| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 13 avril 2022, 21-11526

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 13 avril 2022

Cassation

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 332 F-D

Pourvoi n° N 21-11.526

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 AVRIL 2022

1°/ M. [O] [G],

2°/ Mme [I] [J], épouse [G],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° N 21-11.526 contre l'arrêt rendu le 3 décembre 2020 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige les opposant à M. [U] [N], domicilié [Adresse 2], pris en sa qualité d'héritier de [T] [Y], décédée, défendeur à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Didier et Pinet, avocat de M. et Mme [G], de la SARL Le Prado-Gilbert, avocat de M. [N], après débats en l'audience publique du 8 mars 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 décembre 2020), les 17 et 20 juillet 2017, puis le 24 août 2017, M. [N] et [T] [Y], sa mère, propriétaires d'une maison donnée, pour partie, à bail d'habitation à M. [G] et Mme [J], son épouse, leur ont délivré un congé pour le 31 août 2018, aux fins de vente au prix de 500 000 euros.

2. M. et Mme [G] les ont assignés en annulation de ces congés.

3. [T] [Y], aux droits de laquelle vient M. [N], est décédée le 13 février 2020.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses deuxième, quatrième, cinquième, dixième, onzième, douzième et treizième branches

Enoncé du moyen

4. M. et Mme [G] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes d'annulation des congés délivrés, alors :

« 2°/ que le congé pour vendre délivré au locataire par le bailleur doit, à peine de nullité, porter sur les biens occupés par le locataire, lesquels doivent être identifiés précisément ; qu'en jugeant valables les congés délivrés aux époux [G] sans répondre aux conclusions des exposants qui faisaient valoir que les WC, situés à mi-étage, étaient exclus, de même que toutes les parties annexes du logement (terrasse, lavoir bâti, séchoir, accès aux garages), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4°/ que le congé pour vendre délivré au locataire par le bailleur doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux [G] ont fait valoir que la division de la parcelle proposée par les bailleurs était impossible en raison de l'interdiction du découpage au ras du bâtiment et de l'impossibilité de mettre en oeuvre une servitude conventionnelle de surplomb ; qu'en jugeant valables les congés litigieux sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

5°/ que le congé pour vendre délivré au locataire par le bailleur doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux [G] ont fait valoir que l'assiette du bien offert à la vente, l'obligation de création d'une copropriété et les servitudes internes ne sont pas indiquées aux congés ; qu'en jugeant valables les congés litigieux sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

10°/ qu'est nul le congé pour vendre portant indication d'un prix excessif au regard de la valeur du bien vendu de nature à dissuader le locataire de s'en porter acquéreur ; qu'en déboutant les époux [G] de leur demande d'annulation des congés pour vendre sans rechercher, ainsi qu'il lui était expressément demandé si, compte tenu de la vétusté du logement, le prix n'avait pas été fixé de manière manifestement excessive dans le but d'empêcher les locataires d'exercer leur droit de préemption, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ensemble l'article 455 du code de procédure civile ;

11°/ qu'est nul le congé pour vendre portant indication d'un prix excessif au regard de la valeur du bien vendu de nature à dissuader le locataire de s'en porter acquéreur ; qu'en déboutant les époux [G] de leur demande d'annulation des congés pour vendre sans rechercher, ainsi qu'il lui était expressément demandé si, compte tenu de l'absence de démarches des bailleurs pour mettre en vente le logement, le prix n'avait pas été fixé de manière manifestement excessive dans le but d'empêcher les locataires d'exercer leur droit de préemption, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 II de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, ensemble l'article 455 du code de procédure civile ;

12°/ qu'est nul le congé pour vendre portant indication d'un prix excessif au regard de la valeur du bien vendu de nature à dissuader le locataire de s'en porter acquéreur ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux [G] ont fait valoir que le projet immobilier du groupe Bouygues, abandonné, ne portait pas sur le bien loué ; qu'en jugeant que le prix mentionné de 500 000 € n'était pas frauduleux sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

