LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 1
CF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 24 novembre 2021
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 738 F-D
Pourvoi n° H 20-14.277
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 24 NOVEMBRE 2021
La société Auerbach junior, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° H 20-14.277 contre l'arrêt rendu le 10 janvier 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société JMD immobilier, société à responsabilité limitée,
2°/ à la société Chich'immo, société civile immobilière,
ayant toutes deux leur siège [Adresse 3],
défenderesses à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Zribi et Texier, avocat de la société Auerbach junior, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des sociétés JMD immobilier et Chich'immo, après débats en l'audience publique du 5 octobre 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Tinchon, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 janvier 2020), par acte authentique du 17 mars 2005, la SCI Chich'immo (le vendeur), qui avait confié un mandat de vente à la société JMD immobilier (l'agent immobilier) le 18 novembre 2004, a vendu à la SCI Auerbach junior les lots n° [Cadastre 2] et [Cadastre 4] d'un ensemble en copropriété situé à Paris, soit respectivement, dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, une pièce avec WC indivisible du lot n° 38, et dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée, une pièce et un placard, le tout réuni pour former deux pièces, un WC et lavabo avec douche, avec cette précision que les lieux étaient donnés en location suivant bail du 12 septembre 2000, conclu avec le concours de l'agent immobilier.
2. Par acte sous seing privé du 17 mars 2005, la SCI Auerbach junior a confié la gestion de ce bien à l'agent immobilier. Le 30 novembre 2011, par l'intermédiaire de ce dernier, la SCI Auerbach junior a donné le bien à bail à usage d'habitation.
3. Par arrêté du 16 octobre 2014, le préfet de Paris, constatant que les lieux étaient impropres à l'habitation, a mis en demeure la SCI Auerbach junior de faire cesser définitivement l'occupation des lieux aux fins d'habitation.
4. Le 20 avril 2015, la SCI Auerbach junior a assigné l'agent immobilier en indemnisation de ses préjudices.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa troisième branche
Enoncé du moyen
5. La SCI Auerbach junior fait grief à l'arrêt de rejeter son action en responsabilité formée contre l'agent immobilier, alors « qu'en se bornant à reprendre les affirmations de la société JMD immobilier et Chich'immo selon lesquelles la pièce principale du logement est la chambre et non l'entrée/cuisine et que cette pièce principale comporte une fenêtre de toit donnant sur l'extérieur à ouverture/fermeture électrique et qu'elle est, ainsi, dotée d'un ouvrant donnant à l'air libre et d'un éclairement naturel, tandis que l'entrée/cuisine bénéficie d'un ouvrant donnant sur les parties communes, de sorte que le bien n'était pas impropre à l'habitation, sans préciser les pièces sur lesquelles elle s'est fondée, ni procéder à leur analyse, même sommaire, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 455 du code de procédure civile :
6. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé.
7. Pour rejeter l'action en responsabilité formée par la SCI Auerbach junior contre l'agent immobilier, l'arrêt retient que les sociétés JMD immobilier et Chich'immo soutiennent que la pièce principale du logement est la chambre et non l'entrée/cuisine et que cette pièce principale comporte une fenêtre de toit donnant sur l'extérieur et qu'elle est ainsi dotée d'un ouvrant donnant à l'air libre et d'un éclairement naturel, tandis que l'entrée/cuisine bénéficie d'un ouvrant donnant sur les parties communes, de sorte que le bien n'était pas impropre à l'habitation comme l'a retenu l'arrêté du 16 octobre 2014, et qu'en l'état de ces éléments, la SCI Auerbach junior n'établit pas la faute qu'elle impute à son mandataire.
