LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 1
MY1
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 30 mars 2022
Cassation partielle sans renvoi
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 283 F-D
Pourvois n°
J 20-14.371
à N 20-14.374
et A 20-16.732
à D 20-16.735 JONCTION
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 30 MARS 2022
I - La société MMA IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 4], a formé le pourvoi n° J 20-14.371 contre un arrêt rendu le 21 octobre 2019 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme [P] [I], domiciliée [Adresse 7],
2°/ à Mme [V] [Y], domiciliée [Adresse 14],
3°/ à Mme [U] [Y],
4°/ à Mme [J] [Y],
domiciliées toutes deux [Adresse 2],
venant toutes trois aux droits de [E] [Y], décédé,
5°/ à M. [A] [B], domicilié [Adresse 13], pris en qualité de mandataire liquidateur de la société Epargne patrimoine investissement capital (EPI Capital),
6°/ à Mme [V] [Y], domicilié [Adresse 14], pris en qualité de liquidateur de la SCP [E] [Y],
7°/ à la société Atelier L'échelle, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 10],
8°/ à la Mutuelle des architectes français (MAF), dont le siège est [Adresse 17],
9°/ à la société Crédit immobilier de France développement, société anonyme, dont le siège est [Adresse 9],
10°/ à la société Les Gaudinelles, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 5],
11°/ à la société SMJ, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 11], prise en qualité de liquidateur de la société Epargne patrimoine investissement capital (SI2P),
12°/ à la Société d'investissement de participation et de patrimoine (SI2P), société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 5],
13°/ à la société SMJ, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Les Gaudinelles,
14°/ à la société Versantis, dont le siège est [Adresse 12] (Luxembourg),
15°/ à la société [E] [Y], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 14], représentée par son liquidateur, Mme [V] [Y],
16°/ à la société Touraine actions développement, dont le siège est [Adresse 5],
défendeurs à la cassation.
II - La société MMA IARD, société anonyme, a formé le pourvoi n° K 20-14.372 contre le même arrêt rendu, dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme [V] [Y],
2°/ à Mme [U] [Y],
3°/ à Mme [J] [Y],
venant toutes trois aux droits de [E] [Y], décédé,
4°/ à M. [A] [B], pris en qualité de mandataire liquidateur de la société Epargne patrimoine investissement capital (EPI Capital),
5°/ à Mme [V] [Y], pris en qualité de liquidateur de la SCP [E] [Y],
6°/ à la société Atelier L'échelle, société à responsabilité limitée, anciennement dénommée la société Cabinet d'architecture [X] [L] et [K] [G],
7°/ à la Mutuelle des architectes français (MAF),
8°/ à la société Les Gaudinelles, société civile immobilière,
9°/ à la société SMJ, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en qualité de liquidateur de la société Epargne patrimoine investissement capital (SI2P),
10°/ à la Société d'investissement de participation et de patrimoine (SI2P), société à responsabilité limitée,
11°/ à la société SMJ, société d'exercice libéral à responsabilité limitée,
prise en qualité de liquidateur de la SCI Les Gaudinelles,
12°/ à la société Versantis,
13°/ à Mme [D] [N], épouse [W],
14°/ à M. [O] [W],
domiciliés tous deux [Adresse 15],
15°/ à la société BNP Paribas Personal Finance, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1],
16°/ à la société Epargne patrimoine investissement (EPI Capital), société par actions simplifiée,
17°/ à la société Gauthier Sohm JSA, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 16], prise en qualité de liquidateur de la société Touraine actions développement,
défendeurs à la cassation.
III - La société MMA IARD, société anonyme, a formé le pourvoi n° M 20-14.373 contre le même arrêt rendu, dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme [V] [Y],
2°/ à Mme [U] [Y],
3°/ à Mme [J] [Y],
venant toutes trois aux droits de [E] [Y], décédé,
4°/ à M. [A] [B], pris en qualité de mandataire liquidateur de la société Epargne patrimoine investissement capital (EPI Capital),
5°/ à Mme [V] [Y], prise en qualité de liquidateur de la SCP [E] [Y],
6°/ à la société Atelier L'échelle, société à responsabilité limitée,
7°/ à la Mutuelle des architectes français (MAF),
8°/ à la société Les Gaudinelles, société civile immobilière,
9°/ à la société SMJ, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Les Gaudinelles,
10°/ à la société Versantis,
11°/ à Mme [P] [M], épouse [S],
12°/ à M. [R] [S],
domiciliés tous deux [Adresse 6],
13°/ à la société BNP Paribas Personal France, société anonyme,
14°/ à M. [A] [B], pris en qualité de mandataire liquidateur de la société Epargne patrimoine investissement capital (EPI Capital),
15°/ à la société Gauthier Sohm JSA, société d'exercice libéral à responsabilité limitée,
16°/ à la société Epargne patrimoine investissement (EPI Capital), société par actions simplifiée,
défendeurs à la cassation.
IV - La société MMA IARD, société anonyme, a formé le pourvoi n° N 20-14.374 contre le même arrêt rendu, dans le litige l'opposant :
1°/ à Mme [V] [Y],
2°/ à Mme [U] [Y],
3°/ à Mme [J] [Y],
venant toutes trois aux droits de [E] [Y], décédé,
4°/ à Mme [V] [Y], prise en qualité de liquidateur de la SCP [E] [Y],
5°/ à la société Atelier L'échelle, société à responsabilité limitée,
6°/ à la Mutuelle des architectes français (MAF),
7°/ à la société Les Gaudinelles, société civile immobilière,
8°/ à la société SMJ, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Les Gaudinelles,
9°/ à la société Versantis,
10°/ à M. [F] [Z], domicilié [Adresse 8],
11°/ à Mme [T] [C], épouse [Z], domiciliée [Adresse 3],
12°/ à la société GE Money Bank, dont le siège est [Adresse 19],
défendeurs à la cassation.
