LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 1
CF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 1er juin 2022
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 449 F-D
Pourvoi n° A 21-12.366
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 1ER JUIN 2022
M. [H] [T], domicilié [Adresse 3], a formé le pourvoi n° A 21-12.366 contre l'arrêt rendu le 18 novembre 2020 par la cour d'appel de Montpellier (4e chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Les Jasses de Camargue, société civile de construction vente, dont le siège est [Adresse 2],
2°/ à la société O.Com, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1],
défenderesses à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Serrier, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [T], de la SCP Gouz-Fitoussi, avocat de la société O.Com, après débats en l'audience publique du 5 avril 2022 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Serrier, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Catherine, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 18 novembre 2020), suivant acte authentique du 19 septembre 2006, conclu par l'entremise de la société Cecim, aux droits de laquelle se trouve la société O.com (l'intermédiaire), M. [T] (l'acquéreur) a acquis, en l'état futur d'achèvement, de la société civile de construction vente Les Jasses de Camargue (le vendeur), un appartement et un emplacement de stationnement dans une résidence de tourisme, au titre d'un dispositif de défiscalisation. Le même jour, l'acquéreur a consenti un bail commercial d'une durée de neuf ans sur ces biens à la société Elithea, exploitant de la résidence. Les biens ont été livrés en septembre 2007. La société Elithea a été placée en liquidation judiciaire le 30 novembre 2009.
2. Soutenant que le vendeur et l'intermédiaire avaient commis des manoeuvres dolosives et avaient manqué à leur obligation d'information et de conseil, l'acquéreur les a assignés en responsabilité et indemnisation.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, le deuxième moyen pris en sa troisième branche et le troisième moyen, pris en sa troisième branche ci-après annexés
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le deuxième moyen, pris en ses première, deuxième et quatrième branches, et le troisième moyen, pris en ses première, deuxième et quatrième branches, rédigés en termes similaires, réunis
Enoncé des moyens
4. Par son deuxième moyen, pris en ses première, deuxième et quatrième branches, l'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes contre l'intermédiaire, alors :
« 1°/ que l'intermédiaire qui propose un investissement immobilier impliquant l'application d'un régime de défiscalisation et imposant la location d'un bien par un exploitant défini, est tenu d'informer l'acquéreur des caractéristiques essentielles du placement qu'il lui propose et doit porter à sa connaissance toutes les données lui permettant de mesurer le risque auquel son choix l'expose ; qu'en retenant, pour écarter tout manquement de la société O.Com à son obligation d'information, que les propos laudatifs contenus dans la plaquette de présentation de la résidence quant à "la qualité et l'expérience des participants" devaient être "passées à l'épreuve de l'esprit critique de celui qui en prend connaissance", quand il revenait à la société O.Com de fournir à l'investisseur une information claire, sincère et complète sur l'expérience du gestionnaire, qui était de nature à le renseigner sur la viabilité de son investissement, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
2°/ que l'intermédiaire qui propose un investissement immobilier est tenu d'informer l'acquéreur des caractéristiques essentielles du placement qu'il lui propose en plaçant sur le même plan les avantages et les risques qui l'assortissent ; qu'en affirmant, pour écarter tout manquement de la société O.Com à son obligation d'information, que les mentions de la plaquette de présentation de la résidence "peuvent apparaître laudatives" mais "n'en doivent pas moins être passées à l'épreuve de l'esprit critique de celui qui en prend connaissance", "qui peut normalement comprendre qu'à aucun moment elles ne lui garantissent une rentabilité de 5 % HT dont l'annonce constitue[rait] au mieux un objectif espéré", quand il appartenait au professionnel qui faisait état d'un rendement chiffré de préciser de façon claire et explicite les aléas dont était entacher l'obtention d'un tel taux de rendement, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
4°/ qu'il incombe à l'intermédiaire qui propose un investissement immobilier de démontrer qu'il s'est acquitté de l'obligation de conseil lui imposant de se renseigner sur les perspectives économiques du projet afin d'être en mesure d'informer l'investisseur des caractéristiques et risques du produit qu'il lui propose ; qu'en retenant, pour débouter M. [T] de ses demandes dirigées à l'encontre de la société O.Com, que l'investisseur ne démontrait pas la fausseté des mentions contenues dans la plaquette de présentation de la résidence qui lui avait été remise, quand il appartenait à la société O.Com d'établir qu'elle s'était renseignée sur l'état du marché locatif et les perspectives économiques de l'investissement qu'elle proposait pour pouvoir informer utilement l'investisseur sur ce point, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315, devenu 1353 du code civil."