13°/ qu'est nul le congé pour vendre portant indication d'un prix excessif au regard de la valeur du bien vendu de nature à dissuader le locataire de s'en porter acquéreur ; que pour dire que le prix mentionné de 500 000 € n'était pas frauduleux, la cour d'appel a relevé que « de nombreux projets de ce type [opération immobilière de grande envergure intégrant au futur projet la priorité d'acquisition du locataire] sont ainsi élaborés et vérifiés au plan de la faisabilité avant de délivrer congé aux locataires, qui s'inscrivent alors ou non dans le projet, en fonction du prix de vente » (?), qu'« il existe en général une condition suspensive remettant en cause la négociation entreprise, ‘sous réserve du droit de préemption du locataire'. », que « s'agissant d'un projet d'envergure avec un opérateur de niveau national, il est évident que celui-ci ne prendra pas le risque de voir la vente remise en cause par un locataire évincé » ; qu'en statuant ainsi par des motifs généraux ou hypothétiques sans avoir recherché si la promesse de vente accordée par les bailleurs au groupe Bouygues contenait bien une condition suspensive portant sur le droit de préemption des locataires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ensemble l'article 455 du code de procédure civile.»

Réponse de la Cour

Vu l'article 455 du code de procédure civile :

5. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.

6. Pour déclarer les congés délivrés valides, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que la référence aux termes du contrat de bail désigne exactement le bien offert à la vente, que le prix de vente proposé, bien que très élevé au regard du marché régional, peut s'expliquer par l'existence d'un projet immobilier d'envergure, autorisant l'espoir d'un gain important, et que la volonté de vendre du propriétaire est réelle.

7. En statuant ainsi, par des motifs généraux ne répondant pas aux conclusions déposées devant elle par les locataires, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 décembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. [N] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [N] et le condamne à payer à M. et Mme [G] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize avril deux mille vingt-deux.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [G]

M. [O] [G] et Mme [I] [J] épouse [G] font grief à l'arrêt confirmatif attaqué de les AVOIR déboutés de leurs demandes de nullité des congés pour vendre délivrés les 17 et 20 juillet 2017 et du congé réitératif du 24 août 2017 ;

1°) ALORS QUE le congé pour vendre délivré au locataire par le bailleur doit, à peine de nullité, porter sur les biens occupés par le locataire, lesquels doivent être identifiés précisément ; qu'en jugeant valables les congés délivrés aux époux [G] quand il résultait de ses propres constatations qu'ils se bornaient à faire référence au contrat de bail notarié « portant sur le rez-de-chaussée et partie du 1er étage dudit immeuble » et qu'ils ne précisaient donc pas clairement les biens objets de l'offre de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 II de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 ;

2°) ALORS QUE le congé pour vendre délivré au locataire par le bailleur doit, à peine de nullité, porter sur les biens occupés par le locataire, lesquels doivent être identifiés précisément ; qu'en jugeant valables les congés délivrés aux époux [G] sans répondre aux conclusions des exposants qui faisaient valoir que les WC, situés à mi-étage, étaient exclus, de même que toutes les parties annexes du logement (terrasse, lavoir bâti, séchoir, accès aux garages), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QUE le congé pour vendre délivré au locataire par le bailleur doit, à peine de nullité, porter sur les biens occupés par le locataire, lesquels doivent être identifiés précisément ; qu'en jugeant valables les congés délivrés aux époux [G] désignant le bien mis en vente par référence au contrat de bail qui mentionne que « la désignation concerne une superficie de 4 976 m2 », cependant qu'il s'agit en fait de la superficie de l'ensemble de la propriété, terrain inclus, et non du seul logement pris à bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 II de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 ;

4°) ALORS QUE le congé pour vendre délivré au locataire par le bailleur doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que dans leurs conclusions d'appel (p 13)14), les époux [G] ont fait valoir que la division de la parcelle proposée par les bailleurs était impossible en raison de l'interdiction du découpage au ras du bâtiment et de l'impossibilité de mettre en oeuvre une servitude conventionnelle de surplomb ; qu'en jugeant valables les congés litigieux sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

5°) ALORS QUE le congé pour vendre délivré au locataire par le bailleur doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que dans leurs conclusions d'appel (p 16-17), les époux [G] ont fait valoir que l'assiette du bien offert à la vente, l'obligation de création d'une copropriété et les servitudes internes ne sont pas indiquées aux congés ; qu'en jugeant valables les congés litigieux sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

6°) ALORS QUE le congé pour vendre délivré au locataire par le bailleur doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; qu'en retenant que le déplacement de l'accès à la propriété, qui n'est pas indiqué aux congés, n'a « aucun impact sur la validité du congé délivré » alors qu'il porte sur les conditions de la vente projetée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 II de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 ;

