LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 1
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 29 juin 2022
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 555 F-D
Pourvoi n° A 19-25.261
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 29 JUIN 2022
La société Crédit immobilier de France développement (CIFD), dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° A 19-25.261 contre l'arrêt rendu le 15 octobre 2019 par la cour d'appel de Grenoble (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [T] [J],
2°/ à Mme [W] [H], épouse [J],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Champ, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gaschignard, avocat de la société Crédit immobilier de France développement, de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de M. et Mme [J], après débats en l'audience publique du 24 mai 2022 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Champ, conseiller référendaire rapporteur, M. Vigneau, conseiller doyen, et Mme Vignes, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble,15 octobre 2019), suivant actes authentiques des 28 mars, 18 juillet et 22 septembre 2006, la société Banque patrimoine et immobilier (la banque), aux droits de laquelle vient la société Crédit immobilier de France développement, a consenti à M. et Mme [J] (les emprunteurs) trois prêts destinés à financer l'acquisition, en l'état futur d'achèvement, de trois biens immobiliers à usage de résidence locative meublée.
2. Après avoir prononcé la déchéance du terme le 12 octobre 2009, la banque a, le 23 décembre 2010, assigné les emprunteurs en paiement du solde des prêts.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
3. La banque fait grief à l'arrêt de prononcer la déchéance du droit aux intérêts conventionnels, de limiter le montant de ses créances aux sommes de 270 305,81 euros, 144 249,46 euros et 147 807,02 euros au titre des trois prêts et de condamner les emprunteurs à payer ces seules sommes assorties des intérêts au taux légal, alors « que les dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier ne sont pas applicables aux prêts destinés à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, acquièrent et mettent un bien immobilier en location sous le statut de loueur en meublé professionnel ; que pour retenir l'application du code de la consommation, la cour d'appel se borne à relever que l'immatriculation de Mme [J] au registre du commerce et des sociétés est postérieure à l'acceptation de l'offre de prêt ; qu'en se déterminant par ce seul motif, sans rechercher si les emprunteurs, qui faisaient eux-mêmes valoir qu'ils avaient souscrit plusieurs emprunts auprès de divers établissements de crédit pour acquérir une quinzaine de logements destinés à être mis en location meublée, n'avaient pas souscrit le prêt en litige pour l'exercice d'une activité de loueur en meublé professionnel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 312-3, 2° du code de la consommation, dans sa rédaction applicable à la cause. »
Réponse de la Cour
Vu l'article L. 312-3, 2°, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 :
4. Selon ce texte, ne relèvent pas des règles propres au crédit immobilier à la consommation les prêts destinés à financer l'activité professionnelle, fût-elle accessoire, d'une personne physique qui, à titre habituel, procure des immeubles ou fractions d'immeubles en propriété ou en jouissance.
5. Pour retenir que les emprunts n'étaient pas destinés à financer une acquisition professionnelle et faire application des dispositions du code de la consommation, l'arrêt relève que l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés de l'un des emprunteurs est postérieure à l'acceptation des offres de prêt.
6. En se déterminant ainsi, par des motifs insuffisants à caractériser que les emprunteurs avaient agi à des fins étrangères à leur activité professionnelle, fût-elle accessoire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Et sur le second moyen
Enoncé du moyen
7. La banque fait grief à l'arrêt de limiter le montant de ses créances au 12 octobre 2009 aux sommes de 270 305,81 euros, 144 249,46 euros et 147 807,02 euros au titre des trois prêts, et de condamner les emprunteurs à payer ces seules sommes assorties des intérêts au taux légal, alors « le juge qui entend, d'office, qualifier de clause pénale une indemnité contractuelle, dire excessif le montant de cette indemnité et procéder à sa réduction, doit respecter le principe de la contradiction et inviter, au préalable, les parties à présenter leurs observations sur ce point ; que, devant la cour d'appel, les emprunteurs n'avaient aucunement contesté le montant de l'indemnité contractuelle sollicitée en application des stipulations du contrat, ni même prétendu qu'il s'agissait d'une clause pénale révisable par le juge ; qu'en retenant d'office que l'indemnité contractuelle réclamée par la banque constituait une clause pénale, qu'elle était excessive et devait être réduite à la somme de 100 euros pour chacun des prêts souscrits, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile, ensemble l'article 6, § 1er de la convention européenne des droits de l'homme. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 16 du code de procédure civile :
8. Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
9. Pour réduire le montant des indemnités contractuelles de résiliation, l'arrêt retient qu'il convient de faire application d'office des dispositions de l'article 1152, devenu 1231-5, du code civil, le montant de ces indemnités étant manifestement excessif.
