LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
DB
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 20 avril 2022
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 360 F-D
Pourvoi n° S 21-13.692
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 AVRIL 2022
La société Acacias, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° S 21-13.692 contre l'arrêt rendu le 7 janvier 2021 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), dans le litige l'opposant à la société De Belmont, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SARL Delvolvé et Trichet, avocat de la société Acacias, de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de la société De Belmont, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 15 mars 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 7 janvier 2021), par acte du 20 janvier 2011, la société civile immobilière Acacias (la SCI) a consenti à la société De Belmont une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble, sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire avant le 15 septembre 2011. La promesse a été consentie pour une durée expirant le 6 octobre 2011.
2. A la suite du rejet de la demande de permis de construire, les parties ont prorogé, par avenant du 20 juin 2011, le délai d'accomplissement de la condition suspensive jusqu'au 15 janvier 2012.
3. La société De Belmont a obtenu un permis de construire le 4 juin 2012, décision qui a fait l'objet de plusieurs recours. Après amendement du projet, elle a bénéficié d'un permis de construire définitif le 14 août 2013.
4. Un jugement du 23 mai 2013 a ordonné la vente du bien aux enchères publiques.
5. Par acte du 14 janvier 2016, la SCI a assigné la société De Belmont en paiement de l'indemnité d'immobilisation et en réparation de ses préjudices.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé
6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche
Enoncé du moyen
7. La SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à restituer la part de l'indemnité d'immobilisation qu'elle avait perçue et de rejeter ses demandes, alors « que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur qui en a empêché l'accomplissement ; que pèse sur celui qui est engagé sous condition le devoir de mettre en oeuvre les diligences utiles à la réalisation de celle-ci ; que pour retenir que la condition avait défailli et que le débiteur n'avait pas manqué à son devoir de loyauté, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si compte tenu du délai de deux mois dont disposent les tiers pour former leur recours à l'encontre d'un permis de construire à compter de sa délivrance, l'unique demande de permis de construire déposée par la société De Belmont, le 9 décembre 2011, dans l'intervalle de temps séparant la conclusion de l'avenant du terme du délai prévu pour la réalisation de la condition fixé au 15 janvier 2012, n'était pas insusceptible de faire advenir l'événement conditionnel en raison de sa tardiveté en sorte que le débiteur n'aurait réalisé aucune diligence utile à faire advenir la condition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1178 ensemble les articles 1134 du code civil dans leur rédaction applicable à l'espèce. »
Réponse de la Cour
8. La cour d'appel, devant qui la SCI soutenait que, au vu des échanges et des démarches accomplies par la bénéficiaire au-delà du 15 janvier 2012 pour obtenir un permis de construire, la promesse unilatérale de vente avait été prorogée tacitement par les parties et que cette date ne pouvait en constituer le terme extinctif, n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante sur la mauvaise foi de la bénéficiaire dans la mise en oeuvre de la condition suspensive avant le 15 janvier 2012 et a ainsi légalement justifié sa décision.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
9. La SCI fait le même grief à l'arrêt, alors « que le contractant dans l'intérêt duquel une condition est stipulée peut y renoncer ; qu'il ressort des constatations des juges du fond d'une part que la promesse unilatérale de vente conclue entre la société De Belmont et la société Acacias était stipulée sous la condition que la société De Belmont obtienne un permis de construire purgé de tout recours pour l'édification d'un projet immobilier de vingt-quatre logements avant le 15 septembre 2011 et d'autre part qu'à la suite d'un premier refus de la mairie, les parties ont convenu par avenant en date du 20 juin 2011 que le délai de réalisation de la condition serait prolongé jusqu'au 15 janvier 2012 ; qu'il ressort enfin des constatations de l'arrêt qu'à la suite de cet avenant, la société De Belmont n'a jamais présenté de demande de permis de construire relatif au projet initial érigé en condition de la promesse mais s'est bornée à présenter le 9 décembre 2011 une demande de permis de construire relatif à un projet de six maisons individuelles ; que pour dire que la société De Belmont n'était pas tenue au paiement de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse, la cour d'appel a retenu que la condition suspensive ne s'était pas réalisée en s'abstenant de rechercher, comme il le lui était demandé, si la société De Belmont n'avait pas, ce faisant, manifesté sa volonté de renoncer à la condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire relatif au projet immobilier de vingt-quatre logements stipulée dans son intérêt, la cour d'appel a privé sa décision de base légale. »
Réponse de la Cour
10. Ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la promesse unilatérale de vente avait été tacitement prorogée par les parties au-delà du 15 janvier 2012 et que la vente n'était plus possible après le jugement d'orientation du 23 mai 2013, la cour d'appel, devant qui la SCI n'invoquait aucun acte manifestant sans équivoque la volonté de la bénéficiaire de renoncer à la condition suspensive, n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante et a légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Acacias aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt avril deux mille vingt-deux.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SARL Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société Acacias.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La société Acaciasfait grief à la décision attaquée d'avoir confirmé le jugement du 13 mai 2019, de l'avoir condamnée à restituer la part de l'indemnité d'immobilisation qu'elle avait perçue et de l'avoir déboutée de ses demandes en paiement de l'indemnité d'immobilisation et en indemnisation de ses préjudices ;
1°) Alors que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur qui en a empêché l'accomplissement : que pèse sur celui qui est engagé sous condition le devoir de mettre en oeuvre les diligences utiles à la réalisation de celle-ci ; qu'après avoir constaté, d'une part, que les parties à la promesse avaient affecté celle-ci d'une condition suspensive tenant à l'obtention par la société De Belmont d'un permis de construire relatif à un projet immobilier de vingt quatre logements sur une surface de 1 514 m2 purgé de tout recours et retrait avant le 15 septembre 2011, délai qui, par avenant en date du 20 juin 2011, avait été prorogé au 15 janvier 2012, à la suite d'un premier refus opposé par la mairie et, d'autre part, que la société De Belmont avait sollicité, postérieurement à la signature de l'avenant, un permis de construire ayant pour objet six maisons individuelles sur une surface inférieure, de sorte que faute pour la société De Belmont d'avoir formé une demande de permis de construire ayant pour objet vingt quatre logements sur une surface de 1 514 m2 , la condition suspensive prévue au contrat n'avait pu se réaliser dans le délai contractuellement prévu, faute pour cette dernière d'avoir effectué les diligences utiles à cette fin, de sorte que la société De Belmont avait manqué à son devoir de loyauté et que la condition suspensive devait être réputée accomplie ; qu'en retenant cependant que la société De Belmont n'était pas débitrice de l'indemnité d'immobilisation stipulée par la promesse et qu'aucun manquement contractuel ne pouvait lui être reproché, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant l'article 1178, ensemble le devoir général d'exécuter le contrat de bonne foi tiré de l'article 1134 du code civil dans leur rédaction applicable à l'espèce ;
2°) Alors en tout état de cause que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur qui en a empêché l'accomplissement ; que pèse sur celui qui est engagé sous condition le devoir de mettre en oeuvre les diligences utiles à la réalisation de celle-ci ; que pour retenir que la condition avait défailli et que le débiteur n'avait pas manqué à son devoir de loyauté, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si compte tenu du délai de deux mois dont disposent les tiers pour former leur recours à l'encontre d'un permis de construire à compter de sa délivrance, l'unique demande de permis de construire déposée par la société De Belmont, le 9 décembre 2011, dans l'intervalle de temps séparant la conclusion de l'avenant du terme du délai prévu pour la réalisation de la condition fixé au 15 janvier 2012, n'était pas insusceptible de faire advenir l'événement conditionnel en raison de sa tardiveté en sorte que le débiteur n'aurait réalisé aucune diligence utile à faire advenir la condition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1178 ensemble les articles 1134 du code civil dans leur rédaction applicable à l'espèce ;
SECOND MOYEN SUBSIDIAIRE DE CASSATION
La société Acacias fait grief à la décision attaquée d'avoir confirmé le jugement du 13 mai 2019, de l'avoir condamnée à restituer la part de l'indemnité d'immobilisation qu'elle avait perçue et de l'avoir déboutée de ses demandes en paiement de l'indemnité d'immobilisation ;
Alors que le contractant dans l'intérêt duquel une condition est stipulée peut y renoncer ; qu'il ressort des constatations des juges du fond d'une part que la promesse unilatérale de vente conclue entre la société De Belmont et la société Acacias était stipulée sous la condition que la société De Belmont obtienne un permis de construire purgé de tout recours pour l'édification d'un projet immobilier de vingt-quatre logements avant le 15 septembre 2011 et d'autre part qu'à la suite d'un premier refus de la mairie, les parties ont convenu par avenant en date du 20 juin 2011 que le délai de réalisation de la condition serait prolongé jusqu'au 15 janvier 2012 ; qu'il ressort enfin des constatations de l'arrêt qu'à la suite de cet avenant, la société De Belmont
n'a jamais présenté de demande de permis de construire relatif au projet initial érigé en condition de la promesse mais s'est bornée à présenter le 9 décembre 2011 une demande de permis de construire relatif à un projet de six maisons individuelles ; que pour dire que la société De Belmont n'était pas tenue au paiement de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse, la cour d'appel a retenu que la condition suspensive ne s'était pas réalisée en s'abstenant de rechercher, comme il le lui était demandé, si la société De Belmont n'avait pas, ce faisant, manifesté sa volonté de renoncer à la condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire relatif au projet immobilier de vingt-quatre logements stipulée dans son intérêt, la cour d'appel a privé sa décision de base légale.