V - 1°/ Mme [V] [Y],
2°/ Mme [U] [Y],
3°/ Mme [J] [Y],
venant toutes trois aux droits de [E] [Y], décédé,
4°/ Mme [V] [Y], agissant en qualité de liquidateur de la SCP [E] [Y],
ont formé le pourvoi n° A 20-16.732 contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :
1°/ à Mme [P] [I],
2°/ à M. [A] [B], pris en qualité de mandataire liquidateur de la société Epargne patrimoine investissement capital (EPI Capital),
3°/ à la société Atelier L'échelle, société à responsabilité limitée,
4°/ à la Mutuelle des Architectes Français (MAF),
5°/ à la société Crédit immobilier de France développement, société anonyme,
6°/ à la société Les Gaudinelles, société civile immobilière,
7°/ à la société SMJ, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en qualité de liquidateur judiciaire de la Société d'investissement de participation et de patrimoine (SI2P),
8°/ à la Société d'investissement de participation et de patrimoine (SI2P), société à responsabilité limitée,
9°/ à la société SMJ, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Les Gaudinelles,
10°/ à la société Versantis,
11°/ à la société [E] [Y], société civile professionnelle, représentée par son liquidateur Mme [V] [Y],
12°/ à la société Touraine actions développement,
défendeurs à la cassation.
VI - 1°/ Mme [V] [Y],
2°/ Mme [U] [Y],
3°/ Mme [J] [Y],
venant toutes trois aux droits de [E] [Y], décédé,
4°/ Mme [V] [Y], agissant en qualité de liquidateur de la SCP [E] [Y],
ont formé le pourvoi n° B 20-16.733 contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :
1°/ à M. [A] [B], pris en qualité de mandataire liquidateur de la société Epargne patrimoine investissement capital (EPI Capital),
2°/ à la société Atelier L'Echelle, société à responsabilité limitée,
3°/ à la Mutuelle des architectes français (MAF),
4°/ à la société Les Gaudinelles, société civile immobilière,
5°/ à la société SMJ, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en qualité de liquidateur judiciaire de la Société d'investissement de participation et de patrimoine (SI2P),
6°/ à la Société d'investissement de participation et de patrimoine (SI2P), société à responsabilité limitée,
7°/ à la société SMJ, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Les Gaudinelles,
8°/ à la société Versantis,
9°/ à Mme [D] [N], épouse [W],
10°/ à M. [O] [W],
11°/ à la société BNP Paribas Personal Finance, société anonyme,
12°/ à la société Epargne patrimoine investissement (EPI Capital), société par actions simplifiée,
13°/ à la société Gauthier Sohm JSA, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en qualité de liquidateur de la société Touraine actions développement,
défendeurs à la cassation.
VII - 1°/ Mme [V] [Y],
2°/ Mme [U] [Y],
3°/ Mme [J] [Y],
venant toutes trois aux droits de [E] [Y], décédé,
4°/ Mme [V] [Y], agissant en qualité de liquidateur de la SCP [E] [Y],
ont formé le pourvoi n° C 20-16.734 contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :
1°/ à la société Atelier L'échelle, société à responsabilité limitée,
2°/ à la Mutuelle des architectes français,
3°/ à la société Les Gaudinelles, société civile immobilière,
4°/ à la société SMJ, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Les Gaudinelles,
5°/ à la société Versantis,
6°/ à M. [F] [Z], domicilié [Adresse 8],
7°/ à Mme [T] [C], épouse [Z], domiciliée [Adresse 3],
8°/ à la société GE Money Bank,
défendeurs à la cassation.
VIII - 1°/ Mme [V] [Y],
2°/ Mme [U] [Y],
3°/ Mme [J] [Y],
venant toutes trois aux droits de [E] [Y], décédé,
4°/ Mme [V] [Y], agissant en qualité de liquidateur de la SCP [E] [Y],
ont formé le pourvoi n° D 20-16.735 contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :
1°/ à M. [A] [B], pris en qualité de liquidateur de la société Epargne, patrimoine, investissement (EPI Capital),
2°/ à la société Atelier L'échelle, société à responsabilité limitée,
3°/ à la Mutuelle des architectes français (MAF),
4°/ à la société Les Gaudinelles, société civile immobilière,
5°/ à la société SMJ, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Les Gaudinelles,
6°/ à la société Versantis,
7°/ à Mme [P] [M], épouse [S],
8°/ à M. [R] [S],
9°/ à la société BNP Paribas Personal France, société anonyme,
10°/ à M. [A] [B], pris en qualité de liquidateur de la société Epargne, patrimoine, investissement (EPI Capital),
11°/ à la société Gauthier Sohm JSA, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en qualité de liquidateur de la société Touraine actions développement,
12°/ à la société Epargne patrimoine investissement (EPI Capital), société par actions simplifiée,
défendeurs à la cassation.
M. et Mme [S], M. et Mme [W], M. et Mme [Z] et Mme [I] (les acquéreurs), Mmes [U], [V] et [J] [Y] et Mme [V] [Y], ès qualités (les consorts [Y]) et la MMA IARD ont formé un pourvoi incident contre les mêmes arrêts.
La société BNP Paribas Personal Finance, défenderesse aux recours n° K 20-14.372, M 20-14.373, B 20-16.733 et D 20-16.735, a formé un pourvoi provoqué contre les mêmes arrêts.
Les demandeurs aux pourvois principaux invoquent, à l'appui de leurs recours, les quatre moyens de cassation communs annexés au présent arrêt.
Les demandeurs aux pourvois incidents invoquent, à l'appui de leur recours, les deux moyens de cassation communs annexés au présent arrêt.
La demanderesse aux pourvois provoqués invoque, à l'appui de ses recours, le moyen unique de cassation communs également annexés au présent arrêt.
Les dossiers ont été communiqués au procureur général.