10. En statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe la condamnation solidaire de M. et Mme [J] au profit de la société Crédit immobilier de France développement aux sommes de 270 305,81 euros, 144 249,46 euros et 147 807,02 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2019, avant déduction de la somme de 70 285,56 euros, et capitalisation dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil et en ce qu'il rejette la demande formée par la société Crédit immobilier de France développement à titre de dommages-intérêts et au titre des frais irrépétibles, l'arrêt rendu le 15 octobre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;
Condamne M. et Mme [J] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société Crédit immobilier de France développement.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, après avoir retenu qu'il y avait lieu de prononcer la déchéance du droit aux intérêts conventionnels, limité le montant des créances de la banque au 12 octobre 2009 aux sommes de 270 305,81 €, 144 249,46 € et 147 807,02 € au titre des trois prêts, et d'avoir condamné les emprunteurs à payer ces seules sommes assorties des intérêts au taux légal,
AUX MOTIFS QUE l'immatriculation de [W] [H] épouse [J] au registre du commerce et des sociétés a été faite le 27 septembre 2006 pour une activité débutant le 15 septembre 2006, soit postérieurement à l'acceptation des offres de prêt aux mois de février et mai 2006 ; que le CIFD n'est dès lors pas fondé à soutenir que les prêts immobiliers échappent aux dispositions du code de la consommation, puisqu'ils n'étaient pas lors de leur conclusion, destinés à financer une activité professionnelle ; qu'en l'espèce, si les offres de prêt sont datées du 15 février 2006 pour le prêt 2079266W001, du 15 février 2006 pour le prêt 2079271B001 et du 28 avril 2006 pour le prêt 2081929R001, aucun élément ne permet en revanche de déterminer les dates d'expédition de ces offres et de réception par M. et Mme [J], les mentions de l'acceptation de ces offres indiquant uniquement qu'elles ont été reçues par voie postale ; que l'acceptation des offres étant datée des 27 février 2006 pour les deux premiers prêts et du 15 mai 2006 pour le troisième prêt, la cour n'est pas en mesure de vérifier que les emprunteurs ont effectivement disposé d'un délai de 10 jours entre la réception des offres et leur acceptation ; que dès lors la sanction prévue par l'article L. 312-33 du code de la consommation dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion des prêts est encourue ; que, pour ce seul motif, il convient, compte tenu du contexte du litige, de prononcer la déchéance en totalité du droit aux intérêts de la banque, sans qu'il soit nécessaire d'examiner l'argumentation de M. et Mme [J] sur les autres points ;
1°- ALORS QUE les dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier ne sont pas applicables aux prêts destinés à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, acquièrent et mettent un bien immobilier en location sous le statut de loueur en meublé professionnel ; que pour retenir l'application du code de la consommation, la cour d'appel se borne à relever que l'immatriculation de Mme [J] au registre du commerce et des sociétés est postérieure à l'acceptation de l'offre de prêt ; qu'en se déterminant par ce seul motif, sans rechercher si M. et Mme [J], qui faisaient eux-mêmes valoir qu'ils avaient souscrit plusieurs emprunts auprès de divers établissements de crédit pour acquérir une quinzaine de logements destinés à être mis en location meublée, n'avaient pas souscrit le prêt en litige pour l'exercice d'une activité de loueur en meublé professionnel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 312-3, 2° du code de la consommation, dans sa rédaction applicable à la cause ;
2°- ALORS subsidiairement QUE la méconnaissance du délai d'acceptation de dix jours est sanctionnée, non par la déchéance du droit aux intérêts, mais par la nullité relative du contrat de prêt, qui doit être demandée dans le délai de prescription de cinq ans ; qu'en prononçant la déchéance du droit aux intérêts en raison de la seule méconnaissance de ce délai, la cour d'appel a violé les articles L. 312-10 et L. 312-33 du code de la consommation, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 et applicable à la cause.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris, limité le montant des créances de la banque au 12 octobre 2009 aux sommes de 270 305,81 €, 144 249,46 € et 147 807,02 € au titre des trois prêts, et d'avoir condamné les emprunteurs à payer ces seules sommes assorties des intérêts au taux légal,
AUX MOTIFS QUE la société CIFD sollicite au titre du remboursement des prêts le paiement des sommes dont le détail figure sur les lettres recommandées du 16 avril 2010 prononçant la déchéance du terme ; qu'il convient de faire application d'office des dispositions de l'article 1152 devenu 1231-5 du code civil et de ramener à 100 euros le montant de l'indemnité contractuelle, dont le montant est manifestement excessif ; qu'en l'état de la déchéance du droit aux intérêts et au vu du tableau d'amortissement et du décompte figurant sur les lettres recommandées du 12 octobre 2009, la créance de la société CIFD s'établit de la façon suivante : sur le prêt 2079266W001, échéances impayées : 9 530,24 euros, capital restant dû au 25 septembre 2009 : 301 295,57 euros, indemnité de résiliation : 100,00 euros, à déduire intérêts déchus de la première échéance jusqu'au jour de la déchéance du terme le 12 octobre 2009 : 40 620 euros, total : 270 305,81 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2009 ; sur le prêt 2079271B001 : échéances impayées : 5 289,87 euros, capital restant dû au 25 septembre 2009 : 162 912,55 euros, indemnité de résiliation : 100 euros, à déduire intérêts déchus de la première échéance jusqu'au jour de la déchéance du terme le 12 octobre 2009 : 24 052,96 euros, total : 144 249,46 euros outre intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2009 ; sur le prêt 2081929R001 : échéances impayées : 5 483,45 euros, capital restant dû au 25 septembre 2009 : 167 516,41 euros, indemnité de résiliation : 100 euros, à déduire intérêts déchus de la première échéance jusqu'au jour de la déchéance du terme le 12 octobre 2009 : 25 292,84 euros, total : 147 807,02 euros outre intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2009 ; que conformément à ce que précise la société CIFD, il convient de déduire de ces sommes, la somme de 70 285,56 euros perçue le 12 mai 2017 ;
ALORS QUE le juge qui entend, d'office, qualifier de clause pénale une indemnité contractuelle, dire excessif le montant de cette indemnité et procéder à sa réduction, doit respecter le principe de la contradiction et inviter, au préalable, les parties à présenter leurs observations sur ce point ; que, devant la cour d'appel, M. et Mme [J] n'avaient aucunement contesté le montant de l'indemnité contractuelle sollicitée en application des stipulations du contrat, ni même prétendu qu'il s'agissait d'une clause pénale révisable par le juge ; qu'en retenant d'office que l'indemnité contractuelle réclamée par la banque constituait une clause pénale, qu'elle était excessive et devait être réduite à la somme de 100 euros pour chacun des prêts souscrits, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1er de la convention européenne des droits de l'homme ;
