'accord préalable du syndicat du lotissement pour visa de conformité, conformément à l'article 4 du cahier des charges du lotissement, ces manquements étant directement à l'origine du préjudice subi par l'appelante, puisqu'en aval de sa propriété, l'environnement immédiat de son espace de vie a été modifié, sans respecter le cahier des charges du lotissement, et en vertu d'autorisations administratives qui ont été définitivement annulées en partie pour ces motifs », la cour d'appel, qui n'a nullement caractérisé la relation directe de cause à effet entre l'infraction à une règle d'urbanisme et le prétendu préjudice subi par la SCI, a violé l'article 1382 du civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°/ que le juge doit, en toutes circonstances, observer le principe de la contradiction ; qu'énonçant, pour juger que « la construction litigieuse ne peut être régularisée », que « par jugement du 25 octobre 2016, le tribunal administratif de Toulon a annulé l'arrêté du 1er octobre 2013 par lequel le maire de la commune de La [Localité 2] ne s'est pas opposé à la déclaration préalable déposée par M. [V] [C] afin de réaliser des travaux d'extension de sa propriété », que « le 22 décembre 2016, [V] [C] a déposé une requête devant la cour administrative de Marseille aux fins d'obtenir l'annulation de ce jugement, puis il s'en est désisté par mémoire du 9 mai 2016, de sorte que par arrêt du 31 mai 2018, il lui a été donné acte de ce désistement » et que « le permis de construire accordé à M. [C] pour les travaux d'extension de sa maison a été définitivement annulé pour excès de pouvoir, que [V] [C] s'est lui-même désisté de son appel du jugement rendu le 25 octobre 2016 par le tribunal administratif de Toulon qui a annulé l'arrêté du 1er octobre 2013 par lequel le maire de la commune de La [Localité 2] ne s'était pas opposé à sa déclaration préalable déposée aux fins de régulariser les travaux réalisés sur sa propriété », alors qu'aucune des parties n'avait fait état, dans ses écritures, d'un quelconque désistement par M. [C] de son appel à l'encontre du jugement rendu le 25 octobre 2016 et que ni le mémoire de désistement du 9 mai 2016, ni l'arrêt du 31 mai 2018 visés par la cour d'appel n'ont été versés aux débats ni mentionnés dans les bordereaux de production de pièces, la cour d'appel a méconnu le principe du contradictoire, violant ainsi l'article 16 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
6. Les dispositions de l'article L. 480-13, 1°, du code de l'urbanisme ne s'appliquent qu'aux demandes de démolition fondées sur la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique.
7. Elles ne sont, dès lors, pas applicables lorsque l'action du propriétaire d'un lot d'un lotissement contre un coloti est fondée sur le non-respect des clauses du cahier des charges.
8. Ayant constaté que la SCI avait fondé ses demandes notamment sur la violation du cahier des charges du lotissement et relevé que M. et Mme [C] avaient fait construire le bâtiment d'un étage, comportant une couverture à quatre pans et une façade blanche enduite, accolé à leur maison existante, en aval de la propriété de la SCI, sans avoir préalablement obtenu l'accord du syndicat du lotissement pour visa de conformité, conformément à l'article 4 du cahier des charges, et sans avoir informé préalablement leur voisin, comme le prévoyait l'article 8 de ce document, la cour d'appel, abstraction faite des motifs surabondants critiqués par le moyen, a pu en déduire qu'il y avait lieu d'ordonner la démolition de l'extension et a souverainement évalué le préjudice subi par la SCI du fait de la violation de ces stipulations.
9. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme [C] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [C] et les condamne à payer à la société civile immobilière JPL la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille vingt-deux.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [C]
M. et Mme [C] reprochent à l'arrêt infirmatif attaqué de les avoir déclarés responsables du préjudice subi par la Sci JPL à la suite de l'extension de leur villa par la création d'un bâtiment d'un étage accolé à la maison existante, tel que décrit dans la demande de permis de construire N08304809J0046, permis délivré par arrêté du 13 novembre 2009 du maire de La [Localité 2], annulé par jugement du 16 mai 2012 du tribunal administratif de Toulon, confirmé par arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 14 novembre 2014 ; d'avoir ordonné aux époux [C], sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard pendant une durée de 6 mois, de faire procéder, dans les 6 mois de la signification du présent arrêt, à la démolition du bâtiment d'un étage accolé à la maison existante ; et enfin d'avoir condamné les époux [C] à payer à la Sci JPL 10.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.