Sur le rapport de M. Bruyère, conseiller, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société MMA IARD, de Mme [V] [Y], ès qualités, et de Mmes [V], [U] et [J] [Y], de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la société Atelier L'échelle, de M. et Mme [S], de M. et Mme [W], de M. et Mme [Z] et de Mme [I], de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société BNP Paribas Personal Finance, de la SCP Duhamel, Rameix, Gury, Maitre, avocat de la société Versantis, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société GE Money Bank, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Crédit immobilier de France développement, après débats en l'audience publique du 8 février 2022 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Bruyère, conseiller rapporteur, M. Vigneau, conseiller doyen, et Mme Vignes, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Jonction
1. En raison de leur connexité, les pourvois n° J 20-14.371 à N 20-14.374 et A 20-16.732 à D 20-16.735 sont joints.
Désistement partiel
2. Il est donné acte à la société MMA IARD, à Mmes [U], [V] et [J] [Y], ayants droit de [E] [Y], et à Mme [V] [Y], en sa qualité de liquidateur de la SCP [E] [Y], du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. [B], en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Epargne Patrimoine Investissement Capital, la société Atelier L'échelle, la Mutuelle des Architectes Français (MAF), la SCI Les Gaudinelles, la société SMJ, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Les Gaudinelles, la société d'Investissement de Participation et de Patrimoine (SI2P), la société SMJ, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société d'Investissement de Participation et de Patrimoine (SI2P), la société Epargne Patrimoine Investissement (Epi Capital), la société Gauthier Sohm JSA, en sa qualité de liquidateur de la société Touraine Actions Développement et la société Touraine Actions Développement.
Faits et procédure
3. Selon les arrêts attaqués ([Localité 18], 21 octobre 2019), suivant actes authentiques, reçus entre le 20 septembre 2007 et le 25 février 2009 par [E] [Y] (le notaire), la société civile immobilière Les Gaudinelles (le vendeur) a vendu, en l'état futur d'achèvement, des biens immobiliers dépendant d'une résidence de tourisme à M. et Mme [S], M. et Mme [W], M. et Mme [Z] et Mme [I] (les acquéreurs). Pour financer chacune de ces acquisitions, ceux-ci ont contracté un emprunt, avec déblocage progressif des fonds en fonction de l'avancement des travaux, respectivement auprès de la société BNP Paris Invest Immo, aux droits de laquelle vient la société BNP Paribas Personal Finance, de la société Crédit immobilier de France Centre Ouest, aux droits de laquelle vient la société Crédit immobilier de France développement, et de la société GE Money (les banques).
4. Le chantier a été abandonné et les biens n'ont pas été livrés.
5. A compter du 18 mars 2011, les acquéreurs ont assigné le vendeur, placé ensuite en liquidation judiciaire, ses associés, dont la société Versantis, titulaire des parts sociales à hauteur de 13 %, les mandataires judiciaires et les banques en annulation ou résolution des ventes et des prêts accessoires, ainsi que le notaire et son assureur, la société MMA IARD (l'assureur), en responsabilité et en indemnisation. Le notaire étant décédé en cours d'instance, ses héritières, Mmes [V], [U] et [J] [Y], sont intervenues à l'instance, Mme [V] [Y] intervenant également en qualité de liquidateur amiable de la SCP [E] [Y] (les consorts [Y]).
6. La nullité des contrats de vente et de prêt a été prononcée et la responsabilité du notaire retenue au titre de divers manquements.
Examen des moyens
Sur le troisième moyen des pourvois principaux, réunis, ci-après annexés
7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen des pourvois principaux, réunis
Exposé du moyen
8. Les consorts [Y] et l'assureur font grief aux arrêts de les condamner à garantir la restitution des prix de vente aux acquéreurs, ainsi que les dommages-intérêts alloués en réparation de leur préjudice moral, alors « que la disparition d'une possibilité dont la réalisation était incertaine constitue une perte de chance dont la réparation est la mesure de la probabilité qu'elle avait de se réaliser ; qu'en condamnant les consorts [Y] et la SCP [Y], sous la garantie de la société MMA IARD, à garantir l'entière restitution du prix de vente aux différents acquéreurs, ainsi qu'à réparer l'intégralité du préjudice moral qui était invoqué, bien qu'elle ait retenu qu'une information circonstanciée du notaire sur les conditions de la garantie intrinsèque d'achèvement « aurait pu inciter les acquéreurs à renoncer à leur projet » (arrêt page 23, al. 3) de sorte que, comme le soulignaient les exposantes, les préjudices subis par les acquéreurs ne pouvaient, le cas échéant, que s'analyser en une perte de chance dont la réparation devait être à la mesure de la probabilité de sa réalisation, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ».
Réponse de la Cour
9. Ayant retenu que le notaire, qui ne pouvait pas ignorer que les conditions légales de l'opération en cause n'étaient pas satisfaites, avait manqué à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte auquel il avait prêté son concours, et relevé que le vendeur était en liquidation judiciaire, de sorte que cet officier ministériel devait être tenu de garantir la restitution des prix de vente aux acquéreurs et de réparer leur préjudice moral en lien direct avec ses fautes, résultant des tracas et contraintes financières que ceux-ci avaient subis durant de longues années de procédure, distinct de celui réparé par l'annulation du contrat de vente, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.
Sur le deuxième moyen des pourvois principaux, réunis
Exposé du moyen
10. Les consorts [Y] et l'assureur font grief aux arrêts de condamner les premiers, sous la garantie du second, à verser à la société BNP Paribas Personal Finance des sommes représentant le montant de l'indemnité de remboursement anticipé prévue aux contrats de prêt conclus avec les époux [W] et les époux [S] alors, « que les contrats n'ont d'effet qu'entre les parties ; qu'en condamnant les consorts [Y] et la SCP [E] [Y] à payer à la société BNP Paribas Personal Finance les sommes de 2 949,84 et de 2 603,91 euros représentant le montant de l'indemnité contractuelle de remboursement anticipé prévue aux contrats de prêt conclus avec les époux [W] et les époux [S], quand ces stipulations ne pouvaient être opposées aux ayants cause du notaire dont la responsabilité était engagée sur un fondement délictuel, la cour d'appel a méconnu l'article 1165, devenu 1199, du code civil, et l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »
Réponse de la Cour
11. Si, en principe, les conventions n'ont d'effet qu'à l'égard des parties, elles constituent des faits juridiques dont peuvent être déduites des conséquences en droit à l'égard des tiers.
12. Ayant retenu que les fautes du notaire avaient directement contribué à l'annulation de plein droit des contrats de prêt souscrits par les époux [W] et [S], en conséquence de celle des contrats de vente,la cour d'appel en a exactement déduit que les consorts [Y], venant aux droits et obligations de [E] [Y], étaient tenus de réparer, sous la garantie de l'assureur, le manque à gagner subi par le prêteur du fait de la résiliation anticipée des contrats de prêt.