5. Par son troisième moyen, pris en ses première, deuxième et quatrième branches, l'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes contre le vendeur, alors :
« 1°/ que le dol est constitué dès lors que l'une des parties dissimule à son cocontractant un fait qui s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; qu'en se bornant à retenir, pour écarter tout dol imputable à la société Les Jasses de Camargue, que les propos laudatifs contenus dans la plaquette de présentation de la résidence quant à "la qualité et l'expérience des participants" devaient être "passées à l'épreuve de l'esprit critique de celui qui en prend connaissance", quand il revenait à la société Les Jasses de Camargue de fournir à l'investisseur une information claire, sincère et complète sur l'expérience du gestionnaire, qui était de nature à le renseigner sur la viabilité de son investissement, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
2°/ que le promoteur-vendeur est tenu d'informer l'acquéreur des caractéristiques essentielles du placement qu'il lui propose en plaçant sur le même plan les avantages et les risques qui l'assortissent ; qu'en affirmant pour écarter tout dol imputable à la société Les Jasses de Camargue, que les mentions de la plaquette de présentation de la résidence "peuvent apparaître laudatives" mais "n'en doivent pas moins être passées à l'épreuve de l'esprit critique de celui qui en prend connaissance" "qui peut normalement comprendre qu'à aucun moment elles ne lui garantissent une rentabilité de 5 % HT dont l'annonce constitue[rait] au mieux un objectif espéré", quand il appartenait au professionnel qui faisait état d'un rendement chiffré de préciser de façon claire et explicite les aléas susceptibles d'entacher ce taux, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
4°/ qu'il incombe au promoteur-vendeur de démontrer qu'il s'est acquitté de l'obligation de conseil lui imposant de se renseigner sur les perspectives économiques du projet afin d'être en mesure d'informer l'investisseur quant aux caractéristiques et risques du produit qu'il lui propose ; qu'en retenant, pour débouter M. [T] de ses demandes dirigées à l'encontre de la société Les Jasses de Camargue, que l'investisseur ne démontrait pas la fausseté des mentions contenues dans la plaquette de présentation de la résidence qui lui avait été remise, quand il appartenait à la société Les Jasses de Camargue d'établir qu'elle s'était renseignée sur les perspectives économiques de l'investissement qu'elle proposait pour pouvoir délivrer à l'investisseur des informations claires, sincères et complètes sur ce point, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315, devenu 1353 du code civil. »
Réponse de la Cour
6. Après avoir retenu, par motifs propres et adoptés, que tous les documents présentant les caractéristiques essentielles du bien immobilier avaient été fournis, que l'acquéreur avait été informé que le bénéfice de la défiscalisation était soumis à la condition d'occupation effective de l'appartement, que, si les mentions de la plaquette de présentation de la résidence étaient laudatives, elles ne garantissaient pas un rendement de 5 % HT et constituaient au mieux un objectif espéré en l'état d'une opération commerciale comportant par nature une part de risques et que, lors de la signature du contrat de réservation, aucun élément ne laissait présager la déconfiture à venir de la société Elithea, intervenue trois ans après l'acquisition, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et n'a pas inversé la charge de la preuve, a pu en déduire que le vendeur et l'intermédiaire n'avaient commis aucune manoeuvre dolosive et n'avaient pas manqué à leur obligation d'information et de conseil.
7. Les moyens ne sont donc pas fondés.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. [T] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille vingt-deux, et signé par lui et Mme Tinchon, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. [T]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
M. [H] [T] fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR débouté de ses demandes dirigées à l'encontre de la SCCV Les Jasses de Camargue et de la société O.Com ;
ALORS QUE toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue par un tribunal impartial ; qu'en retenant, pour débouter M. [T] de ses demandes dirigées à l'encontre de la SCCV Les Jasses de Camargue et de la société O.Com, que les moyens qu'il formulait devant elle constituaient une « injure faite à sa propre intelligence » et qu'il faisait preuve d'une « candeur » « de pure circonstance », la cour d'appel, qui a statué en des termes incompatibles avec l'exigence d'impartialité, a violé l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
M. [H] [T] fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR débouté de ses demandes dirigées à l'encontre de la société O.Com ;
1°) ALORS QUE l'intermédiaire qui propose un investissement immobilier impliquant l'application d'un régime de défiscalisation et imposant la location d'un bien par un exploitant défini, est tenu d'informer l'acquéreur des caractéristiques essentielles du placement qu'il lui propose et doit porter à sa connaissance toutes les données lui permettant de mesurer le risque auquel son choix l'expose ; qu'en retenant, pour écarter tout manquement de la société O.Com à son obligation d'information, que les propos laudatifs contenus dans la plaquette de présentation de la résidence quant à « la qualité et l'expérience des participants » devaient être « passées à l'épreuve de l'esprit critique de celui qui en prend connaissance » (arrêt, p. 11, § 3), quand il revenait à la société O.Com de fournir à l'investisseur une information claire, sincère et complète sur l'expérience du gestionnaire, qui était de nature à le renseigner sur la viabilité de son investissement, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