1°) ALORS QUE lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité constatée par la juridiction administrative et si la construction est située dans l'une des zones énumérées au 1° de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ; qu'il ne saurait être dérogé à cette règle, pour ordonner la démolition d'un ouvrage édifié conformément à un permis de construire, au motif que les règles générales de l'ancien article 1382 du code civil seraient réunies ; qu'en faisant droit, sur le fondement des dispositions de l'ancien article 1382 du code civil, à la demande de démolition de l'extension construite par les époux [C] conformément à un permis de construire ultérieurement annulé, après avoir retenu « qu'il n'est pas contesté que la construction litigieuse n'est pas située dans l'une des zones déterminées par l'article L 480-13 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 (de sorte que) la demande de démolition fondée sur ce texte ne peut prospérer » la cour d'appel a violé, par fausse application, l'ancien article 1382 du code civil et, par refus d'application, l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 ;
2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le juge judiciaire ne peut ordonner la démolition d'un ouvrage, dont le permis de construire a été annulé, sans constater la relation directe de cause à effet entre le préjudice personnel subi par le demandeur et l'infraction à une règle d'urbanisme ; que les dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme, en vertu desquelles doit être jointe à la demande de permis de construire un projet architectural comportant un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel et le traitement des accès et du terrain, ainsi que deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et dans le paysage lointain, sont des règles destinées à protéger l'intérêt général et n'ont pas pour objet de garantir les vues du voisin ; qu'en jugeant pourtant que le préjudice subi par la Sci JPL consistant dans la construction d'une extension relativement imposante se trouvant devant l'espace de vie de la propriété de la Sci, obstruant très largement la vue partiellement dégagée sur la mer et sur une colline dont la Sci bénéficiait jusque-là (arrêt, p. 6, dernier paragraphe, p. 7, 1er paragraphe) avait été causé par « la méconnaissance des prescriptions administratives sanctionnées par le juge administratif » au motif que « le permis de construire délivré par le maire de La [Localité 2] a été annulé, notamment parce que le pétitionnaire n'avait pas produit de pièce permettant au maire d'apprécier l'impact visuel de la construction et son insertion dans le paysage et l'environnement, ni obtenu l'accord préalable du syndicat du lotissement pour visa de conformité, conformément à l'article 4 du cahier des charges du lotissement, ces manquements étant directement à l'origine du préjudice subi par l'appelante, puisqu'en aval de sa propriété, l'environnement immédiat de son espace de vie a été modifié, sans respecter le cahier des charges du lotissement, et en vertu d'autorisations administratives qui ont été définitivement annulées en partie pour ces motifs » (arrêt attaqué, p. 7, § 4), la cour d'appel, qui n'a nullement caractérisé la relation directe de cause à effet entre l'infraction à une règle d'urbanisme et le prétendu préjudice subi par la Sci JPL, a violé l'article 1382 du civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
3°) ALORS, TOUT AUSSI SUBSIDIAIREMENT, QUE le juge doit, en toutes circonstances, observer le principe de la contradiction ; qu'énonçant, pour juger que « la construction litigieuse ne peut être régularisée » (arrêt attaqué, p. 6, § 12) que « par jugement du 25 octobre 2016, le tribunal administratif de Toulon a annulé l'arrêté du 1er octobre 2013 par lequel le maire de la commune de La [Localité 2] ne s'est pas opposé à la déclaration préalable déposée par M. [V] [C] afin de réaliser des travaux d'extension de sa propriété » (arrêt attaqué, p. 3, § 5), que « le 22 décembre 2016, [V] [C] a déposé une requête devant la cour administrative de Marseille aux fins d'obtenir l'annulation de ce jugement, puis il s'en est désisté par mémoire du 9 mai 2016, de sorte que par arrêt du 31 mai 2018, il lui a été donné acte de ce désistement » (arrêt attaqué, p. 3, § 6) et que « le permis de construire accordé à M. [C] pour les travaux d'extension de sa maison a été définitivement annulé pour excès de pouvoir, que [V] [C] s'est lui-même désisté de son appel du jugement rendu le 25 octobre 2016 par le tribunal administratif de Toulon qui a annulé l'arrêté du 1er octobre 2013 par lequel le maire de la commune de La [Localité 2] ne s'était pas opposé à sa déclaration préalable déposée aux fins de régulariser les travaux réalisés sur sa propriété » (arrêt, p. 6, § 11), alors qu'aucune des parties n'avait fait état, dans ses écritures, d'un quelconque désistement par M. [C] de son appel à l'encontre du jugement rendu le 25 octobre 2016 et que ni le mémoire de désistement du 9 mai 2016, ni l'arrêt du 31 mai 2018 visés par la cour d'appel n'ont été versés aux débats ni mentionnés dans les bordereaux de production de pièces, la cour d'appel a méconnu le principe du contradictoire, violant ainsi l'article 16 du code de procédure civile.