13. Le moyen n'est donc pas fondé.
Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche, des pourvois incidents des acquéreurs, auquel s'associent les consorts [Y] et l'assureur, réunis
14. Les acquéreurs, les consorts [Y] et l'assureur font grief aux arrêts d'infirmer les jugements en ce qu'ils retiennent que la société Versantis est tenue de garantir la restitution des prix de vente à hauteur de 13 %, alors « que l'appel défère à la cour la connaissance des seuls chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent ; que, dans le dispositif de ses conclusions, la société Versantis ne demandait l'infirmation des jugements des 22 mars et 3 mai 2018 qu'en ce qu'ils avaient rejeté l'appel en garantie qu'elle avait formé à l'encontre de la société L'Echelle et de son assureur ; qu'elle demandait expressément la confirmation des jugements en toutes leurs autres dispositions ; qu'en infirmant les jugements en ce qu'ils avaient condamné la société Versantis à garantir la restitution aux acquéreurs du prix de vente des immeubles à hauteur de 13 %, la cour d'appel, qui a infirmé un chef de dispositif dont cette société ne demandait pas l'infirmation, a violé l'article 562 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 562 du code de procédure civile :
15. Selon ce texte, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
16. Les arrêts infirment les jugements en ce qu'ils disent que la société Versantis est tenue de garantir la restitution du prix de vente à hauteur de 13 %, correspondant à sa part dans le capital social du vendeur.
17. En statuant ainsi, alors que la société Versantis, qui, dans le dispositif de ses conclusions, formant appel incident, ne demandait l'infirmation des dispositions des jugements qu'en ce qu'ils rejetaient les appels en garantie dirigés contre l'architecte et son assureur, et concluait à la confirmation des décisions pour le surplus, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Et sur le moyen relevé d'office
18. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 620, alinéa 2, du même code.
Vu l'article 562 du code de procédure civile :
19. Selon ce texte, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
20. Les arrêts infirment les jugements en ce qu'ils condamnent la société Versantis à verser à la société BNP Paribas Personal Finance les sommes de 5 470,72 euros et 2 879,58 euros.
21. En statuant ainsi, alors que la société Versantis, qui, dans le dispositif de ses conclusions, formant appel incident, ne demandait l'infirmation des dispositions des jugements qu'en ce qu'ils rejetaient les appels en garantie dirigés contre l'architecte et son assureur, et concluait à la confirmation des décisions pour le surplus, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Portée et conséquences de la cassation
22. Il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile, comme suggéré dans les mémoires des pourvois incidents et après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile.
23. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. et Mme [S], M. et Mme [W], M. et Mme [Z], Mme [I], Mmes [U], [V] et [J] [Y], et Mme [V] [Y], ès qualités, tendant à ce que la société Versantis soit tenue de garantir la restitution des prix de vente à hauteur de 13 % et les demandes de la BNP à l'encontre de cette dernière à lui payer les sommes de 5 470,72 et 2 879,58 euros, les arrêts rendus le 21 octobre 2019, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
CONFIRME les jugements en ce qu'ils disent que la société Versantis est tenue de garantir la restitution du prix de vente à hauteur de 12 783,96 euros au profit de M. et Mme [W], de 11 283 euros au profit des époux [S], de 10 914,99 euros au profit de Mme [I] et de 9 159,48 au profit des époux [Z] et la condamnent à payer à la société BNP Paribas Personal Finance les sommes de 5 470,72 et 2 879,58 euros ;
Condamne la société MMA Iard, Mmes [U], [V] et [J] [Y] et Mme [V] [Y], ès qualités, aux dépens, en ce compris ceux exposés devant les juges du fond ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par la société MMA Iard, Mmes [U], [V] et [J] [Y], Mme [V] [Y], ès qualités, la société Crédit immobilier de France développement, la société My Money Bank, et la société Versantis, et condamne la société MMA Iard, Mmes [U], [V] et [J] [Y] et Mme [V] [Y], ès qualités, à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme [S], la somme de 3 000 euros à M. et Mme [W], la somme de 3 000 euros à M. et Mme [Z], la somme de 3 000 euros à Mme [I] et la somme de 3 000 euros à la société BNP Paribas Personal Finance ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts partiellement cassés ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille vingt-deux.
Le conseiller rapporteur le president
Le greffier de chambre
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens communs produits par la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société MMA IARD, de Mme [V] [Y], ès qualités, et de Mmes [V], [U] et [J] [Y], aux pourvois principaux n° J 20-14.371 à N 20-14.374 et A 20-16.732 à D 20-16.735.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mme [V] [Y], Mme [U] [Y], Mme [J] [Y] et la SCP [E] [Y], sous la garantie de la société MMA Iard, à verser aux époux [W] les sommes de 85 554,24 € au titre de la restitution du prix de vente et à chacun d'eux la somme de 10 000 € de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral, aux époux [S] les sommes de 75 514 € au titre de la restitution du prix de vente et à chacun d'eux la somme de 10 000 € de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral, aux époux [Z] les sommes de 71 417,49 € au titre de la restitution du prix de vente et à chacun d'eux la somme de 10 000 € de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral, à Mme [I] les sommes de 73 046,51 € à titre de restitution du prix de vente et la somme de 10 000 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le notaire qui ne pouvait méconnaitre ces exigences a manqué a l'obligation d'assurer l'efficacité de l'acte auquel il prêtait son ministère et qu'une information circonstanciée de ce notaire sur cet autre point aurait pu inciter les acquéreurs à renoncer à leur projet de sorte que les consorts [Y] ne sont pas fondés à invoquer comme ils le font une absence de lien de causalité entre ces manquements et le dommage qu'ils subissent puisqu'ils ont investi leurs économies à fonds perdus dans cette opération ; que la situation juridique et financière de la SCI Les Gaudinelles, comme celle de la société SI2P à l'origine de sa création, telles qu'exposées par la Selarl SMJ, es-qualités, dans ses dernières conclusions d'appel conduit à considérer qu'en dépit de la simple affirmation non précisément circonstanciée des consorts [Y] sur l'absence de préjudice né et actuel (§ 11-3 de leurs conclusions) et en l'absence de production d'éléments permettant