2°) ALORS QUE l'intermédiaire qui propose un investissement immobilier est tenu d'informer l'acquéreur des caractéristiques essentielles du placement qu'il lui propose en plaçant sur le même plan les avantages et les risques qui l'assortissent ; qu'en affirmant, pour écarter tout manquement de la société O.Com à son obligation d'information, que les mentions de la plaquette de présentation de la résidence « peuvent apparaître laudatives » mais « n'en doivent pas moins être passées à l'épreuve de l'esprit critique de celui qui en prend connaissance », « qui peut normalement comprendre qu'à aucun moment elles ne lui garantissent une rentabilité de 5 % HT dont l'annonce constitue[rait] au mieux un objectif espéré », quand il appartenait au professionnel qui faisait état d'un rendement chiffré de préciser de façon claire et explicite les aléas dont était entacher l'obtention d'un tel taux de rendement, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, les juges sont tenus de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en retenant, pour écarter tout manquement de la société O.Com à son obligation d'information, qu'à aucun moment les informations contenues dans la plaquette de présentation de la résidence Les Jasses de Camargue ne garantissaient à M. [T] une rentabilité de 5 %, quand les mentions de cette plaquette remise aux investisseurs annonçait une « rentabilité de 5 % », sans précision quant aux aléas auxquels était soumis ce taux, ce dont il résultait bien que ce rendement était garanti par le commercialisateur, ou à tout le moins serait obtenu, la cour d'appel a dénaturé la plaquette de présentation de la résidence et violé le principe susvisé ;
4°) ALORS QU'il incombe à l'intermédiaire qui propose un investissement immobilier de démontrer qu'il s'est acquitté de l'obligation de conseil lui imposant de se renseigner sur les perspectives économiques du projet afin d'être en mesure d'informer l'investisseur des caractéristiques et risques du produit qu'il lui propose ; qu'en retenant, pour débouter M. [T] de ses demandes dirigées à l'encontre de la société O.Com, que l'investisseur ne démontrait pas la fausseté des mentions contenues dans la plaquette de présentation de la résidence qui lui avait été remise, quand il appartenait à la société O.Com d'établir qu'elle s'était renseignée sur l'état du marché locatif et les perspectives économiques de l'investissement qu'elle proposait pour pouvoir informer utilement l'investisseur sur ce point, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315, devenu 1353 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
M. [H] [T] fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR débouté de ses demandes dirigées à l'encontre de la SCCV Les Jasses de Camargue ;
1°) ALORS QUE le dol est constitué dès lors que l'une des parties dissimule à son cocontractant un fait qui s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; qu'en se bornant à retenir, pour écarter tout dol imputable à la société Les Jasses de Camargue, que les propos laudatifs contenus dans la plaquette de présentation de la résidence quant à « la qualité et l'expérience des participants » devaient être « passées à l'épreuve de l'esprit critique de celui qui en prend connaissance » (arrêt, p. 11, § 3), quand il revenait à la société Les Jasses de Camargue de fournir à l'investisseur une information claire, sincère et complète sur l'expérience du gestionnaire, qui était de nature à le renseigner sur la viabilité de son investissement, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
2°) ALORS QUE le promoteur-vendeur est tenu d'informer l'acquéreur des caractéristiques essentielles du placement qu'il lui propose en plaçant sur le même plan les avantages et les risques qui l'assortissent ; qu'en affirmant pour écarter tout dol imputable à la société Les Jasses de Camargue, que les mentions de la plaquette de présentation de la résidence « peuvent apparaître laudatives » mais « n'en doivent pas moins être passées à l'épreuve de l'esprit critique de celui qui en prend connaissance » « qui peut normalement comprendre qu'à aucun moment elles ne lui garantissent une rentabilité de 5 % HT dont l'annonce constitue[rait] au mieux un objectif espéré », quand il appartenait au professionnel qui faisait état d'un rendement chiffré de préciser de façon claire et explicite les aléas susceptibles d'entacher ce taux, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, les juges sont tenus de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en retenant, pour écarter tout dol imputable à la société Les Jasses de Camargue, qu'à aucun moment les informations contenues dans la plaquette de présentation de la résidence Les Jasses de Camargue ne garantissaient à M. [T] une rentabilité de 5 %, quand les mentions de cette plaquette remise aux investisseurs annonçait une « rentabilité de 5 % », sans précision quant aux aléas auxquels elle était soumis, ce dont il résultait bien que ce rendement était garanti par le promoteur-vendeur, la cour d'appel a dénaturé la plaquette de présentation de la résidence et violé le principe susvisé ;
4°) ALORS QU'il incombe au promoteur-vendeur de démontrer qu'il s'est acquitté de l'obligation de conseil lui imposant de se renseigner sur les perspectives économiques du projet afin d'être en mesure d'informer l'investisseur quant aux caractéristiques et risques du produit qu'il lui propose ; qu'en retenant, pour débouter M. [T] de ses demandes dirigées à l'encontre de la société Les Jasses de Camargue, que l'investisseur ne démontrait pas la fausseté des mentions contenues dans la plaquette de présentation de la résidence qui lui avait été remise, quand il appartenait à la société Les Jasses de Camargue d'établir qu'elle s'était renseignée sur les perspectives économiques de l'investissement qu'elle proposait pour pouvoir délivrer à l'investisseur des informations claires, sincères et complètes sur ce point, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315, devenu 1353 du code civil.
