LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 1
SG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 10 novembre 2021
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 698 F-D
Pourvoi n° Z 19-25.398
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 10 NOVEMBRE 2021
La société Crédit immobilier de France développement, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Z 19-25.398 contre l'arrêt rendu le 15 octobre 2019 par la cour d'appel de Grenoble (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [N] [P],
2°/ à Mme [X] [M] épouse [P],
domiciliés tous deux [Adresse 2],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Robin-Raschel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gaschignard, avocat de la société Crédit immobilier de France développement, de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de M. et Mme [P], et l'avis de Mme Mallet-Bricout, avocat général, après débats en l'audience publique du 21 septembre 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Robin-Raschel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Tinchon, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble,15 octobre 2019), suivant offres des 1er octobre et 8 novembre 2005, la société Banque patrimoine et immobilier, aux droits de laquelle se trouve la société Crédit immobilier de France développement (la banque), a consenti à M. et Mme [P] (les emprunteurs) deux prêts destinés à l'acquisition d'appartements en l'état futur d'achèvement.
2. A la suite d'impayés, la banque a prononcé, le 8 octobre 2009, la déchéance du terme et assigné, le 25 mai 2010, les emprunteurs en paiement du solde des prêts. Ceux-ci ont opposé la prescription et demandé que la banque soit déchue de son droit aux intérêts conventionnels.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
3. La banque fait grief à l'arrêt de prononcer la déchéance de son droit aux intérêts et de limiter à certaines sommes le montant de la condamnation des emprunteurs au titre des deux prêts, alors « que les dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier ne sont pas applicables aux prêts destinés à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, acquièrent et mettent un bien immobilier en location sous le statut de loueur en meublé professionnel ; que pour retenir l'application du code de la consommation, la cour d'appel se borne à relever que l'immatriculation de M. [P] au registre du commerce et des sociétés est postérieure à l'acceptation de l'offre de prêt ; qu'en se déterminant par ce seul motif, sans rechercher si les emprunteurs, qui faisaient eux-mêmes valoir qu'ils avaient souscrit plusieurs emprunts auprès de divers établissements de crédit pour acquérir une dizaine de logements destinés à être mis en location meublée, n'avaient pas souscrit le prêt en litige pour l'exercice d'une activité de loueur en meublé professionnel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 312-3, 2° du code de la consommation, dans sa rédaction applicable à la cause. »
Réponse de la Cour
Vu l'article L. 312-3, du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 :
4. Selon ce texte, ne relèvent pas des règles propres au crédit immobilier à la consommation, les prêts destinés à financer l'activité professionnelle, fût-elle accessoire, d'une personne physique qui, à titre habituel, procure des immeubles ou fractions d'immeubles en propriété ou en jouissance.
5. Pour déclarer applicables les dispositions du code de la consommation et prononcer la déchéance du droit de la banque aux intérêts conventionnels, l'arrêt retient que l'immatriculation de M. [P] au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel est postérieure aux offres des prêts litigieux et que les prêts immobiliers n'étaient pas, lors de leur conclusion, destinés à financer une activité professionnelle.
6. En se déterminant ainsi, sans rechercher si la souscription de plusieurs prêts en vue de l'acquisition de logements destinés à la location meublée ne relevait pas d'une activité professionnelle et n'était pas exclusive de la qualité de consommateur de l'emprunteur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Et sur le second moyen
Enoncé du moyen
7. La banque fait grief à l'arrêt de condamner les emprunteurs à lui payer les sommes de 132 512,43 euros et 170 908,03 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2009, de dire que sera déduite de ces sommes celle de 30 828,90 euros, et de dire que les intérêts se capitaliseront dans les conditions énoncées à l'article 1343-2 du code civil, alors « que le juge qui entend, d'office, qualifier de clause pénale une indemnité contractuelle, dire excessif le montant de cette indemnité et procéder à sa réduction, doit respecter le principe de la contradiction et inviter, au préalable, les parties à présenter leurs observations sur ce point ; que, devant la cour d'appel, les emprunteurs n'avaient aucunement contesté le montant de l'indemnité contractuelle sollicitée en application des stipulations du contrat, ni même prétendu qu'il s'agissait d'une clause pénale révisable par le juge ; qu'en retenant d'office que l'indemnité contractuelle réclamée par la banque constituait une clause pénale, qu'elle était excessive et devait être réduite à la somme de 100 euros pour chacun des prêts souscrits, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la convention européenne des droits de l'homme. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 16 du code de procédure civile :
8. Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
9. Pour réduire le montant de l'indemnité contractuelle de résiliation stipulée dans les deux contrats de prêts litigieux, l'arrêt retient qu'il convient de faire application d'office des dispositions de l'article 1152, devenu 1231-5 du code civil, le montant de cette indemnité étant manifestement excessif.