à la cour de la tenir pour solvable, les acquéreurs peuvent se prévaloir de son insolvabilité ; qu'il s'induit par conséquent de tout ce qui précède que les acquéreurs sont tant recevables que fondés à rechercher la garantie du notaire, aux droits desquels viennent les consorts [Y] et celle de la société MMA lard assurant la responsabilité civile de Maitre [E] [Y], du fait de l'engagement de la responsabilité du notaire à leur égard ; qu'eu égard à ce qui précède l'échec du programme immobilier est imputable à la SCI Les Gaudinelles ; que le notaire - aux droits duquel viennent les consorts [Y] - qui, par ses fautes en lien direct avec l'annulation du contrat de vente, a engagé sa responsabilité en exposant les parties a un risque d'annulation de vente qui s'est finalement réalisé ainsi que la société MMA lard, assurant la responsabilité professionnelle du notaire, doivent la garantir intégralement ; que les acquéreurs font valoir que la faillite de l'opération a fait peser sur eux une lourde charge financière et morale durant dix ans, qu'ils ont engagé une procédure pour faire reconnaitre leurs droits et réglé, outre les charges courantes, le montant de l'emprunt non suspendu durant la procédure sans pouvoir trouver un financement dans les loyers escomptes, qu'ils ont perdu l'espoir de s'assurer une retraite tranquille avec la possibilité de revente du bien à l'issue de neuf années et d'en tirer les fruits et que leur vain endettement les a privés de la possibilité de réaliser d'autres projets ; que ceci rappelé, la société MMA lard n'est fondée à opposer aux acquéreurs le choix qu'ils ont fait en prenant le risque de se lancer dans une opération d'investissement comportant des avantages fiscaux des lors que les divers tracas et contraintes financières subis durant de longues années de procédure, tels qu'exposés, constituent un préjudice distinct de celui réparé par l'annulation du contrat de vente et qu'en application du principe de la réparation intégrale du préjudice, il justifie une indemnisation spécifique, ainsi que cela résulte d'ailleurs, de la doctrine de la Cour de cassation (Cass Civ 1ère, 15 juin 2016, pourvois n° 15-14192, 15-17370, 15-18113) ; que le préjudice moral tel qu' explicité est effectif et qu'il sera alloué à chacun des acquéreurs la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice moral subi par chacun ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE le manquement à son obligation est en lien avec le préjudice subi par les acquéreurs ; que ces derniers n'étaient pas déjà engagés au moment de la signature de l'acte authentique puisque le contrat préliminaire ne conférait au réservataire que la faculté d'acquérir et le transfert de propriété était subordonné à la signature de l'acte authentique ; que la faute du notaire et en lien direct avec les préjudices qu'ils subissent, de sorte que les consorts [Y], la SCP [E] [Y], représentée par son liquidateur, seront condamnés in solidum à indemniser le préjudice des acquéreurs ; qu'il est de jurisprudence constante que si la restitution du prix par suite de l'annulation du contrat de vente ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, en revanche, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée des vendeurs ; qu'en l'espèce, il est établi que la SCI étant en liquidation judiciaire, elle est présumée insolvable et les consorts [Y] ne rapportent aucun élément permettant de retenir sa solvabilité, étant précisé que dans un courrier du 10 février 2014, Me [B], mandataire liquidateur de la SCI avant la désignation de la selarl SMJ par l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 28 mai 2015, écrivait au tribunal "les opérations relatives à la procédure collective de la SCI sont totalement impécunieuses" ; que les consorts [Y] et la SCP [E] [Y], représentée par son liquidateur, seront tenus de garantir la restitution du prix après déduction de la contribution de la société VERSANTIS ;
ALORS QUE la disparition d'une possibilité dont la réalisation était incertaine constitue une perte de chance dont la réparation est la mesure de la probabilité qu'elle avait de de se réaliser ; qu'en condamnant les consorts [Y] et la SCP [Y], sous la garantie de la société MMA Iard, à garantir l'entière restitution du prix de vente aux différents acquéreurs, ainsi qu'à réparer l'intégralité du préjudice moral qui était invoqué, bien qu'elle ait retenu qu'une information circonstanciée du notaire sur les conditions de la garantie intrinsèque d'achèvement « aurait pu inciter les acquéreurs à renoncer à leur projet » (arrêt page 23, al. 3) de sorte que, comme le soulignaient les exposantes, les préjudices subis par les acquéreurs ne pouvaient, le cas échéant, que s'analyser en une perte de chance dont la réparation devait être à la mesure de la probabilité de sa réalisation, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR condamné Mme [V] [Y], Mme [U] [Y], Mme [J] [Y] et la SCP [Y], garantis par la société MMA Iard, à verser à la société BNP Paribas Personal Finance les sommes de 2 949,84 euros et de 2 603,91 euros représentant le montant de l'indemnité de remboursement anticipe prévue aux contrats de prêt conclus avec les époux [W] et les époux [S] ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE que la société MMA Iard appelante poursuit l'infirmation du jugement qui, fixant la créance de cet établissement bancaire au passif de la SCI Les Gaudinelles à la somme de 22.150,67 euros [soit : 19.200,83 euros correspondant aux intérêts conventionnels (pour 17.002,27 euros) et aux primes d'assurance (pour 2.198,56 euros) dus jusqu'à l'anéantissement du contrat de prêt à laquelle s'ajoute celle de 2.949,84 euros correspondant à la pénalité de remboursement anticipé de 3 % du capital restant dû , l'a condamnée, in solidum avec les consorts [Y], es-qualités, à lui payer la somme de 19.271 euros et à garantir la société Versantis de la condamnation au paiement de la somme de 2.879,58 euros représentant 13 % de la créance globale ; que les fautes commises par le notaire ont directement contribué à l'annulation du contrat de vente conclu par les acquéreurs avec un promoteur en liquidation judiciaire et désormais insolvable ; que l'annulation de plein droit du contrat de prêt n'est que la conséquence de celle de la vente et que la banque est, par conséquent, fondée à poursuivre la réparation intégrale du préjudice en résultant ; que la banque s'étant vu allouer la somme de 2.949,84 euros au titre de l'indemnité de remboursement anticipé de 3 % convenue, laquelle a vocation à réparer le manque à gagner par le préteur du fait de la résiliation anticipée du contrat, comme énoncé par la Cour de cassation (Cass civ 1ère, 27 septembre 2005, pourvoi n° 13-965), il apparait qu'en demandant à la cour de lui allouer, en sus, le montant des intérêts conventionnels, primes d'assurance et autres frais dus en exécution du contrat de prêt courus depuis le 05 avril 2017 jusqu'à la signification du jugement à intervenir elle ne justifie pas d'un préjudice qui ne serait pas déjà réparé par le versement de cette indemnité ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'annulation du contrat de prêt, conséquence de l'annulation du contrat de vente, entraîne pour la banque un préjudice constitué postérieurement à l'anéantissement du contrat, d'une somme équivalente à l'indemnité de remboursement anticipé prévue au contrat, d'un montant de 3 % du capital débloqué au jour du prononcé de l'annulation, soit 3 % de la somme de 98 328,20 € à savoir 2 949,84 € (contrat de prêt page 6) ;