8. En statuant ainsi, en se bornant à reprendre les allégations de l'agent immobilier et du vendeur, et sans préciser de quelle pièce elle tirait l'affirmation selon laquelle le bien n'était pas impropre à l'habitation, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
Mise hors de cause
En application de l'article 625 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de mettre hors de cause la SCI Chich'immo.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette l'action en responsabilité de la SCI Auerbach junior formée contre la société JMD immobilier, l'arrêt rendu le 10 janvier 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la SCI Chic'immo ;
Condamne la société JMD immobilier aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par la société JMD immobilier et par SCI Chich'immo et condamne la société JDM immobilier à payer à SCI Auerbach junior la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour la société Auerbach junior
La SCI Auerbach Junior fait grief à l'arrêt attaqué DE L'AVOIR déboutée de son action en responsabilité exercée contre la société JMD immobilier ;
AUX MOTIFS QUE « les sociétés JMD immobilier et Chich'immo soutiennent que la pièce principale du logement est la chambre et non l'entrée/cuisine et que cette pièce principale comporte une fenêtre de toit donnant sur l'extérieur à ouverture/fermeture électrique et qu'elle est, ainsi, dotée d'un ouvrant donnant à l'air libre et d'un éclairement naturel, tandis que l'entrée/cuisine bénéficie d'un ouvrant donnant sur les parties communes, de sorte que le bien n'était pas impropre à l'habitation comme l'a retenu l'arrêté du 16 octobre 2014 dont les constatations auraient dû être contestées ; qu'en l'état de ces éléments, la société Auerbach Junior, qui n'a informé son gérant ni de la lettre de la préfecture du 5 septembre 2014 invitant le propriétaire du local à formuler ses observations sur le rapport du service technique de l'habitat de la ville de [Localité 5] du 7 août 2014 ni de l'arrêté du 16 octobre 2014 pris en l'absence d'observation de l'intéressé, et n'a pas exercé de recours contre la décision de l'administration, n'établit pas que la faute qu'elle impute à son mandant est à l'origine du préjudice dont elle se plaint » ;
1°) ALORS QU'une décision administration administrative s'impose au juge judiciaire ; qu'en estimant que l'immeuble vendu n'était pas impropre à l'habitation comme l'a retenu l'arrêté du 16 octobre 2014 et que ce dernier aurait dû faire l'objet d'un recours, quand, en l'absence de toute exception d'illégalité, cet arrêté s'imposait à elle quant à son objet, sans qu'elle puisse en apprécier la validité, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs, en violation de la loi des 16-24 août 1790 et du décret du 16 fructidor an III ;
2°) ALORS QUE la responsabilité de l'agent immobilier ne présente pas un caractère subsidiaire, de sorte que la mise en jeu de sa responsabilité n'est pas subordonnée à l'exercice préalable, par son mandant, d'une action consécutive à la situation dommageable née de sa faute et susceptible d'y remédier ; qu'en opposant à la SCI Auerbach Junior l'absence de recours contre l'arrêté du 16 octobre 2014, pour la débouter de son action en responsabilité contre l'agent immobilier, action pourtant consécutive à la situation dommageable née de son manquement à son devoir de conseil quant au caractère inhabitable de l'immeuble vendu et donné en location par ses soins, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Et subsidiairement,
3°) ALORS QU'en se bornant à reprendre les affirmations de la société JMD Immobilier et Chich'Immo selon lesquelles la pièce principale du logement est la chambre et non l'entrée/cuisine et que cette pièce principale comporte une fenêtre de toit donnant sur l'extérieur à ouverture/fermeture électrique et qu'elle est, ainsi, dotée d'un ouvrant donnant à l'air libre et d'un éclairement naturel, tandis que l'entrée/cuisine bénéficie d'un ouvrant donnant sur les parties communes, de sorte que le bien n'était pas impropre à l'habitation, sans préciser les pièces sur lesquelles elle s'est fondée, ni procéder à leur analyse, même sommaire, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QU'en s'abstenant de répondre aux conclusions de la SCI Auerbach Junior faisant valoir que les deux lots de copropriété qu'elle a acquis ne sont conformes ni aux prescriptions de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, ni aux dispositions de l'article L.1361-22 du code de la santé publique, faute pour le velux situé dans la chambre de constituer une vue directe sur l'extérieur et dans la mesure où la lucarne située dans la cuisine est obstruée par le local à vélo (concl., pp. 24-27), la cour d'appel a, de plus fort, méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