10. En statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du premier moyen, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il limite la condamnation de M. et Mme [P] à payer au Crédit immobilier de France développement, venant aux droits de la Banque patrimoine et immobilier, les sommes de 132 512,43 euros outre intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2009 au titre du prêt W001, et 170 908,03 euros outre intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2009 au titre du prêt B001, dit qu'il convient de déduire de ces sommes celle de 30 828,90 euros perçue le 12 mai 2017 et dit que les intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil, l'arrêt rendu le 15 octobre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne M. et Mme [P] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille vingt et un.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société Crédit immobilier de France développement
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, après avoir retenu qu'il y avait lieu de prononcer la déchéance du droit aux intérêts conventionnels, limité le montant des créances de la banque au 8 octobre 2009 aux sommes de 132 512,43 euros et 170 908,03 euros au titre des deux prêts, et d'avoir condamné les emprunteurs à payer ces seules sommes assorties des intérêts au taux légal,
AUX MOTIFS QUE l'immatriculation de [N] [P] au registre du commerce et des sociétés est datée du 29 novembre 2005 pour une activité débutant le 18 novembre 2005, soit postérieurement à l'acceptation des offres de prêt ; que le CIFD n'est dès lors pas fondé à soutenir que les prêts immobiliers échappent aux dispositions du code de la consommation, puisqu'ils n'étaient pas lors de leur conclusion, destinés à financer une activité professionnelle ; qu'en l'espèce, si les offres de prêt sont datées du 19 septembre 2005 pour le prêt B001, et du 27 octobre 2005 pour le prêt W001, aucun élément ne permet de déterminer les dates d'expédition de ces offres et de réception par M. et Mme [P], les mentions de l'acceptation de ces offres indiquant uniquement qu'elles ont été reçues par voie postale ; que l'acceptation des offres étant datée des 1er octobre 2005 et 8 novembre 2005, la cour n'est pas en mesure de vérifier que les emprunteurs ont effectivement disposé d'un délai de 10 jours entre la réception des offres et leur acceptation ; que dès lors la sanction prévue par l'article L. 312-33 du code de la consommation dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion des prêts est encourue ; que, pour ce seul motif, il convient, compte tenu du contexte du litige, de prononcer la déchéance en totalité du droit aux intérêts de la banque, sans qu'il soit nécessaire d'examiner l'argumentation de M. et Mme [P] sur les autres points ;
1°- ALORS QUE les dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier ne sont pas applicables aux prêts destinés à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, acquièrent et mettent un bien immobilier en location sous le statut de loueur en meublé professionnel ; que pour retenir l'application du code de la consommation, la cour d'appel se borne à relever que l'immatriculation de M. [P] au registre du commerce et des sociétés est postérieure à l'acceptation de l'offre de prêt ; qu'en se déterminant par ce seul motif, sans rechercher si M. et Mme [P], qui faisaient eux-mêmes valoir qu'ils avaient souscrit plusieurs emprunts auprès de divers établissements de crédit pour acquérir une dizaine de logements destinés à être mis en location meublée, n'avaient pas souscrit le prêt en litige pour l'exercice d'une activité de loueur en meublé professionnel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 312-3, 2° du code de la consommation, dans sa rédaction applicable à la cause ;
2°- ALORS subsidiairement QUE la méconnaissance du délai d'acceptation de dix jours est sanctionnée, non par la déchéance du droit aux intérêts, mais par la nullité relative du contrat de prêt, qui doit être demandée dans le délai de prescription de cinq ans ; qu'en prononçant la déchéance du droit aux intérêts en raison de la seule méconnaissance de ce délai, la cour d'appel a violé les articles L. 312-10 et L. 312-33 du code de la consommation, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 et applicable à la cause.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:Il est fait grief à l'arrêt attaqué infirmé le jugement entrepris, condamné M. et Mme [P] à payer à la société Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la société Banque Patrimoine et Immobilier, les sommes de 132.512,43 euros et 170.908,03 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2009, dit que serait déduite de ces sommes la somme de 30.828,90 euros, et dit que les intérêts se capitaliseront dans les conditions énoncées à l'article 1343-2 du code civil,
AUX MOTIFS QUE la société CIFD sollicite au titre du remboursement des prêts le paiement des sommes dont le détail figure sur les lettres recommandées du 8 octobre 2009 prononçant la déchéance du terme ; qu'il convient de faire application d'office des dispositions de l'article 1152 devenu 1231-5 du code civil et de ramener à 100 euros le montant de l'indemnité contractuelle, dont le montant est manifestement excessif ; qu'en l'état de la déchéance du droit aux intérêts et au vu du tableau d'amortissement et du décompte figurant sur les lettres recommandées du 8 octobre 2009, la créance de la société CIFD s'établit de la façon suivante : sur le prêt W001 de 148.169 euros : échéances impayées : 4.334,70 euros, capital restant dû au 25 septembre 2009 : 143.552,05 euros, indemnité de résiliation : 100,00 euros, à déduire intérêts déchus de la première échéance jusqu'au jour de la déchéance du terme le 8 octobre 2009 : 15.474,32 euros, total : 132.512,43 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2009 ; sur le prêt B001 de 205.563 euros : échéances impayées : 5.569,13 euros, capital restant dû au 25 septembre 2009 : 192.743,06 euros, indemnité de résiliation : 100 euros, à déduire intérêts déchus de la première échéance jusqu'au jour de la déchéance du terme le 8 octobre 2009 : 27.504,16 euros, total : 170.908,03 euros outre intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2009 ; que conformément à ce que précise la société CIFD, il convient de déduire de ces sommes, la sommes de 30.828,90 euros perçue le 12 mai 2017 ;
ALORS QUE le juge qui entend, d'office, qualifier de clause pénale une indemnité contractuelle, dire excessif le montant de cette indemnité et procéder à sa réduction, doit respecter le principe de la contradiction et inviter, au préalable, les parties à présenter leurs observations sur ce point ; que, devant la cour d'appel, M. et Mme [P] n'avaient aucunement contesté le montant de l'indemnité contractuelle sollicitée en application des stipulations du contrat, ni même prétendu qu'il s'agissait d'une clause pénale révisable par le juge ; qu'en retenant d'office que l'indemnité contractuelle réclamée par la banque constituait une clause pénale, qu'elle était excessive et devait être réduite à la somme de 100 euros pour chacun des prêts souscrits, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1er de la convention européenne des droits de l'homme.