ALORS QUE les contrats n'ont d'effet qu'entre les parties ; qu'en condamnant les consorts [Y] et la SCP [E] [Y] à payer à la société BNP Paribas Personal Finance les sommes de 2 949,84 et de 2 603,91 euros représentant le montant de l'indemnité contractuelle de remboursement anticipé prévue aux contrats de prêt conclus avec les époux [W] et les époux [S], quand ces stipulations ne pouvaient être opposées aux ayants cause du notaire dont la responsabilité était engagée sur un fondement délictuel, la cour d'appel a méconnu l'article 1165, devenu 1199, du code civil, et l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société MMA Iard, les consorts [Y] et la SCP [Y] de sa demande de condamnation de la société BNP Personal Finance, de la société GE Money Bank et du Crédit Immobilier de France Développement à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la banque qui observe en préambule que seule les emprunteurs pourraient lui reprocher les manquements invoqués et qu'ils s'en abstiennent, soutient à juste titre qu'il ne lui appartient pas de s'immiscer dans les affaires de ses clients ; que dispensateur de crédit et obligé de délivrer en exécution de ses engagements, elle n'était tenue à l'égard des emprunteurs qu'à une obligation de mise en garde sur ses capacités de remboursement et que seul le notaire rédacteur de l'acte comprenant notamment la clause sur la garantie d'achèvement était en position de conseiller utilement l'acquéreur ; que la garantie de la banque ne saurait par conséquent être recherchée par les consorts [Y] et l'assureur de Me [E] [Y] ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE la banque n'est pas tenue de supporter ce préjudice puisqu'elle n'a commis aucune faute ; qu'en effet, aucun manquement de la banque n'est caractérisé dans la mesure où il n'est pas soutenu que les charges induites par le prêt excédaient les capacités de remboursement des emprunteurs et il n'appartient pas à la banque de conseiller les acheteurs ou d'attirer leur attention sur la nature des garanties proposées par le vendeur ; que les consorts [Y], et la SCP [E] [Y], représentée par son liquidateur, garantis par la société MMA ne rapportant pas la preuve d'une faute de la banque, seront déboutés de leur demande de garantie à l'encontre de cette dernière ;
ALORS QUE le préteur qui agit comme partenaire d'un promoteur et en qualité de banquier proposé aux investisseurs pour financer un programme de défiscalisation auquel ils souscrivent est tenu envers eux d'un devoir d'information portant sur l'ensemble de l'opération ; qu'en se bornant à retenir, pour écarter toute faute de la société BNP Paribas Personal Finance, de la société GE Money Bank et du Crédit Immobilier de France Développement, que ces établissements n'avaient à conseiller les investisseurs que sur le risque d'un endettement excessif, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les banques n'étaient pas tenues à un devoir de conseil portant sur les conditions et les risques de l'opération, dès lors qu'ils étaient partenaires du promoteur et associées au projet proposé aux acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code, dans sa version applicable à la cause.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté toutes les demandes, formées à l'encontre de la société Versantis, tendant notamment à la voir condamner à restituer le prix versé par les acquéreurs à hauteur de 13% ;
AUX MOTIFS QUE sur la prise en charge du passif social, c'est à bon droit que la société Versantis fait valoir que les associés d'une société de construction vente y sont tenus à proportion de la participation qu'ils détenaient à la naissance de la dette sociale, indépendamment de la date d'exigibilité de celle-ci ; qu'il ressort des éléments de la procédure que la société de droit luxembourgeois Versantis n'a pris la qualité d'associé de la SCI Les Gaudinelles que tardivement, le 15 février 2010, alors que la créance est née, comme elle le soutient à la date de réalisation du dommage, les causes de nullité de la vente et les fautes imputées au notaire étant antérieures à sa prise de participation et que si les consorts [Y] soulignent qu'ils ne peut être soutenu que M. [H] présenté par la société MMA Iard comme un professionnel avisé à qui des manipulations ont pu être reprochées dans le cadre de la gestion d'un fonds d'investissement est étranger au montage de l'opération eu égard au prêt quil avait consenti à la SCI Les Gaudinelles, celui-ci n'est pas attrait à la procédure pour éventuellement répondre des actes qu'il a personnellement accomplis ; qu'il en résulte de la société Versantis ne saurait être condamnée à garantir la restitution du prix comme réclamé par les acquéreurs, les consorts [Y] et la société MMA ;
1°) ALORS QU'à l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité de la créance ; qu'en jugeant, pour rejeter les demandes formées à l'encontre de la société Versantis, tendant notamment à la voir condamner à restituer le prix de vente versé par les acquéreurs, à proportion de sa participation dans le capital de la SCI Les Gaudinelles, que les associés d'une société de construction vente ne seraient tenus de répondre du passif social qu'à proportion de la participation qu'ils détenaient à la naissance de la dette sociale, indépendamment de la date d'exigibilité de celle-ci, la cour d'appel a méconnu l'article 1857 du code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, en cas d'annulation d'un acte, la dette de restitution prend naissance, non au jour de la conclusion du contrat ou de l'existence des causes de la nullité, mais au jour du prononcé de l'annulation ; qu'en relevant, pour retenir que la société Versantis n'était pas tenue à la restitution du prix, due en raison de l'annulation des ventes conclues par la SCI Les Gaudinelles, qu'elle n'était devenue associée qu'après la réalisation du dommage, les causes de nullité de la vente et les fautes imputées au notaire étant antérieures à sa prise de participation, quand la dette de restitution consécutive à l'annulation des ventes n'était née qu'au moment du prononcé de l'annulation, la cour d'appel a méconnu l'article L. 212-1 du code de la construction et de l'habitation.