7°) ALORS QUE le congé pour vendre délivré au locataire par le bailleur doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; qu'en retenant que les modalités de la mise en copropriété du bien vendu n'étaient pas nécessaires au stade du congé, alors qu'elles portent sur les conditions de la vente projetée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 II de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 ;

8°) ALORS QU'est nul le congé pour vendre portant indication d'un prix excessif au regard de la valeur du bien vendu de nature à dissuader le locataire de s'en porter acquéreur ; qu'en déboutant les époux [G] de leur demande d'annulation des congés pour vendre tout en constatant que l'offre de 500 000 € était « un prix très élevé » et « un prix plus élevé que celui du marché », ce dont il résultait que le prix proposé revêtait nécessairement un caractère exorbitant et donc excessif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

9°) ALORS QU'est nul le congé pour vendre portant indication d'un prix excessif au regard de la valeur du bien vendu de nature à dissuader le locataire de s'en porter acquéreur ; que pour dire que le prix mentionné de 500 000 € n'était pas frauduleux, la cour d'appel a retenu que « le tènement immobilier proposé est une propriété ancienne, entourée d'environ 5 000 m2 de terrain. Le prix proposé est de 500 000 € » ; qu'en statuant ainsi cependant que l'offre ne portait pas sur la propriété et les terrains mais sur le seul logement hors terrain, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 II de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 ;

10°) ALORS QU'est nul le congé pour vendre portant indication d'un prix excessif au regard de la valeur du bien vendu de nature à dissuader le locataire de s'en porter acquéreur ; qu'en déboutant les époux [G] de leur demande d'annulation des congés pour vendre sans rechercher, ainsi qu'il lui était expressément demandé si, compte tenu de la vétusté du logement, le prix n'avait pas été fixé de manière manifestement excessive dans le but d'empêcher les locataires d'exercer leur droit de préemption, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 II de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, ensemble l'article 455 du code de procédure civile ;

11°) ALORS QU'est nul le congé pour vendre portant indication d'un prix excessif au regard de la valeur du bien vendu de nature à dissuader le locataire de s'en porter acquéreur ; qu'en déboutant les époux [G] de leur demande d'annulation des congés pour vendre sans rechercher, ainsi qu'il lui était expressément demandé si, compte tenu de l'absence de démarches des bailleurs pour mettre en vente le logement, le prix n'avait pas été fixé de manière manifestement excessive dans le but d'empêcher les locataires d'exercer leur droit de préemption, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 II de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, ensemble l'article 455 du code de procédure civile ;

12°) ALORS QU'est nul le congé pour vendre portant indication d'un prix excessif au regard de la valeur du bien vendu de nature à dissuader le locataire de s'en porter acquéreur ; que dans leurs conclusions d'appel (p. 20, § 7 ; p. 25, § 2, 8-9.), les époux [G] ont fait valoir que le projet immobilier du groupe Bouygues, abandonné, ne portait pas sur le bien loué ; qu'en jugeant que le prix mentionné de 500 000 € n'était pas frauduleux sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

13°) ALORS QU'est nul le congé pour vendre portant indication d'un prix excessif au regard de la valeur du bien vendu de nature à dissuader le locataire de s'en porter acquéreur ; que pour dire que le prix mentionné de 500 000 € n'était pas frauduleux, la cour d'appel a relevé que « de nombreux projets de ce type [opération immobilière de grande envergure intégrant au futur projet la priorité d'acquisition du locataire] sont ainsi élaborés et vérifiés au plan de la faisabilité avant de délivrer congé aux locataires, qui s'inscrivent alors ou non dans le projet, en fonction du prix de vente » (?), qu'« il existe en général une condition suspensive remettant en cause la négociation entreprise, ‘sous réserve du droit de préemption du locataire'. », que « s'agissant d'un projet d'envergure avec un opérateur de niveau national, il est évident que celui-ci ne prendra pas le risque de voir la vente remise en cause par un locataire évincé. » ; qu'en statuant ainsi par des motifs généraux ou hypothétiques sans avoir recherché si la promesse de vente accordée par les bailleurs au groupe Bouygues contenait bien une condition suspensive portant sur le droit de préemption des locataires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 II de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, ensemble l'article 455 du code de procédure civile ;

14°) ALORS QUE dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente ; qu'en estimant qu'il « appartiendra aux époux [G] de surveiller le prix réel auquel la propriété sera vendue, pour vérifier qu'effectivement leurs droits ne sont pas fraudés », la cour d'appel a violé l'article 15 II, alinéa 4, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.