Moyens communs produits par la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat aux Conseils, pour la société Atelier L'échelle, M. et Mme [S], M. et Mme [W], M. et Mme [Z] et Mme [I], demandeurs aux pourvois incidents n° J 20-14.371 à N 20-14.374 et A 20-16.732 à D 20-16.735
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF aux arrêts attaqués d'avoir rejeté le moyen d'irrecevabilité opposé par les époux [S], Mme [I], les époux [W] et les époux [Z] au moyen relatif à la prise en charge du passif social présenté par la société Versantis, d'avoir infirmé les jugements entrepris en ce qu'ils ont dit que la société Versantis était tenue de garantir la restitution du prix de vente à hauteur de 13 % de ce prix, d'avoir débouté les époux [S] de leur demande tendant à la condamnation de la société Versantis à garantir la restitution du prix à hauteur de 11 283 euros, d'avoir débouté Mme [I] de sa demande tendant à la condamnation de la société Versantis à garantir la restitution du prix à hauteur de 10 914,99 euros, d'avoir débouté les époux [W] de leur demande tendant à la condamnation de la société Versantis à garantir la restitution du prix à hauteur de 12 783,96 euros et d'avoir débouté les époux [Z] de leur demande tendant à la condamnation de la société Versantis à garantir la restitution du prix à hauteur de 11 283 euros ;
AUX MOTIFS QUE, sur la garantie de la société Versantis, alors que le tribunal a condamné la société Versantis, ès qualités d'associée de la SCI Les Gaudinelles tenue indéfiniment de ses dettes sociales à hauteur de 13 %, à garantir la restitution du prix à Mme [I] pour un montant de 10 914,99 euros, la société Versantis qui poursuit l'infirmation du jugement sur ce point voit opposer, par Mme [I], au moyen qu'elle développe à cette fin un moyen d'irrecevabilité tiré de l'article 910-4 du code de procédure civile issu du décret du 6 mai 2017 applicable au cas d'espèce dès lors que l'appel a été introduit postérieurement au 1er septembre 2017 ; que si l'article 910-4 invoqué dispose effectivement en son premier alinéa qu'« à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures », aux termes de l'alinéa 2 de cet article 910-4 « demeurent recevables, dans les limites du jugement critiqué, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ; que Mme [I] ne peut se contenter de présenter le moyen d'irrecevabilité qu'elle oppose au moyen présenté par la société Versantis tendant à écarter sa prise en charge du passif social sans l'étayer par une argumentation en droit et en fait, ou affirmer que cette prétention n'est pas reprise dans son dispositif alors que celui-ci contient, présentée en tout état de cause, une demande de débouté de l'intégralité des appels, à titre principal ou incident, ou encore se prévaloir du fait que cette prétention n'a pas été formée en première instance alors que cette fin de non-recevoir ressort des dispositions des articles 564 et suivants du même code non invoqués au cas d'espèce ; que ce moyen d'irrecevabilité ne peut donc prospérer ;
1°) ALORS QUE l'appel défère à la cour la connaissance des seuls chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent ; que, dans le dispositif de ses conclusions, la société Versantis ne demandait l'infirmation des jugements des 22 mars et 3 mai 2018 qu'en ce qu'ils avaient rejeté l'appel en garantie qu'elle avait formé à l'encontre de la société L'Echelle et de son assureur ; qu'elle demandait expressément la confirmation des jugements en toutes leurs autres dispositions ; qu'en infirmant les jugements en ce qu'ils avaient condamné la société Versantis à garantir la restitution aux acquéreurs du prix de vente des immeubles à hauteur de 13 %, la cour d'appel, qui a infirmé un chef de dispositif dont cette société ne demandait pas l'infirmation, a violé l'article 562 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE, dans le dispositif de ses conclusions, la société Versantis ne demandait l'infirmation des jugements des 22 mars et 3 mai 2018 qu'en ce qu'ils avaient rejeté l'appel en garantie qu'elle avait formé à l'encontre de la société L'Echelle et de son assureur ; qu'elle demandait expressément la confirmation des jugements en toutes leurs autres dispositions ; qu'en considérant que la société Versantis poursuivait l'infirmation de ses condamnations à garantir la restitution du prix à hauteur de 13 %, la cour d'appel, qui a dénaturé les conclusions de cette société, a violé l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF aux arrêts attaqués d'avoir débouté les époux [S] de leur demande tendant à la condamnation de la société Versantis à garantir la restitution du prix à hauteur de 11 283 euros, d'avoir débouté Mme [I] de sa demande tendant à la condamnation de la société Versantis à garantir la restitution du prix à hauteur de 10 914,99 euros, d'avoir débouté les époux [W] de leur demande tendant à la condamnation de la société Versantis à garantir la restitution du prix à hauteur de 12 783,96 euros et d'avoir débouté les époux [Z] de leur demande tendant à la condamnation de la société Versantis à garantir la restitution du prix à hauteur de 11 283 euros ;
AUX MOTIFS QUE, sur la prise en charge du passif social, c'est à bon droit que la société Versantis fait valoir que les associés d'une société de construction-vente y sont tenus à proportion de la participation qu'ils détenaient à la naissance de la dette sociale, indépendamment de la date d'exigibilité de celle-ci ; qu'il ressort des éléments de la procédure que la société de droit luxembourgeois Versantis n'a pris la qualité d'associé de la SCI Les Gaudinelles que tardivement, le 15 février 2010, alors que la créance est née, comme elle le soutient à la date de réalisation du dommage, les causes de nullité de la vente et les fautes imputées au notaire étant antérieures à sa prise de participation ; que si les consorts [Y] soulignent qu'ils ne peut être soutenu que M. [H] présenté par la société MMA Iard comme un professionnel avisé à qui des manipulations ont pu être reprochées dans le cadre de la gestion d'un fonds d'investissement est étranger au montage de l'opération eu égard au prêt qu'il avait consenti à la SCI Les Gaudinelles, celui-ci n'est pas attrait à la procédure pour éventuellement répondre des actes qu'il a personnellement accomplis ; qu'il en résulte de la société Versantis ne saurait être condamnée à garantir la restitution du prix comme réclamé par les acquéreurs, les consorts [Y] et la société MMA ;
1°) ALORS QU'à l'égard des tiers, les associés d'une société civile de construction-vente répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité de la créance ; qu'en relevant, pour rejeter les demandes des acquéreurs tendant à ce que la société Versantis soit condamnée à garantir la restitution du prix de vente à proportion de sa participation dans le capital de la SCI Les Gaudinelles, que les associés d'une société de construction-vente ne sont tenus des dettes sociales qu'à proportion de la participation qu'ils détiennent à la naissance de la dette, indépendamment de la date d'exigibilité de celle-ci, la cour d'appel a violé l'article L. 211-1 du code de la construction et de l'habitation et l'article 1857 du code civil ;
2°) ALORS QU'en tout état de cause, en cas d'annulation d'un acte, la créance de restitution prend naissance au jour du prononcé de l'annulation ; que les créances de restitution du prix de vente à la suite de l'annulation, par le tribunal de grande instance, des ventes conclues par la SCI Les Gaudinelles, sont nées au jour du prononcé des annulations, les 22 mars ou 3 mai 2018 ; qu'en considérant, pour rejeter les demandes des acquéreurs tendant à ce que la société Versantis soit condamnée à garantir la restitution du prix de vente, que les associés d'une société de construction-vente ne sont tenus des dettes sociales qu'à proportion de la participation qu'ils détiennent à la naissance de la dette et que cette société n'était devenue associée de la SCI Les Gaudinelles « que tardivement, le 15 février 2010, alors que la créance de réparation est née (?) à la date de réalisation du dommage, les causes de nullité de la vente et les fautes imputables au notaire étant antérieures à sa prise de participation », la cour d'appel a violé l'article L. 211-2 du code de la construction et de l'habitation.
Moyen produit par la SCP Célice, Texidor, Périer pour la société BNP Paribas Personal Finance, demanderesse aux pourvois provoqués n° K 20-14.372, M 20-14.373, B 20-16.733 et D 20-16.735.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé le jugement de première instance en ce qu'il a débouté la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE de ses demandes dirigées contre la société VERSANTIS,
AUX MOTIFS QUE « Sur la garantie de la société Versantis : (?) que sur la prise en charge du passif social, c'est à bon droit que la société Versantis fait valoir que les associés d'une société de construction vente y sont tenus à proportion de la participation qu'ils détenaient à la naissance de la dette sociale, indépendamment de la date d'exigibilité de celle-ci ; qu'il ressort des éléments de la procédure que la société de droit luxembourgeois Versantis n'a pris la qualité d'associé de la SCI Les Gaudinelles que tardivement, le 15 février 2010, alors que la créance est née, comme elle le soutient à la date de réalisation du dommage, les causes de nullité de la vente et les fautes imputées au notaire étant antérieures à sa prise de participation et que si les consorts [Y] soulignent qu'ils ne peut être soutenu que M [H] présenté par la société MMA lard comme un professionnel avisé à qui des manipulations ont pu être reprochées dans le cadre de la gestion d'un fonds d'investissement est étranger au montage de l'opération eu égard au prêt quil avait consenti à la SCI Les Gaudinelles, celui-ci n'est pas attrait à la procédure pour éventuellement répondre des actes qu'il a personnellement accomplis ; qu'il en résulte de la société Versantis ne saurait être condamnée à garantir la restitution du prix comme réclamé par les acquéreurs, les consorts [Y] et la société MMA » ;
ET AUX MOTIFS QUE « la banque s'étant vu allouer la somme de 2.603,91 euros au titre de l'indemnité de remboursement anticipé de 3 % convenue, laquelle a vocation à réparer le manque à gagner par le prêteur du fait de la résiliation anticipée du contrat, comme énoncé par la Cour de cassation (Cass civ 1ère, 27 septembre 2005, pourvoi n° 13-965), il apparaît qu'en demandant à la cour de lui allouer, en sus, le montant des intérêts conventionnels, primes d'assurance et autres frais dus en exécution du contrat de prêt jusqu'à signification du jugement à intervenir elle ne justifie pas d'un préjudice qui ne serait pas déjà réparé par le versement de cette indemnité ; Que sa demande ne peut donc prospérer et que, sauf à rejeter la demande de garantie formée à l'encontre de la société Versantis pour les motifs sus-énoncés, doit être confirmé de ce chef le jugement décidant, en outre, que la banque pourra conserver le bénéfice de sa garantie hypothécaire sur l'immeuble jusqu'à perception des sommes accordées » ;
1°) ALORS QU' à l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité de la créance ; qu'en jugeant, pour rejeter les demandes de la société BNP PARIBAS PERSONAL tendant à la condamnation de la société VERSANTIS à lui payer les sommes de 5.470,72 € au titre de la restitution du prix de vente, et de 42.082,49 € outre intérêts conventionnels, primes d'assurance et autres frais dus en application du contrat de prêt souscrit suivant offre du 27 juillet 2007 jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir, augmentée des intérêts au taux légal, que les associés d'une société de construction-vente n'étaient tenus de répondre du passif social qu'à proportion de la participation qu'ils détenaient à la naissance de la dette sociale, indépendamment de la date d'exigibilité de celle-ci, la cour d'appel a violé l'article 1857 du code civil ;
2°) ALORS QU' en toute hypothèse, en cas d'annulation d'un acte, la dette de restitution prend naissance, non au jour de la conclusion du contrat ou de l'existence des causes de la nullité, mais au jour du prononcé de l'annulation ; qu'en relevant, pour rejeter les demandes de la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE dirigées contre la société VERSANTIS, qu'elle n'était devenue associée qu'après la réalisation du dommage, les causes de nullité de la vente et les fautes imputées au notaire étant antérieures à sa prise de participation, quand la dette de restitution consécutive à l'annulation des ventes n'était née qu'au moment du prononcé de l'annulation, la cour d'appel aurait méconnu l'article L. 212-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le greffier de chambre
